摘要：經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)制度是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房制度在實施過程中產(chǎn)生諸多弊端的根本原因。筆者從經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)定義、所有權(quán)形態(tài)等方面進(jìn)行分析其存在的不合理之處，通過撰寫本文來探尋一種更為合理合法的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)制度，即經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；有限產(chǎn)權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)

一、我國經(jīng)濟(jì)適用房“有限產(chǎn)權(quán)”制度之我見

（一）現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)適用房“有限產(chǎn)權(quán)”的定義

本文所指產(chǎn)權(quán)是對房屋所享有的占有、使用、收益與處分的權(quán)利。2007年建設(shè)部等七個部門聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》首次提出了“有限產(chǎn)權(quán)”的概念?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿 5 年，不得直接上市交易……，取得完全產(chǎn)權(quán)?！钡谌龡l規(guī)定：“個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營?！庇纱丝芍邢蕻a(chǎn)權(quán)是指特定的群體對經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)受到一定范圍內(nèi)的限制。

對于“有限產(chǎn)權(quán)”的概念理論界存在一定的爭議。有學(xué)者認(rèn)為 “有限產(chǎn)權(quán)”在所有權(quán)類型中應(yīng)歸于共有，對于經(jīng)濟(jì)適用房享有優(yōu)先購買權(quán)及一定比例的收益分配權(quán)。但也有不少學(xué)者認(rèn)為“有限產(chǎn)權(quán)”不是共有權(quán)，只是在收益和處分上受到限制的單獨所有權(quán)。其原因在于：1.政府對于經(jīng)濟(jì)適用房并沒有實施占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.按照共有規(guī)定，共有人對于共有物應(yīng)共同承擔(dān)各種管理費(fèi)用，但是按照目前經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，政府對于經(jīng)濟(jì)適用房并不需要支付任何管理費(fèi)用。3.共有物的處分必須經(jīng)過至少占有一半份額的共有人的同意，否則處分行為無效，但現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房在居住一定年限后，可以不經(jīng)政府同意而直接出售房屋。4.若現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房屬于共有產(chǎn)權(quán)房，但共有比例如何確定尚不明確。筆者贊同后者的觀點，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房的有限產(chǎn)權(quán)是在收益和處分上受到限制的不完整的所有權(quán)，是一種受到限制的單獨所有權(quán)，而并非共有權(quán)。

（二）現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)適用房“有限產(chǎn)權(quán)”的弊端分析

現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)制度的推行雖然解決了一部分低收入者的購房問題，但其在制度設(shè)計上也存在一定缺陷：1.經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)制度誘發(fā)了政府工作人員的權(quán)利尋租行為?！坝邢蕻a(chǎn)權(quán)”的房屋在購買5年后就可以上市交易的有關(guān)規(guī)定，刺激很多人采用不正當(dāng)?shù)氖侄悟_購經(jīng)濟(jì)適用房，為個人投資謀利。2.現(xiàn)我國有限產(chǎn)權(quán)房退出機(jī)制不完善，一些逐漸富裕的家庭沒有從經(jīng)濟(jì)適用房保障制度中合法有序退出，而是將經(jīng)濟(jì)適用房出售進(jìn)行牟利，從而導(dǎo)致社會住房保障資源流失。3.有限產(chǎn)權(quán)屬于個人財產(chǎn)，政府不享有直接介入權(quán)。房屋的所有權(quán)人可以選擇5年內(nèi)被政府回購，也可以選擇5年后將經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，這就使得政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不能落到實處，喪失原來政府設(shè)計的經(jīng)濟(jì)適用房的功能。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度的探索

（一）經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度的含義

由于經(jīng)濟(jì)適用房“有限產(chǎn)權(quán)”制度在實踐中出現(xiàn)的住房資源流失問題，一些地方開始探索其他住房保障制度。2010年《住房保障法》草案中直接規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房實行“共有產(chǎn)權(quán)”制度，即產(chǎn)權(quán)歸政府和個人共有。在草案中規(guī)定由出資的地方政府和個人共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，政府主要根據(jù)土地使用、建筑等確定出資比例，也可以通過其他補(bǔ)貼方式獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例。購房者在購買經(jīng)濟(jì)適用房5年后，共有產(chǎn)權(quán)房屋可以上市交易，交易后的資金按照雙方出資比例直接進(jìn)行分配。政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度的合理性及重要性

房屋有限產(chǎn)權(quán)并不是說只擁有房屋的一部分產(chǎn)權(quán)，而是指產(chǎn)權(quán)內(nèi)容的殘缺，房屋權(quán)利人房屋的處分權(quán)受到有限產(chǎn)權(quán)的限制。有限產(chǎn)權(quán)與共有產(chǎn)權(quán)有很大不同。相比“有限產(chǎn)權(quán)”，“共有產(chǎn)權(quán)”在《物權(quán)法》中有明確的依據(jù)。在《物權(quán)法》中共有產(chǎn)權(quán)是指：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上的單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”。故“共有產(chǎn)權(quán)”這一概念更具合法性。

“共有產(chǎn)權(quán)”制度對實現(xiàn)社會保障資源的循環(huán)利用有重要作用。首先，共有產(chǎn)權(quán)制度使購房人充分享有對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這就使經(jīng)濟(jì)適用房制度體現(xiàn)出了住房保障的優(yōu)越性。其次，按照按份共有制度，購房人在生活水平不斷提高的條件下也可以在兩年內(nèi)向政府按照原價回購政府所占的部分產(chǎn)權(quán)，就獲得了完全的產(chǎn)權(quán)，這樣再進(jìn)行二次交易就可以按照商品房交易獲得相應(yīng)收益。這既體現(xiàn)了公共財政的公平公正原則，又符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求。

三、完善我國經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”制度

（一）完善經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的準(zhǔn)入制度

在《住房保障法》制定時必須嚴(yán)把入口關(guān)，對于各地中低收入家庭進(jìn)行明確定義。由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)及居民收入狀況差異大，住房價格水平、消費(fèi)水平等存在很大的差別，因此不能統(tǒng)一由《住房保障法》劃定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)授權(quán)不同地區(qū)、不同規(guī)模的城市因地制宜，在本地的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法中制定實際操作標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)保障對象是中低收入者，在“中低收入者”這類群體的確定上，筆者建議參照國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)家庭人均生活費(fèi)分組采用的五等分法。就是將調(diào)查戶按平均每人生活費(fèi)年收入由低到高排列，然后按照各20%的比例分為高收入家庭、中等偏高收入家庭、中等收入家庭、中等偏低收入家庭和低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的保障對象應(yīng)該是中等偏低收入家庭。將中等偏低收入家庭納入保障對象有利于和廉租房制度進(jìn)行很好的銜接，構(gòu)成完整的住房保障體系。

（二）完善經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的退出機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)退出機(jī)制主要體現(xiàn)在政府實行回購的政策上。政府回購不僅有助于充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的循環(huán)效應(yīng)，使其持續(xù)用于住房保障，不斷積累保障資金，還有利于消除經(jīng)濟(jì)適用房交易中的權(quán)力尋租現(xiàn)象，從根本上解決經(jīng)濟(jì)適用房保障對象錯位問題。作為房屋的共有產(chǎn)權(quán)人，政府在受保障者經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，不符合保障條件時，可以依法行使處分權(quán)，對共有產(chǎn)權(quán)房屋實行回購。實行定期的“購房者收入定期審核制度”。對受補(bǔ)貼家庭的收入、人口結(jié)構(gòu)和住房情況每年應(yīng)該進(jìn)行一次核查。如發(fā)現(xiàn)受保障家庭人均收入持續(xù)三年超過經(jīng)濟(jì)適用房保障標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)由政府書面通知其在一定合理期限內(nèi)遷出經(jīng)濟(jì)適用房。

（三）加強(qiáng)對受保障對象收入和財產(chǎn)的監(jiān)管

完善經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入和退出機(jī)制，關(guān)鍵在于如何衡量受保障對象是否存在住房困難的問題，并據(jù)以確定是否需要提供住房保障。參考標(biāo)準(zhǔn)要綜合考慮其收入水平和財產(chǎn)狀況來確定。經(jīng)濟(jì)適用房住房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)多渠道的獲取受保障對象的信息，并采用群眾監(jiān)督的形式，將經(jīng)濟(jì)適用房申請人的收入及財產(chǎn)方面的信息通過各種途徑予以公示，允許群眾舉報他人瞞報或漏報的個人信息。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該綜合申請人的材料以及通過多種途徑獲得審核材料，建立完善的住房檔案系統(tǒng)，并逐步健全個人信用系統(tǒng)。

針對目前個人信用系統(tǒng)還未建立情況，可以借鑒我國征稅方式。國家稅務(wù)總局連續(xù)頒布和修訂了《個人所得稅全額扣繳申報管理暫行辦法》和《個人所得稅法實施條例》，建立個人收入檔案制度，實行個人收入“一戶式”管理。因此在經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)保障對象中，可以以稅務(wù)機(jī)關(guān)的個人收入檔案制度為基礎(chǔ)，綜合社會各方力量，全面建立個人收入監(jiān)管制度，保障經(jīng)濟(jì)適用房保障制度公平合理的開展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]尚宇梅.經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中各方主體博弈分析.載于《房地經(jīng)濟(jì)》，2008年第10期

[2]秦鳳偉.對經(jīng)濟(jì)適用房市場化運(yùn)作的思考.載《昆明社科研究》，2007第1期

作者簡介：荊靜靜，1989年，女，漢族，河南省商丘市夏邑縣，現(xiàn)為西北政法大學(xué)法律碩士13級研究生。