[摘要]我國(guó)住房保障問(wèn)題一直是民眾關(guān)心的熱點(diǎn)，也是政府著力解決的重要民生問(wèn)題之一。我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，中低收入群體面臨著巨大的購(gòu)房壓力。相比之下，新加坡成功的解決了針對(duì)社會(huì)是不同收入群體的住房供應(yīng)的難題，研究新加坡住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)完善我國(guó)住房保障體系具有重要的借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]住房保障新加坡住房公積金

一、引言

一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)高低，關(guān)系著普通老百姓是否能安居樂(lè)業(yè)，決定著國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否能健康有序發(fā)展，更影響著社會(huì)的和諧穩(wěn)定。而中國(guó)的住房制度從最開(kāi)始的目標(biāo)是廣覆蓋和低水平，到實(shí)行市場(chǎng)化住房，在短時(shí)間使大多數(shù)國(guó)民的住房和居住條件有了較大的改善，但也出現(xiàn)了住房差距的不斷擴(kuò)大和政府保障功能的收縮等問(wèn)題。因此，我們需要借鑒新加坡在住房保障方面的各項(xiàng)措施，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房保障的發(fā)展。

二、新加坡住房保障制度的成功經(jīng)驗(yàn)

組屋是由新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)建筑的公共房屋，為大部分新加坡人的住所。

1、建造背景

新加坡在1959年實(shí)現(xiàn)自治，當(dāng)時(shí)普通居民的居住條件惡劣，平均每一戶(hù)居民不足一間居室。但人口卻增加到160萬(wàn)，其中84%的家庭只能棲身貧民窟與窩棚，只有9%的居民能夠住上較像樣的公共住宅，住房問(wèn)題十分嚴(yán)峻，為此，新加坡政府決定介入住房問(wèn)題，嘗試住房分類(lèi)供應(yīng)制度。同時(shí)，新加坡是人多地少的國(guó)家，704平方公里的總面積中，人口總數(shù)達(dá)到448萬(wàn)3900人，人口密度居世界第四位[1]。因此，新加坡在20世紀(jì)60年代初成立了建屋發(fā)展局，職責(zé)是建造公共組屋。這個(gè)機(jī)構(gòu)的目的是通過(guò)大規(guī)模興建低標(biāo)準(zhǔn)和小戶(hù)型住房來(lái)解決廣大中低收入居民的住房問(wèn)題，后來(lái)政府推出“居者有其屋”計(jì)劃，實(shí)行住房自有化政策，鼓勵(lì)中低收入階層采取分期付款方式的方式為自己或者家庭購(gòu)買(mǎi)組屋。

組屋從新加坡建國(guó)初期就開(kāi)始籌劃。從1960年至今，新加坡政策在境內(nèi)各地紛紛實(shí)行，民眾居住條件得到不斷改善，在當(dāng)前的在新加坡，月收入3000美元（一般大學(xué)畢業(yè)生剛開(kāi)始工作大概是1400美元—1900美元），納7%的稅，一般3年左右就可以按揭購(gòu)買(mǎi)一套屬于自己房子，這在廣州是不能想象的。在新加坡這個(gè)國(guó)家里，85%以上的國(guó)民都居住在組屋里。其中，擁有房屋的產(chǎn)權(quán)的居民占到93%。

2、組屋制度的內(nèi)容和特點(diǎn)

組屋制度的特點(diǎn)包括：

（一）政府占主導(dǎo)地位，建屋發(fā)展局具體實(shí)施

新加坡在住房保障方面堅(jiān)持的原則是政府行政干預(yù)為主、市場(chǎng)調(diào)節(jié)為輔。通過(guò)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，很好地解決了大部分人口的住房問(wèn)題，也有效控制房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)高。政府推行的公共組屋是由國(guó)家發(fā)展部的建屋發(fā)展局統(tǒng)一發(fā)展建造和具體實(shí)施的。新加坡建屋發(fā)展局作為獨(dú)立性非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，預(yù)算實(shí)行的是綜合平衡預(yù)算，經(jīng)營(yíng)虧損的部分由政府補(bǔ)足。主要任務(wù)是為百姓提供他們能買(mǎi)得起、住得起的房子[2]。

（二）政府提供住房所需的土地資源并出臺(tái)相關(guān)的土地征收政策

新加坡作為典型資本主義國(guó)家，有其自身的突出特征，就是政府嚴(yán)格控制全國(guó)土地資源，為組屋建設(shè)提供了強(qiáng)有力的土地、資金保障。在1949年，英國(guó)皇室就占有全國(guó)31%的土地；到1965年時(shí)，新加坡獨(dú)立，政府就公開(kāi)占有整個(gè)國(guó)家土地總面積中的49.2%；到1975年比例上升到66%，1985年該比例為76.2%，直到目前，新加坡政府及其法定機(jī)構(gòu)則擁有國(guó)家90%的土地。政府用各種方式將土地資源牢牢地掌握在手里，確保土地供應(yīng)，這也是新加坡能讓80%以上的居民住上公共住房的主要原因之一。后來(lái)，政府不僅頒布了《土地征用法令》，還提供低息貸款給建屋發(fā)展局，投入大筆財(cái)政維持組屋順暢運(yùn)作[3]。

（三）建立強(qiáng)制性的中央公積金制度作為住房保障的關(guān)鍵支撐

新加坡在1955年建立了中央公積金制度，由中央公積金局專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)公積金的管理運(yùn)營(yíng)。該制度的主要特征為政府立法強(qiáng)制個(gè)人儲(chǔ)蓄，不僅是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄制度，也是一種帶有強(qiáng)制性的社會(huì)保障制度。公積金的繳交由雇主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納，公積金的本息歸雇員所有，通過(guò)強(qiáng)制繳納、限制使用的方式來(lái)實(shí)行。

（四）用完善的法律保障措施為其提供制度保障。

為了實(shí)行對(duì)組屋的合理配售，確保分配的公平有序，同時(shí)保障中低收入群體的合法權(quán)益，新加坡于上世紀(jì)60年代制定并實(shí)施了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等，明確了政府發(fā)展公共住房的方針和目標(biāo)，構(gòu)成了新加坡完善的住房法律體系，對(duì)組屋購(gòu)買(mǎi)者的申請(qǐng)條件，購(gòu)買(mǎi)程序，補(bǔ)貼等方面均作出規(guī)定，在準(zhǔn)入和退出方面也作了詳細(xì)規(guī)定[4]。

三、中國(guó)住房保障的內(nèi)容以及出現(xiàn)的問(wèn)題

1、住房保障制度主要內(nèi)容

1.1住房公積金制度：住房公積金屬于政策性住房金融，是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，其特點(diǎn)是直接以金融手段支持廣大城鎮(zhèn)職工在市場(chǎng)上解決住房問(wèn)題。實(shí)踐表明，該制度有利于解決低收入家庭住房問(wèn)題，不僅本身滿(mǎn)足和改善了部分低收入家庭住房條件，同時(shí)，廉租住房建設(shè)資金的主要部分也是來(lái)源于住房公積金的增值收益，促進(jìn)了廉租住房的建設(shè)。

但住房公積金管理中也暴露出或管理體制自身不足、或管理制度缺乏統(tǒng)一性、或監(jiān)管體系存在多頭性等普遍性問(wèn)題，在很大程度上阻礙了住房公積金制度的健康、快速發(fā)展。

1.2經(jīng)濟(jì)適用住房制度：出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房政策并給予各方面的優(yōu)惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住權(quán)的政策體現(xiàn)。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目規(guī)定免收土地出讓金，減免多項(xiàng)稅費(fèi)，同時(shí)地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。經(jīng)濟(jì)適用住房在很大層面上有效地解決了中低收入階層的住房問(wèn)題，其貢獻(xiàn)也是巨大的。

目前戶(hù)型面積偏大和日益高檔化是經(jīng)濟(jì)適用房主要的問(wèn)題，這無(wú)形中導(dǎo)致了房屋總價(jià)偏高，中低收入階層的消費(fèi)受到限制。權(quán)力尋租，鉆銷(xiāo)售過(guò)程管理不嚴(yán)的漏洞

1.3廉租住房制度：廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向享受城?zhèn)居民低保且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。目前，建設(shè)廉租住房的資金來(lái)源渠道不穩(wěn)定，資金嚴(yán)重缺乏。某些城市對(duì)這類(lèi)住房的重視程度不夠，制度覆蓋面小且不完善。監(jiān)管、審批等程序上也存在漏洞。

1.4雙限商品房：是指由政府在土地出讓的時(shí)候限定戶(hù)型、限定售價(jià)的商品房。通過(guò)控制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)在合理范圍，設(shè)定土地價(jià)格。這從土地源頭上控制房?jī)r(jià)，打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷，保障了中低收入者的住房利益。同時(shí)，一定數(shù)額的土地出讓金還歸地方政府所有[5]。

1.5二手房交易：引導(dǎo)并強(qiáng)化合理消費(fèi)觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶(hù)型住房、購(gòu)買(mǎi)二手房和租賃住房等，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常的理性供需狀態(tài)。住房消費(fèi)市場(chǎng)梯度消費(fèi)模式的形成，將有效平抑房?jī)r(jià)和促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

2、住房保障過(guò)程中存在的問(wèn)題

為滿(mǎn)足城市不同等級(jí)尤其是中收入家庭人員對(duì)住房的需求，我國(guó)加快了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房保障制度建設(shè)，一系列政策和法律的出臺(tái)雖取得了一定成效，但體制機(jī)制上仍存在著一定的缺陷。

2.1住房、土地和住房等各制度缺乏宏觀設(shè)計(jì)和整體把握

中國(guó)的土地管理制度扭曲了市場(chǎng)上的住房供應(yīng)體系，減少了人口密集的城市的住房供應(yīng)，其次是我國(guó)保障性住房與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系協(xié)調(diào)復(fù)雜，我國(guó)政府沒(méi)有把握住保障性住房的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，沒(méi)辦法為城市和國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展提供較好的支撐。

另外，保障房制度設(shè)計(jì)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，制度不穩(wěn)定。我國(guó)的住房政策。我國(guó)的住房政策總被當(dāng)做刺激消費(fèi)、防止通脹、留住人才的工具等來(lái)使用。這種制度設(shè)計(jì)不僅使住房保障難以得到穩(wěn)定的財(cái)政支持，造成權(quán)力尋租現(xiàn)象。

2.2現(xiàn)行保障房制度扭曲了土地和住房市場(chǎng)，損害了市場(chǎng)效率。

目前我國(guó)現(xiàn)行的保障房制度并沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。

目前市場(chǎng)信息處于不公開(kāi)、不透明的階段，國(guó)民很難通過(guò)正當(dāng)?shù)那阔@得自己想要的住房信息。其次是住房和土地市場(chǎng)的相關(guān)主體地位不平等。很多情況下政府采用經(jīng)濟(jì)和行政手段直接參與市場(chǎng)，政府官員和國(guó)有單位職工則是利用信息優(yōu)勢(shì)與手中掌握的權(quán)力直接為自身獲利創(chuàng)造條件[6]。

2.3政府在住房保障中的責(zé)任不明確

首先，我國(guó)對(duì)政府職能和住房保障中責(zé)任的規(guī)定不清晰，這導(dǎo)致一旦需要追查責(zé)任時(shí)，不知道向誰(shuí)去問(wèn)責(zé)。其次，沒(méi)有制度化和規(guī)范化的預(yù)算和制度來(lái)保證政府履行責(zé)任的效果。其次，沒(méi)有明確界定住房保障的對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)，有些規(guī)定相互矛盾與沖突，使政府部門(mén)自主權(quán)過(guò)大，不利于住房保障領(lǐng)域的的公平公正。最后，對(duì)政府提供住房保障的手段和范圍也并不明確。

四、如何完善我國(guó)住房公積金體制

通過(guò)學(xué)習(xí)借鑒新加坡的住房公積金制度，提出以下對(duì)策建議

1、發(fā)揮政府有效的宏觀調(diào)控作用，建立完備的住房公積金法律制度我國(guó)需要制定一部覆蓋全國(guó)、具有最高法律效力的《住房公積金法》。在全國(guó)范圍內(nèi)提高法律的適用性與威懾力。應(yīng)賦予住房公積管理中心依法檢查權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，以法律手段預(yù)防并解決住房公積金的支付風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。2、繳存方式自主靈活，提高住房公積金的繳納。應(yīng)根據(jù)住房公積金的基本保障性質(zhì)，合理確定住房公積金的繳存比例和基數(shù)。3、使用方式多元化、保障范圍擴(kuò)大化。我國(guó)住房公積金應(yīng)靈活使用，富裕參與者自主決定權(quán)，可以將公積金用于住房公積金貸款的還貸、治病及養(yǎng)老等其他方面。4、廣泛開(kāi)辟住房公積金保值增值的渠道和途徑。住房公積金的運(yùn)用要嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定， 堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，建立健全的預(yù)算管理和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，嚴(yán)格控制公積金的提取和使用，妥善管理，確保安全，并努力實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的保值增值。

五、如何進(jìn)一步解決我國(guó)的住房困難問(wèn)題

1、實(shí)行多元化與多層次的住房供應(yīng)體系。應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)和政府在住房市場(chǎng)中的不同作用，根據(jù)不同收入水平的人群的居住需求，提供并完善多元化、多層次的住房供應(yīng)體系

2、重點(diǎn)解決中低收入人群的住房問(wèn)題。（1）提高立法的質(zhì)量和數(shù)量，以此保證保障性住房的實(shí)施；（2）除政府直接出資建房外，社會(huì)組織也可參與保障性住房供給，解決中低收入人群住房問(wèn)題；（3）住房補(bǔ)貼著重針對(duì)于中低收入人群；（4）適度的多樣化混居避免居住隔離。

3、制定符合實(shí)際的住房政策。需要制定符合不同需求的住房質(zhì)量、單套面積、配套設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)以適應(yīng)對(duì)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等不同住房供給模式。詳細(xì)界定住房保障對(duì)象、明確規(guī)定保障性住房的進(jìn)入退出制度[7]。

4、完善住房金融系統(tǒng)，提供多渠道住房資金來(lái)源。在新加坡是由住房發(fā)展銀行等負(fù)責(zé)住房融資體系的管理。因此，在我國(guó)也應(yīng)建立相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立有效的住房信貸機(jī)制，通過(guò)貸款等多種方式方式，為中低收入人群提供住房抵押貸款或低息貸款，提高這類(lèi)人群的購(gòu)房能力，改善居民住房條件，使他們得以安居樂(lè)業(yè)。

參考文獻(xiàn)

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[3]俞永學(xué).新加坡的住房政策及其對(duì)中國(guó)的啟示[D].上海交通大學(xué)學(xué)報(bào)，2008.

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作者簡(jiǎn)介

李爾斯、（1995-）、女、湖南常德人、武漢大學(xué)政管院大三學(xué)生、從事勞動(dòng)就業(yè)與社會(huì)保障等方面的研究。