人防車位，不得買賣

案例：2014年9月，楊芳芳在購買一套商品房后，從開發(fā)商手中購買到一個(gè)地下停車位。誰知，當(dāng)她辦理停車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，卻遭到房管部門拒絕，理由是該停車位屬于建造在小區(qū)內(nèi)的人防工程之一，非戰(zhàn)時(shí)雖可用于停車，但卻不能銷售給個(gè)人，更不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。而開發(fā)商隨后關(guān)閉了地下人防車位通道，拒絕包括楊芳芳在內(nèi)的17名業(yè)主繼續(xù)停車，并宣稱彼此的買賣合同無效，要求他們辦理退款手續(xù)。

說法：本案所涉人防車位的買賣合同確實(shí)無效。一方面，《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬于國家所有。鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有?！薄渡唐贩夸N售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條也指出：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！奔慈朔儡囄挥扇嗣穹揽展芾聿块T代表國家行使所有權(quán)，既不屬于開發(fā)商，也不屬于業(yè)主，因而不可以買賣、辦理產(chǎn)權(quán)證書。

地下車位，可以購買

案例：2014年10月初，劉福?；税巳f余元購買了一個(gè)地下停車位。僅僅過了三個(gè)多月，小區(qū)的房價(jià)沒漲，停車位的價(jià)格卻一路暴漲。正在為自己有先見之明而感到慶幸的劉福福沒有料到，開發(fā)商發(fā)出的話又讓她一下子如墜冰窟：經(jīng)股東會議討論決定，該車位不再出讓，劉福福務(wù)必在一周內(nèi)前往辦理退款手續(xù)。劉福福知道，開發(fā)商的真正目的是想借劉福福尚未辦理停車位產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，企圖逼其按現(xiàn)價(jià)補(bǔ)交費(fèi)用，因而斷然拒絕?？砷_發(fā)商隨即在停車位上設(shè)置了障礙，使得劉福福無法停車。

說法：開發(fā)商的做法不合適。一方面，《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”即鑒于小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車位，系建立在小區(qū)地下空間，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件，辦理了土地出讓手續(xù)，可以在業(yè)主與開發(fā)商之間自主銷售，因而開發(fā)商不得借口經(jīng)股東會議討論決定，而廢除已簽訂的銷售合同。另一方面，《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！惫们也徽撻_發(fā)商未在60日內(nèi)為劉福福辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，違反了《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定，僅就開發(fā)商在停車位上設(shè)置障礙阻止停車的行為也屬違約，劉福福有權(quán)要求開發(fā)商排除障礙，賠償損失。

地上車位，區(qū)別對待

案例：2015年1月初，屠秀蘭從一家房地產(chǎn)開發(fā)商處購房時(shí)，提出必須以優(yōu)惠價(jià)格購買一個(gè)停車位，否則只能到別處去看看。銷售人員與公司領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商時(shí)靈機(jī)一動(dòng)，隨即在進(jìn)出小區(qū)的干道旁劃出了一塊地，作為停車位賣給了屠秀蘭。屠秀蘭見自己后來居上，竟然能得到如此便利的停車位，當(dāng)即簽訂了購房合同。沒想到當(dāng)她將該處作為自己的固定停車位時(shí)，卻受到其他業(yè)主阻攔，乃至根本無法停車，理由是該公共干道屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)處置。

說法：小區(qū)的地上車位，建造于小區(qū)地上空間，系為了滿足臨時(shí)停放車輛而設(shè)置，分為小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位、開發(fā)商在規(guī)劃外新增的車位?！段餀?quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條也指出：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款所稱的車位?！奔唇ㄖ^(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開發(fā)商所有;建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，因?qū)僬加霉餐恋卦O(shè)置，當(dāng)屬小區(qū)業(yè)主共有。故房地產(chǎn)開發(fā)公司自然不得從小區(qū)公共干道上劃出一塊，作為停車位出賣。

編輯 陳陟 "czmochou@163.com