【摘 要】為了將城市的功能實(shí)現(xiàn)全方位立體展現(xiàn)，需要在城市建設(shè)中加入眾多元素進(jìn)行匹配，這種現(xiàn)象就使得城市的建筑形式由原來的平面轉(zhuǎn)化為了多方位的立體形式，這種形式轉(zhuǎn)變即為城市綜合體項(xiàng)目的主要工作內(nèi)容。為了更好地實(shí)現(xiàn)城市綜合體項(xiàng)目的開展實(shí)效，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，還要采取一定策略進(jìn)行成本控制，以下本文就將對城市綜合體的特征加以分析，明確城市綜合體項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容，最后對成本管理的績效體系予以分析與評價(jià)。

【關(guān)鍵詞】城市綜合體項(xiàng)目；成本管理；績效評價(jià)

為了使某一空間體系的功能更為全面并得以強(qiáng)化，城市在建設(shè)的過程中會(huì)將不同的功能區(qū)進(jìn)行組合，這就是城市綜合體項(xiàng)目。在一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)，具備文娛、住宅、辦公、餐飲、交通等功能的建筑設(shè)施會(huì)在同一區(qū)間相互聯(lián)系、相互輔助，形成統(tǒng)一又多樣的建筑群體。

一、城市綜合體項(xiàng)目的特征

我國的土地面積與容量有限難以滿足城市不斷的發(fā)展與擴(kuò)張，因此城市綜合體項(xiàng)目的提出與建立就顯得十分的必要。綜合體項(xiàng)目的提出能夠?qū)⒖臻g進(jìn)行合理的布局，實(shí)現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)功能的最大化。

城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)不同于常規(guī)的、功能單一的建筑群，其發(fā)展與建設(shè)呈現(xiàn)出了自己獨(dú)有的特征，其特征主要包括如下幾點(diǎn)：第一，城市綜合體的功能多樣豐富，它可以說是城市的縮影，項(xiàng)目自身功能齊全，可以實(shí)現(xiàn)相互間的補(bǔ)充與幫助。由于自身的復(fù)雜性與綜合性，該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)要從全局出發(fā)，考慮整個(gè)功能區(qū)的功能匹配與設(shè)計(jì)，整個(gè)規(guī)劃要與城市整體的交通環(huán)境產(chǎn)生聯(lián)系，并可以進(jìn)行有效的互動(dòng)。第二，城市綜合體通常位于某一城市的中心位置，其功能包括辦公、文娛、居住等，其構(gòu)建與中心商務(wù)區(qū)的建造是分不開的，二者相輔相成。第三，城市綜合體中的建筑需要定向設(shè)計(jì)，能夠適應(yīng)業(yè)態(tài)的發(fā)展，對樓層高度等方面可能會(huì)提出特殊的建設(shè)要求，以滿足功能匹配的需求。第四，城市綜合體項(xiàng)目在發(fā)展中呈現(xiàn)出了以下幾種趨勢：功能復(fù)合化、業(yè)態(tài)互動(dòng)化、使用全時(shí)段化。因此在設(shè)計(jì)中，業(yè)態(tài)組合與搭配是十分重要的，項(xiàng)目中應(yīng)有的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括全時(shí)段經(jīng)營、夜間經(jīng)營與白天經(jīng)營，各業(yè)態(tài)的配比應(yīng)當(dāng)符合社會(huì)發(fā)展與項(xiàng)目建設(shè)的需要。第五，城市綜合體的推出在一定程度上能夠?qū)Τ鞘姓w交通壓力進(jìn)行緩解，這些項(xiàng)目通常建設(shè)在公交車站附近，步行即可達(dá)到，因此可以充分利用公交系統(tǒng)滿足出行需求，進(jìn)而緩解交通上的壓力。第六，城市綜合體由于功能較多，因此在建設(shè)時(shí)可以增加項(xiàng)目的參與者，這樣能夠有效降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。另外，多功能也導(dǎo)致了項(xiàng)目規(guī)模高于其他建設(shè)，投資成本極高，因而其中的風(fēng)險(xiǎn)性也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他的項(xiàng)目。

二、城市綜合體項(xiàng)目的成本管理

城市綜合體項(xiàng)目的建設(shè)較為復(fù)雜，因此能否對成本進(jìn)行有效的控制與管理就顯得尤為重要。從成本的核算、成本的分析、最終的決策與成本控制都屬于成本管理的范疇。如果不進(jìn)行科學(xué)的管理，那么會(huì)對項(xiàng)目的生命周期產(chǎn)生極大的影響，項(xiàng)目可能在建設(shè)的中期就出現(xiàn)超支的現(xiàn)象，資金缺口或者資金難以正常周轉(zhuǎn)都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的停滯甚至是終止。

城市綜合體項(xiàng)目的成本管理是一項(xiàng)具有長期性、階段性、復(fù)雜性以及系統(tǒng)性特點(diǎn)的工作，其規(guī)模大，投資大，建設(shè)周期也長，因此成本管理方法要隨著外部環(huán)境的變化進(jìn)行不斷的調(diào)整，除了整體的長期計(jì)劃外，還應(yīng)當(dāng)制定階段性的成本管理，將項(xiàng)目建設(shè)成本分為準(zhǔn)備階段、建設(shè)初期、建設(shè)中期、建設(shè)后期以及運(yùn)行階段，保證管理的全面性。由于綜合體項(xiàng)目具有多功能，因此要將各個(gè)功能區(qū)的成本管理納入到總體的成本管理中，形成一個(gè)系統(tǒng)，在成本的管理上凸顯出其綜合性的特點(diǎn)。

三、城市綜合體項(xiàng)目的成本管理績效分析

績效評價(jià)是對成本管理方案進(jìn)行評價(jià)與考核，討論其可行性，為項(xiàng)目的順利展開與完成提供基本的保障。評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)除了要依照普通項(xiàng)目的構(gòu)建原則外，還應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)以及使用范圍等作為評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。績效評價(jià)方法包括層次分析法等多種，其基礎(chǔ)是模糊數(shù)學(xué)基礎(chǔ)，本文將主要對層次分析法進(jìn)行分析。

1.評價(jià)原則

績效評價(jià)體系在分析時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循三點(diǎn)原則：第一是科學(xué)性原則，對成本的反映應(yīng)當(dāng)從科學(xué)的角度來評判，既要從理論上分析又應(yīng)從實(shí)踐的角度來觀察。綜合運(yùn)用統(tǒng)籌學(xué)與管理學(xué)的多種學(xué)科的知識(shí)對其進(jìn)行科學(xué)的評價(jià)。第二是整體性原則，城市綜合體項(xiàng)目具有復(fù)雜性，因此在考慮時(shí)要進(jìn)行綜合分析，全面考慮法律、環(huán)境、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)等因素對建設(shè)成本的干擾，找到各因素與成本管理之間的關(guān)系，并進(jìn)行深入分析。第三是可實(shí)施性原則，項(xiàng)目建設(shè)的目的使為了滿足實(shí)際的生產(chǎn)、生活需求，其建設(shè)與運(yùn)營應(yīng)當(dāng)在可以承擔(dān)的范圍內(nèi)，因此成本績效的評價(jià)應(yīng)當(dāng)具有實(shí)際意義，選擇符合項(xiàng)目特點(diǎn)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使評價(jià)具有簡便、易操作、實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)。

2.體系構(gòu)建方法

（1）層次分析法

評價(jià)體系的構(gòu)建可以采取層次分析法，首先找到影響成本的幾個(gè)重要因素，根據(jù)每個(gè)因素的重要性，予以其不同的權(quán)重，根據(jù)其權(quán)重的大小進(jìn)行排序，將定性問題進(jìn)行定量化的處理。將影響因素分為多個(gè)層次進(jìn)行評判，包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層以及指標(biāo)層。

在城市綜合體的評價(jià)中可以將土地費(fèi)用、行政稅費(fèi)、前期準(zhǔn)備成本、主體建筑的基本安裝成本、配套設(shè)施成本、管理成本以及運(yùn)營成本作為評價(jià)的第一層因素，也就是影響最直接、最大的因素。然后第二層因素在第一層的基礎(chǔ)之上進(jìn)行細(xì)分，土地因素包括出讓土地時(shí)的成本投入、房屋拆遷時(shí)的成本以及對居民做出的補(bǔ)償成本還有城市建設(shè)中所投入的配套管理費(fèi)等；行政稅費(fèi)包含土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅以及其他稅費(fèi)；前期準(zhǔn)備成本包含的內(nèi)容相對較多，工程的前期設(shè)計(jì)投入、可行性研究中的投入、舉辦招標(biāo)會(huì)的投入以及三通一平費(fèi)用；建筑主體在安裝時(shí)耗用的成本也在總成本中占有較大的比重，其內(nèi)容包括工程安裝費(fèi)、設(shè)備成本費(fèi)，其中設(shè)備費(fèi)用包含兩部分，一部分是臨時(shí)設(shè)施；另一部分是常用設(shè)備的購置費(fèi)用；配套設(shè)施配用不僅有相關(guān)的設(shè)施與管網(wǎng)建設(shè)，也包括綜合體外圍環(huán)境建設(shè)與園林景觀建設(shè)的投入；在項(xiàng)目建設(shè)中還會(huì)有一部分管理費(fèi)用的支出，除基本管理費(fèi)外，人力成本、保險(xiǎn)費(fèi)用都算入其中，為避免突發(fā)狀況的發(fā)生，還應(yīng)預(yù)留預(yù)備費(fèi)。

（2）模糊綜合評價(jià)法

對城市綜合體可采用模糊綜合評價(jià)方法進(jìn)行分析，其分析的內(nèi)容與層次分析法相同，不同的是模糊分析是將這些因素建立成集合進(jìn)行評價(jià)，其評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不是權(quán)重，評價(jià)的結(jié)果用優(yōu)、良、一般、劣來表示。綜合多個(gè)專家的評價(jià)，對成本管理得出最終的評價(jià)，可以判定成本為優(yōu)還是為劣，評價(jià)為優(yōu)或良的，那么項(xiàng)目具有可行性，其成本控制較好；如果評價(jià)為一般或者劣，則項(xiàng)目可行性極低，成本管理工作不到位。

四、結(jié)語

城市綜合體對城市的發(fā)展來說有著重要的意義，該項(xiàng)目具有復(fù)雜性與綜合性，因而在建設(shè)中對成本的控制就顯得尤為重要。而成本控制是否合理就應(yīng)當(dāng)利用績效分析進(jìn)行考察。本文主要對層次分析法的內(nèi)容進(jìn)行分析，并簡述了模糊綜合評價(jià)法，希望可以為成本管理的評價(jià)提供依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]施瑛，費(fèi)蘭.城市綜合體中公共空間設(shè)計(jì)的分析——以日本難波公園、六本木新城為例[J].華中建筑，2014（11）.

[2]陳英儀.淺析大型城市綜合體的項(xiàng)目建筑管理[J].福建建材，2014（02）.

[3]覃雄彪.政府成本管理績效評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建[J].梧州學(xué)院學(xué)報(bào)，2013（03）.

[4]敖勇.做好城市綜合體項(xiàng)目策劃[J].施工企業(yè)管理，2012（11）.

[5]謝爽.城市綜合體項(xiàng)目成本管理績效評價(jià)研究[D].重慶大學(xué)，2014.