【摘要】《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估做出具體的規(guī)范。本文綜合分析了投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型定義、評(píng)估目的的分析確定和評(píng)估方法的應(yīng)用，分析了市場(chǎng)法和收益法應(yīng)用在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題，并探討解決問(wèn)題的措施。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；市場(chǎng)法；收益法

1、引言

隨著《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》全面引入公允價(jià)值計(jì)量的概念，2007年11月頒布的《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》則是中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)第一個(gè)關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)則性文件。2009年底，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)頒布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》），對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法做了規(guī)定?！对u(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》的頒布不僅對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量提供指導(dǎo)，而且對(duì)物業(yè)稅的稅基評(píng)估也有影響，對(duì)全面開(kāi)征物業(yè)稅有示范作用。

2、投資性房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型

2.1公允價(jià)值?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》將“公允價(jià)值”定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”，突出了“公允價(jià)值”的最根本特點(diǎn)。能夠滿(mǎn)足外在條件“市場(chǎng)公平”和 “市場(chǎng)信息充分”，再加上“交易雙方理性”，此時(shí)達(dá)成的市場(chǎng)交易價(jià)格即可以被認(rèn)為體現(xiàn)了其“公允價(jià)值”。

2.2市場(chǎng)價(jià)值?！秶?guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》將“市場(chǎng)價(jià)值”定義為：“自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制”。結(jié)合《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的其他補(bǔ)充說(shuō)明，可以將資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值理解為資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下、最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。

2.3價(jià)值類(lèi)型的選擇。由于會(huì)計(jì)計(jì)量中的公允價(jià)值定義接近評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值的定義，所以《評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，當(dāng)評(píng)估對(duì)象滿(mǎn)足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性所規(guī)定的各項(xiàng)條件時(shí)，可以將會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，等同于其在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中的市場(chǎng)價(jià)值。所以，評(píng)估師在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)對(duì)價(jià)值類(lèi)型的設(shè)定便是市場(chǎng)價(jià)值。

3、常用的投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法及存在的問(wèn)題

出于稅收和成本方面的考慮，以及對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估之后得到的評(píng)估值是否真正合理的反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，多數(shù)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量都持謹(jǐn)慎的態(tài)度。[3]為了得到公認(rèn)合理的市場(chǎng)價(jià)值，在公允價(jià)值的實(shí)施條件下對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇顯得尤為重要。常用的三種評(píng)估方法中，投資性房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型的定義使得成本法不適合投資性房地產(chǎn)的評(píng)估，對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估要在市場(chǎng)法和收益法中選擇。

3.1市場(chǎng)法。市場(chǎng)法評(píng)估依賴(lài)于評(píng)估對(duì)象和參照物的可比性，通過(guò)已有參照物的價(jià)值，結(jié)合評(píng)估對(duì)象與參照物的差異，經(jīng)過(guò)修正得到評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。這種方法直觀(guān)、容易操作，但實(shí)際情況是中國(guó)的地域遼闊，地理環(huán)境千差萬(wàn)別，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也呈現(xiàn)很明顯的區(qū)域差異性，即使在公認(rèn)的東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)陸大型城市，要找到在區(qū)位因素、環(huán)境因素、建筑物因素等方面均具有較高可比性的評(píng)估對(duì)象和參照物也是比較困難的。以影響房地產(chǎn)價(jià)值的最典型因素“區(qū)位”來(lái)說(shuō)，判斷其影響要從時(shí)間、空間兩個(gè)維度來(lái)看。在空間上，不同城市或者同一個(gè)城市內(nèi)的不同位置，房地產(chǎn)的價(jià)值相差非常明顯；在時(shí)間方面，即使同一位置的房地產(chǎn)，在不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值也會(huì)呈現(xiàn)較大差異。因此，如何客觀(guān)衡量市場(chǎng)法應(yīng)用中的各個(gè)因素對(duì)價(jià)值的具體影響，是市場(chǎng)法能否準(zhǔn)確評(píng)估其價(jià)值的根本，但就實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，很難客觀(guān)的做到這一點(diǎn)。

3.2收益法。收益法是從評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益的角度判斷其現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，合理性更充分。運(yùn)用收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，需要準(zhǔn)確地確定三個(gè)參數(shù)，即凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率。而這三個(gè)參數(shù)的確定本身又存在一定的不確定因素。一般情況下，評(píng)估師以現(xiàn)有租約條款、土地使用權(quán)剩余使用年限等歷史信息作為確定收益法參數(shù)的基礎(chǔ)，但還需要評(píng)估師對(duì)未來(lái)的信息進(jìn)行預(yù)測(cè)，而評(píng)估師對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷不同，其確定的參數(shù)可能會(huì)出現(xiàn)較大差別。比如，折現(xiàn)率應(yīng)是評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)應(yīng)的收益率，但評(píng)估基準(zhǔn)日可以選擇資產(chǎn)負(fù)債表日或投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日，而在不同時(shí)點(diǎn)投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)必然不同，折現(xiàn)率也就隨之改變。雖然，《評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》中對(duì)收益法強(qiáng)調(diào)了“凈收益”、“收益期限”及“現(xiàn)有租約”對(duì)公允價(jià)值的影響，也說(shuō)明了選取折現(xiàn)率的重要性，但這些定性的規(guī)定只是對(duì)參數(shù)影響價(jià)值的解釋?zhuān)鴽](méi)有明確指出參數(shù)的影響因素，也沒(méi)有對(duì)參數(shù)影響的量化，這就需要評(píng)估師更多的分析工作，也增加了評(píng)估結(jié)論的不確定性。

4、解決措施

4.1明確市場(chǎng)狀況。由于投資性房地產(chǎn)在空間上的區(qū)域差異性，在評(píng)估師選取評(píng)估方法時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展水平以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的交易量，判斷其市場(chǎng)是否發(fā)達(dá)、活躍，能否滿(mǎn)足公允價(jià)值所要求的“市場(chǎng)信息充分”這一重要條件，進(jìn)而確定評(píng)估對(duì)象是否適用于評(píng)估準(zhǔn)則的“市場(chǎng)價(jià)值”范疇。

4.2有依據(jù)的選用評(píng)估方法。對(duì)于要評(píng)估的投資性房地產(chǎn)采用何種方法是一個(gè)對(duì)比、選擇的問(wèn)題，沒(méi)有理論上完美的評(píng)估方法，但一定要根據(jù)評(píng)估對(duì)象的某些關(guān)鍵要素選擇最合適的方法。這些關(guān)鍵要素即影響其價(jià)值的重要因素，比如上市公司披露的企業(yè)近年來(lái)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的平均值。對(duì)比市場(chǎng)法和收益法，在滿(mǎn)足企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性要求的條件下，對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估宜優(yōu)先考慮市場(chǎng)法，并對(duì)市場(chǎng)法的各影響因素諸如區(qū)位因素、實(shí)物因素、交易狀況、權(quán)益狀況等進(jìn)行量化，然后按其重要性賦予其權(quán)重，從而盡可能的使評(píng)估結(jié)果接近評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值。

4.3市場(chǎng)法參照系數(shù)的修正問(wèn)題。由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在完全相同的兩處房產(chǎn)，尤其是投資性房地產(chǎn)因其影響因素的復(fù)雜性更是比一般意義上的房地產(chǎn)難以進(jìn)行可比性分析。當(dāng)確定采用市場(chǎng)法以后，要對(duì)參照物房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的篩選，盡量尋找在關(guān)鍵影響因素方面差異小的作為參照物，數(shù)量上至少保證3個(gè)，然后對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行差異修正。在進(jìn)行系數(shù)修正時(shí)，可借鑒資產(chǎn)評(píng)估中企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法，通過(guò)評(píng)估對(duì)象的成長(zhǎng)性、資產(chǎn)盈利能力等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行比較，再結(jié)合參照物的價(jià)值系數(shù)確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

4.4提升評(píng)估師的業(yè)務(wù)水平。投資性房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估過(guò)程以及評(píng)估結(jié)果的最終實(shí)現(xiàn)除了受評(píng)估對(duì)象自身因素的影響外，評(píng)估師也是另外一個(gè)客觀(guān)存在的重要因素。這就要求從事投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的人員一方面要具備扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，尤其是對(duì)公允價(jià)值要有深刻的認(rèn)識(shí)和理解，另一方面在遇到一些不確定性因素并需要作出判斷時(shí)，要本著慎重、科學(xué)、客觀(guān)的態(tài)度，經(jīng)過(guò)充分論證再下結(jié)論。此外，評(píng)估師的成長(zhǎng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，需要不斷的汲取新知識(shí)、及時(shí)的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這樣才能保持不斷的成長(zhǎng)，從而持續(xù)的提升自身的業(yè)務(wù)能力水平。

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