2016中國樓市前瞻
——分化嚴(yán)重，一線飆漲，三線艱難

2105　年樓市，分化嚴(yán)重

2015的中國樓市，分化現(xiàn)象極為嚴(yán)重。從數(shù)據(jù)上看，1～10月，全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.9%，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市新房銷售面積的漲幅高達(dá)52%，而同期40大重點(diǎn)城市漲幅為23%。這僅僅體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)城市的房地產(chǎn)市場在復(fù)蘇，而對廣大三四線城市，人口甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，對中央要求的去庫存，即便有銀行信貸政策和行政手段干預(yù)，大形勢依然沒有轉(zhuǎn)機(jī)。而北京、上海、深圳，由于新房庫存壓力小而人口增長快，供小于求而使得量價(jià)齊漲。

政策刺激一線城市飆升

本輪大城市樓市回暖，而一線城市房價(jià)繼續(xù)飆升，是政策刺激的結(jié)果。2014年出現(xiàn)了2008年以來第一次銷量下滑，因此在政策層面出現(xiàn)了限購令解除、二套房貸款松動(dòng)，連續(xù)降息的手段。2015年3月初的政府工作報(bào)告中，提出“支持居民自住和改善性住房需求”，去掉了“抑制投機(jī)投資性需求”的表述。表明了中央既鼓勵(lì)住房消費(fèi)，又不提抑制投機(jī)投資。這種態(tài)度僅僅在2009年出現(xiàn)過。

3月底“330新政”出臺(tái)，降低二套房首付比例至四成，同時(shí)把二手房營業(yè)稅免征時(shí)間從5年下調(diào)至2年。“330新政”對一線城市，供求關(guān)系依然有利于賣方的北京上海一線城市有顯著利好，而對三四線城市影響甚微，甚至讓消費(fèi)能力的人繼續(xù)離開三四線城市，而扎堆到一線城市的核心區(qū)域，大大推高了北京、上海、深圳核心區(qū)的房價(jià)，在這些城市，單價(jià)10萬元甚至20萬以上的房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不是新聞。二手房市場反應(yīng)更加靈敏，以深圳表現(xiàn)最為例，11月二手房價(jià)的同比漲幅已經(jīng)超過50%。而京滬深三地今年二手住宅成交量預(yù)計(jì)能達(dá)到去年的2倍。

5次降息4次降準(zhǔn)之后，2015版“930”出臺(tái)——對非限購城市首付比例從30%下調(diào)至25%。但因?yàn)檫@個(gè)政策對限購的一線城市并不適用，“新930”政策也未能改變?nèi)木€樓市整體低迷的局面。預(yù)計(jì)到年底時(shí)，全國新建住宅銷售面積年度增幅為6.5%，其中40位重點(diǎn)城市增長20%，而40城市以外的發(fā)展中地區(qū)年增幅僅為3%。

2016　年，大城市全面企穩(wěn)

2016年全國樓市依然會(huì)在艱難的去庫存過程中，但顯然，發(fā)達(dá)城市已率先復(fù)蘇。除一線城市的房價(jià)保持2015的高漲幅外，二線城市核心區(qū)域?qū)?huì)繼續(xù)帶動(dòng)整體房價(jià)的上漲。這些城市的共同特點(diǎn)是基本面良好，新房存量低，人口增長穩(wěn)定且年齡結(jié)構(gòu)合理，二手市場發(fā)展成熟。二胎政策對二線城市的利好也將比一線城市明顯。排名前50～60位的重點(diǎn)城市，這些城市樓市已率先企穩(wěn)，對開發(fā)商而言，預(yù)期明年大型房企銷售規(guī)模有望繼續(xù)提升。

一線城市仍將繼續(xù)領(lǐng)跑全國樓市，無論是短期還是長遠(yuǎn)角度考慮，一線城市由于人口增長提供的穩(wěn)定住房需求，同時(shí)土地供應(yīng)有限，未來樓市表現(xiàn)仍將好于中小城市。

一線城市核心項(xiàng)目為樓市熱點(diǎn)

以一線城市北京為例，2015年北京單價(jià)十萬元以上高端住宅成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達(dá)到了225套，而在2014年全年，北京僅成交24套。位于西三環(huán)邊的葛洲壩龍湖西宸原著項(xiàng)目，屬于典型的一線城市、核心區(qū)域、別墅稀缺產(chǎn)品，也是第一個(gè)銷售證拿到25萬元/m2的豪宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目全年簽約額預(yù)計(jì)達(dá)到30億元，是2015年新盤中最為搶眼的地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年截至目前，北京土地市場成交100宗地塊，合計(jì)成交金額高達(dá)1920.77億元，突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億元的歷史年度紀(jì)錄。由于土地市場的火熱，讓冬季房產(chǎn)并不安靜。仍以西宸原著為例，這個(gè)項(xiàng)目在12月加推了220m2平層產(chǎn)品。由于北京地價(jià)的高漲，導(dǎo)致開發(fā)商控總價(jià)的思路明確，戶型面積在200m2以上的舒適類產(chǎn)品顯得越發(fā)稀缺。開發(fā)商在冬季加推產(chǎn)品，思路依然是——一線城市，核心區(qū)域，稀缺產(chǎn)品，高售價(jià)，會(huì)有眾多買家青睞，這個(gè)特點(diǎn)在2016年會(huì)越發(fā)突出。

（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2015-12-16）