摘要：隨著國家城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，人民生活水平的不斷提高，物業(yè)管理在國民經(jīng)濟(jì)中的比重越來越大。與此同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，民營物管企業(yè)的大舉攻城略地，本地物業(yè)的群雄逐鹿、不甘寂寞以及物業(yè)管理社會(huì)化建設(shè)的飛速發(fā)展，使得原有國企自管物業(yè)紛紛推向市場，這一切對(duì)原本只是國企后勤服務(wù)單位的物業(yè)公司來講是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)？能否做強(qiáng)做大？都是國有物業(yè)公司迫切需要思考的問題。

關(guān)鍵詞：國企;物業(yè)管理;轉(zhuǎn)變

從國企改革開始，我國物業(yè)管理發(fā)展逐漸進(jìn)一步規(guī)范化、法制化，物業(yè)管理行業(yè)已顯成熟。也隨著國企主業(yè)副業(yè)的分離進(jìn)程加快，國企原先簡單粗放的生活管理向管理精細(xì)化、服務(wù)社會(huì)化的物業(yè)管理轉(zhuǎn)變已成定局。

1"國企后勤管理現(xiàn)狀

國企的后勤管理，是指在國有企業(yè)中對(duì)企業(yè)家屬區(qū)的生活設(shè)施及職工住宅實(shí)施行政化、福利性的自我管理，以及對(duì)企業(yè)內(nèi)部的后勤服務(wù)。它運(yùn)行的資金來源主要依靠原產(chǎn)權(quán)單位行政撥款。目前，多數(shù)國企單位已將此類后勤服務(wù)單位更名為物業(yè)管理。這種國企的后勤物業(yè)管理受大趨勢(shì)影響，處于由企業(yè)后勤的行政服務(wù)職能向現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)移的過渡階段。在主副業(yè)沒有分離的情況下，它的管理模式仍由企業(yè)做主。

國企物業(yè)管理只是企業(yè)的后勤工作的一種，甚至在后勤工作里也只是輔助。它管理所需經(jīng)費(fèi)和職工的工資待遇大部分來自企業(yè)的核定。雖然企業(yè)已經(jīng)對(duì)職工住房實(shí)行了全額集資，差價(jià)補(bǔ)貼，但住戶始終無權(quán)對(duì)物業(yè)進(jìn)行選擇，反之物業(yè)也無權(quán)對(duì)樓盤進(jìn)行選擇。對(duì)管理費(fèi)的確定也無權(quán)協(xié)商，職工和物業(yè)公司都沒有自主權(quán)利。在這種管理體制下，國企的物業(yè)服務(wù)必然具有高成本、封閉式、福利型、低償型、承擔(dān)售后服務(wù)、解決工程遺留問題、甚至充當(dāng)業(yè)主出氣筒等特點(diǎn)。企業(yè)蓋的房越多，物業(yè)管的越多，企業(yè)的包袱就越重。

目前，許多國企的物業(yè)單位都還沒實(shí)現(xiàn)真正意義上的獨(dú)立自主、法人主體。許多單位也只是將原行政后勤服務(wù)管理的牌子換成了物業(yè)管理的牌子，進(jìn)行了機(jī)構(gòu)注冊(cè)，但沒有實(shí)質(zhì)性的變化。也有的是后勤管理、物業(yè)管理兩種職能兼有，對(duì)內(nèi)是部門，進(jìn)行無償或低償服務(wù)，且人、財(cái)、物受控于企業(yè)。對(duì)外是法人公司，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。沒有一個(gè)準(zhǔn)確定位。可以說，只是受大趨勢(shì)影響，在原有體制中滲入部分現(xiàn)代名詞、現(xiàn)代物業(yè)管理元而已。業(yè)主在消費(fèi)意識(shí)上，也還處于福利、半福利狀態(tài)，難以接受物業(yè)管理費(fèi)的概念。

2"國企后勤服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)

長期以來，在改革開放的大潮中，國企在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中承擔(dān)的許多社會(huì)職能諸如：幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)療所，甚至于煤氣站、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用等等不但沒有削弱，反而換了一種身份繼續(xù)存在企業(yè)中，依附于企業(yè)的輸血。嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展。要解除國企的社會(huì)負(fù)擔(dān)，必須徹底把企業(yè)所承擔(dān)的大量社會(huì)保障和社會(huì)福利功能分解出來，使企業(yè)擺脫原來承擔(dān)的多重角色，成為以生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)為中心的真正的生產(chǎn)主體。

由于后勤工作涉及面廣，管理復(fù)雜，責(zé)任重大，必須加快管理科學(xué)化、服務(wù)專業(yè)化、經(jīng)營市場化和保障法制化的后勤物業(yè)管理。理順行政管理和經(jīng)營管理的關(guān)系，培育服務(wù)規(guī)范、競爭有序、經(jīng)營靈活、管理科學(xué)的后勤物業(yè)管理環(huán)境。只有加快國企的社會(huì)職能剝離，加速國企的后勤管理向物業(yè)管理社會(huì)化，市場化轉(zhuǎn)移，才有利于國企廣大職工進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，尋求變革，與時(shí)俱進(jìn);才有利于國企的物業(yè)管理創(chuàng)新體制，激活機(jī)制，完善自我，走入市場;才有利于解決當(dāng)前國企在后勤管理上的向左走還是向右走的瓶頸矛盾;才有利于國企主業(yè)放開手腳，抓住機(jī)遇，拓展市場主體地位，優(yōu)化資源配置，推動(dòng)快速發(fā)展;才有利于建立規(guī)范的管理機(jī)制，改善后勤管理，增強(qiáng)企業(yè)活力和企業(yè)發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)國企追求的做專、做強(qiáng)、做實(shí)的目標(biāo)，而不再是做大、做寬、做強(qiáng)。

隨著國企職工住房分配制度的深化改革，改革初期的分房制度已經(jīng)為職工所詬病，不再適合社會(huì)要求。職工對(duì)居住、辦公和工作環(huán)境提出了更高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)需求，建設(shè)與產(chǎn)權(quán)并重成為了物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的主動(dòng)選擇。開始應(yīng)用市場觀念，要求保持物業(yè)完好并要求其保值增值;更加注重產(chǎn)品（物業(yè)）的售后服務(wù)，樹立起消費(fèi)物業(yè)的觀念。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外，逐漸確立必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安等進(jìn)行專業(yè)化管理的消費(fèi)意識(shí)，使物業(yè)發(fā)揮整體功能和綜合能力。這樣一來，很多原國企單位的后勤部門就明顯不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)的需要，那種行政福利型和低償服務(wù)也隨之過時(shí)，代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營性管理和等量有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理的專業(yè)管理和綜合服務(wù)功能，正好滿足了快速發(fā)展的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下富裕起來的居民生活水平和生活質(zhì)量提高的客觀要求。

另外，建筑建造所需時(shí)間不長，但對(duì)建筑物和設(shè)備設(shè)施、附屬構(gòu)筑物等的后期管理確是長期的，使用和管理的過程可以是建筑開發(fā)周期的幾十倍甚至更長。這種房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長期性，在使用過程中還伴隨著維護(hù)職能的增值服務(wù)，以及服務(wù)和經(jīng)營職能的多樣化，對(duì)于國企來說，既耗費(fèi)精力，也需要大量專門經(jīng)費(fèi)來管理物業(yè)。由專業(yè)的物業(yè)公司來管理物業(yè)，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展就成為必然選擇。

3國企物業(yè)管理市場支配的必要性

國企主輔分離改制后，職工住宅能否順利推進(jìn)社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理，關(guān)系到廣大職工的切身利益，對(duì)提升職工生活質(zhì)量，維護(hù)社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)和社會(huì)建設(shè)都有重要意義。以科學(xué)發(fā)展觀來指導(dǎo)職工住宅管理，營造優(yōu)美和諧居住生活環(huán)境非常必要。

既然國企主輔分離勢(shì)在必行，國企物業(yè)管理走向市場也就成為必然。職工住房制度改革以來，許多企業(yè)已相繼成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理概念對(duì)職工住房進(jìn)行管理。雖然較之后勤管理有了很大提升，但仍存在相當(dāng)多的包攬服務(wù)和不對(duì)等低償服務(wù)，與市場化物業(yè)管理相距甚遠(yuǎn)。這其中既有與相關(guān)政策配套不完善的原因，也有國企物業(yè)管理自身的因素，還有職工舊房環(huán)境惡劣，設(shè)施不配套，水電氣管線陳舊破損嚴(yán)重和職工思想未根本轉(zhuǎn)變等綜合原因。只有加快推進(jìn)國企職工住宅管理體制的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)思想工作，轉(zhuǎn)變職工住戶的觀念，從產(chǎn)權(quán)上與業(yè)主理順關(guān)系，成為能夠獨(dú)立自主，自負(fù)盈虧、自我經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，實(shí)現(xiàn)國企物業(yè)經(jīng)營市場化，才能卸下后勤生活的沉重包袱，才能提高企業(yè)主業(yè)的核心競爭力。

總之，國企物業(yè)管理公司到了一個(gè)真正轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵時(shí)刻，能否華麗變身，走出困境發(fā)展壯大，國企主輔分離后，物業(yè)管理公司能否存活，將是至關(guān)重要的因素。國企后勤管理是以資產(chǎn)管理為核心，以物質(zhì)保障為基礎(chǔ)，以維護(hù)企業(yè)職能正常運(yùn)轉(zhuǎn)為目標(biāo)的一項(xiàng)重要工作，是企業(yè)的大管家。國企的后勤管理工作要向物業(yè)管理社會(huì)化、市場化轉(zhuǎn)移，其自身競爭力是物業(yè)管理企業(yè)立足的生命線，是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。要在新的挑戰(zhàn)面前求得生存，求得發(fā)展，國企物業(yè)管理公司就必須建立全新的機(jī)制，提高員工專業(yè)素質(zhì)，在管理和服務(wù)中精心構(gòu)造自己的競爭力，贏得競爭優(yōu)勢(shì)。