[摘要]ppp模式是國(guó)際上通行的公共部門和私人投資者基于項(xiàng)目而形成的相互合作的關(guān)系的形式，它已經(jīng)涉及到各國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域中，并且獲得了廣泛的成功。在房地產(chǎn)中，PPP模式主要應(yīng)用在住房保障體系，這對(duì)將來(lái)的城市住房保障體系的建立和完善起到很重要的作用。

[關(guān)鍵詞]PPP模式；住房保障體系；應(yīng)用研究

PPP模式即為公共私人合伙制，它是一種新興的公共基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)化項(xiàng)目融資模式。其在國(guó)際上有著比較成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)英國(guó)的有效統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，80%的PPP項(xiàng)目都可以在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)完成，而且80%的PPP項(xiàng)目能過(guò)控制在預(yù)算之內(nèi)。所以PPP模式在交通、能源、職業(yè)培訓(xùn)、電信、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、研發(fā)促進(jìn)、社會(huì)保障系統(tǒng)社會(huì)服務(wù)以及商業(yè)金融服務(wù)等領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用。而城市住房保障體系的建設(shè)存在資金不足的問(wèn)題，但是其在運(yùn)行過(guò)程卻又存在著持續(xù)和穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，這是符合私人投資者對(duì)利益穩(wěn)定性和持續(xù)性的追求，因此在城市住房保障體系中，特別是在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的運(yùn)行中，可以引入PPP模式，通過(guò)PPP模式可以來(lái)運(yùn)行城市住房保障制度。

一、PPP模式在城市住房保障體系中的具體運(yùn)行

對(duì)于城市住房保障體系的建設(shè)來(lái)說(shuō)，將補(bǔ)給和運(yùn)行分開(kāi)運(yùn)作是一種比較好的方式，具體一點(diǎn)說(shuō)，就是在補(bǔ)貼的方式上采用“補(bǔ)人頭”的方法，將所籌集起來(lái)的資金集中起來(lái)，將其中大部分的資金都直接用于補(bǔ)貼中低收入群體用于解決住房的問(wèn)題。引入PPP模式到城市住房保障體系的運(yùn)行中，是十分明智的決定，特別是對(duì)于在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房的運(yùn)行。其中的流程大概可以分為：住房保障房源收購(gòu)、住房保障工程的建設(shè)、住房保障體系的營(yíng)運(yùn)以及住房保障體系的管理和退出。

二、住房保障房源的收購(gòu)

我國(guó)目前在已有的城市住房保障制度中存在的問(wèn)題就是，房源都是由政府負(fù)責(zé)供給的，但是各個(gè)地方政府財(cái)力卻存在差異，而且在資金投入上也存在不同程度的差別，從而就導(dǎo)致了政府手中實(shí)際控制的房源是比較少的，并不能滿足住房保障的需求。另外，我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)是呈現(xiàn)的金字塔結(jié)構(gòu)，不是發(fā)達(dá)國(guó)家的“橄欖球”結(jié)構(gòu)，所以中低收入人群體在我國(guó)的總?cè)丝诘谋壤潜容^大的，需要通過(guò)住房保障體系解決的人口的數(shù)量比較大。

在ppp模式引入到城市住房保障體系之后，就需要設(shè)置特殊目的公司（SPV），在SPV的工作安排當(dāng)中，就可以彌補(bǔ)現(xiàn)有的缺陷，就可以向居民收購(gòu)住房。但是ppp模式在住房保障房源的收購(gòu)當(dāng)中存在一定的障礙，主要的原因是來(lái)自于我國(guó)當(dāng)前居民居住的住房普遍是追求大戶型的，比如三口之家的房屋動(dòng)輒要120平方米或是140平方米，這種房型的設(shè)計(jì)就沒(méi)辦法和城市住房保障的房源需求進(jìn)行對(duì)接。然后，在房屋的內(nèi)部設(shè)計(jì)也是沒(méi)有辦法滿足租住的需求的，比如在英國(guó)，當(dāng)孩子長(zhǎng)大以后，從原屋當(dāng)中搬出，然后就可以進(jìn)行出租，閑置的房屋在結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)上是比較合理的，帶有獨(dú)立的衛(wèi)生間，可以滿足承租人的基本的使用需求。

所以，如果想要解決這些問(wèn)題，就需要明確住房是要滿足實(shí)際的需求，并不是“欲望”。而且在房屋的設(shè)計(jì)上，要追求合理化、節(jié)能化，要考慮到長(zhǎng)期的使用性。

三、住房保障工程的建設(shè)

在住房保障工程的建設(shè)中，ppp模式的運(yùn)作包括前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目論證、設(shè)計(jì)和協(xié)議、項(xiàng)目建設(shè)、交互使用以及維護(hù)等環(huán)節(jié)。首先要做的就是前期準(zhǔn)備工作，其內(nèi)容就是對(duì)國(guó)家政策、法律法規(guī)、發(fā)展規(guī)劃以及土地利用規(guī)劃等資料進(jìn)行仔細(xì)了解，在政策環(huán)節(jié)上確定在住房保障工程建設(shè)中引入ppp模式的可能性。然后就是進(jìn)行項(xiàng)目論證，通過(guò)需求分析以及市場(chǎng)調(diào)研，來(lái)對(duì)ppp模式的可行性進(jìn)行研究以及私人投資者的機(jī)會(huì)研究，還有進(jìn)行SWOT分析和成本效益分析。在可行性研究通過(guò)之后，公共部門就和私人投資者簽訂合約，然后進(jìn)行出資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分配、經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益評(píng)價(jià)等工作。之后的項(xiàng)目建設(shè)、交付使用和維護(hù)等工作就是和一般的工程建設(shè)內(nèi)容類似。

四、住房保障體系的營(yíng)運(yùn)

首先，要建立起城市住房保障體系信息系統(tǒng)，通過(guò)它及時(shí)公布和調(diào)整住房保障房源的信息，使得有需要解決住房的居民在短時(shí)間內(nèi)可以找到自己合適的房子。然后就是需要建立信用賬戶系統(tǒng)，從而來(lái)支撐城市住房保障體系的運(yùn)作。

我國(guó)目前常用的做法是，將居民的收入狀況向居民委員會(huì)進(jìn)行申報(bào)，接著由居民居民委員會(huì)層層上報(bào)。這樣的做法存在著很多的弊?。含F(xiàn)在社會(huì)的流動(dòng)性急劇增加，居民的工作流動(dòng)性也在增大，這就使得居民委員會(huì)實(shí)際上沒(méi)有辦法可以準(zhǔn)確地判斷居民的真實(shí)的收入。其次居民委員會(huì)也是認(rèn)為操作的，這種模糊性的操作，是沒(méi)有辦法確保其真實(shí)性以及公平性的。因此，建立居民的個(gè)人信息賬戶信息是很有必要的，并且給與居民獨(dú)一無(wú)二的密碼，這個(gè)密碼會(huì)跟隨居民這一生，從而能夠?qū)用竦膫€(gè)人信用狀況進(jìn)行真實(shí)的反映。

五、住房保障體系的管理和退出

住房保障體系的管理主要指的就是，當(dāng)中低收入的居民進(jìn)入到城市住房保障體系之后，要做好房屋的管理工作，建立起有效的保障住房的維護(hù)制度。至于住房保障體系的退出，就是指當(dāng)居民的收入達(dá)到一定的水平之后，要求其退出住房保障體系。但是這其中會(huì)出現(xiàn)居民不愿意搬出原來(lái)所居住的房子。導(dǎo)致這個(gè)問(wèn)題發(fā)生的原因主要在兩個(gè)方面。首先是現(xiàn)在個(gè)人信用賬戶體系還沒(méi)有建立起來(lái)，所以沒(méi)有辦法了解到居民真實(shí)的收入水平，因此就沒(méi)有辦法對(duì)此實(shí)施監(jiān)管。然后就是居民在進(jìn)入和退出城市住房保障體系的問(wèn)題上，缺乏很好的激勵(lì)約束機(jī)制，對(duì)于超出政策規(guī)定的中低收入水平群體范圍的居民，還繼續(xù)占用住房保障的資源的行為沒(méi)有給出相應(yīng)的懲罰。想要解決這個(gè)問(wèn)題，就需要盡快將個(gè)人信用賬戶體系建立起來(lái)，并且需要建立相應(yīng)的規(guī)章制度。

六、總結(jié)

城市住房保障體系的建設(shè)，能夠有效地幫助我國(guó)中低收入的居民解決住房的問(wèn)題，其中引入和應(yīng)用ppp模式，能夠引進(jìn)民間的資本參加到城市住房保障建設(shè)中來(lái)，從而可以有效地提高我國(guó)城市住房保障體系運(yùn)營(yíng)的效率。

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