文/ 本刊記者 胡靜 供圖/ 鄒亨瑞 設(shè)計(jì)/王靜

鄒亨瑞從科學(xué)家到投資移民專家

文/ 本刊記者 胡靜 供圖/ 鄒亨瑞 設(shè)計(jì)/王靜

2014年歲末，在中國企業(yè)“走出去”的大背景下，“首屆中國地產(chǎn)全球化暨海外投資高峰論壇”在北京舉行。論壇的獨(dú)家承辦方亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞在會(huì)上發(fā)表了題為《亨瑞集團(tuán)助力中國企業(yè)投資美國地產(chǎn)》的演講，就美國房地產(chǎn)開發(fā)、基金投資、海外投資置業(yè)、移民留學(xué)等相關(guān)話題和與會(huì)嘉賓們進(jìn)行了交流與探討，專業(yè)而獨(dú)到的見解引發(fā)與會(huì)人士的廣泛關(guān)注。

成立于1992年的亨瑞集團(tuán)，在全球設(shè)有50余家分公司，目前在北美地產(chǎn)開發(fā)、基金投資、北美置業(yè)、移民留學(xué)等多個(gè)領(lǐng)域內(nèi)發(fā)展迅速，已成為具有豐富經(jīng)驗(yàn)和競爭優(yōu)勢的多元化跨國集團(tuán)。而總裁鄒亨瑞本人的經(jīng)歷也頗具傳奇色彩，他曾以科學(xué)家和企業(yè)家兩種不同的身份，受到中美兩個(gè)大國領(lǐng)導(dǎo)人的接見。在國內(nèi)企業(yè)走出去大背景下，鄒亨瑞敏銳洞悉國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，準(zhǔn)確把握國外特別是美國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走勢，依托自身在美國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢和豐富資源，迅速成為中國房企走出去的關(guān)鍵人物。

從湘江邊走出來的核能科學(xué)家

冬日，成都，記者如約而至，見到了亨瑞集團(tuán)總裁鄒亨瑞，一位帶著書卷氣、溫和而儒雅的企業(yè)家。

上個(gè)世紀(jì)中葉出生在湖南湘江邊上的鄒亨瑞，畢業(yè)于國防科技大學(xué)材料學(xué)專業(yè)，之后到北京科技大學(xué)繼續(xù)深造。1984年，鄒亨瑞遠(yuǎn)渡重洋到加拿大留學(xué)，在著名學(xué)府麥克馬斯特大學(xué)碩博連讀。由于成績優(yōu)異，取得博士學(xué)位后，他被加拿大核能研究所聘用，從事核反應(yīng)堆相關(guān)的結(jié)構(gòu)材料研究工作，成為一名為外界所仰慕的充滿神秘色彩的核能科學(xué)家。

1993年，在專業(yè)領(lǐng)域勤奮耕耘的鄒亨瑞喜獲碩果，他的科研成果被學(xué)界高度評價(jià)，榮獲了英國材料學(xué)會(huì)頒發(fā)的國際權(quán)威“The Charles Hatchett Award”大獎(jiǎng)。此時(shí)的鄒亨瑞已頗有名氣，而且收入頗豐，生活優(yōu)裕，已融入加拿大的主流社會(huì)。

很多工科生的終極夢想就是做一名有錢的科學(xué)家。鄒亨瑞實(shí)現(xiàn)了這個(gè)夢想，但這并不是他的終極目標(biāo)。

助人、報(bào)國、跨界

上個(gè)世紀(jì)90年代初，中國剛剛頒布了有關(guān)移民、留學(xué)等新政策，不少國人都躍躍欲試，想走出國門，開闊視野，尋找更大的發(fā)展空間。那時(shí)，這種需求非常旺盛，但做這方面業(yè)務(wù)的公司卻寥寥無幾。

為了幫助同學(xué)、朋友搭建出國留學(xué)、投資的橋梁，熱心的鄒亨瑞在加拿大的移民留學(xué)機(jī)構(gòu)兼職，為不少人圓了留學(xué)夢。而在這個(gè)過程中，鄒亨瑞對這個(gè)領(lǐng)域的興趣日增，“中國應(yīng)該有更多的青年學(xué)子到發(fā)達(dá)國家留學(xué)，更多的企業(yè)家應(yīng)該到美國、加拿大等國家投資，學(xué)習(xí)北美的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，帶回國內(nèi)，助力祖國發(fā)展?！?/p>

1994年，鄒亨瑞受中國國家科委的邀請，作為學(xué)有所成的留學(xué)生代表之一，以科學(xué)家的身份回國做學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，并受到了當(dāng)時(shí)的國家主席江澤民的親切接見。當(dāng)時(shí)江主席真誠地鼓勵(lì)大家多做中外交流的搭橋工作，以此為祖國做更大貢獻(xiàn)。

懷著一顆報(bào)效祖國的拳拳赤子之心，鄒亨瑞也看到了移民、留學(xué)咨詢服務(wù)領(lǐng)域的巨大發(fā)展空間，毅然作出了人生重要的抉擇，從科學(xué)研究領(lǐng)域跨向了商界。在移民、留學(xué)咨詢服務(wù)領(lǐng)域，亨瑞公司成為第一批在公安部注冊的相關(guān)企業(yè)，并不斷做大做強(qiáng)。

在鄒亨瑞看來，從事移民、留學(xué)咨詢服務(wù)工作與科學(xué)研究是一樣的，都需要用嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真的態(tài)度去對待；都需要過程控制、系統(tǒng)控制，以及先進(jìn)的管理方法?！耙泼窳魧W(xué)也是一個(gè)綜合的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目選擇、盡職調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險(xiǎn)控制、資金返還、預(yù)期收益等每一步都需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]。”

2004年，從商十年的鄒亨瑞，因突出的貢獻(xiàn)隨同由加拿大總理帶隊(duì)的國家貿(mào)易團(tuán)隊(duì)訪問，受到時(shí)任中國國務(wù)院總理溫家寶的接見。

贏得國際榮譽(yù)

不止在國內(nèi)，鄒亨瑞在國際上也贏得了諸多的榮譽(yù)。

2012年，由于在加拿大對社區(qū)做出特別貢獻(xiàn)以及極強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感，鄒亨瑞榮獲伊麗莎白二世女王鉆石紀(jì)念勛章。

2013年1月21日，為慶祝奧巴馬總統(tǒng)成功連任，白宮邀請了100位對奧巴馬連任成功及對美國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)做出杰出貢獻(xiàn)的企業(yè)家、商會(huì)領(lǐng)袖及社區(qū)領(lǐng)袖作為奧巴馬總統(tǒng)的特邀嘉賓，共同參與總統(tǒng)連任就職慶祝晚宴等活動(dòng)。這100位受邀嘉賓無疑是美國各界“精英中的精英”，而鄒亨瑞是唯一一位非美國籍的華裔企業(yè)家。

隨著移民數(shù)量的與日俱增，美國、加拿大等國調(diào)整了移民政策，大幅提高“技術(shù)移民”門檻。鄒亨瑞帶領(lǐng)亨瑞集團(tuán)調(diào)整業(yè)務(wù)方向，率先在國內(nèi)開展了“投資移民”的業(yè)務(wù)。僅在美國，就為華盛頓西雅圖辦公大樓、加州洛杉磯好萊塢綜合商業(yè)園區(qū)等幾十個(gè)項(xiàng)目成功招商引資，在為中國移民家庭服務(wù)的同時(shí)，也為因2008年爆發(fā)金融危機(jī)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條的美國帶來了大量的就業(yè)和稅收。

中國房地產(chǎn)出海正當(dāng)時(shí)

“現(xiàn)在是投資美國地產(chǎn)的最好機(jī)會(huì)，我們要抓住這個(gè)時(shí)間窗口?！编u亨瑞告訴記者，目前國內(nèi)房地產(chǎn)存量較高，產(chǎn)能過剩，可以把多余的產(chǎn)能向國外轉(zhuǎn)移，這也正是房地產(chǎn)行業(yè)國際化的有利契機(jī)。美國房地產(chǎn)行業(yè)目前正在復(fù)蘇，地價(jià)相對便宜，投資回報(bào)在15%-20%之間，已經(jīng)與國內(nèi)房地產(chǎn)收益持平。而且，海外市場更加規(guī)范、市場化程度更高，很少受政策影響。從美國房地產(chǎn)行業(yè)過去100年的發(fā)展情況來看，每十五年是一個(gè)周期，現(xiàn)在剛從金融危機(jī)之后的低谷回升了兩三年，未來還有5-8年的上升區(qū)間。

近兩年來，華人在海外尤其是美國，購買房地產(chǎn)的數(shù)量大大增加。2014年，美國留學(xué)人數(shù)預(yù)計(jì)將從以前的五六萬增加到25萬多，2015年可能超過30萬，留學(xué)生家庭買房的需求也隨之增加。此外，美國總統(tǒng)奧巴馬在APEC會(huì)議上宣布給中國公民提供十年的商務(wù)/旅行簽證，為中國公民個(gè)人在美國購買房地產(chǎn)提供了很多便利。

從中國房地產(chǎn)企業(yè)在美具體投資方向來看，前幾年主要抄底寫字樓、賓館等成熟物業(yè)，在過去的一年多，更多企業(yè)進(jìn)入了美國地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。因?yàn)槊绹康禺a(chǎn)價(jià)格過去兩年明顯回升，但是土地價(jià)格回升相對滯后，所以當(dāng)下正是美國房地產(chǎn)開發(fā)的大好時(shí)機(jī)。

然而，由于很多中國房地產(chǎn)企業(yè)對投資地的法律法規(guī)了解不深，經(jīng)驗(yàn)不足，還按照中國思維來做海外投資，遭遇水土不服的情況頻頻發(fā)生，導(dǎo)致談判成本高，土地開發(fā)綜合回報(bào)低。

而中國企業(yè)到美國投資最大的問題是在當(dāng)?shù)厝谫Y難。

“例如，綠地集團(tuán)在美國洛杉磯投資10億美元興建綜合開發(fā)項(xiàng)目——綠地中心，投資的60%需要在當(dāng)?shù)刭J款，但初次進(jìn)入美國市場的企業(yè)在當(dāng)?shù)貨]有信用記錄很難獲得低成本的銀行貸款。”鄒亨瑞告訴記者，亨瑞集團(tuán)幫助綠地解決了這個(gè)棘手的問題。根據(jù)美國移民政策，亨瑞集團(tuán)為項(xiàng)目引進(jìn)35%的投資移民資金，作為夾層貸款，將這部分資金成本降到5%以下（國內(nèi)夾層貸款成本一般在15%—20%），將銀行貸款從60%壓縮到40%以下，也把綠地本來應(yīng)該投資40%的股份壓縮到30%以下，放大金融杠桿，提升了整個(gè)項(xiàng)目的投資收益率。

亨瑞集團(tuán)將“海外地產(chǎn)投資和移民美國”完美結(jié)合，有效解決了中國房企出海的低成本融資難題。

異軍突起的成都潛力巨大

“成都在過去十年發(fā)展很快，異軍突起，已成為繼北京、上海、廣州之后的城市綜合發(fā)展第四城。但相比北上廣，成都房地產(chǎn)行業(yè)以前更多的是引進(jìn)來，走出去的步伐比較慢。亨瑞集團(tuán)愿意協(xié)助成都房地產(chǎn)走出去，而走出去是為了更好地引進(jìn)來?！?鄒亨瑞告訴記者，他此次來成都就是與藍(lán)光集團(tuán)商談合作事宜，以期打通中國西部與美國的資金渠道，構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

近年來，亨瑞集團(tuán)在國內(nèi)發(fā)展迅猛，除成都以外，已在包括西安、昆明、南寧、甘肅等西部城市在內(nèi)的近40座城市建立了分公司。

哪些房地產(chǎn)企業(yè)適合出海，出海前需要做好哪些準(zhǔn)備？鄒亨瑞表示，首先，企業(yè)要從公司自身的實(shí)力及近幾年的戰(zhàn)略發(fā)展情況來考慮是否出海；其次，決定出海之后，企業(yè)最好在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)本土的合作伙伴，選項(xiàng)目更精準(zhǔn)，投資更安全，當(dāng)然也可以與亨瑞集團(tuán)合作，利用好這個(gè)一站式服務(wù)平臺；第三，小企業(yè)資金不足，可采取抱團(tuán)投資的方式，成立投資基金進(jìn)行間接投資。

未來，亨瑞集團(tuán)將進(jìn)一步集中國內(nèi)外各方面優(yōu)勢資源，為有意在海外投資發(fā)展的企業(yè)和個(gè)人搭建橋梁，助力希望“走出去”的中國企業(yè)和杰出人士實(shí)現(xiàn)愿望。