摘 要 隨著近年來我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)有了較快發(fā)展，但與此相關(guān)的房地產(chǎn)市場秩序混亂和房價持續(xù)非理性上漲成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的最大問題。在這樣的背景下，國務(wù)院及其相關(guān)職能部門出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。本文淺要分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策存在的問題。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)政策 宏觀調(diào)控 政策問題

一、調(diào)控政策主體不明確

1998年，我國政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行改革，明確規(guī)定，與計(jì)劃、財政、金融三大調(diào)控方式有關(guān)的原國家計(jì)委（現(xiàn)稱為“國家發(fā)展和改革委員會”）、原國家經(jīng)貿(mào)委員會（現(xiàn)與原對外經(jīng)貿(mào)部合并，稱“商務(wù)部”）、財政部、中國人民銀行四個部門為宏觀調(diào)控部門。以上四個部門是否就擁有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)是法律明確規(guī)定的，其它相關(guān)部門是否也擁有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)，法律沒有做進(jìn)一步明確規(guī)定。2003年，國務(wù)院提出土地是宏觀調(diào)控的手段，由此國土資源部也成為宏觀調(diào)控的部門之一。房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)的配置是在法律的框架下形成的。從權(quán)力來源的角度看，在法律中明確規(guī)定哪些國家機(jī)關(guān)享有房地產(chǎn)宏觀調(diào)控權(quán)。目前，我國宏觀調(diào)控政策主要包括財政、金融及產(chǎn)業(yè)政策幾大類，分別出臺與十幾個不同政策制定機(jī)關(guān)，中央宏觀調(diào)控主體過于分散。如作為金融領(lǐng)域管理機(jī)關(guān)的人民銀行則偏重于防范金融風(fēng)險，出臺的政策往往旨在防止房價過高出現(xiàn)泡沫或防止房價過度下跌而影響國內(nèi)金融秩序。而建設(shè)部門作為房地產(chǎn)業(yè)的主管部門，則希望房地產(chǎn)業(yè)能保持一個高速發(fā)展水平。由于部門立場差別，宏觀調(diào)控政策存在相互消弱的弊端，很難形成調(diào)控的合理，影響調(diào)控效果。再者，房地產(chǎn)調(diào)控權(quán)主體過多，控權(quán)力就過于分散，當(dāng)發(fā)生情況，需要擔(dān)當(dāng)責(zé)任時，有可能發(fā)生各個部門相互推矮或者無人承擔(dān)責(zé)任的現(xiàn)象，最后產(chǎn)生了看不見的手打敗了多只看得見的手的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

二、調(diào)控政策不夠全面

宏觀調(diào)控政策準(zhǔn)確性主要可以分為三個方面：一是政策內(nèi)容的正確，二是政策范圍的合理，三是政策手段的協(xié)調(diào)性。但是目前我國的宏觀調(diào)控政策卻出現(xiàn)以下幾個問題：

（一）政策內(nèi)容的不準(zhǔn)確

宏觀調(diào)控是市場失靈或缺陷時，政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)等相關(guān)政策的一種干預(yù)手段，是對不能發(fā)揮正常作用的市場機(jī)制的及時有效的補(bǔ)充，以有助于市場正常運(yùn)行。宏觀調(diào)控在任何時候都不能也不應(yīng)該替代市場機(jī)制，也不能干涉企業(yè)的自主經(jīng)營和管理。宏觀調(diào)控應(yīng)該是間接的，具有指導(dǎo)意義的，不能直接指揮市場主體的經(jīng)營活動，干預(yù)經(jīng)濟(jì)自由。

（二）政策范圍的不合理

宏觀調(diào)控的范圍是一個實(shí)證性的問題，每一次宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響因素在每個時期都不是相同的，因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策范圍也是在不同時期是有所不同的。從1998年至今的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策過程中，溫和調(diào)控期和嚴(yán)厲調(diào)控期兩個階段的調(diào)控目標(biāo)都是抑制房價上漲。但是在該階段政策實(shí)施之后，其效果并不明顯。調(diào)控政策脫離了市場，政策范圍劃定不合理是政策失效的一個重要原因。目前，房地產(chǎn)市場供需失衡是導(dǎo)致我國房價持續(xù)上漲的主要原因。因此，房價問題的解決應(yīng)該以“實(shí)現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)的相對平衡”為切入點(diǎn)，在著力增加住房供給數(shù)量、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的同時也要注重加強(qiáng)對投資、投機(jī)需求的抑制。

（三）調(diào)控手段相對單一

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要可以分為三種：經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段。這三種調(diào)控手段的內(nèi)容和方式不同，針對的對象和任務(wù)也有所不同，如經(jīng)濟(jì)手段，通過調(diào)整市場主體的利益關(guān)系來影響經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀管理手段。主要是通過貨幣、財政稅收、土地等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)總供需的動態(tài)平衡。它主要是利用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)市場主體間的利益分配。行政手段，具有強(qiáng)烈的政府意志，是政府采取帶著強(qiáng)制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來調(diào)節(jié)和管理國家經(jīng)濟(jì)的手段。法律手段是通過規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營的宏觀調(diào)控，不論是制定國家計(jì)劃，還是產(chǎn)業(yè)政策，或者實(shí)施行政干預(yù)，都必須有法律依據(jù)。這些手段在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中要根據(jù)房地產(chǎn)市場的不同階段、對象、以及范圍的具體情況有針對性的運(yùn)用，這樣才可以起到積極、及時、有效的效果。一般來講，宏觀調(diào)控是以經(jīng)濟(jì)手段為主，法律手段為保障、行政手段為輔。但是由于房地產(chǎn)市場與一般市場的特殊性，涉及的土地資源屬于國家所有，不能完全通過市場調(diào)節(jié)，需要政府的供給，因此房地產(chǎn)市場的調(diào)控就趨于復(fù)雜化，用單一的政策和手段可能出現(xiàn)相互沖突和消弱調(diào)控效果。

三、調(diào)控政策程序不完善

權(quán)力都有無限擴(kuò)張的本性，除非遇到不可逾越的障礙，否則不會停止。行政權(quán)力擴(kuò)張定律認(rèn)為，在行政機(jī)關(guān)任職的每一個人都必須擁有相應(yīng)的權(quán)力才能完成所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，而他們所掌握的權(quán)力都有無限護(hù)張的可能性。房地產(chǎn)調(diào)控也符合這個定律。程序的本質(zhì)就是要限制權(quán)力的濫用和肆意行駛，通過承認(rèn)或規(guī)定相對方充分的程序性權(quán)力，將政府權(quán)力的行駛置于相對方的監(jiān)控之下，這表示掌握權(quán)力的人在擁有實(shí)體權(quán)利的同時必須承擔(dān)相應(yīng)的程序義務(wù)，讓權(quán)利的形式達(dá)到“最大的理性”。由于我國改革開發(fā)之前長期處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制之下，關(guān)于規(guī)范政府調(diào)控市場行為的法律體系還處于缺失狀態(tài)，因此政府在運(yùn)用宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時缺乏統(tǒng)一的程序性規(guī)則和制度。

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是以“規(guī)定”、“通知”、“意見”、“辦法”等規(guī)范性文件形式出臺，其政策有濃重的行政色彩，效力層級較低。這些規(guī)范性文件沒有相關(guān)權(quán)力義務(wù)及法律責(zé)任的規(guī)定，缺少了強(qiáng)制力、權(quán)威性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，且難以操作和執(zhí)行。因此，需要建立一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)控程序，規(guī)范調(diào)控權(quán)主體的行為，增加其責(zé)任和義務(wù)，保障被調(diào)控者的利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展向健康、有序的方向前進(jìn)。

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