謝寶豐　朱峰

（黃河小浪底水資源投資有限公司　河南　鄭州　450000）

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問題和應(yīng)對(duì)措施

謝寶豐朱峰

（黃河小浪底水資源投資有限公司河南鄭州450000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)、取得預(yù)計(jì)收益、保障項(xiàng)目質(zhì)量、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益等各方面都具有至關(guān)重要的作用。國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理雖然經(jīng)過幾十年發(fā)展積累了若干經(jīng)驗(yàn)，但其中存在大量問題。本文介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)涵，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的存在問題并就應(yīng)對(duì)措施提出了見解與建議，以期為相關(guān)行業(yè)內(nèi)外人士提供參考。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；可行性研究；成本管理

引言

改革開放30年，房地產(chǎn)行業(yè)快速成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱型、基礎(chǔ)型和先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，對(duì)社會(huì)生產(chǎn)與人民生活起著至關(guān)重要的作用，隨著人民群眾物資文化生活的不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)在質(zhì)量、效率、效益等方面提出了越來越高的要求。另一方面，加入世界貿(mào)易組織后的中國越來越深入地融合到全球經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮中，國外同行成熟且強(qiáng)大的基礎(chǔ)和實(shí)力、對(duì)潛在的新興市場(chǎng)的爭奪、原有市場(chǎng)被擠占或替代的危險(xiǎn)，都日益成為擺在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營者面前的現(xiàn)實(shí)壓力。

1　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一種系統(tǒng)化的管理行為，其目的在于高效達(dá)成房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)，基礎(chǔ)是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。具體而言是指依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)與建設(shè)過程中內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，遵循系統(tǒng)工程的原理、原則與行為模式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行卓有成效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制等的管理活動(dòng)。

2　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的存在問題

2.1無可行性研究

可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開始之前對(duì)投資、成本、技術(shù)、效益等環(huán)節(jié)的預(yù)計(jì)與分析，開展可行性研究能夠幫助投資與建設(shè)單位對(duì)工程項(xiàng)目具備整體性把握，對(duì)工程開發(fā)與建設(shè)過程中與竣工后可能出現(xiàn)的問題或效益、利潤等問題提前規(guī)劃。從而避免盲目投資或決策可能帶來的成本偏高、銷售遲滯、利潤下降等風(fēng)險(xiǎn)。然而當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在無可行性研究就倉促開工建設(shè)的情況，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)空置、戶型結(jié)構(gòu)不合理、成本過高、損耗增加、設(shè)計(jì)變更過多等問題。

2.2設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無監(jiān)理

許多房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)約成本，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)既不聘請(qǐng)有資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正規(guī)設(shè)計(jì)，也不開展招投標(biāo)，又不對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開展監(jiān)理，沒有形成對(duì)設(shè)計(jì)方案及相關(guān)文件的規(guī)范化管理機(jī)制。進(jìn)入具體施工環(huán)節(jié)后才發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)上的缺陷或漏洞，不得不臨時(shí)修改。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的變更內(nèi)容甚至超過了最初的原始設(shè)計(jì)。

2.3物業(yè)服務(wù)水平低下

物業(yè)項(xiàng)目管理是當(dāng)前中國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最薄弱環(huán)節(jié)之一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只重視項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，一旦竣工后銷售結(jié)束就對(duì)該項(xiàng)目不聞不問。大量開發(fā)商對(duì)購房者的使用感受不關(guān)心，對(duì)維護(hù)買賣雙方的良好關(guān)系不積極，處理故障或維修也不及時(shí)，大量售前承諾的配套設(shè)施遲遲不到位，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目管理的忽視嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)在購房者眼中的信譽(yù)和地位，也是導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)品牌難以樹立和長久維持的根本原因之一。

2.4風(fēng)險(xiǎn)管理缺位

房地產(chǎn)項(xiàng)目所能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)一般包括七類，即政治、環(huán)保、金融、市場(chǎng)、信用、財(cái)務(wù)、經(jīng)營。其中最重要的有信用風(fēng)險(xiǎn)，即房企的信譽(yù)問題，一旦信譽(yù)缺失，則其他風(fēng)險(xiǎn)會(huì)接踵而至；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是關(guān)鍵，由于其涉及企業(yè)資金鏈循環(huán)，一旦出現(xiàn)較嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以引發(fā)資金鏈斷裂，結(jié)果將是企業(yè)破產(chǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要由供求關(guān)系與資源供給決定，同時(shí)受到企業(yè)自身購買力影響；至于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)則主要是管理手段落后或不了解市場(chǎng)情況給企業(yè)造成損失。當(dāng)前國內(nèi)房企能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的管理措施相對(duì)欠缺，一些企業(yè)盲目開發(fā)與建設(shè)情況嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)管理的缺位往往導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量無保障、成本失控、效益低下等問題。

2.5不重視成本管理

這是目前國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理容易忽略的部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目從前期規(guī)劃到竣工驗(yàn)收到會(huì)涉及到成本問題，而且上一環(huán)節(jié)成本管理失控往往引發(fā)后續(xù)環(huán)節(jié)成本管理接連出現(xiàn)問題。當(dāng)前國內(nèi)相當(dāng)多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃階段就對(duì)成本管理缺乏重視，一些房企在投融資過程中盲目決策導(dǎo)致無序投資；招投標(biāo)階段又過度關(guān)注造價(jià)，對(duì)實(shí)際施工階段的費(fèi)用與成本缺乏準(zhǔn)確預(yù)算；進(jìn)入實(shí)際施工階段后由于前期成本管理不精確，無法滿足實(shí)際施工需求，臨時(shí)變更反而導(dǎo)致成本增加……，如此惡性循環(huán)的直接后果就是影響最終的效益。

3　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在問題的應(yīng)對(duì)措施

3.1開展全方位的可行性研究

即對(duì)項(xiàng)目開發(fā)階段就實(shí)施有效的管理，包括對(duì)投資目標(biāo)的收集與選擇、對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)開展調(diào)研、準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)、規(guī)劃可行性項(xiàng)目、對(duì)潛在目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)、制定項(xiàng)目策劃方案、對(duì)投融資方案進(jìn)行研究與分析等。

3.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)、規(guī)劃管理

選擇有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行正規(guī)設(shè)計(jì)，秉承安全、標(biāo)準(zhǔn)、功能、經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)開展全方位設(shè)計(jì)，既與設(shè)計(jì)方加強(qiáng)溝通，又關(guān)注設(shè)計(jì)控制投資的程度。完備的設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理應(yīng)該達(dá)到準(zhǔn)確、全面、不遺漏、無缺口，并預(yù)留足夠的彈性設(shè)計(jì)以應(yīng)對(duì)后期的不確定影響因素。

3.3加強(qiáng)過程項(xiàng)目管理

這一舉措涉及質(zhì)量與成本兩方面的過程項(xiàng)目管理。涉及質(zhì)量的過程管理包括對(duì)項(xiàng)目過程預(yù)計(jì)目標(biāo)、規(guī)定項(xiàng)目建設(shè)過程所必經(jīng)的環(huán)節(jié)和必須的資源，在預(yù)定的資金額度下獲取項(xiàng)目最高質(zhì)量。同時(shí)，加強(qiáng)從業(yè)人員質(zhì)量管理培訓(xùn)、加快項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范化、系統(tǒng)化、制度化管理。涉及成本的過程管理一方面包括對(duì)現(xiàn)金、應(yīng)收賬、賒銷賬、壞賬等賬目的有效管理；另一方面包括對(duì)工程內(nèi)各環(huán)節(jié)的成本管理，比如決策評(píng)估、設(shè)計(jì)策劃、現(xiàn)場(chǎng)施工、竣工驗(yàn)收等全作業(yè)鏈的成本管理，各環(huán)節(jié)成本管理均應(yīng)建立對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，根據(jù)成本管理效果兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲結(jié)果。

3.4加強(qiáng)后期項(xiàng)目管理

后期項(xiàng)目管理包括物管、營銷、客服。房企應(yīng)保持與物管的聯(lián)系，積極協(xié)助并配合物管開展物業(yè)服務(wù)，確保配套設(shè)備設(shè)施及時(shí)到位，收集用戶對(duì)項(xiàng)目使用的反饋信息并及時(shí)整改，提高營銷和客服隊(duì)伍的從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，改善與用戶的關(guān)系。良好的后期項(xiàng)目管理能夠有效維護(hù)房企的聲譽(yù)、樹立良好的企業(yè)品牌形象，在一定程度上加快產(chǎn)品銷售、實(shí)現(xiàn)房企的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3.5重視風(fēng)險(xiǎn)管理

可以采取回避法和轉(zhuǎn)移法起到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)房企利益的作用?；乇芊ㄖ割A(yù)期風(fēng)險(xiǎn)可能大于投資利益回報(bào)時(shí)，投資方選擇放棄投資從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，但此法較消極，企業(yè)不能從此方法中獲取收益。轉(zhuǎn)移法指將潛在或預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)以特定手段或形式轉(zhuǎn)移，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位不至于遭受損失。轉(zhuǎn)移法一般可以通過簽合同或買保險(xiǎn)得以實(shí)現(xiàn)，簽合同是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給乙方，買保險(xiǎn)則是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。

3.6重視并加強(qiáng)成本管理

首先必須從管理層面樹立起全成本控制理念，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目的事前、事中、事后都需要加強(qiáng)成本管控的意識(shí)。其次在具體操作時(shí)須從項(xiàng)目決策開始，至設(shè)計(jì)規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)施工、竣工驗(yàn)收等所有環(huán)節(jié)全部建立起成本管控機(jī)制。各環(huán)節(jié)的成本管控措施均須遵循“因子影響程度”原則開始具體的管理工作，而重點(diǎn)或難點(diǎn)環(huán)節(jié)還應(yīng)適當(dāng)增加監(jiān)理的比重等。

4　結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的關(guān)鍵行業(yè)，切實(shí)有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不僅利于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，而且有助于全行業(yè)的健康、長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的管理工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，樹立房地產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)和良好聲譽(yù)。

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F293.33

A

1673-0038（2015）25-0263-02

2015-6-4

謝寶豐（1982-），男，漢族，天津?qū)氎嫒?，工程師，本科從事工程管理工作?/p>

朱峰（1986-），男，漢族，河南鄭州人，助理工程師，本科，從事工程管理工作。