林海木

（漳州華輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

淺談房地產(chǎn)質(zhì)量特點和質(zhì)量管理綜合對策

林海木

（漳州華輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了突飛猛進的發(fā)展，也是當前市場上的重要行業(yè)。房地產(chǎn)工程提供的是我們生活生產(chǎn)的住所，其質(zhì)量直接關(guān)系到我們的生命財產(chǎn)安全。同時房地產(chǎn)的質(zhì)量對房地產(chǎn)企業(yè)和購房業(yè)主的利益有著重要影響。本文主要闡述了房地產(chǎn)的質(zhì)量特點，提出了建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理的建議。

房地產(chǎn)；質(zhì)量特點；質(zhì)量管理；對策

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，并朝著規(guī)?；⑹袌龌鸵?guī)范化的方向發(fā)展。使用期長、產(chǎn)品成本較高是房地產(chǎn)行業(yè)的重要特點。房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量不經(jīng)影響到房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟利益同時對業(yè)主的利益有著重要的影響。因此需要對房地產(chǎn)的質(zhì)量特點進行分析，做好房地產(chǎn)的質(zhì)量管理。

1　房地產(chǎn)的質(zhì)量特點

1.1房地產(chǎn)的質(zhì)量因素具有綜合性

土地和建筑物是房地產(chǎn)的主要結(jié)構(gòu)，水、電、煤氣以及通訊、交通等是房地產(chǎn)的相關(guān)配套設(shè)施。因此房地產(chǎn)的質(zhì)量因素具有硬件與軟件兩種。[1]房地產(chǎn)本身的物質(zhì)結(jié)構(gòu)以及所處位置的自然環(huán)境、交通便利度、物業(yè)管理與服務(wù)是衡量其使用價值的重要因素。除了工程質(zhì)量外，房地產(chǎn)還包括了規(guī)劃布局、功能設(shè)計、配套設(shè)施、居住點的環(huán)境以及物業(yè)管理水平等多項因素。因此房地產(chǎn)的質(zhì)量管理具有多種因素的綜合性。

1.2具有多元化的質(zhì)量主體

房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般的工業(yè)產(chǎn)品，產(chǎn)品質(zhì)量主體是單一的生產(chǎn)廠家。整個房地產(chǎn)行業(yè)包括政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位以及物業(yè)管理單位、業(yè)主等多個單位部門。房地產(chǎn)的最終完工是多個部門共同合作的結(jié)果，因此其質(zhì)量主體具有多元化，每個部門都有著質(zhì)量責任。

1.3長期性的質(zhì)量標準

企業(yè)需要不斷研發(fā)新產(chǎn)品以滿足社會和消費者的不同需求。要在社會的發(fā)展中不斷改善產(chǎn)品的質(zhì)量，提供滿足不同需求的服務(wù)。但是房地產(chǎn)的更新?lián)Q代較慢，一旦投入使用就不會及時的進行大規(guī)模修改。[2]加上其本身的生產(chǎn)周期和使用周期較長，更新?lián)Q代自然較慢。因此，需要對房地產(chǎn)做長期性的質(zhì)量標準，保持一定的預見性，結(jié)合房地產(chǎn)的質(zhì)量改進趨勢進行合理的規(guī)劃與設(shè)計。

1.4質(zhì)量影響具有社會性

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中具有重要作用，同時也是人們最基本的生產(chǎn)生活資料，其質(zhì)量直接影響到人們的生命財產(chǎn)安全，同時對社會經(jīng)濟的發(fā)展造成一定的影響，因此具有影響的社會性。

2　做好房地產(chǎn)質(zhì)量管理的宏觀措施

房地產(chǎn)的質(zhì)量特點具有綜合性與復雜性，同時還有一定的社會性，因此做好房地產(chǎn)的質(zhì)量管理需要多個部門的共同努力。是一項較為廣泛的系統(tǒng)工程。

2.1對房地產(chǎn)質(zhì)量意識進行全社會的宣傳

房地產(chǎn)質(zhì)量關(guān)系到很多人，需要我們加強房地產(chǎn)質(zhì)量政策與質(zhì)量目標的宣傳，使質(zhì)量意識深入人心。在政府部門應(yīng)該將質(zhì)量政策與質(zhì)量目標置于房地產(chǎn)政策制定與實施過程中的重要位置。[3]考慮房地產(chǎn)使用周期較長的特點，制定超前的質(zhì)量標準，延長淘汰周期。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，要對建筑物作出合理的規(guī)劃與設(shè)計，要面向市場做好建筑施工。在市場競爭中，要以質(zhì)量取勝，嚴格將質(zhì)量第一的觀念貫徹于施工的全過程。此外，消費者也要增強質(zhì)量意識，不能在貪圖經(jīng)濟利益的情況下忽視質(zhì)量問題，要淡化貪小便宜的心理。同時在裝修使用的過程中要以保護整體質(zhì)量為前提。人們對房地產(chǎn)質(zhì)量的高要求，能夠有效的促進開發(fā)商提高建筑工程的質(zhì)量，帶來長遠的利益。

2.2完善房地產(chǎn)的質(zhì)量保證體系

有效實現(xiàn)質(zhì)量管理需要完善的質(zhì)量保證體系進行一定的保障，在確保產(chǎn)品和服務(wù)達到規(guī)定要求的同時進行系統(tǒng)性的控制管理活動。[4]要不斷建立與完善相關(guān)法律法規(guī)，實現(xiàn)市場秩序與市場行為的規(guī)范化。對房地產(chǎn)市場和建筑市場加強監(jiān)督，抵制壟斷行為與不正當競爭行為，構(gòu)建公平的就、市場競爭環(huán)境。加強對房地產(chǎn)的行業(yè)管理、市場管理以及質(zhì)量管理的有效監(jiān)督，保證人員的管理素質(zhì)，使管理部門具有較好的形象。此外加強對房地產(chǎn)質(zhì)量管理的定期檢查，考核企業(yè)的質(zhì)量管理工作并作出相關(guān)評價，使企業(yè)管理工作有效的進行。

2.3實行質(zhì)量管理的全面參與

房地產(chǎn)質(zhì)量具有多元化的特點，它關(guān)系到多個部門多個環(huán)節(jié)。需要房地產(chǎn)中規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)以及建設(shè)、管理、使用等各個環(huán)節(jié)的全部參與。要加強各部門的聯(lián)系，將政府建設(shè)部門、城市規(guī)劃部門、建筑業(yè)管理部門以及技術(shù)監(jiān)督部門、質(zhì)量管理部門等部門統(tǒng)一起來，通過各部門的相互協(xié)調(diào)與合作，形成統(tǒng)一的質(zhì)量管理體系。對房地產(chǎn)建設(shè)中的各個環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)督。

2.4質(zhì)量標準的全方位控制

房地產(chǎn)質(zhì)量具有綜合性的特點，因此對于質(zhì)量控制也要具備一定的綜合性。要全面考慮工程質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量以及服務(wù)質(zhì)量等多方面的質(zhì)量要求。對這些質(zhì)量要求進行具體化與標準化，實現(xiàn)全方位的控制。[5]政府和研究部門應(yīng)該充分借鑒國外的先進經(jīng)驗，再結(jié)合實際情況制定相關(guān)的質(zhì)量標準，在實現(xiàn)經(jīng)濟利益的同時實現(xiàn)一定的社會效益與生態(tài)環(huán)境效益。

2.5質(zhì)量行為全過程協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)規(guī)劃、布局、選址、設(shè)計、招標投標、施工、安裝、竣工驗收等是房地產(chǎn)質(zhì)量管理的最終體現(xiàn)。通過全過程的質(zhì)量管理，將不同利益主體的質(zhì)量行為進行有效協(xié)調(diào)，實現(xiàn)房地產(chǎn)質(zhì)量的整體提高。積極開展市場調(diào)查，了解市場上房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量要求做好合理的市場定位，從而制定相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策與質(zhì)量控制方針。充分了解政府、社會和企業(yè)之間在質(zhì)量管理方法與目標上的不同，通過對這些不同的分析加強之間的聯(lián)系，使質(zhì)量控制更加有效的進行。對不同權(quán)益主體的質(zhì)量行為運用行政、法律以及輿論等多種手段進行激勵與規(guī)范，形成穩(wěn)定的質(zhì)量管理機制。

3　做好房地產(chǎn)質(zhì)量管理的微觀措施

3.1重視建設(shè)項目的可行性研究，注重勘察設(shè)計

工程項目建設(shè)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)便是勘察與設(shè)計環(huán)節(jié)，需要按照國家規(guī)定的建設(shè)程序進行工程項目的的勘察與設(shè)計。要對建議書、可行性研究報告、開工報告以及竣工驗收等進行仔細的分析與研究。[6]從設(shè)計階段開始做好質(zhì)量控制，加強質(zhì)量監(jiān)督。結(jié)合設(shè)計圖紙，保證設(shè)計內(nèi)容與業(yè)主的要求相一致，符合技術(shù)規(guī)范要求。充分利用資源，邀請有關(guān)專家對設(shè)計進行評議，通過更多人的建議，減少設(shè)計環(huán)節(jié)中的缺陷，得到一個最佳的設(shè)計方案。

3.2強化施工單位的質(zhì)量控制

完善施工單位的質(zhì)量控制體系，做好方案優(yōu)選、跟蹤檢測、重點把關(guān)以及樣板示范等流程，做好重點部位和隱蔽工程的技術(shù)核查，對工程關(guān)鍵環(huán)節(jié)的施工進行責任化，質(zhì)檢員對所檢查的環(huán)節(jié)進行簽字，保證質(zhì)檢效果。要注重施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制，加強施工人員操作的規(guī)范性，嚴格控制好各個工序質(zhì)量，保證偏差在施工規(guī)范規(guī)定允許之內(nèi)，注重施工安全措施，減少質(zhì)量事故的發(fā)生，保證工程質(zhì)量的合格。此外加強對施工技術(shù)、使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量等方面的質(zhì)量控制，尤其是材料的質(zhì)量控制，嚴禁運用不合格材料。

3.3重視工程項目竣工后的質(zhì)量管理

工程項目竣工后的質(zhì)量檢測是質(zhì)量管理的后期環(huán)節(jié)，做好竣工后的質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)工程項目存在的問題并加以解決，減少質(zhì)量問題在工程投入使用后發(fā)生的情況。根據(jù)國家相關(guān)的質(zhì)量檢測標準，在工程竣工后進行全面的檢查與驗收，從而保證整個項目的質(zhì)量合格。[7]根據(jù)檢測結(jié)果創(chuàng)建質(zhì)量評估報告，整合工程的質(zhì)量信息，為今后的工程建設(shè)提供相應(yīng)的指導。

3.4加強施工人員的專業(yè)知識培訓

在房地產(chǎn)行業(yè)的建筑階段，大量施工人員缺乏相關(guān)的專業(yè)知識。因此要加強對施工人員的專業(yè)知識與業(yè)務(wù)知識培訓。注重對施工過程中設(shè)備操作的技術(shù)能力培訓，提高施工人員的操作水平和技術(shù)水品。通過培訓與學習，提供施工人員的質(zhì)量意識，保證其在嚴格的質(zhì)量要求下進行施工，使工程達到質(zhì)量要求。

4　結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的經(jīng)濟發(fā)展具有重要的推動作用，房地產(chǎn)質(zhì)量也關(guān)系到社會和個人等多個方面。加強對房地產(chǎn)的質(zhì)量管理，有利于保證人民的生命財產(chǎn)安全，促進國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。本文提出了促進房地產(chǎn)質(zhì)量控制的宏觀與微觀上的具體建議，希望推動房地產(chǎn)質(zhì)量管理逐步完善，提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。

[1]吳岳.建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理綜合體系初探[J].長春工程學院學報（社會科學版），2002，3（3）：14～16.

[2]于洋.加強房地產(chǎn)的質(zhì)量管理[J].知識經(jīng)濟，2010（12）：110.

[3]王瓊.淺析提高房地產(chǎn)項目工程監(jiān)理質(zhì)量的主要途徑[J].科技信息，2010（3）：726.

[4]程冬青.淺析如何加強房地產(chǎn)項目的工程監(jiān)理質(zhì)量[J].房地產(chǎn)導刊，2014（9）：252～259.

[5]劉連峰.論房地產(chǎn)的質(zhì)量管理[J].城市建設(shè)理論研究，2014（14）：32～56.

[6]宋孝強.房地產(chǎn)建設(shè)項目質(zhì)量管理體系思考[J].建材發(fā)展導向（下），2011，09（4）：211～212.

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1673-0038（2015）12-0155-02

2015-2-25