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        低密度住宅開發(fā)設(shè)計的思考

        2015-04-29 00:00:00馬虹敏
        基層建設(shè) 2015年7期

        摘要:由于城市土地資源的緊缺,引致對低密度住宅的規(guī)劃取向?qū)嶋H上更多地傾向于郊區(qū)化。當(dāng)然,城市郊區(qū)化的低密度住宅還需要開發(fā)商盡可能將居住的配套建設(shè)搞好。.隨著人們對人居健康問題的關(guān)注,低密度住宅成為發(fā)展趨勢,研究了低密度住宅的發(fā)展前景和趨勢。

        關(guān)鍵詞:低密度住宅;規(guī)劃設(shè)計;新技術(shù);要點

        引言

        低密度住宅中的密度從專業(yè)上來講指容積率,它涵蓋了很大一個住宅產(chǎn)品區(qū)段,具有廣泛的市場針對面。低密度住宅是近年來房地產(chǎn)市場上的熱門話題。

        1.什么是低密度住宅

        近年來房地產(chǎn)市場上更多關(guān)注的目光投向了這一類以高綠化率、低容積率為主要特征的住宅。低密度住宅中的密度從專業(yè)上來講應(yīng)指容積率,是相對于城區(qū)容積率較高的高層建筑而言的。在北京CBD如財富中心,容積率甚至達到了12。對于容積率多低才能稱為低密度住宅這個問題,業(yè)內(nèi)也有許多爭論,并無統(tǒng)一定論。

        低密度需要合理標準。低密度,是相對于大量不合理的高密度而言,不是越低越好,更不是提倡大量建設(shè)占用土地資源較多的住宅類型。還有一種錯誤觀念,認為只要滿足國家規(guī)定的日照要求就是住宅的合理間距,結(jié)果導(dǎo)致越往南方住宅間距越密,如廣州地區(qū)不少住宅的間距系數(shù)只有0·7—0·8米,通風(fēng)條件很差,環(huán)境品質(zhì)就更談不上了。國家規(guī)范對居住區(qū)住宅密度和日照的要求是住宅建設(shè)的最低標準。住宅的密度要做到科學(xué)合理,還必須考慮環(huán)境空間尺度、家庭生活私密性、防火抗震、管線布置及綠化美化要求等多項因素。

        2.低密度住宅優(yōu)勢

        2.1良好的周圍自然環(huán)境

        低密度住宅要滿足其自身對容積率和綠化率的要求,一般只能選擇在城市的郊區(qū),而郊區(qū)的環(huán)境無論在自然景觀、空氣等級等各個方面的優(yōu)勢都是有目共睹的,因此,低密度住宅在自然環(huán)境方面是有優(yōu)勢的。真正的生態(tài)住區(qū)是以人居發(fā)展為依據(jù)的,是根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境,運用生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)基本原理、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段等,合理地安排并組織建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系,使其建筑與環(huán)境之間成為一個有機結(jié)合體。

        2.2滿足人們對健康生活的需求

        容積率低、人口少以及相對獨立的獨門獨戶生活與顧客心目中的健康生活形態(tài)比較吻合,容易引起顧客的心理共鳴。

        2.3市內(nèi)住宅所少有的綠化率

        綠化面積的覆蓋率達到百分之五十以上,住區(qū)綠地應(yīng)將草坪、灌木、喬木相結(jié)合,與通常室內(nèi)住宅小區(qū)相比,低密度住宅關(guān)于綠化的標準有很強的優(yōu)越性。

        2.4個性化的住宅設(shè)計樣式

        低密度住宅特有的低容積率決定了其設(shè)計風(fēng)格和建造模式的多樣化和個性化,顧客可以隨意選擇自己喜歡的建筑式樣甚至可以按照自己的意愿設(shè)計自己的住宅,這也是和市內(nèi)住宅相比,它特有的功能。

        2.5相對適中的價格

        對于房價,低密度住宅并不比市內(nèi)普通地段房子的價格高,同樣的價格卻能擁有自然環(huán)境優(yōu)美、綠化率高、低建筑密度和獨特個性的設(shè)計風(fēng)格的低密度住宅,這對廣大購房者來說著實具有很大的吸引力。目前,隨著城市化進程的加快和房地產(chǎn)的發(fā)展,隨著汽車不斷普及,道路條件不斷改善,郊區(qū)住宅正成為人們所追求的一種趨勢。人們生活水平的提高,加快了人們尋求郊區(qū)化低密度的意識,因此,毫無疑問低密度住宅有很大的發(fā)展前景。

        2.6居住舒適度、土地利用率與空間利用率的平衡關(guān)系

        低密度住宅涵蓋了很大一個住宅產(chǎn)品區(qū)段,具有廣泛的市場針對面。因此對其進行深入細致的研究。低密度住宅多為高使用率,甚至零公攤;在保證居住舒適度的前提下,適度提高土地利用率,盡可能提高空間利用率;空間向上、向下、向內(nèi)向外的發(fā)展,充分利用土地。

        2.7巧妙設(shè)計居住與活動空間

        隨著家庭構(gòu)成和成員年齡的變化,對戶內(nèi)空間也呈現(xiàn)出多樣化的需求。加強靈活性,完善現(xiàn)代功能并優(yōu)化組合,是對傳統(tǒng)功能流線和房間規(guī)模的突破。例如在別墅戶型設(shè)計中,個性化功能空間的增加能極大提升其品質(zhì)。同時客廳也不再承擔(dān)家庭生活中心的職能,而由家庭起居室來承擔(dān),客廳的面積也可適當(dāng)縮小,回歸接待會客的功能。而房間數(shù)量的增多,應(yīng)體現(xiàn)出更細的功能劃分。隨著住宅科技的發(fā)展,其結(jié)構(gòu)、構(gòu)造以及設(shè)備技術(shù)也在不斷提高,這些都將充分反映在低密度住宅的開發(fā)設(shè)計中。今天,大跨度空間和集中的管道井已有了足夠的技術(shù)支撐,住宅的承重體系更加簡單明確,如果要求住宅有更強的適應(yīng)性,那么在建筑設(shè)計過程中在既要考慮居室空間的靈活性,有先見的考慮到將來的改造可能,對結(jié)構(gòu)和設(shè)備也需要預(yù)先考慮。

        3.低密度住宅的現(xiàn)狀及開發(fā)前景

        北京低密度住宅近幾年有了一定的發(fā)展,但是到目前為止,仍處于初步階段。隨著城市化進程的加快,在一些區(qū)位條件、環(huán)境、交通比較好的郊區(qū)地段,相繼建設(shè)了不少新村、花園等別墅區(qū)或者低密度住宅區(qū),既滿足了市場的需求,又帶動了農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展。前些年,由于分散建設(shè),住宅區(qū)規(guī)模不合理,配套設(shè)施不完善,沒有形成良好的居住環(huán)境。出現(xiàn)了建設(shè)水平不能適應(yīng)形勢發(fā)展的現(xiàn)象。將來低密度住宅建設(shè)有比較大的發(fā)展空間,有比較大的市場需求。在市區(qū)規(guī)劃里頭,還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。低密度住宅滾動的發(fā)展空間比較大。在郊區(qū)這樣的邊緣地區(qū),地段較好,地形開闊,適合做低密度住宅。結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)進行,既利于創(chuàng)建良好的城市居住環(huán)境,也利于營建更自然、更人性化的生活居住空間。隨著北京城市發(fā)展向郊區(qū)化和衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略方針的實施,郊區(qū)城市化及低密度住宅建設(shè)將被積極推進。除了根據(jù)客戶的需求、市場的需求、區(qū)域性的需求之外,低密度是有區(qū)別的,未必都做同一種產(chǎn)品、需要好的配備,應(yīng)從不同的角度考慮低密度住宅的情況,不能盲目而上。

        從住宅產(chǎn)品的特性上來考慮,不管低密度住宅,還是多層四層五層住宅的形態(tài),都能夠體現(xiàn)以人為本的特性。不同的建筑單體可以塑造出很多個性化的東西。同樣一個戶型,外立面選擇不同,就可以塑造不同的風(fēng)格樣式。體現(xiàn)在使用功能上,最大限度地提高了舒適度,尤其在環(huán)境的營造上,表現(xiàn)出高密度住宅所沒有的寬松感。產(chǎn)品塑造上提供了特別大的空間,尤其是別墅。

        4.發(fā)展低密度住宅需要注意的事項

        低密度住宅在取得土地成本時一定要控制,做出的總價接近于城市總價的價格,表明實際競爭力已經(jīng)喪失。低密度住宅只有在適合的地塊上,才能將價格性能比凸現(xiàn)出來。有時做別墅不見得是一種趨勢,因為密度太高而沒有內(nèi)容,環(huán)境顯得很空洞。如果把景觀、綠化、小品等做到非常精致,低密度住宅的品質(zhì)就會淋漓盡致地體現(xiàn)出來。沒有環(huán)境配套,低密度住宅就缺少一條腿。因為它可以有很多這種方式,比如回歸自然的,舒適寧靜的,近山近水的,給人親近感和建筑美感。建筑住宅就是構(gòu)造生活,低密度便提供了這種可能性。

        5.總結(jié):

        在我國,住宅郊區(qū)化已成為一種趨勢。低密度住宅作為提高人民居住品質(zhì)的重要住宅類型之一,無論在郊區(qū)還是歷史文化保護區(qū)的舊城改造中都將成為主流。雖然容積率是其最重要的指標之一,但對于開發(fā)設(shè)計以及宣傳推廣者而言,對低密度住宅的理解不應(yīng)僅流于形式和概念,而需從細節(jié)著手進行深入研究,真正創(chuàng)造出可持續(xù)性發(fā)展的、以人為主體的居住模式。同時,合理解決居住的舒適性與城市用地緊張之間的矛盾,達到改善城市景觀、提高居住質(zhì)量.

        參考文獻:

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        [3]張劍;交往空間在小城鎮(zhèn)集合住宅設(shè)計中的營造[D];大連理工大學(xué);2007年

        [4]嚴力蛟;;生態(tài)城市建設(shè)與人居環(huán)境的生態(tài)化規(guī)劃[A];首屆長三角科技論壇——生態(tài)環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展分論壇論文集[C];2004年

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