摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是，房地產(chǎn)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)存在著一些違規(guī)問(wèn)題。國(guó)家為了緩解這種現(xiàn)狀，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控?；诖?，文章探討分析了國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制方法。

關(guān)鍵詞：國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控;房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本控制;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

一、國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制的必要性

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊地位使得房屋價(jià)格越來(lái)越高，人們對(duì)此怨聲載道。因此國(guó)家為了緩和房?jī)r(jià)與人們之間的矛盾，推出了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的宏觀(guān)調(diào)控政策。因此，房屋的價(jià)格受到限制，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取有利地位，使得利益最大化，需要盡量縮減成本。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，注重成本控制，降低成本。這才是未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)。如何在相同的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下贏得更好的發(fā)展是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的急需解決的重要問(wèn)題。因此，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中注重成本控制，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在成本控制與管理中存在的問(wèn)題

1、行業(yè)對(duì)于成本控制和管理的意識(shí)

不強(qiáng)。很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本控制和管理沒(méi)有明確的概念，認(rèn)為成本僅僅是指有形的資產(chǎn)，包括資金、設(shè)備等的投入，無(wú)需進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的測(cè)算。這樣的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)將大大損害房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的既得利益。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理中，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的投入效用要遠(yuǎn)高于對(duì)有形資產(chǎn)的投入效用。

2、缺少對(duì)成本控制和管理的有效方法和手段

以往的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)部分的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行成本控制，財(cái)務(wù)報(bào)告是財(cái)務(wù)部分對(duì)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事件的整理和總結(jié)，報(bào)告中的信息缺乏時(shí)效性，是在時(shí)候?qū)σ呀?jīng)產(chǎn)生的成本投入的歸納，從成本控制的角度來(lái)看，對(duì)控制成本毫無(wú)意義。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建過(guò)程中，將會(huì)產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的是人工采集數(shù)據(jù)的方式，這種方式不利于數(shù)據(jù)的整理和保存，也不利于對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)有效地分析和處理，從而影響工程進(jìn)度。

3、企業(yè)缺乏必要的聯(lián)系和溝通

工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的作用是不容忽視的，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)往往只注重施工過(guò)程中對(duì)工程造價(jià)的控制，而在項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)等前期階段，工程造價(jià)對(duì)成本管理的影響才是最重要的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間的聯(lián)系不暢，造成了企業(yè)在成本控制上的困難。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制方法

1、設(shè)計(jì)階段的成本控制

1.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套設(shè)施、景觀(guān)、綠化等放在一起進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)多選擇幾家信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位，并組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比。

1.2開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉各種建筑材料預(yù)算價(jià)格及實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算，最大程度地保證預(yù)算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

2、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程中，招標(biāo)工作的成本控制工作也是重點(diǎn)內(nèi)容。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和施工全過(guò)程中，招標(biāo)工作無(wú)處不在，比如說(shuō)土地的招標(biāo)，施工單位的招標(biāo)，材料及施工設(shè)備的招標(biāo)上等，由于整個(gè)工程項(xiàng)目繁雜，招標(biāo)單位憑借自己的力量不可能做好所有的招標(biāo)工作，所以，在招標(biāo)的過(guò)程中，要做好各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作。這一階段的重點(diǎn)內(nèi)容包括施工圖的出圖速率，各個(gè)招標(biāo)文件的審核情況，入選單位的商務(wù)水平，技術(shù)水平等。

3、施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心階段，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的人力、物力和財(cái)力都是巨大的，但同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目的建設(shè)而獲得回報(bào)的前提。施工階段的投資在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中占有很大比重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅應(yīng)當(dāng)重視施工階段的進(jìn)度、質(zhì)量，同時(shí)也應(yīng)加大力度降低施工過(guò)程中的工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3.1控制材料價(jià)格。在工程造價(jià)的控制中材料價(jià)格的控制是主要的，材料費(fèi)在工程中往往占有很大的比重，一般占預(yù)算費(fèi)用的70%，占直接費(fèi)的80%左右，因此在施工階段必須嚴(yán)格按照合同中的約定控制施工單位的材料用量，合理確定材料價(jià)格，從而有效地控制工程造價(jià)。

3.2嚴(yán)格控制變更，控制工程預(yù)算在合理范圍內(nèi)變動(dòng)。施工過(guò)程中引起變更的因素有很多，比如施工圖設(shè)計(jì)粗糙導(dǎo)致無(wú)法施工、市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格與設(shè)計(jì)方案不符等，這些問(wèn)題都給工程造價(jià)的變更帶來(lái)不穩(wěn)定。而施工過(guò)程中的變更一般都會(huì)涉及到費(fèi)用的增減，因此應(yīng)盡早提前實(shí)現(xiàn)這類(lèi)型變更，減少不必要的損失。

3.3嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證管理，掌握工程造價(jià)變化。在施工過(guò)程中，建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，督促施工方按圖施工，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，對(duì)于因變更等是由發(fā)生的費(fèi)用增減，應(yīng)督促施工單位做好各種記錄，及時(shí)辦理簽證，避免日后無(wú)證可查，導(dǎo)致推諉扯皮，導(dǎo)致結(jié)算產(chǎn)生糾紛，造成經(jīng)濟(jì)損失。因此嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，是施工階段控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

4、竣工階段的成本控制

在竣工結(jié)算時(shí)工程施工的最終階段，同時(shí)也是成本控制工作的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，雖然項(xiàng)目的建設(shè)已經(jīng)基本完成，但是仍存在著許多可能影響成本控制的問(wèn)題。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視起來(lái)，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各種資料進(jìn)行收集和整理，結(jié)合工程的實(shí)際施工情況及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從相關(guān)合同條款出發(fā)，對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析和解決。

四、國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控下房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制建議

1、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制方面的制度

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序健康發(fā)展，我們需要不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)成本控制方面的制度。以避免那些唯利是圖的商人為了利益，使用一些違法違規(guī)的手段來(lái)降低成本，從而達(dá)到房地產(chǎn)控制成本的目的。用法律規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制，能夠約束那些想通過(guò)偷工減料來(lái)縮減成本的不良商人。對(duì)那些遵紀(jì)守法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給予獎(jiǎng)勵(lì)，和更多政策上的優(yōu)惠和扶持，這樣將更加有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中利用合法的途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將加強(qiáng)成本控制的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要更加重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制作用方面的了解和學(xué)習(xí)。讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商了解到成本控制在以后房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中的重要作用。這樣將使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自覺(jué)主動(dòng)的參與到合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的研究中去，從而為房地產(chǎn)企業(yè)以后的發(fā)展鋪好道路。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制采用科學(xué)合理的方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制，應(yīng)該采用科學(xué)合理的方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始前進(jìn)行合理的預(yù)算，制定相應(yīng)的成本控制方面;在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)成本控制方面進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整、補(bǔ)充和完善;在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)束后，進(jìn)行全面的總結(jié)，以給下一次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)留下寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，做好項(xiàng)目的成本控制工作，是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)更新觀(guān)念，強(qiáng)化認(rèn)識(shí)，注重成本控制的全過(guò)程性和全面性，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確保成本控制工作的有效開(kāi)展，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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