買方毀約，竟然揚言一分錢也不賠，他的籌碼到底是什么？

無過錯的賣方，被不講誠信的買方逼入困境，最終卻因禍得福。

最近二手房交易在一線城市的房地產(chǎn)市場又開始活躍起來，但是在交易的過程中，不可避免會帶來一些糾紛，BTV青年頻道《青年探秘者》邀請著名律師霍明亮為您探秘二手房買賣背后的騙局。

二手房買賣糾紛有三類：違約、無效和欺詐

霍明亮律師指出，二手房買賣糾紛可以分為三個類型。“一種是違約，簽完合同以后買方或賣方不想按照合同約定履行了；還有一種是簽署合同本身的效力性有問題，也就是說這份合同有可能會被撤銷，也有可能被宣告無效；還有第三種，在二手房買賣當(dāng)中存在一些欺詐，甚至涉嫌刑事上的詐騙問題。比如說有些租戶以種種理由從房主這里把房產(chǎn)證拿過來，到其他地方偽造個房產(chǎn)證，在簽合同當(dāng)中有可能留了房主的身份征，再去偽造一張身份證，結(jié)果把這個房子以房主的名義賣給了其他人。”在這里提醒大家，房屋買賣過程中務(wù)必和房主本人交易，房主不在場的情況下，簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎。

老兩口為換房而賣房，大學(xué)老師買房記妻子名下

除了欺詐，違約和宣告合同撤銷、無效的情況在日常生活中相對多見。在霍明亮律師辦理過的案件中就有一個非常典型的例子?！爱?dāng)時是一個正常的二手房買賣，房子就在北京的北五環(huán)附近。房主是老兩口，女兒結(jié)婚了，馬上就要有孩子。老兩口跟女兒住的比較遠(yuǎn)，想住的近一點，以唇方便照顧，但是女兒家比較小，住不開。老人家就想把北五環(huán)的房子賣掉，去女兒家附近再買—套房子，于是就找到了中介。一個大學(xué)教法律的老師看中了這套房子，通過中介多次去看，有意向要購買。中介多次跟老人家溝通，看價格能不能低一些，老人家急于賣房，同意降價。雙方談妥了要簽合同，大學(xué)老師又提出我看這房子還不行，還得讓我太太也看看，我太太在外地出差來不了，我能不能拍兩張照片給她傳過去，老人家同意了。大學(xué)老師拍完照發(fā)給妻子，表示妻子也挺滿意，但是對于房產(chǎn)交易涉及到的稅費等問題還想眼中介溝通一下。于是先生撥通了妻子的電話，把電話給了中介幾員，中介人員就跟妻子進行溝通，妻子當(dāng)時并沒有表態(tài)，就順口說了一句：行，我知道了，你讓我先生接電話吧。先生拿起電話說了幾句，電話里說了什么我們不清楚，但是先生回來說：行了，我妻子非常滿意。此時他又提出—個要求，說自己非常愛妻子，要把這套房子寫在妻子的名下。老人家覺得小伙子不錯，就同意了。老人家留了個心眼，說簽合同的時候要看看結(jié)婚證。先生拿了結(jié)婚證讓老人家看了，證明兩個人確實是夫妻，老人家放心了，把合同給簽了。簽完合同約定了付款時間，先生當(dāng)時就付了20萬元的定金，說你等我籌籌錢，然后我把錢給您付上。合同當(dāng)中約定非常明確，如果一方違約，一定要承擔(dān)違約責(zé)任，而且當(dāng)時中介機構(gòu)在協(xié)助他們簽訂這份合同的時候，也擔(dān)心有一方不減信，把違約金定得很高?！?/p>

房價突降買家毀約，老兩口已買新房亟待付款

簽訂了賣房合同之后，老人家就按照簽訂的賣房價準(zhǔn)備去買房了?！八诘却I主（付款）期間就去了女兒家附近開始看房，僅僅隔了一周，就把房子定下來了。賣房收了20萬元定金，買房同樣和對方約定了20萬元定金，同樣也是通過中介機構(gòu)，在簽第二份合同的時候也約定了高額的違約金，約定的付款時間正好和那邊約定的收款時間相差兩三天?！币磺锌雌饋矶己煤玫模琴I房的大學(xué)老師突然提出不想買這套房了，“那段時間北京的房價不太穩(wěn)定，正好是在下行期，降價的幅度大既有百分之十幾到百分之二十，折合到這套房子大概能降近20萬元。所以這位先生說我不想買這個房子了，要給老人家五萬塊錢的違約金，就當(dāng)他違約了。老人家說不行，我那邊也跟^家簽了合同，你不給我錢，我沒法給人家錢，我就要承擔(dān)違約責(zé)任了。老人家心想有合同約定，你要是不買，我就起訴你，要求你繼續(xù)履行合同，即使你不履行，我有高額的違約金，也能彌補損失。談了幾輪以后，老人家明確表示不同意，結(jié)果有一天買房的先生突然提出你不同意，這房子我也能夠不買，而且我—分錢不賠你?！?/p>

買房人妻子以不知情為由將老人告上法庭。要求宣告合同無效

面對這種情況，老人家決定起訴大學(xué)老師，就在他去尋找律師、跟律師交流期間，突然收到了一紙訴狀，原告是他從未見過面的買房人的妻子，另一位被告就是買房的大學(xué)老師，“訴訟請求寫的是要求宣告買賣合同無效，妻子說當(dāng)時買這套房我不知道，我先生代我簽這份協(xié)議我沒同意，我先生根本沒有權(quán)利代表我簽這份買賣合同，而且我們家的錢是夫妻共同財產(chǎn)，他一個人無權(quán)決定。老人家拿到起訴狀馬上就給買房的先生打電話，先生說我不想跟你多說什么，如果您同意，我現(xiàn)在依然愿意給您五萬塊錢了結(jié)這個事情，您要不同意，一分錢也得不到，您要問我其他問題，對不起我不回答，我也沒有義務(wù)告訴您，咱們法庭見。二手房買賣當(dāng)中涉及到夫妻共同財產(chǎn)時，買賣都要經(jīng)過夫妻倆共同同意。這位買房人不愧是學(xué)法律的，買房時讓老兩口都簽了字，其實房產(chǎn)證就寫了老爺子一個人的名，但是他說不行，老兩口都得來。”

沒有確鑿證據(jù)合同被判無效，老人氣得險些失明

談起庭審時的情形，霍律師記憶猶新?！白鳛樵娴钠拮颖硎荆何覜]有同意買這個房屋，當(dāng)時雖然跟中介機構(gòu)有溝通，但我只是問了一下交易細(xì)節(jié)，也沒有同意我先生幫我簽署這樣的協(xié)議，（買房款）是我們的共同財產(chǎn)，沒有經(jīng)過我的同意他不能擅自處分。法官問買房的先生：當(dāng)時買這個房子你知不知道？‘我知道。’‘你太太知不知道？’‘我太太不知道?！l去看的？’‘我自己去的?！?dāng)時老人家就指著他說你胡說八道。這位先生坐在法庭上非常淡定地說：老人家您別生氣，可能您二老歲數(shù)大了記錯了，您什么時候見我發(fā)照片了，我拍照自己看，沒傳給我妻子。中介機構(gòu)出庭作證說他當(dāng)時確實拍照了，他說發(fā)給妻子了，跟我們說他妻子同意了。但是包括中介機構(gòu)和這兩位老人，沒有一個人親眼看到他把照片發(fā)給妻子，也沒有一個人聽到他妻子表示同意。面對法官的詢問，這位先生明確表示買這套房是他自己作主，妻子什么也不知道。最終判決合同無效，房屋買賣就此終了，老人家收取的20萬元定金要歸還，但這個定金他已經(jīng)交給了另一邊的賣房人。不僅是這20萬元，他還要籌措那邊的違約金以及購房款，唯一的辦法就是迅速把這套房子再次轉(zhuǎn)賣，但是當(dāng)時的市房價已經(jīng)下降了二三十萬，中介機構(gòu)表示要急售還得降價。本來老人家的眼睛就不太好，這一生氣眼疾更加嚴(yán)重，最終導(dǎo)致其中一只眼睛的視力下降到0.2、0.3，而目還有繼續(xù)下降的可能性，有可能導(dǎo)致失明。老人家的子女給我打電話說他這兩天不吃不喝，—個人坐家里生悶氣，甚至有時坐在床邊沖著窗外—愣神就是一兩個小時，后悔，跺腳，非常自責(zé)?！?/p>

第二次訴訟告買房人承擔(dān)過錯責(zé)任，打贏官司老人家因禍得福

事情到這里并沒有結(jié)束，霍律師幫老人發(fā)起了第二次訴訟?！澳俏幌壬诜ㄍド险f自己完全證明妻子不知道，是他自己做主的，這叫明知無權(quán)利而去處分，是故意行為，有過錯就要承擔(dān)責(zé)任。于是我們的第二場訴訟開始進行，原告是老兩口，被告是當(dāng)時代妻子簽字的這位先生，我們要告他承擔(dān)過錯責(zé)任，是他的主觀故意行為導(dǎo)致合同無效，也給我們造成了損失。剛開始對方覺得很簡單，你要讓我賠償損失，要證明你有損失，房子降價是市場行為，不是我導(dǎo)致的。但是他忘了，如果合同正常交易的話，即使不賣給他，賣給其他人，房屋是有—個正常價值的。如果合同生效，當(dāng)時約定的房價款就是正常交易應(yīng)該有的收入，房屋降價了就有差價，差價就是損失。我們向人民法院申請對該房屋進行評估作價，評估價低于當(dāng)時簽訂合同的售房價20多萬元。這時對方主動找到我們要和解，上次判決讓老人返還他20萬元定金，他只要10萬元，老爺子不同意。又過了一段時間，這位先生又提出重新簽合同，按原來的價格買這個房子。這時房價上漲了，雖然沒有漲很多，但是根據(jù)老百姓的推測可能會利好。老人家沒有賣給他，把房子抵押給銀行貸點款，子女親屬們幫著湊了一些錢，交清了第二套房子的購房款，對方挺通情達(dá)理的，也沒有追償他的違約責(zé)任。處理好了買房的事，老人家有時間來打官司了，判決下來后，這位先生又向老人家低頭了，說我們年輕我們不對，您諒解我們，這房子我們還想買。老人家不賣。那個房子從那年開始有了大幅度的漲幅，房價漲了不止一倍，老人家因禍得福。”

本刊記者程戈根據(jù)《青年探秘者》提供資料編輯整理（該節(jié)目每周一至周五20：28在BTV青年頻道播出）