房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比。

11月10日，中央財經(jīng)領導小組第十一次會議部署經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革?；夥康禺a(chǎn)庫存，成為會議所指的一個突出問題和關(guān)鍵點。

一個行業(yè)庫存問題，為中央權(quán)威高層會議重視，足以說明其積弊深、涉及面廣，事實上，其他突出問題，過剩產(chǎn)能、過高成本、金融風險，其實也或多或少與房地產(chǎn)相關(guān)，樓市“去庫存”抓住了當前經(jīng)濟發(fā)展癥結(jié)的“牛鼻子”。

房地產(chǎn)庫存之弊

房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫密不可分。從某種角度講，甚至可以說是一個硬幣的兩面。房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫，其“受病之處”、“起弊之源”，最簡明扼要地講，可以概括為以下五點：

一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟全球化最基本的特征，是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的流動和配置。等量資本獲得等量利潤。這個過程，也是產(chǎn)業(yè)不斷地從勞動、土地等生產(chǎn)要素成本相對較高地區(qū)轉(zhuǎn)移到相對較低地區(qū)的過程。

這讓中國在短短幾十年時間里走完了發(fā)達國家?guī)装倌曜哌^的工業(yè)化城市化道路，也讓中國房地產(chǎn)市場迎來了舉世罕見的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展難免伴隨泡沫的膨脹。

二是貨幣泡沫。有數(shù)據(jù)顯示，美國次貸危機爆發(fā)前夕，美國金融衍生品規(guī)模高達531萬億美元，而美國2007年的GDP僅為14萬億美元。次貸危機暴發(fā)后，美聯(lián)儲推出一輪又一輪量化寬松，金融衍生品規(guī)模不但沒有減小反而不斷膨脹。據(jù)2011年美國財政部貨幣管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，華爾街大銀行所持有的金融衍生品數(shù)量比2008年危機高峰時還增長了41%。

必然看到的是，美聯(lián)儲量化寬松超發(fā)的貨幣泡沫主體，其實并沒有多少進入美國本土的市場領域，而是大舉流向了包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟體，新興經(jīng)濟體的房地產(chǎn)最終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。

三是土地財政。這些年來，中國以投資為驅(qū)動的經(jīng)濟發(fā)展模式，最大的一個特點在于各地以土地財政為支撐的區(qū)域經(jīng)濟競爭。土地財政真正賺錢的主要靠居住用地。為了最大限度地實現(xiàn)GDP的增長，同時又為了最大限度地獲取土地出讓金，一直以來各地在土地財政上“松緊不一”。

對居住用地，通常實行“緊”的土地政策（價格高、數(shù)量少），而對工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地，通常實行“松”的土地政策（價格低、數(shù)量多）。四是人口紅利。過去的中國計劃生育政策，再帶來生育率迅速下降的同時，也為經(jīng)濟增長創(chuàng)造了40年左右的人口紅利期。人口紅利，一方面緩解了人口眾多與人均資源少的矛盾，另一方面也在一定時期內(nèi)為房價持續(xù)上漲打下了基礎。

計劃生育導致的親族結(jié)構(gòu)格局，是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現(xiàn)“421”結(jié)構(gòu)特征。這種特征讓孫子輩們購房有著“421”親族群體一齊上的特點，使得中國各大城市購買首套房的平均年齡明顯小于國外同類城市，青年一代自住性購房能力得到了非凡表現(xiàn)。

五是城市等級。眾所周知，國外的城市，不論大小大都是平等的，其資源交換也是平等的。而中國往往是上級城市管著下級城市，財政體制、計劃分配體制等，也是通過這個體制來完成的，難免存在資源分配不均現(xiàn)象。

大中小城市在吸引流動人口上，原本就存在著強者越強、弱者越弱的“馬太效應”，再加上中國的城市還存在著行政等級問題，這就讓中國大城市特別是超級城市的人口規(guī)?？刂颇繕藢覍以獾酵黄?，房價也是屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲。

從“控房價”到“去庫存”

月滿則虧，水滿則溢。從過去強調(diào)“控房價”，到現(xiàn)在著重提出“去庫存”，房地產(chǎn)調(diào)控如此大轉(zhuǎn)身的背后，是房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比，發(fā)生了明顯的變化。

第一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已出現(xiàn)新動向。過去中國憑借廉價的勞動力、土地和環(huán)境資源承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在一方面由于中國的環(huán)境資源逼近了承載能力的極限;另一方面由于房地產(chǎn)在整個經(jīng)濟生態(tài)中“一股獨大”成為“恐龍”，導致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營綜合成本過快上升;現(xiàn)在，我國已面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國際化的新苗頭，中高端制造業(yè)開始回流發(fā)達經(jīng)濟體，低端制造業(yè)則轉(zhuǎn)移向成本更低的發(fā)展中國家。

第二是資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。美國量化寬松的逐步退出對新興經(jīng)濟體的最大影響，當屬國際資本流向發(fā)生變化，新興經(jīng)濟體資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的雙重影響，資產(chǎn)泡沫承愛的壓力無疑會更大。而資產(chǎn)泡沫收斂如果處置不當，往往會導致曠日持久的金融危機。

第三是土地財政已經(jīng)難以為繼。筆者在過去的文章中曾多次指出，從地方債務對土地財政依賴程度來推測，從長期看地方有可能在商品住房上達到雙極限：即一方面有可能將地價房價抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫存數(shù)據(jù)看，這個雙極限或許正在逼近。

第四是人口紅利正在日趨消失。勞動年齡人口歷來是購房的主力軍。然而，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國勞動年齡人口總量在2012年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而且，由于高房價導致高生活成本，高生活成本導致子女撫養(yǎng)的高成本，放松計劃生育政策，可能并不會帶來有關(guān)部門預期的生育高潮。計生政策的放松，也難以在短期內(nèi)達到托市的效果。

第五是樓市調(diào)控形勢更加復雜。城市吸引流動人口的馬太效應，疊加城市等級的影響，讓一線城市的房地產(chǎn)市場，在全國樓市總體“去庫存”的大背景下，短期內(nèi)難以做出簡單的放開“限購”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風險交織在一起?！叭齑妗辈⒉皇呛唵蔚鼐葮鞘?，其背后是中國經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，釋放出的是經(jīng)濟相應轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的重大信號，包括如何引導剛需消化存量，怎么通過城鎮(zhèn)化建設調(diào)整理順房地產(chǎn)的供給側(cè)政策及體制，其內(nèi)涵相當豐富。這里只是提醒，房地產(chǎn)企業(yè)萬不可誤判形勢乘機亂漲價，而錯過房地產(chǎn)市場的最佳調(diào)整期。