摘 要：海南省農(nóng)戶由于無(wú)法提供足值的抵押物以滿足銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)，因此形成了自銀行商業(yè)化改革以來(lái)金融支農(nóng)“擔(dān)保難”困局。本文結(jié)合農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則，探討確立農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)押品的可行性和具體操作模式，使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)得以有效盤活，進(jìn)而破解金融支農(nóng)“擔(dān)保難”困局。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；抵押貸款；操作模式

中圖分類號(hào)：F832.43 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A〓 文章編號(hào)：1003-9031（2015）05-0086-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.05.20

在金融支農(nóng)的實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中，農(nóng)戶“貸款難”的問(wèn)題一直是政府、金融同業(yè)及廣大農(nóng)戶的困擾，也制約著農(nóng)村金融的深層次發(fā)展。實(shí)際上，農(nóng)戶“貸款難”的核心問(wèn)題是抵押擔(dān)保的缺失，即“擔(dān)保難”問(wèn)題。信貸資產(chǎn)的安全性關(guān)乎銀行的生存，商業(yè)銀行不可能放棄這一原則性要求而降低農(nóng)戶貸款的準(zhǔn)入門檻。海南省大部分農(nóng)戶資產(chǎn)有限，無(wú)法提供足值的抵押物以滿足銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)，因此形成了自銀行商業(yè)化改革以來(lái)金融支農(nóng)“擔(dān)保難”困局。本文試圖結(jié)合海南省農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體系現(xiàn)狀，在不觸動(dòng)各方根本利益的前提下，探討確立農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的可行性和具體操作模式，使農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)得以有效盤活，充分發(fā)揮土地這一農(nóng)業(yè)重要生產(chǎn)要素的活力，促進(jìn)其實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，進(jìn)而破解金融支農(nóng)“擔(dān)保難”困局。

一、 問(wèn)題的提出

黨的十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中指出：賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在公開市場(chǎng)上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)。習(xí)近平總書記在關(guān)于深化農(nóng)村改革的重要講話中也指出：我們要在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有的前提下，促使承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，形成所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的格局。2014年11月20日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），提出在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有制的基礎(chǔ)上，明確了農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則，為農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)掃清了理論障礙。同時(shí)《意見》還特別指出：要穩(wěn)步推進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保試點(diǎn)，研究制定統(tǒng)一規(guī)范的實(shí)施辦法，探索建立抵押資產(chǎn)處置機(jī)制。

《意見》公布以后，四川、吉林、山東、河南等農(nóng)業(yè)大省聞風(fēng)而起，制定本省區(qū)有關(guān)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記和流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則，并立即著手部署開展農(nóng)村土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)、抵押登記和流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作，各有關(guān)商業(yè)銀行也順應(yīng)時(shí)勢(shì)，紛紛推出了以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押為基礎(chǔ)的各類新的農(nóng)業(yè)貸款產(chǎn)品。其中農(nóng)業(yè)銀行市場(chǎng)反應(yīng)最為迅速，率先與吉林省政府配合，在吉林全省展開了試點(diǎn)工作，至2015年3月末，吉林農(nóng)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款已累計(jì)發(fā)放321筆，金額10764萬(wàn)元，貸款余額10542萬(wàn)元，設(shè)押土地面積達(dá)11.13萬(wàn)畝，取得了巨大的社會(huì)反響和良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益[1-2]。

二、 海南省農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押及流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

表面上看，農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的三權(quán)分置是一個(gè)新生事物，但實(shí)際上這一進(jìn)程已在民間悄然緩慢運(yùn)行了十多年，從早期的外來(lái)大戶包地種西瓜、種香蕉，到現(xiàn)在農(nóng)村地區(qū)日趨成熟的“包園、包塘、包山”，其實(shí)質(zhì)就是承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，如瓊東北地區(qū)荔枝、檳榔種植戶和魚塘養(yǎng)殖戶向本村集體以外農(nóng)戶按年轉(zhuǎn)包等，即為典型的經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡行為。在海南省廣大農(nóng)村，水田、坡地、山地的包地價(jià)分別約為700、500、300元/畝，其價(jià)格體系已廣泛為市場(chǎng)所接受，但由于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記和流轉(zhuǎn)處置平臺(tái)的缺失，致使海南省各大金融機(jī)構(gòu)明知其市場(chǎng)價(jià)值，卻無(wú)法將其列為合格的抵押品，導(dǎo)致廣大急需生產(chǎn)資金、嗷嗷待哺的農(nóng)戶坐擁巨額資產(chǎn)，也只能空嘆“貸款難”，各級(jí)政府有關(guān)部門雖絞盡腦汁采用各類杠桿冀圖撬動(dòng)金融機(jī)構(gòu)支農(nóng)貸款，仍力有所不逮。

三、推行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的重大意義

（一）推行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利國(guó)利民、影響深遠(yuǎn)

一是推行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作有利于促進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)；有利于農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)化，促進(jìn)農(nóng)民增收致富；有利于破解農(nóng)村金融瓶頸，有效解決農(nóng)民貸款難、抵押難問(wèn)題；有利于發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，確保國(guó)家糧食安全；有利于深化“三農(nóng)”金融服務(wù)，提升農(nóng)行支農(nóng)水平。

（二）農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是農(nóng)民期盼已久的好產(chǎn)品

二是農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是一個(gè)真正為我國(guó)廣大農(nóng)民量身定做的信貸產(chǎn)品：貸款準(zhǔn)入便利、對(duì)象寬泛、額度較大、用途廣泛、利率優(yōu)惠、期限較長(zhǎng)、辦貸速度快、適用范圍大。有效地破解農(nóng)民抵押難、貸款難的問(wèn)題，讓“沉睡資本”真正變成了“活資本”。

（三）推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是商業(yè)銀行挺進(jìn)“三農(nóng)”縣域藍(lán)海市場(chǎng)的護(hù)身符

三是農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是當(dāng)前各商業(yè)銀行挺進(jìn)“三農(nóng)”縣域藍(lán)海市場(chǎng)進(jìn)程中最為現(xiàn)實(shí)的抵押品選擇，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)依附于土地之上，除非地震、洪水，抵押品無(wú)法滅失，即“拿不走”；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)雖有其天然脆弱性，但亦有其生產(chǎn)規(guī)律，所謂“一年歉，二年平，三年豐”，即“虧不了”；土地不可再生性、在中國(guó)的稀缺性以及國(guó)民對(duì)土地的傳統(tǒng)偏好，確保了買方市場(chǎng)的旺盛需求，即“有人買”。

四、 推行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的政府準(zhǔn)備

（一） 確權(quán)

以2008年二輪延包工作為基礎(chǔ)，通過(guò)查清村集體土地、家庭承包到戶土地、對(duì)村集體以外人員協(xié)議承包經(jīng)營(yíng)土地三類土地面積、機(jī)動(dòng)地、冊(cè)外地、“四荒”地等土地資源的實(shí)際情況，落實(shí)農(nóng)戶承包地塊、面積、合同、證書“四到戶”，并以此為基礎(chǔ)，全部換發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、承包權(quán)證、經(jīng)營(yíng)權(quán)證，完全實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地三權(quán)分置、三證分離。

（二） 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)

考慮到海南省面積及管理幅度不大的實(shí)際情況，為了促進(jìn)土地的有效流轉(zhuǎn)，建議利用信息技術(shù)等手段，設(shè)立全省統(tǒng)一的農(nóng)村土地登記和流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，各市縣設(shè)立分中心，即“就近受理、全省交易”的原則。

（三） 維權(quán)

通過(guò)廣泛宣傳和貫徹實(shí)施有關(guān)法律政策，維護(hù)農(nóng)村土地承包和經(jīng)營(yíng)權(quán)益。讓廣大農(nóng)民了解和掌握自己基本的土地權(quán)益與行權(quán)方法，使之成為合格的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)參與者。

五、 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值評(píng)估

根據(jù)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)類型、租金繳納方式、流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育等情況，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行抵押價(jià)值的評(píng)估測(cè)算。對(duì)農(nóng)民而言，由于農(nóng)村土地承包權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)具有一定的社會(huì)保障功能，因而其抵押率不應(yīng)過(guò)高，以抵押率最高不超過(guò)50%為宜[3]。

（一）農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育較充分且縣級(jí)（含）以上政府按年編制流轉(zhuǎn)（抵押）參考價(jià)格的地區(qū)，采用市價(jià)法，基準(zhǔn)價(jià)格采用縣級(jí)（含）以上政府公布的參考價(jià)格：

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估價(jià)值=政府公布的基準(zhǔn)參考價(jià)格（元/畝·年）×面積（畝）×（家庭承包合同剩余年限或已繳清租金的剩余使用年限-1）

（二）農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)交易較少或縣級(jí)（含）以上政府沒(méi)有公布統(tǒng)一價(jià)格，不能確定基準(zhǔn)價(jià)格的地區(qū)，采用以下方法：

1.屬拍賣、流轉(zhuǎn)和協(xié)議承包的，采用成本法：

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估價(jià)值=已繳清租金金額×■

2.屬家庭承包直接經(jīng)營(yíng)的，采用收益法：

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估價(jià)值=■×1-■

C為年均預(yù)期收益=農(nóng)產(chǎn)品年均收入-（年均農(nóng)地維護(hù)費(fèi)用+年均生產(chǎn)費(fèi)用）

r為折現(xiàn)率參照同期農(nóng)戶貸款利率

t為家庭承包合同剩余年限-1

六、推行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款應(yīng)注意掌控好的五個(gè)要素

（一）貸款對(duì)象

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款對(duì)象為依托農(nóng)村土地開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，重點(diǎn)支持專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社成員等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。

（二）貸款額度

要合理確定貸款額度，落實(shí)好自有資金投入占比不低于30%、貸款額度不超過(guò)經(jīng)營(yíng)收入現(xiàn)金流50%的兩個(gè)百分比要求。以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押時(shí)，家庭承包方式取得和通過(guò)繳付租金方式取得且已繳清租金的剩余使用年限超過(guò)5年（含）以上的，抵押率最高不超過(guò)50%；通過(guò)繳付租金方式取得且剩余使用年限3（含）-5年的，抵押率最高不超過(guò)40%，剩余使用年限3年以內(nèi)的不超過(guò)30%。

（三）貸款用途

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款用于借款人在承包或流轉(zhuǎn)土地范圍內(nèi)從事種養(yǎng)殖業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的融資需求。主要包括：土地整理與復(fù)墾；道路、灌溉、溫室大棚等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備、生產(chǎn)資料、人工等費(fèi)用；倉(cāng)儲(chǔ)、物流等流通環(huán)節(jié)費(fèi)用；借款人取得農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)并已繳付一定期限的租金，以此為抵押，可用于剩余期限的后續(xù)租金繳付；或?yàn)閿U(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，用于擬抵押農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)之外其他土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的租金繳付等。

（四）貸款期限

辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，應(yīng)當(dāng)根據(jù)借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期、貸款用途、資金狀況、土地流轉(zhuǎn)期內(nèi)租金支付方式等因素科學(xué)確定貸款期限，不能人為縮短期限。

（五）貸款抵押物

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款可以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押物，也可以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和投資較大、使用年限較長(zhǎng)的地上附著物一并抵押，也可和價(jià)值較高、價(jià)格穩(wěn)定、容易變現(xiàn)、能由第三方進(jìn)行有效監(jiān)管的農(nóng)作物一并抵押，也可和房產(chǎn)抵押、財(cái)政直補(bǔ)、第三方擔(dān)保等傳統(tǒng)方式組合使用。■

（責(zé)任編輯：于明）

參考文獻(xiàn)：

[1]農(nóng)業(yè)部深化農(nóng)村改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室：吉林延邊試水土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保貸款[R].農(nóng)村改革工作動(dòng)態(tài)，2014.

[2]中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行吉林省分行.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行吉林省分行為三農(nóng)開專列[N].農(nóng)民日?qǐng)?bào)，2014-12-20.

[3]中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行.中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法（試行）[EB/OL].[2014-08-20]，http：//www.caein.com/index.asp？xAction=xReadNewsNewsID=101221.