摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今已有20多年的歷程，不斷發(fā)展逐漸走向成熟，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系到人民生活、社會(huì)安定，是社會(huì)和諧發(fā)展的重要影響因素。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資越來(lái)越多，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚沒(méi)有形成完善對(duì)管理體制，政策法規(guī)仍不健全，造成投資過(guò)熱，投資風(fēng)險(xiǎn)控制不理想等問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)成為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一，對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)的控制進(jìn)行分析研究成為相關(guān)領(lǐng)域的重要課題。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目投資；風(fēng)險(xiǎn)控制；理論與實(shí)踐

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的較晚，隨著住房制度的不斷改革，對(duì)房地產(chǎn)推行的綜合開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。作為一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、資金密集的產(chǎn)業(yè)，人們對(duì)房地產(chǎn)的投資持續(xù)上升。然而目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的辨別、評(píng)估以及控制還不完善，加上投資項(xiàng)目具有較長(zhǎng)周期性的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大。本文主要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行分析研究，在分析理論基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)踐驗(yàn)證。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資特點(diǎn)

（一）不可移動(dòng)性

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，首先要明白其基本特征—位置不可移動(dòng)性。項(xiàng)目投資者難免要承擔(dān)一定的政治風(fēng)險(xiǎn)，包括戰(zhàn)爭(zhēng)、政變、外來(lái)侵略、經(jīng)濟(jì)制裁等。一旦政治風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，不僅損壞建筑物還會(huì)引起其他風(fēng)險(xiǎn)，因此是房地產(chǎn)投資里最大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）高投入性

按通常房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算，每開(kāi)發(fā)一平方千米的土地就需要三億元基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，再加上征地拆遷費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用等，每平方千米需要多達(dá)十億元的投資。這種大規(guī)模投資使得投資者面臨通脹風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及融資風(fēng)險(xiǎn)等。

（三）過(guò)程的長(zhǎng)期性

整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程包括決策、前期、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)階段。整個(gè)過(guò)程需要幾年、幾十年，過(guò)程越長(zhǎng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)等越有可能發(fā)生變化，導(dǎo)致投資面臨各種風(fēng)險(xiǎn)。

（四）特殊性

房地產(chǎn)的項(xiàng)目體積大且具有固定性，其建設(shè)需要現(xiàn)場(chǎng)露天進(jìn)行，建設(shè)過(guò)程中會(huì)收到嚴(yán)寒酷暑、極端天氣的影響，還會(huì)面臨洪水、地震、火災(zāi)等意外事故。

（五）專業(yè)管理性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資是一種專業(yè)化投資活動(dòng)，分為內(nèi)部專業(yè)管理性和外部專業(yè)管理性。內(nèi)部專業(yè)性指投資者需要在土地使用權(quán)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目融資、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程管理等方面有管理能力與經(jīng)驗(yàn)。外部專業(yè)性指投資者既要服從政府、土地、市政、環(huán)保等部門的管理，還要利用中介機(jī)構(gòu)、外部咨詢等的專業(yè)指導(dǎo)。投資者如果不能滿足上述能力或者沒(méi)有遵守相關(guān)部門的管理，將會(huì)面臨各種處罰風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)與普通投資風(fēng)險(xiǎn)不同，是典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資既有風(fēng)險(xiǎn)又有商機(jī)。在實(shí)際操作中應(yīng)該避免減少投資失誤，提高投資效益與投資水平，實(shí)現(xiàn)投資控制的理論與實(shí)踐價(jià)值。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制理論

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)管理，主要是指人們借助各種方法識(shí)別投資中的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析研究，在發(fā)現(xiàn)規(guī)律性質(zhì)的基礎(chǔ)上結(jié)合各種措施手段控制風(fēng)險(xiǎn)，從而把風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。具體的投資風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程包括風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)決策與處理、風(fēng)險(xiǎn)管理后評(píng)價(jià)等。

（一）風(fēng)險(xiǎn)分析

1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)控制的第一步，正確、全面的識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)估計(jì)、評(píng)價(jià)與決策。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的是找出并確認(rèn)影響投資進(jìn)程的因素，并找出其規(guī)律特點(diǎn)。此過(guò)程必須要全面找出風(fēng)險(xiǎn)因素，并進(jìn)行適當(dāng)分類，找出風(fēng)險(xiǎn)根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作通常需要三步，整理相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)、估測(cè)風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)、確定并歸類風(fēng)險(xiǎn)事件。

2.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，從而確定風(fēng)險(xiǎn)的高低大小，為進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)做基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)主要解決兩方面問(wèn)題，一方面要確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性，另一方面要確定風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失，例如損失的金額等。

3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)確定的高低大小對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)的影響程度進(jìn)行評(píng)價(jià)分析。該階段為風(fēng)險(xiǎn)決策做好準(zhǔn)備提供依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的依據(jù)主要有：各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的總體影響；項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r，隨著項(xiàng)目進(jìn)度的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率就會(huì)加大；項(xiàng)目類型。經(jīng)常做的或者普通的風(fēng)險(xiǎn)很容易被識(shí)別，利用先前的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虼蟠蠼档惋L(fēng)險(xiǎn)造成的損失。但是那些比較復(fù)雜或者技術(shù)含量較高的項(xiàng)目，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別難度較大。

進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)時(shí)要注意以下幾方面的工作：借助一定方法全面解析項(xiàng)目的情況；定義評(píng)價(jià)標(biāo)度；確定投資項(xiàng)目總體的風(fēng)險(xiǎn)水平；利用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工具排序風(fēng)險(xiǎn)的重要性，并進(jìn)行量化。

圖 1 風(fēng)險(xiǎn)分析流程圖

（二）風(fēng)險(xiǎn)決策

在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)束后，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不同是影響程度制定一定的管理措施，擬定各種管理方案，然后根據(jù)投資長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)及現(xiàn)狀，決策出最佳的方案或者措施。

（三）風(fēng)險(xiǎn)處理

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)決策要求，建立風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)組織，制定詳盡具體的管理計(jì)劃，包括應(yīng)急方案、抑制風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃等，在實(shí)踐中進(jìn)行實(shí)施。

（四）風(fēng)險(xiǎn)管理后評(píng)價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)控制的最后過(guò)程就是對(duì)管理工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，管理者要對(duì)上述環(huán)節(jié)過(guò)程進(jìn)行檢查監(jiān)督，協(xié)調(diào)各方力量對(duì)管理結(jié)果進(jìn)行評(píng)析，主要的分析內(nèi)容有：風(fēng)險(xiǎn)因素有無(wú)遺漏、環(huán)境條件有無(wú)變化、措施是否得當(dāng)、是否有新風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)價(jià)是否合理全面、決策是否正確、管理方面是否達(dá)到效果等問(wèn)題。上述問(wèn)題解決后，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程的反思，把經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行反饋。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)踐

房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資過(guò)程中需要面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的影響，聰明的投資者不在于碰不碰到投資風(fēng)險(xiǎn)，在于及時(shí)預(yù)測(cè)并發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并且能采取有效措施減輕、緩和、化解并控制風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者應(yīng)當(dāng)成為風(fēng)險(xiǎn)控制專家。實(shí)踐表明，投資成敗在于投資者對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)與控制。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者通常采用以下幾種方法管理控制風(fēng)險(xiǎn)。

（一）風(fēng)險(xiǎn)較小投資項(xiàng)目

房地產(chǎn)有許多種類的投資項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度不同，有的風(fēng)險(xiǎn)大，有的風(fēng)險(xiǎn)則較小。選擇那些風(fēng)險(xiǎn)比較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資，能夠把投資不確定性最大限度的降低，這些項(xiàng)目通常是指能夠提前預(yù)測(cè)投資收益的項(xiàng)目，從而減小了投資風(fēng)險(xiǎn)。

選擇投資風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目，存在一定的不足，主要是指放棄了那些具有巨額利潤(rùn)潛力的項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，預(yù)期收益與投資潛在的風(fēng)險(xiǎn)是呈一定的正比例關(guān)系，潛在風(fēng)險(xiǎn)越大預(yù)期收益也就也高。如果投資的期望利潤(rùn)高且風(fēng)險(xiǎn)小，投資者會(huì)立即進(jìn)入市場(chǎng)，從而降低了期望利潤(rùn)。

（二）投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)

同樣經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況下，具有不同收益的投資項(xiàng)目有不同的反應(yīng)，因此把相關(guān)性不夠強(qiáng)的投資項(xiàng)目組合在一起就能獲取比把所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更多且更加穩(wěn)定的收益。值得注意到是，各投資項(xiàng)目相關(guān)性不能過(guò)強(qiáng)，要不然不能達(dá)到通過(guò)投資組合來(lái)減小風(fēng)險(xiǎn)的作用。那些資金實(shí)力比較雄厚的投資者，采用投資組合方法降低投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施起來(lái)比較容易。因?yàn)樗麄冇谐渥愕馁Y金組合投資，能夠選擇地域組合投資、類型組合投資等來(lái)實(shí)現(xiàn)投資組合。例如投資者可以分別把錢投到辦公大樓和住宅，如果投入到辦公大樓的資金受到損失，而投入到住宅的資金沒(méi)有受到損失還獲得了較高的收益，那么投入住宅的資金就能補(bǔ)償投入到辦公大樓的部分。

投資者在選用此方法時(shí)要注意，通過(guò)投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)的方法并不是把風(fēng)險(xiǎn)變沒(méi)。風(fēng)險(xiǎn)通常是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（例如國(guó)家金融狀況、宏觀因素等投資者不能控制的風(fēng)險(xiǎn)）、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，例如建筑物地點(diǎn)、檔次、類型等）組成，投資組合后，雖然減少了非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，但是還存在著一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場(chǎng)調(diào)查降低風(fēng)險(xiǎn)

在投資過(guò)程中各種不確定因素就是風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的存在增大了實(shí)際收益與預(yù)期收益偏離的可能性。這種不確定性減小后便可以降低這種偏離程度。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查盡可能獲取信息，投資者獲取的關(guān)于投資環(huán)境的市場(chǎng)信息越多，投資者就能做出越準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，進(jìn)而做出更加正確合理的決策，這些決策包括項(xiàng)目選擇、時(shí)機(jī)選擇、區(qū)位選擇、融資選擇等。通過(guò)詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，可以最大程度的降低市場(chǎng)不確定性，從而能更好的控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)管理控制風(fēng)險(xiǎn)

投資項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期效果，做好項(xiàng)目控制管理是非常關(guān)鍵的。對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程的進(jìn)度、質(zhì)量和投資是重點(diǎn)。那些缺乏經(jīng)驗(yàn)的投資者，需要委托有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的單位來(lái)從事風(fēng)險(xiǎn)控制，這是非常必要的。那些盈利性的物業(yè)管理，借助專業(yè)化的管理人員、管理經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)信息等可以大大降低實(shí)際收益偏離預(yù)期收益間的偏差，從而能夠更好地利用物業(yè)、降低空置率、降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，進(jìn)而能夠減小控制風(fēng)險(xiǎn)。

（五）轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

租賃物業(yè)中如果租賃合約規(guī)定承擔(dān)人擔(dān)負(fù)所有的維修費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、地產(chǎn)稅等，就可以把經(jīng)營(yíng)費(fèi)用上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到承擔(dān)人那里，從而實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一個(gè)復(fù)雜、涉及多專業(yè)的大系統(tǒng)，目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制得到各領(lǐng)域的廣泛關(guān)注。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制理論與實(shí)踐進(jìn)行了分析研究，以期為風(fēng)險(xiǎn)控制研究提供借鑒意義。

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