吳哲元，胡學括，董紹華

（上海建浩工程顧問有限公司， 上海 200030）

關于大修改造項目的工程監(jiān)理重點探討

吳哲元，胡學括，董紹華

（上海建浩工程顧問有限公司， 上海 200030）

隨著時代的發(fā)展，人們對居住環(huán)境、生活設施的要求不斷提高。同時，隨著建筑物使用時間的延長，也需要對建筑物其內部設施和外部面貌進行不同程度的翻新或修繕，特別是一些城市的標志性建筑。通過一座典型劇院建筑的大修改造，對改造修繕工程的監(jiān)理工作重點探討。

改造修繕工程；監(jiān)理工作；控制；管理

隨著時代的發(fā)展，人們對居住環(huán)境、生活設施的要求不斷提高。同時，隨著建筑物使用時間的延長，也需要對建筑物其內部設施和外部面貌進行不同程度的翻新或修繕，特別是一些城市的標志性建筑。本文通過一座典型劇院建筑的大修改造，對改造修繕工程的監(jiān)理工作重點探討。

1 工程概述

某大劇院工程始建于 1994 年，于 1998 年投入使用，至今已有 15 a，主體建筑、安防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、設備儀器等設施設備上出現(xiàn)了能效降低、設備老化等現(xiàn)象。同時，經過15 a 的運營，在業(yè)務管理、使用功能方面需要對建筑、設備作出進一步的優(yōu)化調整與更新，以期更合理、更有效、更能滿足使用、舒適、美觀方面的需求。

本次大修改造主要涉及三個方面的內容。

(1)對原有建筑構件和裝飾的損傷進行修復。主要包括附屬結構與主體結構沉降差異引起的變形移位、環(huán)境溫差和材料收縮引起的裂縫開裂、部分裝修材料和衛(wèi)生設施自然老化和磨損、裂縫變形引起滲漏、滲漏導致鋼結構構件銹蝕等。

(2)對部分區(qū)域進行平面布局調整，并進行重新裝修，相應的水暖電專業(yè)配合改造調整。同時根據多年的運營情況，改善和整合優(yōu)化功能配置，以便更好地發(fā)揮其使用功能。涉及中、小劇場的布局調整，1 層商場的格局變化，局部屋面上增加休閑場所等。

(3)對部分安裝工程的升級改造，涉及老化設備的更換、管線設備的節(jié)能改造、消防安全性能的提高等。

①對主要的弱電各系統(tǒng)進行更換改造，對部分系統(tǒng)進行更新和擴容。

②配合建筑調整對原空調系統(tǒng)進行節(jié)能改造，部分空調、通風設備、冷凍機及水泵進行更新及大修保養(yǎng)，對原防排煙系統(tǒng)根據現(xiàn)場實際進行升級改造。

③部分配電柜、開關設備的改造和增設，部分管線替換和增設；空調和動力配電及控制系統(tǒng)(對水暖動專業(yè)調整的設備進行配電和調整，建筑智能設備系統(tǒng)的調整和改造，重新裝修區(qū)域配合改造)；消防設施配電及控制系統(tǒng)(增設臨時發(fā)電車端口作為第三路備用電源、增設公共劇場應急照明雙切電源、調整和改造火災報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、更換安全環(huán)保的管線)；舞臺工藝配電及控制系統(tǒng)的配電(對此次大修涉及的舞臺工藝配電的配電開關替換、降低諧波污染增設消諧設備、增設火災報警及控制系統(tǒng)聯(lián)動控制)；改造與增設電氣火災監(jiān)控系統(tǒng)。

④給排水專業(yè)：生活水系統(tǒng)減壓閥組更換，部分閥門更換(約 50%)；生活水系統(tǒng)管道增加區(qū)域控制閥；集水井內潛水泵及配件、支架等更換；衛(wèi)生間內冷熱水管更換成 PP-R管；冷卻塔、冷卻水泵大修；增加油脂分離器；消防水泵房內進行總閥門更換，消火栓、噴淋、雨淋系統(tǒng)增加泄壓閥；消火栓、噴淋系統(tǒng)的水泵接合器需更換等。

本工程由于僅涉及部分區(qū)域的改造，未涉及改造的區(qū)域仍將繼續(xù)使用。

2 大修改造工程應關注的幾個重點

(1)確保改造工程的安全性。大修改造工程的局部平面布局調整，可能涉及主體結構的局部變動，如樓板開洞、增加樓梯等，這就需要有一定資質的設計單位、施工單位出圖及施工。雖然工作量不大、各種材料用量不大，但必須按相關規(guī)范要求進行設計與施工。工程會有一定的技術難度和施工困難，監(jiān)理引起重視，以免留下結構安全隱患。

(2)合理劃分改造區(qū)域。對一些僅局部進行改造的項目，如何科學地劃分改造的區(qū)域和范圍，對今后的施工、驗收、標準規(guī)范的執(zhí)行有較大的意義。對土建和裝修工程來說，劃分改造范圍還是比較簡單，可以按照樓層或功能區(qū)進行劃分，相對比較獨立，不會影響其他區(qū)域的正常使用。但對于安裝工程來說，如何正確劃分改造區(qū)域和內容是比較困難的。由于安裝專業(yè)的常用管線設備和系統(tǒng)一般都是按整個建筑物來配置，不能按功能區(qū)或樓層進行獨立劃分。如果僅對改造區(qū)域進行更換，不改造的區(qū)域不更換，就會造成新的管線設備與原有的管線設備不配套，老的局部系統(tǒng)不能滿足新的系統(tǒng)要求，可能是材料材質的不配套，也有可能是材料設備規(guī)格和型號的不配套，造成整體功能系統(tǒng)的下降。因此，在安裝專業(yè)劃分區(qū)域時應充分考慮本專業(yè)系統(tǒng)的特殊性。

(3)摸清原有建筑的布局和系統(tǒng)管線。由于改造項目會保留部分安裝專業(yè)的管線和設備，僅對部分系統(tǒng)或區(qū)域進行更新改造。因此必須要深入了解原有建筑的管線和系統(tǒng)。除了仔細研讀原有竣工圖外，還要向業(yè)主方了解在使用過程中是否有所改動，尤其是在安裝系統(tǒng)和管線方面，可能與原有的竣工圖有很大的差異。作為大修改造的施工單位和監(jiān)理單位，首先要對原有的建筑進行充分的了解。對一些特別復雜的區(qū)域，在與竣工圖對照的前提下，還應在拆除前留取相應的影像資料，作為今后施工的參考依據。

(4)新舊規(guī)范的協(xié)調。目前的大修改造項目，沒有專門的規(guī)范標準可循，常規(guī)的處理方法是大修改造的區(qū)域適用新的現(xiàn)行規(guī)范，翻新保留的區(qū)域作為正常的維護，仍適用于以前的規(guī)范。因此在同一建筑物中，可能存在不同的施工規(guī)范標準。不同規(guī)范的適用區(qū)域可根據改造區(qū)域的劃分來確定。然而如水、暖、電、建筑防火、建筑節(jié)能、無障礙設施等專業(yè)，不同區(qū)域適用不同的規(guī)范的話，對整個建筑物的整體系統(tǒng)來說，始終存在著局部區(qū)域的功能和標準低于其他區(qū)域，整體并沒有得到相應的提升，因此改造項目的整體標準與新建項目比還是存在一定的差距。

3 大修改造工程關鍵點的監(jiān)理控制和管理

3.1 對材料的控制和管理

改造項目的材料控制和管理，有其一定的特殊性。監(jiān)理工作除了執(zhí)行好常規(guī)的材料采購前封樣制度、入場時報驗審查制度、材料見證取樣復檢制度、確保材料滿足現(xiàn)行規(guī)范要求外，還需要解決新進材料是否與原有材料配套的問題。如部分裝飾飾面板已破損，無法修復，需要局部更換，那么新進場的材料飾面和材質應與原先的一致；再如，部分玻璃幕墻的密封膠已經老化，需要重新割除后打膠，那么新的硅膠必須要能與原有的玻璃有相容性；還有，部分設施的零配件已缺失或損壞，需要更換，那么更換的零配件要與原有設施配套。一般來說，改造項目的局部材料更換，都是采用原有品牌的材料，但有時，局部材料的規(guī)格已停產或已無法采購。因此，在施工前，應摸清材料的供應和配套問題，如果不能滿足現(xiàn)有設施的要求，應事先對現(xiàn)有設施進行適當的改裝，有時不得已需要重新更換整個設施。

3.2 對拆除工程的管理和控制

在項目改造前需要對原有設施進行拆除，當實行部分區(qū)域改造、部分區(qū)域保留時，一般在拆除前，應檢查：是否切斷吊頂拆除的照明和動力供電，拆除相關線路的接線樁頭，并在相關的配電箱標掛上“線路有人工作，禁止合閘”警示標識，嚴禁非作業(yè)人員觸碰；在拆除區(qū)域是否敷設臨時施工用電及臨時照明；是否對搬運材料和人員進出通道地面、墻、門、電梯進行保護。

在拆除過程中應注意：拆除的順序遵循先上后下的原則進行；拆除施工前必須將施工區(qū)域封閉，并設置警示標識。并確認拆除的墻體、吊頂部位的風、水、電管線已經全部切斷不再運作；在拆除施工過程中，禁止以立體交叉方式進行拆除施工；拆卸下來的各種材料應及時清理，分類堆放在指定場所，并工作及時清運；拆除施工應分段進行，不得垂直交叉作業(yè)。作業(yè)面的孔洞應封閉；拆除工程的施工現(xiàn)場必須有作業(yè)通道。平面運輸通道寬度為 1.5 m～2 m，以滿足運輸工具通行的需要，作業(yè)通道內不得堆放雜物，要保證室內上、下通道應保持暢通。非作業(yè)通道利用警示帶隔開，并制作標志牌利于通道口作出警示。

拆除后對需要后續(xù)使用的線路進行保護，及時清運拆除的保溫材料，對拆除管線后遺留的不安全孔洞進行保護。

3.3 改造項目的零星堵漏

零星堵漏是大修工程的難點。在施工前，首先要摸清原有的滲漏點，確定滲漏原因，制定堵漏方案和程序。同時，在大修過程中，也要注意是否會出現(xiàn)新的滲漏點，很多衛(wèi)生間格局的變化、管線的移位和變化、排水方式的改變都會造成新的滲漏點：如排水管徑局部的變化，可能會造成下游管線來不及排水，增加新的滲漏點；如衛(wèi)生間格局變化后，原有管線未封堵好，產生滲漏；還有的在拆除或大修過程中，對原有管線造成破壞或堵塞，造成滲漏，或者將原有的滲漏點封堵后，其他地方又會產生新的滲漏點。以上種種，很多是事先無法預料的，因此在施工過程中應充分加以關注。

3.4 對翻新區(qū)域施工工藝的確定

有的改造項目涉及到對原有建筑的保留，僅對其裝飾層進行清洗翻新，如墻面飾面板、大理石地面或墻面。為了保留原有裝飾的風格，使翻新后的飾面效果能與整體的觀感相適應，翻新的施工工藝一定要事先做好樣板?？梢栽诰植亢苄〉膮^(qū)域進行實驗，調配好油漆的顏色，按照清洗、修補、上色、保護的程序制作樣板。在完成整個翻新程序后，應由各方進行現(xiàn)場確認。有的老建筑要求修舊如舊，保留原有的歷史痕跡，如簡單地進行打磨油漆，將無法恢復到原有的狀態(tài)，會造成整體建筑風格的破壞，影響巨大。

3.5 對非改造區(qū)域的保護

在拆除原有面層和管線前，應首先做好對保留和保護區(qū)域的成品保護。同時，要做好現(xiàn)場規(guī)劃，設置好材料運輸路線，如要使用原有電梯的，也需對電梯轎廂進行成品保護。大修工程的臨時用電一般是從正式電源中接出，在臨時用電方案中，要根據現(xiàn)場情況進行設計，關閉其他使用中電源。在安排施工流程和順序時，應合理制定分區(qū)域大修的計劃，規(guī)定合理的施工段，區(qū)域的劃分應有利于施工的進行，可采用局部隔離的方式，保證非大修區(qū)域的安全。

3.6 加固補強工程的管理

目前，常用的加固方式有植筋、粘鋼、碳纖維，根據不同的加固方法，監(jiān)理應重點控制關鍵的工序。

(1)植筋工程。植筋錨固深度應與鉆孔深度匹配，合格的鉆孔深度應略大于植筋錨固深度。使用的粘結劑應提供產品證明資料，并進行復試合格。植筋完成后，在下道程序前應進行拉拔試驗。

(2)粘鋼工程。原有混凝土界面應處理干凈，并用工業(yè)丙酮或酒精擦拭鋼板和混凝土粘合面。膠層的涂抹應均勻，厚度應控制在 2.5±0.5 mm。配置好的膠液應在規(guī)定時間內使用完，嚴禁使用超期的膠液。

(3)碳纖維工程。碳纖維的搭接長度應滿足要求，其受力方向搭接長度不小于 200 mm，若粘結層超過 3 層，應不小于300 mm，非受力方向搭接長度可取 100 mm。壓實碳纖維布時，應使膠液有少量從板材兩側邊擠出，但不得使碳纖維布滑移錯位。

3.7 對大修工程中安裝專業(yè)的質量控制和管理

安裝專業(yè)的局部改造升級往往要影響非改造區(qū)域的功能使用。比如監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)，原系統(tǒng)采用同軸電纜，模擬量傳輸，而目前這種系統(tǒng)均已淘汰，現(xiàn)有系統(tǒng)設備均為光纖數字量傳輸。因此在施工時，即使是非改造區(qū)域的監(jiān)控電視系統(tǒng)，其設備和線路也要全部更換。消防報警的煙感、溫感系統(tǒng)也同樣如此，原有系統(tǒng)可能是無地址碼，而目前均為有地址碼，所以包括非改造區(qū)域的消防報警主機和煙感、溫感均要一起更換。另外，安裝專業(yè)的設備更新時，往往有重量、體積上的差異，在設計時應給予考慮，如鍋爐、風機空調等。差異較大時，在荷載、布局上要重新審核。

3.8 對吊頂、墻面裝飾裂縫的控制

對部分吊頂、墻面裝飾層的修繕，需要重視對重點部位裂縫的控制，一般在新老施工面的交接處、應力集中處、沉降縫兩側、吊頂內有過管線設備重新施工過的區(qū)域，容易出現(xiàn)裝飾裂縫。裂縫的原因有多種，有沉降不均、新老材料收縮不均、原有基層未處理干凈、吊頂內龍骨發(fā)生變形等。對容易產生裂縫的區(qū)域需要重點關注，出現(xiàn)裂縫后，要分析原因，僅對表面裂縫進行修補往往不能徹底解決問題。

4 大修改造工程的體會

(1)大修改造項目首先要進行前期策劃和評估，前期策劃和評估需要解決的問題就是改造什么、如何改造。從整個工程來說，前期的評估和策劃非常重要，它關系到今后的大修改造效果及施工的順利進行。

(2)在施工單位進場后，應對其進行交底。交底的主要目的是讓施工單位正確地理解業(yè)主的想法及設計的要求，使施工單位對大修工程的范圍和內容，以及現(xiàn)場的實際情況能深入了解，以利于后續(xù)的實施工作順利開展。

(3)針對部分保留、部分改造的情況，正確處理新老規(guī)范的沖突，尤其在機電安裝專業(yè)方面，設計、施工、監(jiān)理三方必須在施工前形成共識。

(4)部分保留、部分改造的情況。對一些確定作廢的管線，必須要拆除干凈，并對原有預留孔做好封堵。否則沒有徹底拆除原有管線，會造成滲水的隱患，也會造成部分排出的臭氣回流到室內，影響了各功能區(qū)間的正常使用。

(5)對仍在使用中的建筑進行大修，應合理安排施工程序，劃分施工段。施工段的劃分可以根據專業(yè)的特點、完成后成品保護的可行性和可操作性、減少使用方正常使用的影響等因素來劃分。不同的施工段應采用臨時封堵進行封閉，并預留運輸通道和消防通道，保證正常使用區(qū)域的安全。

(6)考慮改造修繕項目的必要的不可預見費用。

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