■高 漢 陳麗萍

根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第10條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！惫蕦?duì)于土地征用的含義，我們可以理解為國(guó)家有權(quán)以公共利益的需要為理由，將土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)從被征收人轉(zhuǎn)移給國(guó)家，并給予被征收人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?，F(xiàn)今土地成了極度稀缺資源，如果土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低［1］，被征收人的利益得不到切實(shí)的保障，土地糾紛就將隨之而起，從而頻繁爆發(fā)征地沖突［2］。因此，針對(duì)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究已成為解決民生問(wèn)題、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要課題。本文在對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較研究的基礎(chǔ)上，提出綜合性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并以上海市為例進(jìn)行實(shí)證研究分析，為有效解決土地糾紛矛盾提供多元化的建議。

一、完善土地征收標(biāo)準(zhǔn)的必要性

（一）基于包容性增長(zhǎng)原則的要求

包容性增長(zhǎng)原則提倡的不是單純地追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而是機(jī)會(huì)平等的增長(zhǎng)，其最基本的含義是“兼容并包”，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)是“包容性”的，集體參與并共享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，對(duì)利益共享的理解又不能簡(jiǎn)單認(rèn)為是收入再分配和收入均等化，因?yàn)榘菪栽鲩L(zhǎng)原則重視的是公平與效率二者的協(xié)調(diào)［3］。因此，為了有效解決征地補(bǔ)償過(guò)程中利益分配不均的問(wèn)題，我們必須堅(jiān)持包容性增長(zhǎng)原則。當(dāng)前制度下，地方政府擁有壟斷性的征地特權(quán)，在土地征收補(bǔ)償過(guò)程中，政府為獲得較大的利潤(rùn)，一方面降低被征收人的土地補(bǔ)償費(fèi)用與補(bǔ)償范圍，另一方面以拍賣(mài)的方式確定較高的價(jià)格將土地出讓給建設(shè)人，擴(kuò)大二者的差價(jià)，使得土地利潤(rùn)巨額部分都落入地方政府手中，土地征收成了地方政府財(cái)政收入除稅收外的另一重要來(lái)源。但這嚴(yán)重?fù)p害了被征地者的權(quán)益，也違背了包容性增長(zhǎng)原則。我國(guó)土地增值收益分配中所存在的這種非“包容性”行為必然導(dǎo)致土地利益分配不合理，從而影響到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?；诎菪栽鲩L(zhǎng)原則的需要，我國(guó)土地征收中所存在的眾多問(wèn)題必須及時(shí)得到解決。

（二）基于現(xiàn)有土地征收制度的不完善

“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！彪m然《物權(quán)法》明確指出了“足額支付”，也涉及本文所述的原用途原則、統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)法以及按市場(chǎng)價(jià)值原則，但“相應(yīng)”、“合理”、“足額”等標(biāo)準(zhǔn)都是不明確的。憲法為土地征收這一基本行為做出了明確定義,但征收與征用二者的含義不同：征收是發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所有權(quán)從農(nóng)民集體所有變成國(guó)家所有，發(fā)生的是物權(quán)的變化；征用則不發(fā)生物權(quán)的變化，而是占有的變化，它是國(guó)家在特殊緊急情況下對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制性使用,但在征用條件不成立時(shí),被征用的財(cái)產(chǎn)需歸還于被征用人［4］。因此，如果國(guó)家采取的是征收行為,則被征收人就失去了對(duì)土地的所有權(quán)，故土地補(bǔ)償價(jià)格本質(zhì)上是對(duì)土地所有權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格。按照我國(guó)憲法的規(guī)定, 國(guó)家有權(quán)依據(jù)土地管理法的規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行征收并給予補(bǔ)償，但其補(bǔ)償?shù)囊笾皇恰氨ＷC被征地農(nóng)民生活水平不降低”［5］。很明顯,征地是一種較為強(qiáng)硬的行政行為。國(guó)家先向被征收人支付補(bǔ)償費(fèi)獲得土地的所有權(quán),再通過(guò)競(jìng)拍從土地使用者獲得土地的市場(chǎng)價(jià)格，而市場(chǎng)價(jià)格與土地補(bǔ)償費(fèi)的巨大差額就成為財(cái)政收入的重要來(lái)源，所以這就容易使得地方政府在具體實(shí)施過(guò)程中，利用政策的不明確性，制定有利于獲取巨額價(jià)差的地方征地細(xì)則，造成補(bǔ)償價(jià)格低、不合理的局面。因此，建立完善土地市場(chǎng)，搭建被征地者面向市場(chǎng)的征收補(bǔ)償，堅(jiān)持多樣化標(biāo)準(zhǔn)，打破政府壟斷征收是土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)逐漸走向市場(chǎng)化的關(guān)鍵。

二、各種征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的比較分析

目前，我國(guó)學(xué)術(shù)界主要形成了三種征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，它們分別是以土地“原用途”為基礎(chǔ)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原用途標(biāo)準(zhǔn)）、以土地“年產(chǎn)值”倍數(shù)法為基礎(chǔ)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)年產(chǎn)值倍數(shù)法）以及以土地“市場(chǎng)價(jià)值”為基礎(chǔ)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)）。

（一）“年產(chǎn)值倍數(shù)法”與“按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的比較分析

按照新《土地管理法》規(guī)定，按照產(chǎn)值倍數(shù)法，土地補(bǔ)償費(fèi)用等于被征用耕地的前3年平均年產(chǎn)值乘以一定的倍數(shù)。而按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)征地則是在土地市場(chǎng)上，征收人與被征收人根據(jù)被征地的土地資源的供求關(guān)系按照等價(jià)交換的原則，綜合考慮形成的最終補(bǔ)償價(jià)格。與年產(chǎn)值倍數(shù)法相比而言，其具有如下優(yōu)點(diǎn)：第一，按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償是在考慮土地的客觀經(jīng)濟(jì)收益率和征地所在地的社會(huì)條件等綜合因素后確定征地補(bǔ)償費(fèi)用，并參照土地市場(chǎng)的交易情況，使征地價(jià)格公開(kāi)、公正、公平，體現(xiàn)了被征收人的土地物權(quán)與補(bǔ)償財(cái)產(chǎn)之間的對(duì)等，有效克服了年產(chǎn)值倍數(shù)法在確定產(chǎn)值倍數(shù)上存在的差異性；第二，按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償是征收人與被征收人之間的“談判”，體現(xiàn)的是土地物權(quán)等價(jià)交換關(guān)系。

（二）“原用途標(biāo)準(zhǔn)”與“按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的比較分析

顯然，土地自古以來(lái)就具有功能多樣性，且任何一塊土地都有可能被開(kāi)發(fā)用于某種用途上，從而使土地得到最佳利用。但現(xiàn)階段的城市化發(fā)展，對(duì)土地都是基于各種項(xiàng)目規(guī)劃而開(kāi)發(fā)利用的，所謂的土地原用途本身就受到限制，故土地原有的用途并不代表該土地的最佳用途。僅按照土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償，是對(duì)土地的潛在用途價(jià)值認(rèn)識(shí)的缺失，也是對(duì)優(yōu)化配置土地資源的阻礙。同時(shí)被規(guī)劃為農(nóng)用地的土地，因其所提供的產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格較低，從而使該土地的地租也會(huì)低于一些非農(nóng)用地的地租。由此，不同用途的土地便會(huì)存在收益的差異性，純粹按照原用途標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算土地征收補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用是極不合理的。而按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償是較為公平公正的，其基于完善的土地市場(chǎng)，土地的用途不再受到限制，人們可依據(jù)市場(chǎng)土地需求的變化而改變土地的用途，同時(shí)技術(shù)的進(jìn)步也使得土地使用具有多樣性，由此土地的潛在價(jià)值被極大激發(fā)。

（三）“原用途標(biāo)準(zhǔn)”與“年產(chǎn)值倍數(shù)法”的比較分析

原用途土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)的是被征地原來(lái)的用途，即如果被征地是耕地則按耕地進(jìn)行補(bǔ)償，被征地是林地則按林地進(jìn)行補(bǔ)償，以此類(lèi)推。如上所述，雖然按原用途進(jìn)行征地補(bǔ)償忽視了土地功能的多樣性，忽略了土地的潛在價(jià)值，但卻是我國(guó)一直以來(lái)確定補(bǔ)償費(fèi)的根本原則。按年產(chǎn)值倍數(shù)法進(jìn)行確定征地補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)便是確定相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)，各省、自治區(qū)、直轄市具體規(guī)定的相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)也都是在考慮被征地的原用途情況后確定的。由此可見(jiàn)，進(jìn)行年產(chǎn)值倍數(shù)法是在土地原用途原則的基礎(chǔ)之上對(duì)土地價(jià)值的量化，以實(shí)現(xiàn)在土地原用途補(bǔ)償之外，對(duì)土地的潛在價(jià)值進(jìn)行再補(bǔ)償。但原用途標(biāo)準(zhǔn)、年產(chǎn)值倍數(shù)法二者依舊會(huì)受人為因素的制約，未能體現(xiàn)土地市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)值的增值以及土地被征后的市場(chǎng)急劇變化等情況。

綜上所述，原用途土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是各項(xiàng)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及完全補(bǔ)償原則或適度補(bǔ)償原則等補(bǔ)償法理的基礎(chǔ)，而年產(chǎn)值倍數(shù)法以及按市場(chǎng)價(jià)值法皆是對(duì)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用的量化標(biāo)準(zhǔn)。但是僅僅按照年產(chǎn)值倍數(shù)法，即使按照最高倍數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償也不能使被征收人的合法權(quán)益得到切實(shí)的保障，而按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收補(bǔ)償雖然能激發(fā)土地的潛在價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地利益的合理分配，但我國(guó)現(xiàn)無(wú)完善的土地市場(chǎng)，并缺乏相應(yīng)的外部條件。因此，以上三種征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都存在著一定的缺陷，不符合我國(guó)國(guó)情，不能有效解決土地利益分配失衡的問(wèn)題。目前，我國(guó)依然是資本短缺型國(guó)家，如果要加快城市化工業(yè)化建設(shè)，還需征用大量的土地，建立起合理公正的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的需求愈發(fā)強(qiáng)烈。此時(shí)，我們不能片面地采取一種征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)深入剖析土地的價(jià)值構(gòu)成，形成綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以保障被征收人的合法權(quán)益得到切實(shí)合理的補(bǔ)償。

三、綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地征收綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是結(jié)合土地原用途標(biāo)準(zhǔn)、年產(chǎn)值倍數(shù)法以及按市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，全面考慮被征地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值、生態(tài)價(jià)值等因素后提出的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。2005年《征地區(qū)片綜合地價(jià)制訂技術(shù)指南》(征求意見(jiàn)稿)(國(guó)土資廳函［2005］233號(hào))的出臺(tái)，也體現(xiàn)出綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已成為主流?！吨改稀芬?guī)定征地區(qū)片綜合地價(jià)由被征收土地質(zhì)量?jī)r(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格構(gòu)成。其中，土地質(zhì)量?jī)r(jià)格是指在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、一定農(nóng)田基本設(shè)施狀況和正常年景條件下,根據(jù)農(nóng)用地自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素,農(nóng)用地所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值；社會(huì)保障價(jià)格是指農(nóng)民土地被征收后,為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)等支出應(yīng)得到的補(bǔ)償［6］。

如圖1所示，征地區(qū)片主要采取多因素綜合評(píng)價(jià)法，同時(shí)采用綜合判別法對(duì)其進(jìn)行修正，最后把被征地區(qū)域范圍內(nèi)的集體土地劃分為若干個(gè)區(qū)片，為測(cè)算區(qū)片價(jià)提供基礎(chǔ)。區(qū)片劃分主要是依據(jù)測(cè)算范圍內(nèi)的土地區(qū)位條件、人均耕地面積、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)保障水平、土地需求等空間差異性因素進(jìn)行劃分。區(qū)片劃分完成后，進(jìn)行測(cè)算各片區(qū)的綜合地價(jià)，主要采用農(nóng)地價(jià)格因素修正法和年產(chǎn)值倍數(shù)法，最終在兩者測(cè)算的基礎(chǔ)之上綜合平衡確定，區(qū)片劃分時(shí)考慮了土地的原用途，區(qū)片價(jià)格測(cè)算時(shí)采用了年產(chǎn)值倍數(shù)法，而農(nóng)地價(jià)格因素修正法中也考慮了市場(chǎng)供需引起的市價(jià)因素。

（一）綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則

為了被征地的價(jià)值得到充分的估值，征地補(bǔ)償費(fèi)用足以補(bǔ)償被征收人的合法權(quán)益，在制定綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須堅(jiān)持以下原則［8］。

圖1 征地片區(qū)綜合補(bǔ)償方法流程圖［7］

依法原則。《中華人民共和國(guó)土地管理法》以及有關(guān)規(guī)定文件①對(duì)綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所需考慮的問(wèn)題早已界定，制訂政策時(shí)必須符合法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

同地同價(jià)原則。相鄰區(qū)域的被征地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不因征地目的及土地用途不同而有差異，這是充分考慮土地的功能多樣性?！巴亍笔侵冈摰厮诜秶鷥?nèi)的土地利用條件基本一致，在這樣同一類(lèi)型的土地，所執(zhí)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)一致。

與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)原則。被征地土地價(jià)格的測(cè)算要充分考慮當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，價(jià)格水平要與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

協(xié)調(diào)平衡原則。強(qiáng)調(diào)與原來(lái)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及其他相關(guān)政策相銜接，并有效結(jié)合相關(guān)領(lǐng)域現(xiàn)今已有成效的技術(shù)，衡量被征地近幾年的實(shí)際征地補(bǔ)償價(jià)格，防止土地補(bǔ)償價(jià)格波動(dòng)過(guò)大。同時(shí)，兼顧原土地用途補(bǔ)償與該地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，不同土地用途的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差距不宜過(guò)大。

創(chuàng)新保障原則。加強(qiáng)土地征收制度的創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，不斷實(shí)施符合國(guó)情的新的政策，堅(jiān)持土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定以包容性增長(zhǎng)為原則。

公開(kāi)原則。廣泛聽(tīng)取社會(huì)各方面意見(jiàn)，尤其是被征地村民的合理的意見(jiàn)和建議要充分被吸收和采納。在制定征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中比較不同征地案例的測(cè)算方法尤為重要。

（二）綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成與測(cè)量方法

我國(guó)學(xué)者大多數(shù)將土地的整體價(jià)值分為土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值及生態(tài)價(jià)值［9］,王雪青等人又將土地的社會(huì)價(jià)值分為社會(huì)保障價(jià)值和社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值，并參考臺(tái)灣林英彥先生的收益還原法對(duì)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行量化，依照我國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)來(lái)量化社會(huì)保障價(jià)值［10］。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值就是在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、一定農(nóng)田基本設(shè)施狀況和正常年景條件下,土地農(nóng)作物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本質(zhì)上也體現(xiàn)了土地的原用途價(jià)值，本文依舊采取收益還原法計(jì)量土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；社會(huì)保障價(jià)值和社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值更多的是土地被征后，征地人給予被征收人保障就業(yè)、教育、維持原生活水平等方面的補(bǔ)償，本文以土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為基礎(chǔ)乘以一定的補(bǔ)償倍數(shù)來(lái)表示，即采用年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)衡量土地的社會(huì)保障價(jià)值和社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值；作為土地的潛在價(jià)值之一的土地生態(tài)價(jià)值是近幾年才被提及的，因其不可度量性一直被人們忽視。本文以上述土地價(jià)值構(gòu)成為理論基礎(chǔ)，構(gòu)建綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)的測(cè)算模型。

首先，假設(shè)該土地在各年純收益不變，均為M，按照收益還原法，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為：

其中，Pe代表該土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，r為土地還原率，n為土地使用權(quán)出讓年限，M為土地各年收益，q1為該征地農(nóng)作物主產(chǎn)品的年產(chǎn)量，p1為當(dāng)?shù)卣y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的主要產(chǎn)品價(jià)格，q2為該征地農(nóng)作物副產(chǎn)品的年產(chǎn)量，p2為當(dāng)?shù)卣y(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的副產(chǎn)品價(jià)格。

由于征地是將土地的所有權(quán)由被征收人轉(zhuǎn)移給國(guó)家，故n將趨近于無(wú)窮，此時(shí)：

式（4）式中i為第t年的1年期銀行存款利率，π為第t年的通貨膨脹率。

其次，本文采用年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)衡量土地的社會(huì)保障價(jià)值和社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值，即以土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為基礎(chǔ)乘以一定的補(bǔ)償倍數(shù)來(lái)表示。假設(shè)該倍數(shù)能涵蓋被征收人征地后生活保障的各項(xiàng)因素，則該土地的社會(huì)保障價(jià)值和穩(wěn)定價(jià)值為：

土地還原率r相當(dāng)于對(duì)該土地投入以P的現(xiàn)值的投資所需的內(nèi)部報(bào)酬率，按照學(xué)術(shù)界的研究，一般取值4%～6%，而按照林英彥先生的模型②，并參考我國(guó)的實(shí)際情況修正后，可得：

式(5)式中t為該地征收時(shí)的時(shí)間，由于現(xiàn)行法律③，征地平均年產(chǎn)值為征地前3年的農(nóng)作物主產(chǎn)品與副產(chǎn)品的年產(chǎn)值的平均值，故分母為3，K代表各省、自治區(qū)、直轄市具體規(guī)定的相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)。

最后，以ε表示其他未考慮因素。假設(shè)ε～N（0，1）。

故綜合征地補(bǔ)償費(fèi)為：P=Pe+Ps+ε (6)

（三）以上海市松江區(qū)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例

上海全市共分為13個(gè)等級(jí)，31個(gè)片區(qū)。其中，長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)共一個(gè)片區(qū)，黃浦新區(qū)7個(gè)片區(qū)、寶山區(qū)4個(gè)片區(qū)、嘉定區(qū)3個(gè)片區(qū)、閔行區(qū)2個(gè)片區(qū)、松江區(qū)4個(gè)片區(qū)、青浦區(qū)4個(gè)片區(qū)、奉賢區(qū)2個(gè)片區(qū)、金山區(qū)2個(gè)片區(qū)、崇明縣2個(gè)片區(qū)。第一等級(jí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是46200元/畝，最后一級(jí)即第十三級(jí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是28500元/畝④。其中松江區(qū)的土地征收活動(dòng)較為頻繁。

上海松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局于2014年9月3日在網(wǎng)上公布了對(duì)車(chē)墩鎮(zhèn)高橋村、車(chē)墩鎮(zhèn)高橋村(上海車(chē)墩資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司使用)、車(chē)墩鎮(zhèn)高橋村(上海家寶日用化工廠使用)、車(chē)墩鎮(zhèn)高橋村(原松江縣車(chē)墩鄉(xiāng)敬老院使用)、車(chē)墩鎮(zhèn)高橋村(原松江縣車(chē)墩鄉(xiāng)自來(lái)水廠使用)（村隊(duì)組）的征收通知：征收農(nóng)用地7336.9平方米、建設(shè)用地21893.2平方米、未利用地14.7平方米，合計(jì)征地面積29244.8平方米。

考慮數(shù)據(jù)的可獲得性，依照2014年《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》獲得的2013年上海市種植業(yè)（主要為糧食作物）商品產(chǎn)值作為該土地的主產(chǎn)品與副產(chǎn)品的年純收入，其為139.77億元，上海市2013年糧食作物播種面積為168500（hm2），因此單位面積純收益為82949.6元/hm2。2013年一年期的銀行存款利率為3%，2013年全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為102.3⑤，故依照公式（4），r約為2.93%。

并且,2011年、2012年、2013年的種植業(yè)商品產(chǎn)值依次為120.22、136.90、139.77（億元）。假設(shè)三年內(nèi)的耕地面積基本保持不變，則平均產(chǎn)值為132.30（億元），單位面積產(chǎn)值為78514.34元/hm2。該次征收農(nóng)用地為7336.9平方米，故征地前3年平均年產(chǎn)值為57606.6元/hm2。按照《土地管理法》規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍，征收其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況具體規(guī)定。因上海較高的生活成本，K取10為宜。785143.4元/hm2

依照公式 （6），由此可得土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為813453.828元/hm2，即是81.3元/平方米

根據(jù)土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按《上海市征地土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2013）》（滬府發(fā)［2013］61號(hào)）執(zhí)行，該通知中車(chē)墩鎮(zhèn)農(nóng)用地的征收標(biāo)準(zhǔn)為60.9元/平方米，即依照現(xiàn)行上海綜合片區(qū)補(bǔ)償政策，每平方米農(nóng)民將近損失20元。

四、小結(jié)

包容性原則下要求土地征收要滿足經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展原則，改變地方政府運(yùn)用壟斷性征地特權(quán)單方面制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這一現(xiàn)狀,實(shí)現(xiàn)土地征收補(bǔ)償費(fèi)能有效保障被征地者生活水平的目標(biāo)。我國(guó)現(xiàn)今的粗放式發(fā)展模式導(dǎo)致土地資源大量被低價(jià)征收，被征收人的利益得不到切實(shí)保障，土地糾紛問(wèn)題始終伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的進(jìn)程。土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的矛盾正是土地糾紛的核心問(wèn)題，土地征收綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。而現(xiàn)今所采用的原用途法、年產(chǎn)值倍數(shù)法、按市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償法都有其優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)。原用途法是眾多補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，但其忽略了土地的多樣性而使得被征地者得不到合理的補(bǔ)償；年產(chǎn)值倍數(shù)法因其操作簡(jiǎn)單易懂是目前影響深遠(yuǎn)的一項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但是其因容易人為制定不合理的倍數(shù)而損害了被征地者的合法權(quán)益；按市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償法能夠確保被征土地的價(jià)值得到充分體現(xiàn)，被征地者得到合理補(bǔ)償，備受美國(guó)等國(guó)家青睞，但由于我國(guó)土地市場(chǎng)的不完善，土地政策尚未完全開(kāi)放，按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)在我國(guó)實(shí)施尚需時(shí)日。

土地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由于其考慮補(bǔ)償因素的全面性，所以對(duì)于失地農(nóng)民來(lái)說(shuō)具有一定的公平性，這一標(biāo)準(zhǔn)被越來(lái)越多的國(guó)家所采用，并且有效化解了征地矛盾，平衡了各方利益，達(dá)到了效率和公平的相對(duì)均衡。此外，在本文的研究基礎(chǔ)上，還有許多其他問(wèn)題需要進(jìn)一步研究，比如明確土地社會(huì)價(jià)值中的年產(chǎn)值倍數(shù)問(wèn)題，完善對(duì)土地生態(tài)價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，以及衡量其他社會(huì)保障價(jià)值的因素，修正模型中各個(gè)價(jià)值的權(quán)重等。

注釋?zhuān)?/p>

①主要包括：《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)［2004］28號(hào)）》、《國(guó)土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報(bào)批的意見(jiàn) （國(guó)土資改［2004］237號(hào)）》、《國(guó)土資源部關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)（國(guó)土資法［2004］238號(hào)）》、《國(guó)土資源部關(guān)于開(kāi)展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知（國(guó)土資發(fā)［2005］144號(hào)）》。

②林彥應(yīng)認(rèn)為，土地還原率=（1年期銀行存款利率/同期物價(jià)水平）×（1-農(nóng)業(yè)稅×10%），其中，我國(guó)于2006年1月1日取消農(nóng)業(yè)稅。

③參見(jiàn)2005年7月國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》。

④參考《上海市征地土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2013）》（滬府發(fā)［2013］61號(hào)）。

⑤數(shù)據(jù)來(lái)源于2014年上海統(tǒng)計(jì)年鑒（2012年=100）。

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