陳遠(yuǎn)博

（東湖房產(chǎn)（惠州）開發(fā)有限公司，廣東 惠州 516008）

項目設(shè)計階段的成本管控

陳遠(yuǎn)博

（東湖房產(chǎn)（惠州）開發(fā)有限公司，廣東 惠州 516008）

隨著土地價格、人工價格、建材價格的日益升高，項目開發(fā)過程中節(jié)約成本成為各個開發(fā)公司越來越重視的問題。本文提出項目設(shè)計階段對開發(fā)成本進(jìn)行管控的觀點，并根據(jù)工作過程中的實戰(zhàn)案例，提出加強(qiáng)設(shè)計單位篩選，設(shè)計變更控制、重點分項控制、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等措施，從設(shè)計階段進(jìn)行成本管控，以達(dá)到降低開發(fā)成本，增強(qiáng)產(chǎn)品市場競爭力的效果。

優(yōu)良基因；設(shè)計變更；重點地帶；產(chǎn)品與作品

0 引言

房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段對整個項目開發(fā)起著關(guān)鍵的作用，設(shè)計的一步失誤，不僅可能拔高項目開發(fā)成本，嚴(yán)重的還會導(dǎo)致整個項目的開發(fā)、銷售進(jìn)程陷入被動的格局，影響深遠(yuǎn)。

目前我們國家有幾萬家地產(chǎn)公司，每一家成功的開發(fā)公司，莫不對設(shè)計相當(dāng)重視，投入大量的人力物力，爭取在設(shè)計階段就把握先機(jī)，搶占市場制高點。如何在設(shè)計階段采取措施，讓設(shè)計為工程建設(shè)成本控制服務(wù)，在設(shè)計階段做好成本的優(yōu)化管控？項目設(shè)計管理過程中，設(shè)計單位的選擇、設(shè)計變更的控制、重點項目的控制、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化等都是控制的設(shè)計成本重要手段，設(shè)計及設(shè)計管理部門應(yīng)該對這些方面進(jìn)行把控，以達(dá)到項目設(shè)計階段的成本控制的目的。

1 保證“優(yōu)良基因”

在工程設(shè)計中，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系對保證產(chǎn)品優(yōu)良基因?qū)崿F(xiàn)雙贏具有重要的作用。國內(nèi)有家標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)公司，他與一百多家相關(guān)項目的龍頭企業(yè)建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，該公司每年對合作單位進(jìn)行評審、更新和補(bǔ)充，利用合作單位的優(yōu)勢資源為該公司的開發(fā)項目服務(wù)。[1]

筆者認(rèn)為，戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系當(dāng)中，有多家戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系設(shè)計公司，并推行末位淘汰制度，在操作過程當(dāng)中具有很大的現(xiàn)實意義。

市場上，每一家設(shè)計單位都有其各自的強(qiáng)項和弱項，開發(fā)商應(yīng)該充分利用其強(qiáng)項，規(guī)避其弱項。開發(fā)商業(yè)項目，就應(yīng)該邀請商業(yè)設(shè)計方面比較強(qiáng)的公司來設(shè)計商業(yè)項目，開發(fā)酒店項目就應(yīng)該邀請酒店設(shè)計方面比較強(qiáng)的公司，充分利用其設(shè)計經(jīng)驗和資源為公司的產(chǎn)品開發(fā)服務(wù)。筆者曾經(jīng)經(jīng)歷過設(shè)計單位對設(shè)計項目類型不了解，需要委托方去市場學(xué)習(xí)調(diào)研，調(diào)研后再指導(dǎo)設(shè)計單位設(shè)計師設(shè)計的情況；最終導(dǎo)致該項目設(shè)計周期很長，設(shè)計出來的產(chǎn)品缺陷依然較多，施工過程中和交付業(yè)主裝修時修改量巨大，委托方為該項目開發(fā)建設(shè)付出了慘重的代價。

末位淘汰制度，對于提高合作公司的危機(jī)感與積極性和競爭力在實際操作過程中具有重要的現(xiàn)實意義。市場化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境是一個優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境，公司的產(chǎn)品能否在市場中具有競爭力，其選定的合作伙伴是否具有競爭力也是一個重要的因素。

有了優(yōu)秀的設(shè)計單位，還必須要有一個健全的流程管理制度。因為，在設(shè)計階段缺少流程，設(shè)計方案選定過于隨意化，就容易出現(xiàn)有缺陷的“怪胎”。

某地有一家地產(chǎn)公司，在方案的選擇上做得很嚴(yán)謹(jǐn)，特地設(shè)立了一個開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計評審委員會制度，選定各種相關(guān)專業(yè)背景的資深人士擔(dān)任該評審委員會的委員，公司所有的項目建筑規(guī)劃方案都需要經(jīng)規(guī)劃設(shè)計評審委員會評審后確定。[2]經(jīng)過這個流程集思廣益后，有缺陷的“怪胎”就失去了生下來的機(jī)會，從而保證了公司產(chǎn)品的“優(yōu)良基因”。

2 減少設(shè)計變更

在項目的建造過程中，設(shè)計管理部門各專業(yè)工程師每周都會面對各種各樣的設(shè)計變更，每一份設(shè)計變更都意味著對原設(shè)計文件中所表達(dá)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。變更關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。所以加強(qiáng)設(shè)計變更的管理，對規(guī)范各參與單位的行為，確保工程質(zhì)量和工期，控制工程造價，進(jìn)而提高產(chǎn)品市場競爭實力都具有十分重要的意義。

變更的產(chǎn)生原因多種多樣，其中很大一部分原因是設(shè)計圖紙的錯誤、遺漏造成的。要實現(xiàn)后期現(xiàn)場設(shè)計變更最少化，要安排合理的設(shè)計周期，同時做好設(shè)計產(chǎn)品品質(zhì)獎罰機(jī)制。

大多數(shù)開發(fā)公司在設(shè)計周期這方面的安排上都是非常短的，這也是國內(nèi)建筑工程設(shè)計圖紙質(zhì)量不高的重要因素之一。設(shè)計周期壓縮，導(dǎo)致產(chǎn)品設(shè)計缺少必要的細(xì)部節(jié)點詳圖，設(shè)計師為了節(jié)約時間，畫建筑剖面圖時選擇最簡單的地方來剖切；畫圖速度雖然提高了，但本來應(yīng)該詳細(xì)表達(dá)的空間關(guān)系、關(guān)鍵部位在圖中沒有表達(dá)到位，導(dǎo)致施工過程中現(xiàn)場工程師還要認(rèn)真去推導(dǎo)空間關(guān)系，大大增加了施工過程中讀圖的難度，同時也容易產(chǎn)生錯誤。

筆者曾參與過一個住宅區(qū)的設(shè)計，當(dāng)時委托方要求設(shè)計幾版施工圖，但每個周期施工圖設(shè)計的時間都壓縮得非常緊張，畫節(jié)點大樣的時間不足，導(dǎo)致很多細(xì)節(jié)在施工圖階段考慮不周，圖紙質(zhì)量不高。委托方的初衷是幾次施工圖可以有幾次的設(shè)計與校審過程，對提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量有好處，上一輪設(shè)計所留下的遺漏可以在下一輪施工圖設(shè)計時糾正。但是，實際操作過程中遇到的問題是，下一輪施工圖的出圖也很緊張，設(shè)計師沒時間也不太愿意去重新畫一些節(jié)點，時間的壓縮也導(dǎo)致設(shè)計過程中缺少必要的、深入的校對、審核、審定環(huán)節(jié)，最終導(dǎo)致施工圖質(zhì)量不高，后期修改和變更的工作量非常大。為解決施工過程當(dāng)中遇到設(shè)計圖紙問題，設(shè)計院特別聘請了一個退休的老工程師駐扎在現(xiàn)場，將施工過程當(dāng)中遇到的圖紙問題現(xiàn)場處理，并反饋回設(shè)計院。但是，反復(fù)的變更和緊迫的施工圖節(jié)奏對設(shè)計人員產(chǎn)生了重大的消極影響，導(dǎo)致該項目的設(shè)計質(zhì)量一直不高。所以，合理地安排設(shè)計周期，正是“磨刀不誤砍柴工”的深刻印照。

3 設(shè)計成本優(yōu)化的“重點地帶”

地下室規(guī)模、立面材料、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、出入口數(shù)量等都是項目設(shè)計成本控制的重點地帶。

地下室（地庫）的建造成本占項目總建造成本的20%左右，所以在做地下室方案時，應(yīng)對地下室布置作合理的優(yōu)化，盡可能避免除設(shè)備房與車位之外的無效面積的產(chǎn)生?；诔杀九c開發(fā)速度考慮，在滿足規(guī)劃和功能要求的前提下，地下室面積應(yīng)按最小化原則控制。[3]

在筆者參與的“文嶺西堤”項目設(shè)計過程中，根據(jù)車位配比要求，要設(shè)計超過1層的地下室，才能達(dá)到停車位的數(shù)量規(guī)劃要求。方案設(shè)計中，地下1層按照建筑紅線范圍滿做，建筑面積4.85萬m2；地下2層則為局部做。

在“文嶺西堤”早期的設(shè)計方案中，設(shè)計院將2層地下室設(shè)計在地塊的南部，在未考慮設(shè)備房、防火分區(qū)、人防設(shè)計、幼兒園區(qū)域場地避讓等影響的前提下，地下2層建筑面積達(dá)到了2.9萬m2。若考慮上述因素的影響，預(yù)計地下2層建筑面積預(yù)計會超過3.1萬m2，才能達(dá)到停車位數(shù)量的要求。

在設(shè)計深化過程中，筆者根據(jù)地塊規(guī)劃圍合式布局的特點，提出2層地下室不要設(shè)計在南部，而是設(shè)計在受上部住宅與裙房結(jié)構(gòu)影響較小的花園中央?yún)^(qū)域的方案，并設(shè)計出對比方案。對比之后發(fā)現(xiàn)，新方案可以大大提高地下室的停車效率，2.2萬m2的地下2層建筑面積即達(dá)到了原方案2.9萬m2的建筑面積的車庫停車位要求。這個方案經(jīng)過設(shè)計會議的論證，最終被確立為優(yōu)選實施方案。

在實施的過程中，雖然這個方案的地下2層深化施工圖設(shè)計后，最終面積擴(kuò)大到了2.4萬m2，但是與原方案相比減少了0.5萬m2的地下2層建筑面積。按照住宅區(qū)地下室2 000～2 500萬m2的建設(shè)成本計算，實施方案可以減少至少1 000萬元的土建投資支出。因為地下2層區(qū)域放在中部，地下室基坑開挖從原來的有一半以上的周長開挖垂直深度達(dá)到8 m，要做人工基坑支護(hù)才能夠滿足開挖支護(hù)要求，變成了分級臺地開挖，適當(dāng)放坡并增加原實土護(hù)坡強(qiáng)度后即可滿足開挖要求。這樣一來，大大節(jié)約了基坑支護(hù)工程成本和支護(hù)施工周期，帶來的成本節(jié)約效益進(jìn)一步增大。

隨著城市地塊容積率的提高，小區(qū)開發(fā)設(shè)計中常遇到的情況是，整個地塊建筑紅線內(nèi)做滿一層地下室，都很難達(dá)到規(guī)劃對停車位數(shù)量的要求。以后的小區(qū)開發(fā)中，會遇到越來越多的多層地下室的情況，這就需要各單位投入更多的精力，研究和制定一些應(yīng)對與實施措施，以控制地庫建造成本的支出。

4 做產(chǎn)品而不是做作品

很多公司都在強(qiáng)調(diào)這樣一種理念：房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是做產(chǎn)品而不是做作品。產(chǎn)品與作品的區(qū)別，前者是有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，后者則可以有很大的想象空間。航天飛機(jī)與畢加索的油畫，就是完全不同的兩個范疇。所以，要想做出合格的產(chǎn)品，首先就得有標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，其后才能達(dá)到規(guī)模化，再達(dá)到成本的優(yōu)化。

在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的過程中關(guān)于防水做法、保溫做法、戶型設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、電梯候梯廳裝飾、首層大堂裝飾、疏散樓梯、地下車庫柱距、鋁合金門窗、欄桿做法、園林道路與園林建筑、小區(qū)值班崗?fù)?、車庫出入口及車道、入戶門等項目都應(yīng)該歸納出與對應(yīng)的產(chǎn)品定位有相對固定的成熟的設(shè)計、材料、工程做法，從標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計再到規(guī)模化再到大規(guī)模生產(chǎn)以達(dá)到成本控制的效果。

5 結(jié)語

保證設(shè)計的優(yōu)良基因、減少設(shè)計變更、對重點地塊進(jìn)行重點研究和監(jiān)控、形成標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)?；纳a(chǎn)模式，說起來簡單幾個字，真正實施并產(chǎn)生效益，要靠成熟的運(yùn)營體系和相關(guān)單位的嚴(yán)格落實；無論多么宏偉的藍(lán)圖，多么正確的決策，多么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠媱?，如果沒有嚴(yán)格高效的執(zhí)行，最終的結(jié)果都會和我們的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，甚至是紙上談兵。[4]在項目開發(fā)過程中對產(chǎn)品細(xì)分和形成相對應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)建造流程并嚴(yán)格付諸實踐，大多數(shù)開發(fā)公司都還有很長的路要走。

[1]新浪網(wǎng).恒大地產(chǎn)集團(tuán)全國精品戰(zhàn)略合作聯(lián)盟簽約儀式實錄[N].新浪網(wǎng)，2008-01-25.

[2]方直集團(tuán).方直集團(tuán)企業(yè)畫冊文案[EB].豆丁網(wǎng).2012.

[3]匯越顧問公司.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本優(yōu)化管控[Z].深圳，2014.

[4]余世維.贏在執(zhí)行[M].北京：北京出版社，2009.

TU201.7

C

1673-1093（2015）04-0043-03

陳遠(yuǎn)博（1978），男，就職于廣東梅州東湖房產(chǎn)（惠州）開發(fā)有限公司，建筑師，研究方向：建筑設(shè)計及管理。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.04.007

2015-01-08；

2015-01-27