前言

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，定位已經(jīng)明確，產(chǎn)品要求也較為清晰，即價格不高、質(zhì)量可靠。未來，住宅產(chǎn)業(yè)化將是中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的一條出路。

價格不高意味著土地、資金無法再獲得超高利潤回報，企業(yè)必須在提高資金周轉(zhuǎn)率（縮短工期）、降低建造成本上下功夫。質(zhì)量可靠意味著以前半手工式的現(xiàn)場作業(yè)方式不行了，更談不上節(jié)能、環(huán)保、綠色建筑等方面高技術(shù)的新要求。住宅產(chǎn)業(yè)化是能夠達(dá)到縮短工期、減低成本、保證質(zhì)量等目標(biāo)的。

一：住宅產(chǎn)業(yè)化的定義及現(xiàn)狀

住宅產(chǎn)業(yè)化定義：

（Housing Industrialization），是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，是機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式升級換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。

國內(nèi)產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀

目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)化以萬科和遠(yuǎn)大住工為代表，走在行業(yè)的最前端。

萬科——萬科的產(chǎn)業(yè)化率是最高的，技術(shù)也是最先進(jìn)的，但局限于目前國內(nèi)的行業(yè)形勢，還無法大面積推廣。

代表作品是2006年上海浦東新區(qū)的“萬科新里程”，也開啟了萬科住宅產(chǎn)業(yè)化市場化的新里程。

遠(yuǎn)大住工——湖南遠(yuǎn)大住工是國內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企業(yè)，是產(chǎn)業(yè)化住宅建成最多的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

如果說萬科是中國的iPhone的話，那遠(yuǎn)大就是中國的三星，究竟誰更勝一籌，我們拭目以待～

國際產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀

美國工業(yè)化住宅從汽車房屋起家，目前在美國，每16個人中就有1個人居住的是工業(yè)化住宅。美國住宅大部分以低層木結(jié)構(gòu)為主，用戶可自行設(shè)計房屋，再按照住宅產(chǎn)品目錄，到市場上采購建筑房屋所需的材料、部品等，最后委托承包商建造。

法國的標(biāo)準(zhǔn)化住宅

法國是住宅工業(yè)發(fā)展比較早的西方國家，法國政府從1968年開始要求設(shè)計師與施工企業(yè)合作開展住宅標(biāo)準(zhǔn)化的定型設(shè)計工作，然后采用公開發(fā)行設(shè)計圖紙的方式，使得所有廠家都可以生產(chǎn)。目前法國的住宅工業(yè)化路徑是發(fā)展通用構(gòu)配件制品和設(shè)備再到其他。

日本的工業(yè)化住宅

日本是推行住宅工業(yè)化較早的國家之一，日本從1968年開始住宅產(chǎn)業(yè)化研究，已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)業(yè)體系。目前每一條生產(chǎn)線八個小時可以生產(chǎn)10到11棟住宅，48分鐘一棟！運到現(xiàn)場一天就可以組裝完成！

二：設(shè)計及生產(chǎn)流程

疊合樓板

是由預(yù)制板和現(xiàn)澆鋼筋混凝土層疊合而成的裝配整體式樓板。

預(yù)制板既是樓板結(jié)構(gòu)的組成部分之一，又是現(xiàn)澆鋼筋混凝土疊合層的永久性模板，現(xiàn)澆疊合層內(nèi)可敷設(shè)水平設(shè)備管線。

疊合樓板整體性好，剛度大，可節(jié)省模板，而且板的上下表面平整，便于飾面層裝修，適用于對整體剛度要求較高的高層建筑和大開間建筑.其最大跨度可以達(dá)到9m。

（類似還有疊合梁柱、疊合剪力墻、疊合陽臺等。）

三.決策階段的概算評估

高成本和不成熟的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)情_發(fā)商不敢做住宅產(chǎn)業(yè)化的原因，

我們可以通過成本對比來決策是否采用產(chǎn)業(yè)化住宅，通過成本協(xié)議的方式推動住宅產(chǎn)業(yè)化的實踐。

下面我們對傳統(tǒng)建筑方式和整體裝配進(jìn)行一個比較和總結(jié)：

1：技術(shù)手段方面

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——設(shè)計技術(shù)成熟、簡單，圖紙量少，各專業(yè)圖紙分別表達(dá)本專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容，結(jié)構(gòu)專業(yè)用平法表示結(jié)構(gòu)特征信息，采用一般的設(shè)計院普遍掌握的繪圖表現(xiàn)方法。

施工過程中按工種配備專業(yè)技術(shù)人員，相互配合施工，容易出現(xiàn)“錯漏碰缺”等情況。

設(shè)計費便宜（30～50元/平米）

裝配整體式——圖紙量大，除了各專業(yè)圖紙分別表達(dá)本專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容外，還需要設(shè)計出每個預(yù)制構(gòu)件的拆解圖，拆解圖上要綜合多個專業(yè)內(nèi)容，例如在一個構(gòu)件圖上需要反映構(gòu)件的模板、配筋以及埋件、門窗、保溫構(gòu)造、裝飾面層、留洞、水電管線和元件、吊具等內(nèi)容，包括每個構(gòu)件的三視圖和剖切圖，必要時還要做出構(gòu)件的三維立體圖、整澆連接構(gòu)造節(jié)點大樣等圖紙。

設(shè)計費較貴（50～300元/平米）

造價差異和對策——設(shè)計費的差異主要是構(gòu)件拆解圖工作量增加了設(shè)計成本，如果項目規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件重復(fù)率高，模塊種類就相對較少，設(shè)計費上升的比例就少，反之。項目規(guī)模越小、構(gòu)件重復(fù)率越低，設(shè)計費上升的比例就越大。因此，應(yīng)盡量優(yōu)化設(shè)計，提高構(gòu)件的重復(fù)率是控制設(shè)計費增加的有效手段。

2：生產(chǎn)情況

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——現(xiàn)澆構(gòu)件價格主要取決于原材料、周轉(zhuǎn)材料和施工措施，樓面和剪力墻的措施費最高，工藝條件差影響質(zhì)量經(jīng)常造成返工，季節(jié)和天氣變化造成施工效率下降也是成本上升的原因之一

裝配整體式——預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)主要依賴機(jī)械和模具，占用時間過長推高成本，工人可以在一個工位同時完成多個專業(yè)和多個工序的施工，生產(chǎn)質(zhì)量、進(jìn)度、成本受季節(jié)和天氣變化影響較小。

造價差異和對策——提高建筑的預(yù)制率可以發(fā)揮裝配整體式的優(yōu)勢，預(yù)制率過低將導(dǎo)致兩種工法并存，大量現(xiàn)澆不能節(jié)省人力，同時又增加了施工機(jī)具的投入成本，裝配式施工只有提高生產(chǎn)和施工的效率才能降低成本

3：質(zhì)量情況

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——質(zhì)量難以控制，普遍存在大量的質(zhì)量通病

裝配整體式——質(zhì)量易于控制，基本消除各種質(zhì)量通病，復(fù)雜構(gòu)件的生產(chǎn)難度、運輸風(fēng)險較大

造價差異和對策——合理拆解構(gòu)件降低生產(chǎn)難度，減少返工浪費可節(jié)約成本

4：材料消耗和建筑自重

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——材料消耗和損耗較高，跑冒滴漏嚴(yán)重，構(gòu)件表面抹灰往往高于設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加了建筑自重

裝配整體式——由于構(gòu)件尺寸精準(zhǔn)，可取消抹灰層，節(jié)約材料，建筑自重減輕20～30%，可進(jìn)一步優(yōu)化主體和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，節(jié)省造價；沒有跑冒滴漏，降低了材料消耗和損耗

造價差異和對策——裝配整體式應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，提高構(gòu)件精度，使安裝簡便，可減少裝飾修補(bǔ)的費用，節(jié)約成本

5：施工速度

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——現(xiàn)澆施工主體結(jié)構(gòu)可做到3～5天一層，各專業(yè)不能和主體同時交叉施工，實際工期為7天左右一層，各層構(gòu)件從下往上順序串聯(lián)式施工，主體封頂完成總工作量的50%左右

裝配整體式——構(gòu)件提前發(fā)包，可做到各層的構(gòu)件同時并聯(lián)式生產(chǎn)，在同一構(gòu)件生產(chǎn)過程可集成多專業(yè)的技術(shù)同時完成，現(xiàn)場裝配式安裝施工上可做到1天一層，實際3～4天一層，主體封頂即完成總工作量的80%

造價差異和對策——如果預(yù)制率過低，工期仍由現(xiàn)澆部分決定（例如內(nèi)澆外預(yù)制體系），拉長工期會造成重型吊裝設(shè)備閑置浪費而增加成本

6：施工措施

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——滿堂模板、腳手架，外加到頂，不斷重復(fù)搭拆

裝配整體式——取消滿堂模板和腳手架，外腳手架只需要兩層

造價差異和對策——樓面、樓梯采用預(yù)制構(gòu)件可節(jié)省內(nèi)腳手和模板，外墻保溫裝飾在工廠一體完成，可節(jié)省外腳手架

7：管理費用

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——分包較多，工期長導(dǎo)致管理成本高。

裝配整體式——多個分部分項工程在工廠里集成生產(chǎn)，分包較少，管理成本低。

造價差異和對策——能在廠里集成生產(chǎn)的盡量集成，減少分包可節(jié)約管理成本。

8：材料采購和運輸

傳統(tǒng)現(xiàn)澆方式——原材料分散采購和運輸，采購單價較高。

裝配整體式——原材料集中采購和運輸有價格優(yōu)勢，但增加了二次運輸

造價差異和對策。由于存在二次運輸，應(yīng)選擇項目就近的預(yù)制廠生產(chǎn)。

結(jié)論：從以上對比可以得出——

1、規(guī)模越大成本下降越明顯。（據(jù)遠(yuǎn)大提供數(shù)據(jù)，建筑面積大于5萬平方時才有價格 優(yōu)勢）

2、預(yù)制率越高、構(gòu)件重復(fù)率越高，成本下降越明顯。

3、構(gòu)件運輸越方便，二次運輸成本越低。

4、分段流水施工效率越高，施工周期越短。（合理組織施工程序及設(shè)計施工場地）

四：戰(zhàn)略合作和發(fā)展愿景

一直限值住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有兩個因素：

一個是完整的產(chǎn)業(yè)鏈，一個是成本。

產(chǎn)業(yè)鏈：沒有任何一個企業(yè)可以在完成征地 審批、設(shè)計、生產(chǎn)、運輸、管理、建造、銷售、服務(wù)等一條龍的事情后，還能賺到錢。萬科也不能。

成本：高昂的建造成本與狹窄的市場形成死循環(huán)。如果蘋果只推出1部Iphone，肯定沒人買得起。

所以我們現(xiàn)在看到了：

政府：“產(chǎn)業(yè)化住宅好，我們?nèi)χС?！?/p>

產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)方：“高成本低售價，與傳統(tǒng)建造方式無法形成競爭力和規(guī)模優(yōu)勢～”

開發(fā)商：“成本優(yōu)勢不明顯，萬一搞砸了可要賠上身家啊，還是保守建造吧～”

購房者：“管他什么方式，我只要價格更便宜！質(zhì)量更好！”

設(shè)計院：“住宅產(chǎn)業(yè)化？市場不明朗，等等看吧～”

國內(nèi)形勢分析：

1：人口紅利減少：

2012年是中國的劉易斯拐點。中國改革30年的飛速發(fā)展，離不開人口紅利帶來的巨大優(yōu)勢。而隨著中國老齡化的到來，人工成本將向30年來的房價一樣穩(wěn)步快速上升，這將成為工程建造不可忽視的一個方面。

2：一線房價穩(wěn)步走高：

高企的房價為住宅產(chǎn)業(yè)化提供了合適的利潤空間。

3：綠色、低碳、可持續(xù)發(fā)展：

低技術(shù)、勞動密集型的行業(yè)勢必會被逐漸 淘汰，綠色住宅無疑是未來政府推動的主流。

4：政策紅利：

北京等一線城市已經(jīng)實行，建產(chǎn)業(yè)化住宅，獎勵3%建筑面積的規(guī)定。假如兩棟5萬平方米的公租房，就能給甲方帶來1500平方米的額外建筑面積。在寸土寸金的一線城市，沒有人能拒絕這個大紅包。

5：城市化要軟著陸：

30年的城市化大發(fā)展，為我們帶來豐碩的成果。但“城市vs農(nóng)村”這種剪刀差式的發(fā)展已經(jīng)到了盡頭，所以城鎮(zhèn)化是目前我們找到的唯一出路。而大量次城市的建設(shè)無疑將為產(chǎn)業(yè)化住宅提供大展身手的廣闊天地！

結(jié)語

住宅產(chǎn)業(yè)化，是地產(chǎn)行業(yè)醞釀已久的一場產(chǎn)業(yè)革命，也必將帶來地產(chǎn)行業(yè)的一次洗牌。

對設(shè)計院即是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。

更綜合的技術(shù)要求、更高的設(shè)計費、全新的設(shè)計模式——這些，你都做好準(zhǔn)備了嗎？