摘 要：營改增作為我國調(diào)節(jié)公平稅負的重要稅制改革之一，從制度上解決了營業(yè)稅“道道征收，全額征稅”的弊端，進而實現(xiàn)增值稅\"環(huán)環(huán)征收，層層抵扣\"的優(yōu)勢，使之稅制在一定程度上降低企業(yè)稅負。隨著我國該項工作不斷的深入推進，營改增已經(jīng)進入攻堅階段，房地產(chǎn)企業(yè)也會進入營改增的改革潮流。文章結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建筑行業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀，就其改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能產(chǎn)生的影響進行針對性的分析，并結(jié)合實際，提出應(yīng)對對策，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展提供一定的幫助。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；對策

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）33-0133-02

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營的多元化已愈來愈多，現(xiàn)行稅制的矛盾和缺陷也日益明顯。為了能夠有效的解決這方面的問題，自實施營改增改革以來，參與試點的公司數(shù)量越來越多，試點的范圍逐漸擴大，企業(yè)在稅收方面普遍有所下降，無形中增強了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2015年，我國將繼續(xù)擴大營改增試點范圍實現(xiàn)營改增全覆蓋。這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，如何在順應(yīng)時代改革的潮流中，保持企業(yè)的活力和長遠的發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的重大問題，而這將對我國2016年的稅制結(jié)構(gòu)起到進一步完善和指明作用。

1 關(guān)于營改增的改革

營改增是我國稅務(wù)改革邁出的關(guān)鍵性的一步，主要指的是某些改革前需繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目進行改征增值稅。2012年1月1日，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的文件，我國在上海率先實施該項政策，將交通運輸業(yè)和現(xiàn)代部分服務(wù)業(yè)納入其中，此后我國便拉開了營改增的序幕。

通過近幾年的改革，截至2014年底，我國已基本完成了交通運輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等的營改增試點。

目前我國正處于經(jīng)濟下行時期，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)猶如過山車般時起時伏，房價也隨之波動并整體處于上升趨勢。在一系列打壓房地產(chǎn)的嚴政措施和對房地產(chǎn)的體系改革中，今年5月18日，我國將把房地產(chǎn)業(yè)等列入進一步的營改增范圍。然而，由于涉及到大量的稅收方面的問題，致使房地產(chǎn)企業(yè)若想實行營改增，并不像其他行業(yè)那樣簡單。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的何去何從，稅率應(yīng)該如何進行調(diào)整，相關(guān)的政策如何頒布，也就成為政府、企業(yè)、社會普遍關(guān)注的一個焦點性話題。

2 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 開發(fā)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目從最初的獲得土地，到開發(fā)建設(shè)都需經(jīng)過實地勘察、前期策劃、報批準建、征地拆遷、安置補償、配套工程、綠化工程、等諸多階段，且因企業(yè)策劃能力、融資能力、決策流程、設(shè)計進度、市場營銷不同，則所需時間、人力、物力也不徑相同，通常為2～3 a，長則4～5 a。

2.2 資金投資大

房地產(chǎn)企業(yè)前期的開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金作支撐，這些資金的去向分為開發(fā)成本和一系列的費用。其中，僅對開發(fā)成本進行分析，就包括土地使用出讓金，項目規(guī)劃、設(shè)計、研究等工程費，建筑費、基本設(shè)施費等；其中，土地使用權(quán)出讓金所占總投資成本較高，約占40%～50%。

2.3 融資成本高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使該行業(yè)特定的經(jīng)營模式下，占用資金的時間較長，因此前期大量籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)過程，這也是現(xiàn)金流最為緊張的階段。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期，需要開展多種有效的融資渠道，而這些融資渠道，都將比其他企業(yè)所需的融資成本高出一截。

3 營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

3.1 對建設(shè)成本的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的原料品種繁雜，除了需集中采購的水泥、鋼筋等能夠獲得增值稅專用發(fā)票以外，還需要購進大量價值低、用途廣、采購便利的其他原料。而這部分原料的供應(yīng)商大多都是一些私營商戶、五金店鋪、個體工商戶等等，大部分都是依照定額征收的方式繳納稅款，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)在計算應(yīng)納稅額時，將無法有效的進行進項稅額的抵扣。同時，房地產(chǎn)的建筑安裝工程是開發(fā)成本的重要組成部分，該項部分須由房地產(chǎn)的上游行業(yè)-具備相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)來完成，而建筑業(yè)也在營改增的范圍之中，當其進行改革之后，稅負方面也會有不同程度的上升。根據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁原理，房地產(chǎn)企業(yè)的成本及其費用會得到相應(yīng)的提升。

3.2 對資產(chǎn)負債表的影響

根據(jù)規(guī)定，建筑業(yè)的增值稅稅率為11%，因此房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率應(yīng)該和建筑業(yè)相同，稅率也是11%。在發(fā)生營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當繳納營業(yè)稅，致使該部分進項稅額計入該成本中。當營改增改革之后，企業(yè)購進的固定資產(chǎn)應(yīng)當根據(jù)取得的相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，以此來抵扣進項稅額。因此企業(yè)的資產(chǎn)總額在一定程度上發(fā)生下降。若在企業(yè)負債不變的情況下，根據(jù)資產(chǎn)負債率=資產(chǎn)總額/負債總額，一定程度上，會造成企業(yè)的資產(chǎn)負債率提高，企業(yè)將面臨的財務(wù)風險加大。

3.3 對利潤表的影響

營業(yè)收入方面，在實行了營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在確認收入時，應(yīng)將所得收入中包含的增值稅部分按規(guī)定剔除，這樣，與在繳納營業(yè)稅時期相比，收入會降低。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為4500萬元。見表1。

由上表可以發(fā)現(xiàn)，實行營改增之后，房地產(chǎn)的收入水平有所下降，下降的比例約為（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 對稅負的影響

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)工期比較長，在采取營改增改革政策之前，如果企業(yè)在當初購買工程設(shè)備和原材料等沒有取得增值稅專用發(fā)票，這也就意味著企業(yè)將無法形成進項稅額抵扣。由于增值稅和營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅中的兩大主要稅種，在計稅依據(jù)上有差別，在征稅環(huán)節(jié)上也明顯不同。營改增政策使從前的全額納稅、道道征收，改變成實行稅款抵扣制度，能夠有效的避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，因此，從理論上分析，企業(yè)的稅負應(yīng)當有所下降。

例如：某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟居民樓，取得的收入總額為10 000萬元。與之開發(fā)該辦公樓的支出為：土地出讓金及其他費用為1 200萬元；開發(fā)成本為4 000萬元（增值專用發(fā)票2 500萬元，取得可抵扣稅率11%；增值稅專用發(fā)票1 500萬元，取得可抵扣稅率6%），期間費用為1 200萬元；當?shù)刎敹惒块T允許以10%的扣除比例用于計算土地增值稅的開發(fā)費用，增值稅銷項稅額為11%。

3.4.1 營改增前稅負

由上述案例可以看出，營改增后稅負盡管目前降低幅度不是很大，但隨著營改增的不斷發(fā)展，整個鏈條會得到進一步的完善，預(yù)計其稅負還會發(fā)生一定程度的降低。

3.5 對財務(wù)工作的影響

由于稅收政策的巨大變化，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅款的計算方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，致使核算難度較原來相比大幅增加，財務(wù)人員自身知識有限，面臨突如其來的新舊稅制改革，可能會出現(xiàn)業(yè)務(wù)銜接不適，處理、核算流程難免會比較生疏，從而造成財務(wù)核算不合規(guī)、稅款征收不明確，申報不準確等財務(wù)風險，一定程度上給企業(yè)帶來涉稅風險。

4 應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的對策

4.1 政府方面

4.1.1 進一步優(yōu)化稅制改革

國家營改增的初衷，是為了達到降低企業(yè)承擔稅收的目的，使企業(yè)能夠更好的發(fā)展。首先，企業(yè)面對營改增稅制改革，政府應(yīng)當機立斷，對營改增中稅收有增加的企業(yè)給予一定的補償，縮小企業(yè)之間兩極分化，幫助企業(yè)度過難關(guān)，使企業(yè)的稅負在一定程度上降低。

4.1.2 強化對企業(yè)的輔導

各級財稅部門應(yīng)提前組織培訓，使工作在第一線的工作人員能夠從各方面掌握營改增的要點，并在稅務(wù)局大廳設(shè)置營改增窗口，在官網(wǎng)開通實時在線咨詢，以此滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的咨詢。同時，政府也可安排工作人員去部分企業(yè)進行實地輔導，解答企業(yè)高層管理者和財務(wù)人員的相關(guān)問題，使之盡快適應(yīng)改革后的稅制，以此降低企業(yè)財務(wù)風險。

4.2 企業(yè)方面

4.2.1 完善企業(yè)財務(wù)核算

企業(yè)應(yīng)進行人員方面的培訓，加強學習。增值稅會計科目的設(shè)置及賬務(wù)處理復(fù)雜，這不僅要求財務(wù)人員熟悉增值稅的抵扣，更要求其他部門熟悉該財稅知識，在材料采購和勞務(wù)建設(shè)中能夠及時獲得有效的增值稅抵扣發(fā)票，提高會計核算質(zhì)量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證，將企業(yè)的經(jīng)濟活動流程同財務(wù)核算系統(tǒng)銜接和匹配，實現(xiàn)稅收環(huán)環(huán)征收，層層抵扣，從一定程度上消除重復(fù)征稅。

4.2.2 改變經(jīng)營模式

企業(yè)可以改變其原有的經(jīng)營模式，包括：一是縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務(wù)費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉(zhuǎn)率；二是開發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發(fā)票，以此實現(xiàn)進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率，提高企業(yè)的品牌效應(yīng)，為企業(yè)的發(fā)展提供機遇。

4.2.3 加強稅收籌劃

我國目前現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)行業(yè)有14個稅種，主要包括營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅等等。因此，營改增是一個相對比較復(fù)雜的過程，在此發(fā)生之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅在稅收籌劃方面沒有太大的發(fā)展空間。但是在房地產(chǎn)營改增之后，涉及的環(huán)節(jié)之多，有效的加大了籌劃的空間，給企業(yè)帶來了更多機會。這就需要企業(yè)自己把握時機，積極與稅務(wù)局進行溝通，用足用好可以享受到的稅收優(yōu)惠，根據(jù)企業(yè)的實際情況，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，力保企業(yè)能夠安全度過改革期。

5 結(jié) 語

在經(jīng)濟發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)營改增的改革標志著我國為實現(xiàn)稅制改革邁出了關(guān)鍵的一步，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，既是一個機遇，也是一個挑戰(zhàn)。這是一個復(fù)雜的過渡，不僅是我國經(jīng)濟發(fā)展過程中必然經(jīng)歷的一場改革，也是為企業(yè)帶來了極其有利的發(fā)展前景。不過，需要注意的是，雖然營改增帶來的正面影響效應(yīng)顯而易見，但企業(yè)一樣不能忽視應(yīng)當如何避免企業(yè)在過渡期時所遇到的困難。同時，政府應(yīng)盡快確定改革方針，積極探索適合各地區(qū)、各水平的政策，加快擴大試點范圍，為我國經(jīng)濟體系的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。

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