2015年5月29日下午，碧桂園、寶龍地產(chǎn)、大華集團、金地集團、綠地集團、綠城集團、融創(chuàng)、世貿(mào)房地產(chǎn)、萬科、萬通控股、中國平安組成的中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟在上海成立。

這不僅意味著地產(chǎn)圈對互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心，更代表著地產(chǎn)金融由早年的信托模式向當下時髦房產(chǎn)眾籌轉(zhuǎn)型已呈現(xiàn)大爆發(fā)之勢。

所謂眾籌，即群眾籌資，房產(chǎn)眾籌即群眾籌資認購房屋拍賣的收益權(quán)，眾籌購得權(quán)益之后，待房源合法賣出，所得溢價為眾籌投資收益。

房地產(chǎn)眾籌一直被認為是互聯(lián)網(wǎng)最難攻克和改造的行業(yè)。幾年前，曾有人發(fā)起“集資建房”、“合作建房”等新模式，以圖克服高房價帶來的買房難的問題，但是最終都以失敗告終，究其原因，一是由于房屋是一個總價較高的、低頻交易的大宗標的，另外就是開發(fā)商不感興趣、不配合。

房地產(chǎn)是個資金密集，周期開發(fā)較長的重資產(chǎn)行業(yè)，其與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和樓市調(diào)控政策相關性很強。一直以來，房地產(chǎn)的融資主要靠銀行、基金等間接渠道，雖然目前央行多次降息降準，市場資金成本下行，房地產(chǎn)融資有所改善，但一個更為穩(wěn)健和持續(xù)的發(fā)展的新融資方式仍然是開發(fā)商必須解決的問題。而房地產(chǎn)眾籌，正好可以解決開發(fā)商融資和銷售上的兩難困境。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大潮下，房地產(chǎn)企業(yè)有選擇地尋找一些二三線城市和一線城市郊區(qū)的項目進行眾籌試驗，是為將來尋找一條新的道路。

眾籌不僅是營銷手段

與去年眾籌更多是賣房手段比，今年許多“房產(chǎn)眾籌”的網(wǎng)站都帶有“金融”的味道。

這些“房產(chǎn)眾籌”中所謂的眾籌是以群眾籌資的方式進行認購房屋拍賣的收益權(quán)，眾籌購得權(quán)益之后，待房源合法拍賣，所得溢價為眾籌投資收益。值得注意的是，這里所提及的并非是“所有權(quán)”而是“收益權(quán)”。就是說，“眾籌”的目的已經(jīng)不是籌錢去買房，而是籌錢去“投資”。

4月初，南沙萬達廣場采用線上集籌、線下競拍的新模式，借助媒體優(yōu)勢為樓盤做了全方位傳播，許多意向購房者和投資者匯聚到項目現(xiàn)場。在歷經(jīng)28輪廝殺后，南沙萬達廣場眾籌房源競拍在53萬元一錘定音！按照本次競拍成交價格來算，競得房源者最終可省下10.21萬元，而眾籌者則每籌可收益677元，收益率高達67.7%。

當房地產(chǎn)行業(yè)有意識地去通過眾籌變革和改造房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等多個環(huán)節(jié)的流程生產(chǎn)時，房地產(chǎn)開發(fā)也會因此得到改善，房地產(chǎn)企業(yè)原有的銀行貸款、信托、基金、票據(jù)為主的融資渠道也將逐漸發(fā)生改變。

再以6月初進行完拍賣的萬科黃埔倉為例。不是眾籌客戶也不是下籌客戶需要交納5000元保證金，才能參加競拍。成功拍得房源者，現(xiàn)場簽署《認購書》，保證金5000元退還。如放棄支付競拍價格對應款項，保證金5000元不予退還，同時房源購買資格順延至第二高出價者。而上述拍賣的房產(chǎn)最終拍出了66.5萬元，溢價30.5萬，眾籌收益率高達84.72%，即每籌800元投資，收益677.76元。

不管是哪個開發(fā)商，眾籌看中的是愿意參與進來的龐大購房群體，通過千人參與、萬人參與，不斷“洗客”，最終鎖定意向客群，為項目銷售助力。

對于開發(fā)商而言，既賣了房子，賺了銀子，又贏得了名聲。對于買房子的人而言，投入十幾元，或者是幾千元不僅可以有機會拿下一套幾十萬甚至幾百萬的房子，還能獲得收益，不管是不是噱頭，很難說不是“一本萬利”的買賣。

比以上眾籌操作更深入的是平安的房產(chǎn)眾籌流程。在平安好房的規(guī)劃中，房產(chǎn)眾籌將會引領房產(chǎn)進入定制年代，自拿到土地之后，這個房屋的房型、配置、裝修風格就由參與眾籌的人開始討論并逐步落地，由于從開始就已經(jīng)鎖定了購房者和購房資金，中間省去了復雜的融資成本和營銷費用，至少可以讓利20%給購房者。 現(xiàn)在，這個帶著資金、帶著房客、帶著創(chuàng)新效應的顛覆者，合作者覆蓋了萬科、綠地、碧桂園、世茂、金地、首創(chuàng)及中原地產(chǎn)、偉業(yè)、同策等行業(yè)龍頭企業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)眾籌或?qū)⑷〈鶵EITs

住宅眾籌是投資金融和消費金融的結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)的眾籌則是準REITs的模式。

商業(yè)地產(chǎn)作為最為“沉重”的資產(chǎn)類別，開發(fā)商和投資人都有非常強的創(chuàng)新沖動，然而到目前為止尚未真正形成一個成熟的投資產(chǎn)品和投資生態(tài)系統(tǒng)。

REITs，房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要手段，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。其收益來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，面向的資產(chǎn)也是商業(yè)地產(chǎn)。

是否有點似曾相識？其實，商業(yè)地產(chǎn)的收益模型和房地產(chǎn)眾籌的模式一樣。在美國、香港、新加坡就有專門的REITs交易市場，投資者可以像股票一樣自由買賣。

但REITs是由專業(yè)的券商、投行為其服務，而眾籌作為新興產(chǎn)品，則是一群來自互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)行業(yè)的顛覆者在摸索著前進。

1月，在私募REITs的探索與互聯(lián)網(wǎng)金融兩個大趨勢相互發(fā)酵下的一個產(chǎn)品——高和寶出現(xiàn)。高和寶基礎資產(chǎn)為高和藍峰大廈——東三環(huán)地鐵上蓋的寫字樓。針對內(nèi)部員工及其親友發(fā)行的理財產(chǎn)品。投資門檻分為5萬、10萬和20萬三個檔；最長期限不超過12個月，并且每季度支付收益；最低預期收益為10%，最高預期收益可達18%。據(jù)悉，高和寶推出后申購十分火爆，一天之內(nèi)認購即超3倍。

4月25日，綠地聯(lián)手國內(nèi)最大房產(chǎn)眾籌平臺中籌網(wǎng)金發(fā)起606眾籌。眾籌的項目是位于武漢的世界第三高樓——綠地606，其中的“眾籌10樓”是綠地Gwork模式（類似于Wework的短租移動辦公模式）的一個重要試點：預計綠地將投資數(shù)千萬人民幣將整個10樓改造成為一個可以“拎包辦公”的超現(xiàn)代、科技感極強的眾創(chuàng)空間。

Gwork的模式的切入，意味著眾籌人可以享受眾籌的10樓在不久之后就將產(chǎn)生的租金收益，這部分收益將由開發(fā)商讓利、租金收益、資產(chǎn)增值三部分構(gòu)成，其業(yè)務模式更接近于國外流行的地產(chǎn)基金REITs。

探索商業(yè)地產(chǎn)眾籌的還有萬達。在4月15日深交所舉行的內(nèi)部演講上，萬達掌門王健林第一次提到了萬代的轉(zhuǎn)型路線：

從以售養(yǎng)租的重資產(chǎn)模式過渡到萬達輸出模式，人人參與投資的輕資產(chǎn)模式。在萬達的輕資產(chǎn)邏輯里，一方面將依靠基金保險等外都機構(gòu)投資者，另一方面將自行發(fā)售“眾籌模式”的理財產(chǎn)品來構(gòu)建融資管道。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大潮下，房地產(chǎn)企業(yè)有選擇地尋找一些二三線城市和一線城市郊區(qū)的項目進行眾籌試驗，是為將來尋找一條新的道路。

6月8日，中國首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目“穩(wěn)賺1號”問世?！胺€(wěn)賺1號”以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權(quán)，享受商鋪租金和物業(yè)增值雙重回報，預期合計年化收益率可達12%以上，該項目具備極強的互聯(lián)網(wǎng)屬性，起始投資金額僅為1000元。

萬達廣場眾籌項目實現(xiàn)了資金與實體產(chǎn)業(yè)的直接對接，按照王健林的話，“我們的P2P是我們自己的快錢搭建的平臺，眾籌之后再投給自己的萬達廣場，從而形成一個良性循環(huán)，相當于左手投錢給右手，右手分錢再分給左手。

變成眾籌公司

與眾多開發(fā)商眾籌的模式相比，萬科的動作更是觸及到公司整體架構(gòu)。

4月15日中午，萬科總裁郁亮簽名批準了《萬科集團內(nèi)部創(chuàng)業(yè)管理辦法》。按照該文件，萬科4萬員工都有機會成為萬科的合伙人。這與2014年公布的“名目跟投制”相比更深化了一步。

萬科2014年公布的“名目跟投制”，目標是激發(fā)一線公司管理層的生產(chǎn)力，截至2015年3月，萬科共有4837人參與跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的68%。

為了調(diào)動所有員工的生產(chǎn)力和創(chuàng)造力，讓他們釋放出更大的能量，萬科選擇的是勉勵員工辭職內(nèi)部創(chuàng)業(yè)的“小草計劃”。

業(yè)務開展必須符合“城市配套服務商導向”、項目有益于萬科生態(tài)系統(tǒng)建設、業(yè)務可復制，并具備形成規(guī)模的可能性、堅持市場化競爭原則，不損害萬科利益，這四個業(yè)務約法規(guī)則，說到底是鼓勵員工在萬科“城市配套服務商”的產(chǎn)業(yè)鏈上下游，自由破土，開創(chuàng)個人事業(yè)。萬科除了幫助孵化——提供數(shù)額不等的資金入股名目，提供合作方、專家等資源支持外，還可以在兩年內(nèi)為離任員工保留職位。

6月2日，《萬科周刊》刊登了一篇名為《萬科物業(yè)天使投資：尋找公共保潔創(chuàng)業(yè)者》的文章，這是萬科物業(yè)成立“萬物成長”小組（萬科物業(yè)員工創(chuàng)業(yè)計劃與優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務孵化工作組），首先針對公共保潔領域，面向全體萬科員工尋找優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)者與創(chuàng)業(yè)計劃，只要創(chuàng)業(yè)的團隊與方案夠優(yōu)秀，萬科物業(yè)就能助你成長：資金支持、項目試點、職能共享、品牌推廣等孵化服務，以及金額可觀的外包合同。

而申請資格，除了外部的創(chuàng)業(yè)者或供應商，只要在萬科集團工作滿2年，且近2年考核等級不低于良好，無違反《職員職務行為準則》的，內(nèi)部創(chuàng)業(yè)計劃的大門就優(yōu)先為你打開。

“城市配套服務商”的產(chǎn)業(yè)鏈上下游是一個無比龐大的系統(tǒng)，甚至超過房地產(chǎn)業(yè)，大到城市建設，小到社區(qū)餐飲、保潔，幾乎是包羅萬象?？梢韵胂?，在這種模式下，萬科將從一家主業(yè)為住宅開發(fā)的企業(yè)迅速變?yōu)橐患矣|角延伸至生活每一個角落的巨無霸。

雖然，這些“小草”不使用萬科品牌，但萬科卻借助這一模式，成為一家人人都能參與的公司，一家徹底的眾籌公司。

可以看出，各個企業(yè)試水眾籌的模式不同，國內(nèi)也還并沒有出現(xiàn)成型的房地產(chǎn)眾籌模式，甚至許多模式游走在法律邊緣，暗藏信用、技術、法律等諸多風險。但是一個顯而易見的行業(yè)趨勢是，當房地產(chǎn)行業(yè)有意識地去通過眾籌變革和改造房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等多個環(huán)節(jié)的流程生產(chǎn)時，房地產(chǎn)開發(fā)也會因此得到改善，房地產(chǎn)企業(yè)原有的銀行貸款、信托、基金、票據(jù)為主的融資渠道也將逐漸發(fā)生改變。

從這點上看，眾籌所能夠帶來的改變無疑更加深遠。