摘要：近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，市場競爭越來越激烈，成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟效益和競爭力的一個重要手段。設(shè)計階段是成本控制的一個重要階段，因此，需要在這一階段做好成本控制工作，提升企業(yè)競爭力。本文針對這一問題，首先對設(shè)計管理階段對成本進行控制的重要性加以分析，并提出幾點成本控制措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);設(shè)計管理階段;成本控制

隨著房地產(chǎn)“黃金十年”的結(jié)束，房產(chǎn)需求市場的萎縮使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐漸激烈，因此，如何利用較少的資金獲得相對較高的經(jīng)濟回報，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢下面臨的重要課題。企業(yè)的成本控制效果對企業(yè)經(jīng)濟效益存在著直接的影響。設(shè)計管理階段作為成本控制的重要階段，成為提升企業(yè)競爭力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在該環(huán)節(jié)如果進行有效的控制，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加。

一、重要性分析

第一，在設(shè)計階段做好成本控制工作能夠?qū)Y金進行有效控制，避免風(fēng)險發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求量比較大，依賴性也比較高，因此，企業(yè)需要對成本進行控制，從而使資金得到合理的利用，獲得良好的經(jīng)濟效益，另外，盡量減少風(fēng)險的發(fā)生，設(shè)計管理階段是對成本加以控制的一個重要階段，能夠利用最少的成本實現(xiàn)良好控制目的^[1]。

第二，在這一階段做好成本控制工作能夠有效為工程全過程的成本控制打下良好的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)項目來說，其在生命周期內(nèi)的各個階段，都有成本產(chǎn)生，互相之間有著密切的關(guān)系。設(shè)計階段在工程項目中起到承前啟后的效果，不但能夠落實后期的施工成本，同時還能對項目前期定位決策成本進行細化與修訂，作為全過程控制的一個關(guān)鍵，同時這也是進行事前控制的一個重要環(huán)節(jié)，起到“事前預(yù)防”的關(guān)鍵性作用。

二、成本控制措施

1.做好設(shè)計單位的選擇工作，加強對合同的管理工作。在對項目進行開發(fā)的時候，要利用公開招標(biāo)或者是邀請招標(biāo)等形式，選擇最佳的設(shè)計單位，要求設(shè)計單位具有良好的責(zé)任感，講究誠信，積極溝通。在對設(shè)計單位進行選擇的過程中，實際上就是對項目的風(fēng)格以及主題進行了確定。對于同樣的項目以及設(shè)計要求和規(guī)范來說，設(shè)計單位不同，那么設(shè)計的產(chǎn)品在風(fēng)格以及品質(zhì)方面就會有很大的差別，建筑效果以及布局還有結(jié)構(gòu)形式和使用功能等方面差異也就會比較大。在進行設(shè)計招標(biāo)的時候，需要對設(shè)計費用加以明確，對設(shè)計管理階段中的成本控制以及限額設(shè)計還有優(yōu)化設(shè)計和節(jié)約成本等獎勵措施和處罰措施等進行考慮，使設(shè)計單位能夠主動積極地對成本進行控制。強化對設(shè)計合同的管理工作，在合同中明確設(shè)計要求以及設(shè)計周期還有獎罰措施和設(shè)計優(yōu)化等方面的內(nèi)容。

2.在對方案進行設(shè)計的過程中重視成本控制工作。對于方案設(shè)計這一階段來說，方案優(yōu)選是最重要的，在選擇施工場地以及建筑設(shè)計和總平面設(shè)置時，需要對投資效果問題進行考慮，從多個方案中選擇最佳的方案，保證其經(jīng)濟性和合理性^[2]。第一，設(shè)計構(gòu)思要有一定的超前性，確保項目的良好形象。第二，設(shè)計建筑風(fēng)格，體現(xiàn)自身特點，具備時代性、藝術(shù)性及經(jīng)濟性。第三，合理布置建筑平面，建筑平面布置形式以及戶型產(chǎn)品對市場需求有著直接的影響，因此，在進行設(shè)計的過程中，要充分考慮到建筑性質(zhì)以及客戶活動特征，對建筑進行合理布局，能有效利用項目用地，確保其使用功能的有效性。另外，對于建筑單體進行設(shè)計時，應(yīng)盡量控制建筑的體型系數(shù)、窗墻比、墻地比，以降低該建筑的能耗水平，從而減少在節(jié)能環(huán)節(jié)上的成本投入。

3.在結(jié)構(gòu)設(shè)計的過程中對成本進行控制。對于建筑來說，結(jié)構(gòu)是骨架，在工程中，結(jié)構(gòu)成本的比重比較大，因此，要對其成本進行控制。第一，需要結(jié)合建筑層數(shù)以及使用功能對結(jié)構(gòu)體系進行選擇，一般情況下，鋼結(jié)構(gòu)成本最高，鋼筋混凝土次之，磚混結(jié)構(gòu)是成本最低的。建筑基礎(chǔ)選型也會對工程造價產(chǎn)生比較大的影響，需要結(jié)合地質(zhì)的實際狀況以及地勘資料，對子基礎(chǔ)形式加以選擇，確保其安全性，并對建造成本進行控制，同時還需要對持力層選擇問題進行重視，防止超深以及返工現(xiàn)象的發(fā)生。在對一些結(jié)構(gòu)進行設(shè)計的時候，有的設(shè)計人員統(tǒng)一進行配筋，而沒有單獨對配筋和截面加以計算，從而造成浪費。因此，設(shè)計管理中加強精細化審圖，做到樣板截圖和配筋圖的優(yōu)化，從而使得剪力墻得到合理的配置，同時梁配筋方式得到有效的控制。另外，在對基礎(chǔ)和地下室進行設(shè)計的時候，需要與建筑整體性相關(guān)要求相符，結(jié)合地區(qū)震級、使用功能以及樓層高度等選擇轉(zhuǎn)換層的型式，同時選擇模板支撐方案以及鋼筋連接與綁扎等方式，從而對成本進行合理控制。

4.利用限額設(shè)計方式對成本進行控制。限額設(shè)計是對成本進行控制的一個有效方法，能夠確保成本控制的實效性以及有效性。當(dāng)前，很多設(shè)計單位缺少經(jīng)濟觀念以及市場觀念，重視技術(shù)忽視了經(jīng)濟性，無法對設(shè)計節(jié)點進行有效把握，從而出現(xiàn)趕工期以及細部設(shè)計缺失等各種問題。另外，一般都是依據(jù)建筑面積或者是投資額對設(shè)計費相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)進行計算，導(dǎo)致設(shè)計單位缺少成本控制意識，造成了較大的浪費。因此，需要實行限額設(shè)計方式，從而提升設(shè)計單位自身成本意識，在設(shè)計管理階段自覺主動地做好成本控制工作。在實行設(shè)計限額的情況下，采取有關(guān)成本策略，在初步設(shè)計時，在確保與相關(guān)規(guī)范和要求相符的基礎(chǔ)上減少不可售的面積。在對施工圖進行設(shè)計的過程中，利用設(shè)計優(yōu)化的方式，比如，對于非人視高度的外墻涂料和空調(diào)裝飾板等對于產(chǎn)品不會產(chǎn)生太大影響的材料，適當(dāng)降低其檔次，對于電梯、進戶門、門窗等客戶敏感點，需要在確保其良好質(zhì)量的同時控制其成本。

5.在對施工圖進行設(shè)計的過程中做好成本控制工作。第一，利用模塊化設(shè)計方式，對建筑標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一。對于設(shè)計文件需要執(zhí)行相關(guān)模板加以統(tǒng)一，比如，目標(biāo)產(chǎn)品定位以及設(shè)計合同還有施工圖指導(dǎo)和建造標(biāo)準(zhǔn)等，此外，對于建筑構(gòu)造需要制定施工的標(biāo)準(zhǔn)方法，比如，硬景鋪裝以及導(dǎo)視系統(tǒng)還有售樓處結(jié)構(gòu)和裝修等標(biāo)準(zhǔn)，并開展單體研發(fā)與組合工作。在組合的過程中，可以對其中的10%進行創(chuàng)新，爭取做到一年小改，三年大改，在建造的過程中利用標(biāo)準(zhǔn)體系，同時滿足不同客戶自身需求。第二，對施工圖預(yù)算做好編制工作，從而對目標(biāo)成本進行調(diào)整。在對設(shè)計圖進行設(shè)計完畢之后，需要對施工圖預(yù)算加以編制，反復(fù)和成本部以及設(shè)計部與造價公司等進行溝通和討論，將預(yù)算確定好，結(jié)合預(yù)算對工程施工成本加以調(diào)整，形成最終的目標(biāo)成本。

6.做好圖紙會審工作，將設(shè)計問題技術(shù)解決掉。設(shè)計交底以及圖紙會審等工作是非常重要的，需要提高重視程度，事前做好控制，防止返工造成的損失，從而對成本進行有效控制。只有對施工圖紙有針對性地進行細化，成本控制才會有正確的著力點，也才能確保成本控制的良好效果。開發(fā)單位以及工程部門需要對設(shè)計圖紙質(zhì)量做好復(fù)核和審查工作，對于圖紙在不同專業(yè)之間的矛盾，需要提前告知設(shè)計單位并對其進行修改，防止因為返工導(dǎo)致的浪費^[3]。另外，需要對圖紙在技術(shù)方面是不是合理，施工是不是有可行性，造成是不是最經(jīng)濟加以審核，在開始使用之前，對圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)其中的錯誤以及漏洞等，從而提升設(shè)計的質(zhì)量，盡可能減少工程中的設(shè)計變更，防止由于設(shè)計問題給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

結(jié)語

綜上所述，對于房地產(chǎn)項目來說，設(shè)計階段是對成本進行控制的一個關(guān)鍵時期，確保設(shè)計的合理性和完善性，能夠節(jié)省費用，對項目成本進行有效控制。因此，為了提升其競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在設(shè)計管理階段做好成本控制工作，時刻重視成本的節(jié)約，采用有效方法減少項目成本。

參考文獻：

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