凡志喜

前不久，杭州出臺房地產(chǎn)新規(guī)，要求在建商品房必須主體施工完成并通過驗收才能申請預售，這意味著杭州多數(shù)樓盤的預售時間至少比原來推遲半年，這對已經(jīng)開始拖欠工程款的開發(fā)商來說，是雪上加霜

3月17日，杭州出臺房地產(chǎn)新規(guī)，要求在建商品房必須主體施工完成并通過驗收才能申請預售。這意味著杭州多數(shù)樓盤的預售時間至少比原來推遲半年，這對已經(jīng)開始拖欠工程款的開發(fā)商來說，是雪上加霜。

從去年年初開始持續(xù)了一年的降價調(diào)整并沒能改變杭州樓市目前高庫存的困局，銷售滯緩使得開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)緊張，信心越來越少，去庫存回籠資金成為頭等大事。

供需失衡 政府出手救市去庫存

杭州房地產(chǎn)研究機構好地研究院院長錢賢強認為，政府此舉旨在減少開發(fā)商“卷款”后樓盤爛尾風險，避免“兜底”發(fā)生。政府試圖“解套”，但杭州樓市供需失衡的難題，還無解決辦法。

早在2008年，杭州提出要建設“十大新城”，并要在新城之間廣建地鐵交通網(wǎng)，在這些新城概念之后，杭州又在多個板塊衍伸開發(fā)了其他新城，例如指向電商產(chǎn)業(yè)的未來科技城等。這些新城發(fā)展路徑一樣——規(guī)劃出來后快速賣地快速開發(fā)，但是由于人口引流就業(yè)等配套欠缺，密集分布的樓盤都遇到了銷售困境，樓市庫存積壓嚴重。

浙江省房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛的預期更為悲觀：“15萬套還是顯性的庫存，那些購置了土地還沒有開發(fā)，或已經(jīng)開發(fā)還沒有領取預售證的存量，遠多于15萬套。按照現(xiàn)在的銷售速度，起碼要兩年左右才能銷售完?！?/p>

為了去庫存，讓土地財政繼續(xù)運轉(zhuǎn)，直接出手救市的舉措也頻頻出臺。2014年8月28日，杭州市住保房管局通過官方微博宣布，自8月29日零時起，購房人在杭州市范圍內(nèi)購買住房（商品住房、二手住房）時，無需提供居民家庭住房信息查詢證明，從而結(jié)束了在杭州實行3年多的限購政策。漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春稱，杭州在2014年享受到二三線城市待遇得以取消限購，但是情況并沒有轉(zhuǎn)好。

各地區(qū)都在提高商品房預售門檻

2013年，國務院辦公廳就發(fā)布了《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，通知要求，2013年起，各地區(qū)要提高商品房預售門檻，穩(wěn)步推進商品房預售制度改革，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定。

2013年起，各地區(qū)要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，穩(wěn)步推進商品房預售制度改革。繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區(qū)要切實強化預售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實行預售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設部門指導，或沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書。各地區(qū)要大力推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

加強房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關部門要建立聯(lián)動機制，加大查處力度。

各地區(qū)、各有關部門要加強市場監(jiān)測和研究分析，及時主動發(fā)布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調(diào)控政策措施，引導社會輿論，穩(wěn)定市場預期。要加強輿情監(jiān)測，對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業(yè)、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。

門檻提高利好購房者？

對于商品房市場長期較為火爆的地方，開發(fā)企業(yè)資金較為充足，提高預售許可門檻有利于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，預防爛尾樓發(fā)生。同時，進一步建立和健全優(yōu)勝劣汰的競爭機制，增強適應房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能力，減輕購房人風險，保障購房人合法權益。

據(jù)悉，多地樓市以前也出現(xiàn)拿地不到幾個月便開始銷售的高效率快節(jié)奏的開發(fā)商行為，而如此快的進度，其實讓開發(fā)商資金回籠的非常迅速，開發(fā)壓力大幅減輕。而將預售門檻提高后，開發(fā)商推盤節(jié)奏就會受到控制，資金要求會隨之提高，如此情況下，拿地就需要多加考慮了。所以這條規(guī)定在一定意義上會控制房企爭相競拍土地，從而對抑制高價地出現(xiàn)也有積極作用。

對購房者來說，這也算是條利好消息，因為在此之前許多購房者在自己購買樓盤什么都沒有的情況下，形勢所迫買房。而現(xiàn)在，購房者可以大體了解到樓盤的建設情況以及周邊配套，購房將更加安心。

提高預售門檻是趨勢？

多位房地產(chǎn)行業(yè)人士認為，這可能會成為商品房預售改革的趨勢。

之前在開發(fā)商比較弱的情況下，為了促進行業(yè)發(fā)展，政府允許預售。開發(fā)商在房子沒建好的情況下就銷售房屋，房屋的質(zhì)量保障和安全完全靠政府監(jiān)管，實際上是把風險和責任轉(zhuǎn)嫁給地方政府。在未來，這部分責任和風險將重新由開發(fā)商承擔。

世聯(lián)行華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌認為，現(xiàn)房銷售將成為未來趨勢。它不僅能夠最大限度地規(guī)避“爛尾樓”風險，也使得更多的開發(fā)商為了多賣房子提升房屋質(zhì)量。由于現(xiàn)房銷售將加大開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)壓力，會使得行業(yè)的洗牌加速。那種只賺不賠的時代會就此結(jié)束。只有能提供更高質(zhì)量產(chǎn)品的企業(yè)，才有可能贏得未來。

不過，也有人不贊同這種直接取消商品房預售的改革思路。對海外房地產(chǎn)有深入研究的房地產(chǎn)專家蔡為民就認為，應該效仿歐美的商品房預售規(guī)定，在合同簽署時，同意購房者按照房屋的施工進度支付購房款。

浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍認為，期房取消銷售的可能性不大。因為這樣會使供應量變小，老百姓更買不起房子。長期研究房地產(chǎn)政策，并為有關部門制定政策提供建議的上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，商品房預售政策，中央不會變化，上海也不會率先變化?？硕鹕虾C構總經(jīng)理李振宇則表示，這幅地塊的現(xiàn)房銷售規(guī)定，應該更多是為了提高門檻。