曾祥生

(廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，廣東廣州510320)

隨著2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的生效，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度開(kāi)始在我國(guó)建立。傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，一旦當(dāng)事人在變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了登記，法律就賦予該物權(quán)變動(dòng)具有完全的效力，即使登記有瑕疵，善意的受讓人基于對(duì)登記的信賴，亦不負(fù)返還義務(wù)，仍能取得物權(quán)，此謂登記之公信力。①參見(jiàn)馬栩生:《登記公信力:基礎(chǔ)透視與制度建構(gòu)》，載《法商研究》2006年第4期;程嘯:《不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得之區(qū)別》，載《人民法院報(bào)》2005年2月23日。我國(guó)在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，是否賦予不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的登記以公信力?質(zhì)言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之公信力的來(lái)源及其決定性因素有哪些?學(xué)界認(rèn)識(shí)不一，殊值討論。筆者試就我國(guó)理論界的不同觀點(diǎn)學(xué)說(shuō)進(jìn)行評(píng)析與反思，并在此基礎(chǔ)上論證物權(quán)登記公信力之基礎(chǔ)與決定性因素，為完善我國(guó)相關(guān)制度提供理論依據(jù)。

一、登記公信力基礎(chǔ)的不同理論

從我國(guó)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)物權(quán)法建立了物權(quán)公示制度，此無(wú)疑義。我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的生效，標(biāo)志著統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示制度開(kāi)始在我國(guó)建立。但對(duì)該公示制度是否能夠產(chǎn)生公信力以及登記公信力之來(lái)源或基礎(chǔ)，學(xué)界見(jiàn)仁見(jiàn)智。

(一)公信力是否為物權(quán)登記本身作用的必然結(jié)果

有學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)的公示最根本的作用是給物權(quán)的各種變動(dòng)提供統(tǒng)一的、有公信力的法律基礎(chǔ)。如果對(duì)物權(quán)的變動(dòng)進(jìn)行了公示，其效力原則上就可以得到法律的認(rèn)可。公示如果不能產(chǎn)生公信力，公示的作用便會(huì)大大降低。②參見(jiàn)江平主編:《中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2007年版，第20頁(yè)。也有學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)公示的公信力是物權(quán)公示原則作用的結(jié)果，因此，公信原則不應(yīng)成為物權(quán)法的原則。③參見(jiàn)郭明瑞等:《民商法原理(2)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社1999年版，第16頁(yè);房紹坤、葉軍:《論物權(quán)法的基本原則》，載《安徽大學(xué)學(xué)報(bào)(哲社版)》1996年第4期;劉保玉:《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版，第173－174頁(yè)。還有學(xué)者認(rèn)為，若登記無(wú)公信力，則登記無(wú)必要，公示與公信緊密相聯(lián)，物權(quán)法要規(guī)定公示制度，必然也要規(guī)定公信原則。④參見(jiàn)王利明:《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第90頁(yè)。全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室在解讀《物權(quán)法》時(shí)認(rèn)為，“物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則與物權(quán)公信實(shí)際上是物權(quán)公示原則的兩個(gè)方面”。①王勝明主編、全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室編著:《中國(guó)人民共和國(guó)物權(quán)法解讀》，中國(guó)法制出版社2007年版，第15頁(yè)。從前述學(xué)者及立法機(jī)關(guān)的論述來(lái)看，其邏輯推導(dǎo)的結(jié)論是，物權(quán)公示是公信力得以產(chǎn)生的前提，登記公信力的產(chǎn)生是登記本身作用的必然結(jié)果，二者之間存在著必然的聯(lián)系。

公示原則與公信原則雖然共同作用于民事主體物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程，從而保護(hù)交易活動(dòng)的安全，但二者發(fā)生作用和解決問(wèn)題的角度并不相同:(1)公示原則的作用主要在于使人“知”，即讓社會(huì)公眾知曉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)這一事實(shí);而公信原則的作用則主要在于使人“信”，即善意第三人信賴按照法定公示方式提供的信息是正確的。(2)物權(quán)變動(dòng)只要具備公示制度的全部要件，則能阻止任何外人再以交易人名義進(jìn)入該物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程;物權(quán)變動(dòng)若未公示，第三人仍能與原權(quán)利人進(jìn)行新的物權(quán)交易。而公信原則的作用在于即使公示內(nèi)容存在瑕疵，仍賦予其公信力，從而保護(hù)第三人。(3)公示原則只提供給當(dāng)事人消極的信賴即“只要沒(méi)有公示就沒(méi)有物權(quán)變動(dòng)”的信賴;而公信原則保護(hù)當(dāng)事人積極的信賴即“只要有公示就有物權(quán)變動(dòng)”的信賴。②參見(jiàn)孫毅:《物權(quán)法公示公信原則研究》，載梁慧星主編:《民商法論叢(7)》，法律出版社1998年版，第464－465頁(yè)。

由于公信原則的適用，著重保護(hù)第三人，難以避免會(huì)損害真正權(quán)利人的利益。因此，雖然各國(guó)和地區(qū)都無(wú)一例外地規(guī)定了物權(quán)的公示原則，但對(duì)于是否賦予物權(quán)公示以公信力，各國(guó)的做法則不一致。如法、日民法采對(duì)抗要件主義，規(guī)定公信原則只是適用于動(dòng)產(chǎn)交易，賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的是對(duì)抗力，而非公信力。日本有學(xué)者就明確指出，日本民法第177條本身就沒(méi)有賦予登記以公信力，按照“公信力說(shuō)”去解釋日本民法第177條沒(méi)有任何實(shí)益，所謂“公信力說(shuō)”本身就是錯(cuò)誤的。③參見(jiàn)［日］鈴木祿彌:《物權(quán)的變動(dòng)與對(duì)抗》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社1999年版，第25－52頁(yè)。而德、瑞民法采成立要件主義，規(guī)定公信原則同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。這種差別就說(shuō)明，兩種立法體例對(duì)交易安全的保護(hù)程度是不同的，實(shí)質(zhì)上是反映了動(dòng)態(tài)安全和靜態(tài)安全兩種立法政策的沖突。

綜上，物權(quán)公示與公信力之間并沒(méi)有必然的聯(lián)系。物權(quán)公示是否具有公信力，事實(shí)上往往取決于立法者在兩種相互沖突的利益(動(dòng)的安全與靜的安全)中協(xié)調(diào)與平衡的立場(chǎng)。非如此，則無(wú)法解釋法、日等采登記對(duì)抗主義的國(guó)家其登記為何不具公信力的原由。

(二)登記形成力、推定力是否為公信力的理論前提或邏輯起點(diǎn)

有學(xué)者從另外的角度來(lái)論證物權(quán)公示與公信力之間所謂的必然聯(lián)系，認(rèn)為物權(quán)公示產(chǎn)生形成力、推定力兩大基礎(chǔ)效力，此種基礎(chǔ)效力構(gòu)成了公示公信力的理論前提和邏輯起點(diǎn)。④參見(jiàn)孫毅:《物權(quán)法公示公信原則研究》，載梁慧星主編:《民商法論叢(7)》，法律出版社1998年版，第488頁(yè)。這一論點(diǎn)也難謂正確。

在物權(quán)形式主義立法模式下，由于物權(quán)公示與變動(dòng)的完全融合，公示方法具有變動(dòng)物權(quán)的形成力。當(dāng)事人之間雖有物權(quán)變動(dòng)的合意，若欠缺法定的公示方法，受讓人不能取得物權(quán)，也即在事實(shí)上物權(quán)變動(dòng)就無(wú)從發(fā)生，此謂物權(quán)公示的形成力。因而所謂登記的形成力實(shí)際上解決的是物權(quán)變動(dòng)是否發(fā)生的問(wèn)題，這只是一個(gè)事實(shí)判斷問(wèn)題，與公信力的有無(wú)并沒(méi)有關(guān)聯(lián)。

再來(lái)看物權(quán)公示的推定力。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，只要有登記存在，法律就推定登記項(xiàng)下的實(shí)體法律關(guān)系存在，獲得權(quán)利的外觀表彰。對(duì)于真正權(quán)利人而言，要破除此種登記的推定力，就應(yīng)負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，須提供相反證據(jù)，以證明登記名義下的物權(quán)歸屬與物權(quán)的真實(shí)歸屬不符，在其未為成功舉證前，登記名義人被推定為合法的權(quán)利人。對(duì)于登記名義下的權(quán)利人而言，基于公示的推定力，無(wú)疑獲得了證明上的便利，只要他提出其物權(quán)經(jīng)過(guò)了法定的公示方式予以公示就足以對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人，從這種意義上說(shuō)，公示的推定力產(chǎn)生了對(duì)抗力。由此看來(lái)，物權(quán)公示的推定力解決的是物權(quán)公示的權(quán)利外觀與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不一致之間存在的矛盾問(wèn)題，表明的是法律對(duì)于公示名義下的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益沖突所持的基本立場(chǎng)?？梢?jiàn)，物權(quán)公示的推定力依然是解決物的歸屬問(wèn)題，仍然是一個(gè)事實(shí)判斷問(wèn)題，當(dāng)真實(shí)權(quán)利人能夠提出證據(jù)證明存在與公示結(jié)果相反的事實(shí)，即事實(shí)能夠說(shuō)明問(wèn)題時(shí)，權(quán)利就屈從于事實(shí)，進(jìn)而推翻公示所表彰的權(quán)利外觀，此時(shí)法律所追求的是登記名義下的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益平衡。而登記的公信力之本旨，其解決的是當(dāng)物權(quán)的公示存在瑕疵時(shí)，善意的受讓人能否基于對(duì)公示的信賴而取得物權(quán)的問(wèn)題。此時(shí)需要法律平衡的是真正權(quán)利人和善意第三人的利益如何保護(hù)，此問(wèn)題儼然是一個(gè)價(jià)值判斷問(wèn)題，需要從立法政策上加以考量而作出選擇，難于覓得其與公示的推定力之間存在必然聯(lián)系。

因而，物權(quán)公示產(chǎn)生形成力、推定力兩大基礎(chǔ)效力，此種基礎(chǔ)效力構(gòu)成了公示公信力的理論前提和邏輯起點(diǎn)一說(shuō)在理論上難于自圓。

(三)物權(quán)行為理論與登記公信力之基礎(chǔ)

也有學(xué)者認(rèn)為，所謂物權(quán)的公示，本質(zhì)上是物權(quán)行為的公示，健全的物權(quán)公示與公信制度建立在物權(quán)行為理論基礎(chǔ)之上;①參見(jiàn)史尚寬:《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第67頁(yè)?；蛘撸餀?quán)行為理論之區(qū)分原則和抽象原則為物權(quán)變動(dòng)公示以及公示公信力提供理論依據(jù);②參見(jiàn)于海涌:《物權(quán)變動(dòng)中的第三人保護(hù)的基本原則》，載《法律科學(xué)》2001年第4期?；蛘?，根據(jù)物權(quán)行為理論建立的物權(quán)公示原則，才使得物權(quán)變動(dòng)具有公信力，物權(quán)行為理論之形式主義原則，是惟一能夠最終科學(xué)支持物權(quán)公示原則的理論。③參見(jiàn)孫憲忠:《中國(guó)物權(quán)法原理》，法律出版社2004年版，第265頁(yè)。物權(quán)行為理論的采用果真對(duì)登記公信力起決定作用嗎?

通說(shuō)認(rèn)為，薩維尼所提出的物權(quán)行為理論包括三項(xiàng)原則:分離原則亦即物權(quán)行為獨(dú)立性原則、抽象原則亦即物權(quán)行為無(wú)因性原則和物權(quán)變動(dòng)的形式主義原則亦即公示要件主義。④關(guān)于對(duì)物權(quán)行為理論的認(rèn)識(shí)，參見(jiàn)孫憲忠:《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第61－64頁(yè)。事實(shí)上，從后世學(xué)者對(duì)于物權(quán)行為理論的研究成果來(lái)看，應(yīng)當(dāng)僅僅限于薩維尼當(dāng)初所創(chuàng)立的理論，因?yàn)樵摾碚摬攀潜坏聡?guó)立法化的理論。后世學(xué)者所表述的物權(quán)行為，與其說(shuō)是對(duì)薩維尼理論的發(fā)展，不如說(shuō)是對(duì)該理論的不同詮釋，這中間還難免出現(xiàn)偏差與背離?；貧w到薩維尼所創(chuàng)立的物權(quán)行為理論，其所極力解決的問(wèn)題是切斷物權(quán)行為與債權(quán)行為的因果關(guān)系鏈條，通過(guò)物權(quán)行為的無(wú)因性原則，達(dá)到了確保交易安全的目的，從而保護(hù)善意第三人的利益。在物權(quán)行為理論的作用下，若僅債權(quán)行為無(wú)效，因物權(quán)行為所導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)不受任何影響，受讓人即取得法律上完整的物權(quán)，公示所表征的權(quán)利外觀與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)永遠(yuǎn)是一致的，這里的邏輯是“無(wú)物權(quán)行為即無(wú)物權(quán)變動(dòng)，有物權(quán)行為就有物權(quán)變動(dòng)”，這絲毫不涉及到公示公信力的問(wèn)題，因?yàn)楣竟帕Φ谋举|(zhì)畢竟是解決公示的權(quán)利外觀與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的問(wèn)題，如果二者一致的話，根本就無(wú)援引公示公信力之必要。相反，若物權(quán)行為因錯(cuò)誤等原因被認(rèn)定無(wú)效或者被撤銷時(shí)，即使物權(quán)變動(dòng)依法定方式進(jìn)行了公示，按物權(quán)行為理論的邏輯，也不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。此刻倒是出現(xiàn)了公示的權(quán)利外觀與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，按照物權(quán)行為理論的邏輯善意第三人就得不到保護(hù)。為了解決此問(wèn)題，就采用物權(quán)行為理論的德國(guó)法來(lái)看，依然認(rèn)為信賴公示的第三人應(yīng)受保護(hù)，賦予公示以絕對(duì)的公信力。從邏輯上看，與其說(shuō)是物權(quán)行為理論解釋了登記的公信力，成為登記公信力能夠得到支持的唯一的、最終的理論支撐，還不如說(shuō)是登記的公信力彌補(bǔ)了物權(quán)行為理論的內(nèi)在缺陷。

綜上，登記公信力其實(shí)與物權(quán)行為理論沒(méi)有任何內(nèi)在的必然聯(lián)系，物權(quán)行為理論是為了保護(hù)交易安全，而登記公信力的目的也正在于此。因而，無(wú)論是否承認(rèn)物權(quán)行為理論，對(duì)登記的公信力毫無(wú)影響。登記公信力的有無(wú)，完全是立法者基于物權(quán)的特性從保護(hù)交易安全的角度出發(fā)，所作的一系列的立法政策考量的結(jié)果。這樣說(shuō)來(lái)，既然登記的公信力與物權(quán)行為理論同為法律為保護(hù)交易安全所設(shè)計(jì)的兩種手段，二者的關(guān)系就應(yīng)當(dāng)是平行的，不存在誰(shuí)決定誰(shuí)，誰(shuí)解釋誰(shuí)，誰(shuí)是誰(shuí)的理論支撐的問(wèn)題。對(duì)立法者來(lái)說(shuō)，是判斷何種手段對(duì)于交易安全的保護(hù)更為合理科學(xué)，最終加以抉擇的問(wèn)題。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與公信力制度

登記公信力的功能在于，即使登記的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際狀態(tài)完全不同，只要交易活動(dòng)是按法定公示方式提供的信息進(jìn)行的，那么法律就按公示的內(nèi)容保護(hù)第三人。我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)善意取得制度作出了一般規(guī)定。問(wèn)題在于，善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)?不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度究竟是對(duì)登記公信力的肯定還是否定呢?進(jìn)言之，不動(dòng)產(chǎn)善意取得是否具備替代登記公信力之功能?

(一)不動(dòng)產(chǎn)能否適用善意取得制度

關(guān)于善意取得制度是否適用于不動(dòng)產(chǎn)，在物權(quán)法立法過(guò)程中是一個(gè)爭(zhēng)議很大的問(wèn)題。①參見(jiàn)全國(guó)人大常委會(huì)法工委民法室編著:《物權(quán)法(草案)參考》，中國(guó)民主法制出版社2005年版，第276頁(yè)。在理論中，通說(shuō)認(rèn)為，善意取得制度當(dāng)然僅適用于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)不得適用。也有認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)亦應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度，其理由主要有:(1)善意取得制度與公信力制度其實(shí)是一回事。善意取得制度的理論基礎(chǔ)源于物權(quán)公示的公信力，動(dòng)產(chǎn)的善意取得是基于占有，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得基于登記之公信力，即二者在理論上應(yīng)作同一解釋。善意取得制度給公信力發(fā)揮作用提供了橋梁和媒介。公信力作為一項(xiàng)法律原則或法律政策，欲使受讓人取得受讓物權(quán)，并由此保障交易安全，非藉善意取得制度不能實(shí)現(xiàn)。(2)德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)就承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。②參見(jiàn)肖厚國(guó):《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第400－402頁(yè);葉金強(qiáng):《登記之公信力:不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度》，載《廈門(mén)大學(xué)法律評(píng)論》第8輯，廈門(mén)大學(xué)出版社2004年版，第73－123頁(yè)。若果如此，以下問(wèn)題則值得探討:

1、登記公信力與善意取得制度是否是同一回事。無(wú)論二者是否存在實(shí)質(zhì)性差別，在理論上和實(shí)踐中都有必要認(rèn)真對(duì)待。從前述分析看，善意取得制度與公信力存在密切聯(lián)系，但將其視作善意取得制度的理論基礎(chǔ)則理由不足。毋需諱言，善意取得制度的確立，是因?yàn)楣痉绞降牟煌?，?dǎo)致公信力出現(xiàn)了很大的強(qiáng)弱差別。登記的公示方式因?yàn)橛辛斯珯?quán)力的介入，其公信力可以說(shuō)是完全的，強(qiáng)大到善意第三人足以根據(jù)登記所表征的權(quán)利外觀而當(dāng)然地取得權(quán)利。與登記之公信力不同，占有的公信力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能強(qiáng)大到能夠獨(dú)立地發(fā)揮作用，引起善意第三人當(dāng)然地取得權(quán)利的程度?？梢?jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力與動(dòng)產(chǎn)占有的公信力之間確實(shí)不能等量齊觀。

從現(xiàn)實(shí)生活來(lái)看，因不動(dòng)產(chǎn)登記有公權(quán)力的介入，采用文字記載方式并履行嚴(yán)格的程序，同時(shí)登記簿對(duì)社會(huì)公開(kāi)，易于查閱，其所標(biāo)識(shí)的權(quán)利歸屬狀態(tài)清晰明白，登記所表征的權(quán)利外觀與權(quán)利的實(shí)際狀態(tài)基本一致概率較高，故賦予登記以強(qiáng)大的公信力，對(duì)其所涉及的真實(shí)權(quán)利人與善意第三人的利益沖突如何進(jìn)行平衡的問(wèn)題就相對(duì)單純一些。而就動(dòng)產(chǎn)占有而言，現(xiàn)實(shí)生活經(jīng)驗(yàn)告訴我們，因占有方式的多樣性，占有與本權(quán)常相分離，占有所表征的權(quán)利外觀的穩(wěn)定性、明確性和完整性程度并不高，占有現(xiàn)象背后并不恒伴本權(quán)的存在，人們往往對(duì)占有所表征的權(quán)利存在的真實(shí)狀態(tài)疑竇叢生，占有事實(shí)本身產(chǎn)生第三人的信賴，若賦予占有以強(qiáng)大的公信力，非但缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，更不符合近現(xiàn)代民法對(duì)公平正義的追求。由此看來(lái)，作為法定公示方式的登記與占有，其公信力的強(qiáng)弱程度是有顯著差異的。正因登記所表現(xiàn)出來(lái)的公信力足以強(qiáng)大，賦予登記以絕對(duì)的公信力，讓善意受讓人即可在“知有登記并信賴登記”的情況下當(dāng)然取得權(quán)利，是基本符合現(xiàn)實(shí)生活要求的。而鑒于占有所表現(xiàn)出來(lái)的公信力的不足，一方面如果不加以某些特別具體的限制，任由第三人以信賴占有這種動(dòng)產(chǎn)公示方式所產(chǎn)生的公信力為根據(jù)而取得物權(quán)，難免有損真實(shí)權(quán)利人的利益;另一方面，為保護(hù)善意第三人的利益，近代各國(guó)或地區(qū)立法遂建立善意取得制度來(lái)彌補(bǔ)占有公信力較弱的缺點(diǎn)。有鑒于此，善意取得制度的理論基礎(chǔ)就呼之欲出，其乃基于彌補(bǔ)占有公信力之不足而設(shè)計(jì)的制度，動(dòng)產(chǎn)占有的公信力就為善意保護(hù)制度所吸收，若第三人主張以適用善意取得制度為由而取得動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，起決定作用的不是第三人客觀上存在“信賴與否”，而是取決于其主觀上是否為“善意”。那么，與其說(shuō)善意取得制度與公信力有關(guān)，不如說(shuō)是與法定公示方式的強(qiáng)弱程度相關(guān)，如此才更為準(zhǔn)確。

因而，無(wú)論從立法技術(shù)上來(lái)分析，還是現(xiàn)實(shí)生活經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一旦賦予登記以絕對(duì)的公信力，鑒于登記的公信力足夠強(qiáng)大，強(qiáng)大到足以使第三人能夠“善意地取得”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也就沒(méi)有規(guī)定善意取得制度之必要。

2、真的存在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法例嗎?主張不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度學(xué)者大多指出，瑞士就有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，其民法典第933條就規(guī)定:“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的，均受保護(hù)”，③參見(jiàn)王勝明主編:《中國(guó)人民共和國(guó)物權(quán)法解讀》，中國(guó)法制出版社2007年版，第231頁(yè)。德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典亦有類似規(guī)定，故從理論上應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的成立善意取得。

然而，從《瑞士民法典》的此條規(guī)定來(lái)看，并不能得出不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度。瑞士民法強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)被處分，即使登記名義人實(shí)質(zhì)上并無(wú)該項(xiàng)權(quán)利，第三人也因信賴登記而善意地取得該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，這無(wú)疑是登記公信力本身的作用所致，并非善意取得制度在發(fā)生作用。值得注意的是，德國(guó)民法同樣強(qiáng)調(diào)第三人取得受讓物權(quán)時(shí)也要“善意地取得”，而我國(guó)學(xué)者均認(rèn)為德國(guó)民法根本不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，究其原因是德國(guó)民法賦予了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記具有公信力，第三人可受登記公信力的保護(hù)。①參見(jiàn)肖厚國(guó):《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第399－400頁(yè)。為何同樣地規(guī)定“善意地取得”，卻得出兩個(gè)有天壤差別的結(jié)論，一個(gè)是基于登記的公信力，而另一個(gè)是善意取得制度的作用所致，實(shí)在令人費(fèi)解?？磥?lái)，實(shí)在有必要分析登記“善意地取得”與“善意取得”到底是否存在差別的問(wèn)題?基于登記的公信力而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，也同樣強(qiáng)調(diào)第三人為善意(即第三人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)的登記本身就有瑕疵)，才能“善意地取得”物權(quán);而第三人基于善意取得制度而取得物權(quán)，同樣要求第三人主觀上為善意。這里的問(wèn)題是“善意地取得”與“善意取得”是一回事嗎，此“善意”即彼“善意”嗎?通說(shuō)認(rèn)為，善意取得制度有著嚴(yán)格的適用條件，其中之一就是處分人為無(wú)權(quán)處分，要求第三人的主觀上的善意程度是“不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道處分人為無(wú)權(quán)處分人”。而在登記公信力發(fā)生作用的情況下，登記項(xiàng)下的名義人法律上推定其為真權(quán)利人，其對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)的處分即為有權(quán)處分，縱然登記名義人實(shí)質(zhì)上并無(wú)該項(xiàng)權(quán)利，對(duì)第三人而言同樣發(fā)生如同有權(quán)處分一樣的效果，只是強(qiáng)調(diào)該第三人與登記名義人的交易行為是“信賴登記”的結(jié)果，而第三人得以享受登記公信力所產(chǎn)生的利益的前提是第三人為主觀上為“善意”，此種“善意”乃第三人“不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道登記本身就存在瑕疵”，否則第三人就無(wú)資格享有公信力作用所帶來(lái)的利益?？梢?jiàn)，“善意地取得”并非“善意取得”，此“善意”也非彼“善意”，真是“一字之差，謬以千里”。

可見(jiàn)，登記的公信力與善意取得制度所需解決的問(wèn)題，實(shí)質(zhì)為真實(shí)權(quán)利人與善意受讓人間的利益平衡問(wèn)題，但二者發(fā)揮作用的機(jī)制是完全不同的。前者是通過(guò)公信力本身的強(qiáng)大作用力賴以保護(hù)善意第三人，后者是通過(guò)善意取得制度來(lái)彌補(bǔ)動(dòng)產(chǎn)占有本身公信力不足從而保護(hù)善意第三人。且從實(shí)踐來(lái)看，二者“善意”在判斷的標(biāo)準(zhǔn)上存在差異。動(dòng)產(chǎn)善意取得之“善意”是指第三人不知或者雖應(yīng)知卻非因重大過(guò)失而不知處分人不具有處分權(quán)，具有較嚴(yán)格的主觀狀態(tài)判斷標(biāo)準(zhǔn)。相反，登記的公信力之“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)就顯得非常寬松，只要客觀上不動(dòng)產(chǎn)登記簿上并無(wú)異議登記或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之記載錯(cuò)誤為第三人所不知就推定為善意，即使該第三人主觀上存在重大過(guò)失也不受影響。

(二)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得是否能替代公信力制度

如前所述，既然不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力是兩個(gè)完全不同的制度，二者能否相互替代呢?如果善意取得制度能夠替代登記公信力，那么也就沒(méi)有承認(rèn)登記公信力之必要。但無(wú)論從制度設(shè)計(jì)上還是社會(huì)生活需要上看，登記公信力所起到的作用遠(yuǎn)非不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度所能替代。

1、登記公信力涉及到一國(guó)確立不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制登記制度的立法政策考量。不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力制度與善意取得制度均具維護(hù)交易秩序、提升交易效率之功用，并無(wú)疑義。但不容忽視的是，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力的更重要的政策考量，在于國(guó)家通過(guò)法律強(qiáng)行貫徹不動(dòng)產(chǎn)登記制度，否則統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度將形同虛設(shè)，制度的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。無(wú)論出于物權(quán)保護(hù)、經(jīng)濟(jì)管理或者稅收征管方便之不同立法目的，當(dāng)一個(gè)國(guó)家在推出統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制登記制度后，法律當(dāng)然希望在社會(huì)生活的交易中徹底貫徹不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并以國(guó)家的信用作為后盾，使不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)論在強(qiáng)度還是范圍上都更具權(quán)威性與公信力。如果不這樣做，不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人基于登記程序的繁瑣以及登記費(fèi)用成本等因素考慮都放棄登記，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將很難得到貫徹。

2、登記公信力的適用條件難為善意取得制度所包涵。第一，從多數(shù)國(guó)家的民事立法與司法實(shí)踐來(lái)看，善意取得制度的援引往往要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)與占有的分離是否基于所有人的意思即占有委托物(如租賃物、借用物)與占有脫離物(如遺失物、盜竊物)，前者適用善意取得，而后者則不適用;然不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力卻不問(wèn)造成登記簿上的記載與真實(shí)權(quán)利不一致的原因究竟是為何，而一視同仁地對(duì)那些信賴登記的人給予保護(hù)。第二，善意取得制度以有償行為為前提，而登記公信力不受此限。第三，善意取得制度援引之必要是善意第三人欲從無(wú)權(quán)處分人處取得物權(quán)，而在登記公信力的情形下，登記名義人本身就是法律上確認(rèn)的權(quán)利人，即使登記錯(cuò)誤，其處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本來(lái)就是有權(quán)處分，無(wú)權(quán)處分也就無(wú)從談起，實(shí)無(wú)援引善意取得制度之必要。

鑒于登記公信力不能為善意取得制度所替代，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定善意取得制度同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)，本身就值得研究。倘若說(shuō)我國(guó)《物權(quán)法》賦予了登記以絕對(duì)的公信力，而同時(shí)又規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)也有善意取得制度，無(wú)疑屬于疊床架屋，浪費(fèi)立法資源。質(zhì)言之，《物權(quán)法》將善意取得適用范圍擴(kuò)張至不動(dòng)產(chǎn)，是對(duì)登記公信力的貫徹沒(méi)有信心，或者說(shuō)根本就未賦予登記以絕對(duì)的公信力。這是立法者在矛盾與痛苦之中前行，最后加以抉擇的結(jié)果。究其原因，是根本不了解善意取得制度和登記公信力的本旨所致，最終作如此規(guī)定，無(wú)疑進(jìn)一步否認(rèn)了公示公信力的存在。

三、賦予登記以公信力是建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一制度的當(dāng)然結(jié)果

我國(guó)《物權(quán)法》并未真正承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信力，這是解釋論得出的當(dāng)然結(jié)論。首先，從相關(guān)條文來(lái)看，現(xiàn)行法律并未規(guī)定一旦當(dāng)事人在變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了登記，法律就賦予該物權(quán)變動(dòng)具有完全的效力，或者規(guī)定即使登記有瑕疵，善意的受讓人基于對(duì)登記的信賴，即不負(fù)返還義務(wù)，仍能取得物權(quán)。其次，從《物權(quán)法》所設(shè)計(jì)的相關(guān)制度看，依法定公示方式進(jìn)行了登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并不具有完全效力，還得適用善意取得制度。是否賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力?是一個(gè)重大的現(xiàn)實(shí)和理論問(wèn)題。

(一)建立穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序需要賦予登記以公信力

通過(guò)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行控制和管理，是國(guó)家實(shí)現(xiàn)其社會(huì)管理多重目標(biāo)的重要措施。然而，不動(dòng)產(chǎn)登記本身僅成就物權(quán)的法定外在形式，在某些情形下，此種權(quán)利外觀未必昭示了真實(shí)的權(quán)利。為維護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅要求以國(guó)家信用為基礎(chǔ)，由國(guó)家機(jī)關(guān)來(lái)組織實(shí)施，同時(shí)也要求以國(guó)家信譽(yù)或國(guó)家行為之權(quán)威性作為保障，惟如此，方使其具有取得社會(huì)全體信服的法律效力之基礎(chǔ)。“在公權(quán)力參與下作成的外觀與實(shí)體關(guān)系保持一致的概率很高，從而具有高度的可信賴性。同時(shí)，公權(quán)力參與的外觀也是公權(quán)力引領(lǐng)交易秩序的基本手段，呈現(xiàn)出法政策上的強(qiáng)烈的價(jià)值取向性，理應(yīng)成為廣泛尊重和信賴的基礎(chǔ)”。①孫鵬:《民法上信賴保護(hù)制度及其法的構(gòu)成》，載《西南民族大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)》2005年第7期。以國(guó)家法定登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利為穩(wěn)定交易秩序的前提，在國(guó)家信用的保障之下，能夠最大限度地保護(hù)善意第三人的信賴與交易安全。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特征就是資源自由流動(dòng)。交易便捷可以降低交易成本，在商品流轉(zhuǎn)中，不可能要求所有的受讓人都對(duì)出讓人的有無(wú)處分權(quán)進(jìn)行詳盡調(diào)查，即使勉強(qiáng)去做，也會(huì)因程序和經(jīng)費(fèi)等方面遇到的困難而影響交易的速度，從而不利于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而登記公信力制度，雖然對(duì)于個(gè)別物權(quán)人而言，其利益可能因登記上的缺陷而受到一定程度的損害，但對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言，則給人們確立了一個(gè)明確、合理和可信賴的行為標(biāo)準(zhǔn)，確立了一個(gè)證明處分人有處分權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)，從而有利于交易秩序的安全便捷和穩(wěn)定。這也是在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的當(dāng)然結(jié)果。因此，為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，我國(guó)物權(quán)法立法政策同樣應(yīng)側(cè)重保護(hù)以善意第三人為代表的交易安全，那么就需要經(jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是真實(shí)的，足以讓善意第三人信賴該登記而與登記名義人交易，即使該登記為錯(cuò)誤，善意受讓人取得的不動(dòng)產(chǎn)也不受真實(shí)物權(quán)人所追奪，即賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以公信力。否則，在法定方式都無(wú)法證明出讓人確有處分權(quán)的情況下，交易便失去了起碼的基礎(chǔ)。

(二)賦予登記以公信力是物權(quán)制度設(shè)計(jì)科學(xué)性的需要

《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非經(jīng)登記不生法律效力，足見(jiàn)我國(guó)對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是采生效要件主義。因此種登記為強(qiáng)制登記，這就決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更都需以登記簿所記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記無(wú)疑產(chǎn)生了國(guó)家信用，善意第三人因信賴登記而參加交易活動(dòng)，能否取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，關(guān)鍵就在于登記是否具有公信力。如此，登記公信力與物權(quán)變動(dòng)模式才能有效銜接起來(lái)，善意第三人可基于登記公信力直接取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，因占有的公信力較弱，不足以讓善意第三人直接取得動(dòng)產(chǎn)，因此占有的公信力需與動(dòng)產(chǎn)善意取得制度相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)善意第三人的保護(hù)。登記公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得制度交相輝映，共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的取得方式，方能實(shí)現(xiàn)物權(quán)制度體系科學(xué)性的設(shè)計(jì)。

四、登記公信力之基礎(chǔ)及其關(guān)鍵性因素

綜上所述，登記公信力并非登記本身作用的必然結(jié)果，與登記之形成力、推定力亦不存在必然邏輯聯(lián)系，物權(quán)行為理論采納與否同樣不能決定登記公信力，善意取得制度并無(wú)替代與登記公信力制度之功能?！皻v史與現(xiàn)實(shí)表明，物權(quán)公示是否具有公信力，完全是立法政策選擇的結(jié)果，是否賦予公示以公信力，取決于立法者在兩相沖突的利益中如何協(xié)調(diào)和平衡”。①尹田:《物權(quán)法理論評(píng)析與思考》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004年版，第296頁(yè)。登記是否具有公信力，不是登記行為本身所能解決，而完全取決于立法者之選擇。既然如此，我國(guó)《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)開(kāi)宗明義地賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力。同時(shí)，為避免利益失衡，立法在確立并宣示不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力的同時(shí)，作為關(guān)鍵性因素，應(yīng)建立并完善不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查制度和錯(cuò)誤登記的國(guó)家賠償制度作為輔佐。

(一)實(shí)質(zhì)審查制度是賦予登記公信力的關(guān)鍵因素

從近現(xiàn)代各國(guó)或地區(qū)的立法來(lái)看，登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記申請(qǐng)，有兩種審查模式，即形式審查制和實(shí)質(zhì)審查制。采實(shí)質(zhì)審查制的國(guó)家或地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于申請(qǐng)登記負(fù)有實(shí)質(zhì)審查的職責(zé)，不僅需要審查其是否具備法定形式要件，還需要審查申請(qǐng)資料和申請(qǐng)事項(xiàng)的真實(shí)性和合法性，包括物權(quán)變動(dòng)原因與事實(shí)是否相符、交付文件是否合法、齊備和真實(shí)等相關(guān)事實(shí)情況等等。而在形式審查制下，登記機(jī)關(guān)對(duì)于申請(qǐng)登記只負(fù)有進(jìn)行形式上審查的職責(zé)，即只要申請(qǐng)登記的手續(xù)完備、符合登記的法定形式要件，就依據(jù)申請(qǐng)內(nèi)容予以登記。至于登記申請(qǐng)項(xiàng)下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)是否存在，有無(wú)瑕疵，在所不問(wèn)。比較這兩種審查制，只要是一般人都能了解，經(jīng)實(shí)質(zhì)審查的登記比經(jīng)形式審查的登記所表彰的權(quán)利與事實(shí)權(quán)利狀態(tài)接近程度更高，在很大程度上幾乎趨于一致。

在實(shí)質(zhì)審查制下，賦予登記以公信力，一般不會(huì)侵害到真實(shí)權(quán)利人的權(quán)益，亦即侵害的可能性較小。而在形式審查制下，賦予登記以公信力，誰(shuí)都無(wú)法保證不會(huì)侵害真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利，亦即侵害的可能性更大。因此，實(shí)質(zhì)審查模式是登記公信力制度的關(guān)鍵性因素，通過(guò)登記機(jī)關(guān)的嚴(yán)格把關(guān)審查，錯(cuò)誤登記的概率會(huì)大降低，制度漏洞可以及時(shí)填補(bǔ)。反之，形式審查模式如果賦予登記以公信力，不僅無(wú)助于交易秩序的建構(gòu)和交易安全的維護(hù)，而且對(duì)權(quán)利人殊屬不利，并徒增制度成本。

從我國(guó)《物權(quán)法》第12條以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16、18條等的規(guī)定來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度到底是采形式審查制還是實(shí)質(zhì)審查制，尚模棱兩可，難以確定。法律既要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)就登記手續(xù)、申請(qǐng)材料等進(jìn)行書(shū)面審查;又規(guī)定“申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看”，似乎又有采實(shí)質(zhì)審查之嫌。但何時(shí)為“必要”，實(shí)難加以把握。無(wú)怪乎《物權(quán)法》立法組織者解釋該條時(shí)說(shuō)，“本條的兩款規(guī)定，即沒(méi)有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答《物權(quán)法》要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，還是形式審查”。②參見(jiàn)王勝明主編:《中國(guó)人民共和國(guó)物權(quán)法解讀》，中國(guó)法制出版社2007年版，第31頁(yè)。我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)和職責(zé)，不應(yīng)含糊其詞。

(二)完善錯(cuò)誤登記國(guó)家賠償制度是登記公信力的重要保障

錯(cuò)誤登記損害賠償包括基于登記申請(qǐng)人原因?qū)е碌腻e(cuò)誤登記給真實(shí)物權(quán)人致?lián)p和基于登記機(jī)關(guān)原因?qū)е碌腻e(cuò)誤登記給真實(shí)物權(quán)人致?lián)p兩種情形。前種情形屬于民事侵權(quán)行為，后者因涉及到公權(quán)力的介入，適用一般民事侵權(quán)規(guī)則顯然不能解決問(wèn)題，屬于國(guó)家賠償法領(lǐng)域的問(wèn)題。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公信力制度和實(shí)質(zhì)審查制度確立后，在錯(cuò)誤登記下，為了避免真實(shí)物權(quán)人的利益受損后無(wú)法得到救濟(jì)或救濟(jì)困難，應(yīng)確立相應(yīng)的國(guó)家賠償制度以實(shí)現(xiàn)利益平衡。

從很多國(guó)家或地區(qū)的立法例來(lái)看，均確立了真實(shí)物權(quán)人對(duì)登記機(jī)關(guān)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，由登記機(jī)關(guān)對(duì)錯(cuò)誤登記給真實(shí)權(quán)利人以損害賠償。在錯(cuò)誤登記國(guó)家賠償模式中，基于賠償資金的來(lái)源不同，有區(qū)分為兩種不同的賠償模式:一是賠償基金模式，以我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法例為代表，在此種賠償模式下，賠償資金的來(lái)源通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序利用者收取一定的登記費(fèi)用，并將所收登記費(fèi)用的一定比例設(shè)立一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償基金，用于解決賠償資金來(lái)源。二是財(cái)政賠償模式，即在出現(xiàn)錯(cuò)誤登記并應(yīng)由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，由政府財(cái)政資金作為賠償資金來(lái)源，德國(guó)、瑞士等采此種模式。

國(guó)家賠償制度的建立可以確保因登記公信力作用下受損的真實(shí)權(quán)利人得到應(yīng)有的救濟(jì)，并增進(jìn)登記機(jī)關(guān)的工作責(zé)任心。我國(guó)《物權(quán)法》第21條第2款規(guī)定和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條對(duì)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的損害賠償制度作了原則性規(guī)定，但對(duì)于賠償范圍、賠償程序以及賠償資金的來(lái)源則語(yǔ)焉不詳。由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值往往巨大，登記機(jī)關(guān)往往對(duì)登記錯(cuò)誤采取大事化小和推諉扯皮的做法，造成在錯(cuò)誤登記下真實(shí)權(quán)利人的利益得不到保障。為此，在登記公信力制度確立后，立法一是要明確錯(cuò)誤登記的賠償范圍，使權(quán)利人的權(quán)益得到彌補(bǔ);二是鑒于我國(guó)的實(shí)際情況尤其是欠發(fā)達(dá)地區(qū)的困難，建立全國(guó)性的不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金制度，解決或部分解決錯(cuò)誤登記賠償資金的來(lái)源問(wèn)題;三是要明確錯(cuò)誤登記的賠償程序，根據(jù)《行政訴訟法》和《國(guó)家賠償法》的規(guī)定，因登記機(jī)關(guān)之錯(cuò)誤而導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人利益受損，真實(shí)權(quán)利人既可單獨(dú)提起行政賠償請(qǐng)求亦可一并提出行政賠償請(qǐng)求并依行政訴訟程序解決。真實(shí)權(quán)利人單獨(dú)提出賠償請(qǐng)求的，如賠償義務(wù)機(jī)關(guān)拒絕賠償且在法定期限內(nèi)又不作出決定的，真實(shí)權(quán)利人可以提起行政訴訟。真實(shí)權(quán)利人也可逕行以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為被告，在提起行政訴訟時(shí)一并提起行政賠償訴訟。

五、結(jié)語(yǔ)

登記公信力并非登記本身作用的必然結(jié)果，與登記之形成力、推定力亦不存在必然邏輯聯(lián)系，物權(quán)行為理論采納與否同樣不能決定登記公信力，善意取得制度并無(wú)替代與登記公信力制度之功能。登記是否具有公信力，完全是立法政策選擇的結(jié)果，取決于立法者在真實(shí)物權(quán)人與第三人相互沖突的利益中如何進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一建立后，我國(guó)《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)開(kāi)宗明義的賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，并同時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)建立和完善不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查制度和登記錯(cuò)誤的國(guó)家賠償制度作為重要基礎(chǔ)。