摘要：在我國，雖然計(jì)劃生育政策的貫徹已經(jīng)在很大程度上控制了我國人口的增多，但是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步，人們對居住地的要求也越來越高，近年來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理也備受大家關(guān)注。筆者根據(jù)自己多年工作的經(jīng)驗(yàn)，介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)，分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施作了詳細(xì)的闡述，以提高項(xiàng)目管理水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;特點(diǎn)

1前言

房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，如何開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期將地產(chǎn)交付消費(fèi)者使用，并節(jié)約造價(jià)，以獲取較高利潤，均依靠項(xiàng)目管理來實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理顯得尤其重要?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、事業(yè)部制和專業(yè)管理制等四種。

2項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制。以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并使之高效運(yùn)作.使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項(xiàng)目運(yùn)營的均衡性，利用現(xiàn)代化管理技術(shù)和手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時(shí)限、批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對象是項(xiàng)目本身，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制三管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用”控制、“合同、信息、安全文明”管理和組織協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，必須對其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。對項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在3方面，即：

（1）進(jìn)行優(yōu)化組合，即對投入項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用;

（2）進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項(xiàng)目運(yùn)營中合理流動(dòng)，在動(dòng)態(tài)中尋求平衡;

（3）合理高效地利用資源，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。

3我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

（1）業(yè)主方項(xiàng)目管理中的問題由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月或規(guī)定期限內(nèi)支付，且建設(shè)周期長，故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60% ～70%，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。工程發(fā)包多為邀請招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員大多數(shù)情況也是臨時(shí)聘請的，施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，沒有完整有效的管理制度，建筑管理水平較差。

（2）委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問題：權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益，便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。

建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位發(fā)布指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格;另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%～40%，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等）、建設(shè)階段、租售階段（還可能包括物業(yè)管理階段）。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。1）應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍;2）研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的;3）針對項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控;4）建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。

在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國各地的眾多項(xiàng)目，從土地中標(biāo)到開始銷售，全部控制在半年以內(nèi)，而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要1年～2年。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

1）職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持;財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行觸資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營銷等等費(fèi)用;人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

2）應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、分包單位、供應(yīng)商之間的溝通對于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施關(guān)于重要。

3）界面溝通管理。當(dāng)能在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

5結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過程還存在著很多問題，我們要正確地對待、評價(jià)和處理存在的這些問題，必須站在項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略高度，從項(xiàng)目啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的管理是確保項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)健康發(fā)展的必然道路。建立更加科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目管理模式，提高項(xiàng)目管理水平。

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