任穎春　王斐

（戶縣房地產(chǎn)開發(fā)公司陜西戶縣　710300）

分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制

任穎春王斐

（戶縣房地產(chǎn)開發(fā)公司陜西戶縣710300）

本文主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制，通過項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目招投標(biāo)的工程造價(jià)控制，深入了解開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的注意事項(xiàng)和重要信息，從而降低開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)和成本，提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程造價(jià)控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制，在整體施工中具有重要意義。通過資料顯示，在項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，工程造價(jià)能夠發(fā)揮最大的作用。所以為了有效控制開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)，應(yīng)從項(xiàng)目的決策階段和設(shè)計(jì)階段著手，更好對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)和實(shí)施階段的工程造價(jià)進(jìn)行分析，從而采用更好的解決措施。

1　項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)控制

1.1制定可行性研究報(bào)告

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策階段，選用不同的技術(shù)手段和決策方法都會(huì)影響工程造價(jià)，尤其在選擇標(biāo)準(zhǔn)水平和建設(shè)地點(diǎn)時(shí)，所以相關(guān)人員需要運(yùn)用有效的控制措施，制定有效的調(diào)查和開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算，制定可行性研究報(bào)告。通過相關(guān)資料顯示，可行性研究報(bào)告是進(jìn)行項(xiàng)目決策的重要條件，也是開發(fā)項(xiàng)目的各階段的工作基礎(chǔ)。相關(guān)人員應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研，明確開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)群體，研究綜合效益情況。相關(guān)人員應(yīng)從投入產(chǎn)出入手，處理好經(jīng)濟(jì)上的問題，符合所在地方的規(guī)劃要求。相關(guān)人員應(yīng)保證可行性研究的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，并使其科學(xué)、真實(shí)。

1.2制定投資估算

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期，投資估算具有重要的作用，能夠作為研究開發(fā)項(xiàng)目是否具有經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，在項(xiàng)目決策中具有較大影響。設(shè)計(jì)人員應(yīng)將設(shè)計(jì)理念融入到工程規(guī)模和開發(fā)項(xiàng)目中。工程內(nèi)容和費(fèi)用能夠保證估算質(zhì)量更加合理，設(shè)計(jì)人員應(yīng)仔細(xì)比較施工工藝，并保證其在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上合理。相關(guān)人員要想控制工程造價(jià)，需要從選擇建設(shè)方案開始，嚴(yán)格遵守工程造價(jià)的管理要求，并時(shí)刻關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目中的各種動(dòng)態(tài)信息變化情況，這個(gè)過程是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算的重要內(nèi)容，相關(guān)人員應(yīng)做好這份工作，保證項(xiàng)目的實(shí)施的基礎(chǔ)。

2　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)進(jìn)行全面規(guī)劃和實(shí)施具體意圖的過程，這個(gè)階段是工程建設(shè)的靈魂，在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有著重要意義，能夠有效控制工程造價(jià)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)決策時(shí)，應(yīng)在設(shè)計(jì)階段做好建筑設(shè)計(jì)，這項(xiàng)工作是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵技術(shù)，是控制工程造價(jià)的重要手段。相關(guān)人員應(yīng)明確建筑設(shè)計(jì)的具體要求，找準(zhǔn)建筑施工的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理安排建筑項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)和形式。設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分體現(xiàn)安全、經(jīng)濟(jì)和美觀的原則，并在實(shí)際施工中，滿足客戶的不同需求。一些開發(fā)項(xiàng)目為了增加建筑買點(diǎn)，常常忽視經(jīng)濟(jì)成本，肆意增加藝術(shù)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致工程造價(jià)上漲。相關(guān)人員應(yīng)重視傳統(tǒng)觀念，認(rèn)真分析建筑設(shè)計(jì)和工程造價(jià)之間的關(guān)系，合理協(xié)調(diào)和規(guī)劃，使開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)得到有效控制。

2.1應(yīng)用限額設(shè)計(jì)

在開發(fā)項(xiàng)目中，如果設(shè)計(jì)方案完好，不僅能夠顯示出美觀的建筑外形，還能凸顯出有利的經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)計(jì)單位應(yīng)以此為指標(biāo)，進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)師應(yīng)精通各個(gè)項(xiàng)目的基本造價(jià)，運(yùn)用合理、優(yōu)化的方案，定期進(jìn)行方案評(píng)比。這種做法能夠更好的體現(xiàn)出設(shè)計(jì)優(yōu)異的方案，提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的整體水平。應(yīng)用限額設(shè)計(jì)，能夠?qū)?jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行完善，在設(shè)計(jì)合同中，應(yīng)標(biāo)明設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，其目的是突破限額。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)做好投資控制，并合理分化投資限額的控制目標(biāo)，指派專業(yè)人員處理，這種方法可以讓設(shè)計(jì)人員認(rèn)識(shí)到自己的優(yōu)缺點(diǎn)。如果設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)方案出現(xiàn)超額投資，那么設(shè)計(jì)人員必須進(jìn)行無償修改、重新設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)部門應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，創(chuàng)造出更加優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。

2.2優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

從相關(guān)資料顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)用只占工程總投資的1～2%，但是它對(duì)工程造價(jià)的影響卻很大。所以要想有效控制工程造價(jià)情況，應(yīng)做好工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。相關(guān)人員必須改變重視施工、忽視設(shè)計(jì)的觀念，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，控制好工程費(fèi)用。在建設(shè)單位審查設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)重視優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，積極使用先進(jìn)的技術(shù)方案、材料和工藝，使工程造價(jià)得到有效控制。

2.3控制技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的造價(jià)

相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)后，應(yīng)關(guān)注施工圖和施工技術(shù)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，控制開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)就是要防止方案中標(biāo)后，相關(guān)單位的施工圖在設(shè)計(jì)和應(yīng)用上，缺少經(jīng)營(yíng)，從而導(dǎo)致相關(guān)人員亂用設(shè)計(jì)材料，使用面積也不夠規(guī)范，使得工程造價(jià)失去控制，投資不規(guī)范。相關(guān)人員在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，采用限額設(shè)計(jì)的方式，加強(qiáng)這一階段的監(jiān)督和管理，以免造成資源浪費(fèi)。限額設(shè)計(jì)必須遵守可行性研究報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過其總估算對(duì)技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。

工作人員必須要保證建筑項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性。在樁柱、柱網(wǎng)等部件補(bǔ)助布置中，要充分發(fā)揮其功能，并使其在建筑分隔符上得到有效應(yīng)用。選用合適的材料及設(shè)備，也是控制項(xiàng)目工程造價(jià)的有效手段。單位建筑過程中，必須要選擇滿足工程條件的設(shè)備及材料。如果相關(guān)人員選用重量較輕的新型的建筑材料，比如比較常見的10cm空心石膏砌塊，工程墻體的整體容量是700kg/m3，這種情況下，總載荷就會(huì)明顯減少。減少梁、柱、配筋，能夠適當(dāng)降低荷載，減少混凝土的用量，節(jié)約資源。這種形式能夠有效減少工程上部基礎(chǔ)造價(jià)。工作人員要在滿足工程使用基礎(chǔ)上來比較設(shè)備與原材料的造價(jià)。

3　項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

工程項(xiàng)目在招標(biāo)以及投標(biāo)過程中會(huì)涉及到許多因素，并且這些因素會(huì)影響到建筑的最終形態(tài)。因?yàn)楣こ塘勘容^大且工程所涉及的范圍較廣，所以影響因素也比較多。建筑工程屬于施工周期長(zhǎng)、施工使用材料種類多的工程類型，所以材料的價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的變化而產(chǎn)生波動(dòng)。為了保證工程的最終質(zhì)量與工程造價(jià)的可接受性，必須要對(duì)投資效益進(jìn)行控制，在工程的招投標(biāo)階段加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與管理。

3.1明確中標(biāo)單位、選擇合理的施工方案

相關(guān)人員應(yīng)必須要從市場(chǎng)的角度來選擇競(jìng)標(biāo)方式，施工方在選擇單位的時(shí)候，要從其信譽(yù)度、工作能力等多方面入手，選擇工程項(xiàng)目的合作伙伴。在合作伙伴確定之后，以項(xiàng)目合同的方式確定彼此之間的關(guān)系。對(duì)于已經(jīng)中標(biāo)的施工單位，需要對(duì)其施工能力與設(shè)計(jì)方案進(jìn)行二次復(fù)查，保證二者可以滿足工程的基本需求。在保證項(xiàng)目安全性與質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，選擇最經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的施工方案來施工，進(jìn)而降低工程成本，提升投資控制力度。

3.2控制現(xiàn)場(chǎng)變革，審核工程造價(jià)

工程設(shè)計(jì)都是按照最理想情況來設(shè)計(jì)的，但是在施工過程中難免會(huì)遇到各種意外情況，這種時(shí)候就需要對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，以保證施工現(xiàn)場(chǎng)的需求。為了防止施工設(shè)計(jì)中出現(xiàn)遺漏，相關(guān)人員除了要嚴(yán)格審核施工圖紙，還要消除甲乙雙方，以及圖紙當(dāng)中是否存在漏洞。工作人員如果確定要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，則需要在最短時(shí)間內(nèi)提出更改方案，因?yàn)樵皆绺慕o工程帶來的損失就會(huì)小。將設(shè)計(jì)更改工作控制在工程施工的初期是最為理想的。部分工程因?yàn)樵O(shè)計(jì)與施工的雙重影響，需要進(jìn)行大量設(shè)計(jì)變更，那么則需要多擬定一些設(shè)計(jì)變更方案，對(duì)所有方案進(jìn)行對(duì)比分析，選取其中最為實(shí)用的施工方案來控制工程造價(jià)。根據(jù)計(jì)劃進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，相關(guān)人員應(yīng)詳細(xì)分析有幾率超出報(bào)價(jià)的部分，對(duì)超出部分的原因進(jìn)行分析，從分析結(jié)果中歸納出調(diào)整措施以及修訂措施，來動(dòng)態(tài)的控制工程造價(jià)。

3.3選用工程量清單報(bào)價(jià)、制定合理的合同條款

對(duì)于工程的發(fā)包，相關(guān)單位應(yīng)選用工程量清單報(bào)價(jià)者一傳統(tǒng)模式將工程的成本市場(chǎng)化處理，不僅可以提升競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，同時(shí)也可以從根本上降低工程施工成本。如果工程設(shè)計(jì)比較完善，那么可以選用單方造價(jià)包干的方式來招投標(biāo)，通過限制材選材與價(jià)格范圍的方式來減少施工以后變革和簽證幾率，以及工程成本。有關(guān)業(yè)主常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)問價(jià)和合同文本，以防施工單位在上場(chǎng)后，以工期緊、場(chǎng)地面積為借口，進(jìn)行各種索賠。

所以，房地產(chǎn)的相關(guān)部門在進(jìn)行工程造價(jià)控制的過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)程序，防止資源浪費(fèi)，保證科學(xué)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)人員不能隨意增加內(nèi)容，避免這種做法增加工程造價(jià)。在招投標(biāo)和施工階段，應(yīng)合理選用施工方案，控制現(xiàn)場(chǎng)，以免出現(xiàn)突發(fā)事件。

4　結(jié)束語(yǔ)

本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制進(jìn)行分析，可以得出要想對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行控制，可以采用科學(xué)的計(jì)價(jià)方案，在項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)和招投標(biāo)階段，合理的控制工程造價(jià)，充分利用工程建設(shè)中的重要信息，防止工程建設(shè)資金流失，通過多種渠道來減少工程施工成本，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)而提升企業(yè)的市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

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TU723.3

A

1673-0038（2015）03-0125-02

2015-1-6

任穎春（1984-），女，本科，主要從事工程管理工作。