吳金山

（寧德市東晟房地產(chǎn)有限公司）

淺談房地產(chǎn)工程管理的重點環(huán)節(jié)及意義

吳金山

（寧德市東晟房地產(chǎn)有限公司）

房地產(chǎn)項目開發(fā)一般可以分為三個階段，即項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目施工階段。作為項目實施階段的工程管理，對房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的好壞、能否按計劃時間完成以及能否獲得預期利潤，起著至關(guān)重要的作用。本文主要闡述了房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容及意義，并針對房地產(chǎn)工程管理的重點環(huán)節(jié)及有效措施進行分析。

房地產(chǎn)工程；管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效措施

房地產(chǎn)行業(yè)近十來年發(fā)展迅猛，然而在其高速發(fā)展的同時，各房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)水平參差不齊，而房地產(chǎn)工程管理作為開發(fā)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，是整個開發(fā)項目能夠成功實施的重要保證，同時對于開發(fā)企業(yè)能否取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益也至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目前期準備到后期竣工驗收的全過程所進行的管理工作。合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要手段，它主要是運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。對一個房地產(chǎn)建設(shè)項目來說，其直接控制的目標分別是成本、質(zhì)量和進度，即在保證各方面安全的前提下，按照計劃的成本、質(zhì)量和進度來完成項目目標。這三個目標彼此之間既對立又統(tǒng)一，施工中很難同時滿足并達到最優(yōu)，所以對三者的運用應(yīng)以項目整體達到最優(yōu)為目標。

2 房地產(chǎn)工程管理的重點環(huán)節(jié)

2.1 成本管理

房地產(chǎn)項目管理過程中，成本的控制是最核心的環(huán)節(jié)，開發(fā)企業(yè)對工程項目的管理與成本控制應(yīng)貫穿于項目的全過程。在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完成，并完成了施工招標工作。在項目管理過程中，這一階段對總體投資影響要小于策劃、設(shè)計階段，但是工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，如果沒有很好的控制成本，直接影響預期利潤，因此，在施工階段要加強對成本的管理，重點加強施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。

主要控制措施為：①抓好合同管理，避免工程索賠。針對施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方嚴格合同管理，對合同約定盡可能詳盡，盡量減少施工單位索賠的發(fā)生。②盡量減少設(shè)計變更。引起設(shè)計變更的種類很多，有設(shè)計質(zhì)量方面的錯、碰、漏等引起的，有開發(fā)企業(yè)定位不清晰，對產(chǎn)品定位及使用材料不清晰引起的，有現(xiàn)場施工條件變化引起的，也有施工單位提出的合理化建議等等。因此，應(yīng)加強技術(shù)管理，建立相關(guān)審批流程，盡量減少導致成本加大的設(shè)計變更。③嚴格現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中的一項經(jīng)常性工作，嚴格現(xiàn)場簽證管理，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門及人員的職權(quán)。開發(fā)企業(yè)在成本管理方面可應(yīng)用變更、簽證的預警動態(tài)管理，還有企業(yè)內(nèi)外審管理及成本后評價等管理方法。

2.2 質(zhì)量管理

為了能夠持續(xù)提高客戶的滿意度，在取得經(jīng)濟效益的同時取得良好的社會效益，首先應(yīng)該要加強工程項目的質(zhì)量管理工作，這是房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。質(zhì)量問題在竣工后的房地產(chǎn)銷售、業(yè)主收房及交付使用后將完整地展現(xiàn)出來。質(zhì)量不僅是房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌的重要因素，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)建立信譽的重要保證。

主要控制措施為：①在施工準備階段的管理。這一階段的重要工作有熟悉施工圖紙，進行圖紙會審，由于房地產(chǎn)工程往往對時間節(jié)點要求較高，施工圖自審這一環(huán)節(jié)往往被忽略，甚至出現(xiàn)邊設(shè)計邊施工的現(xiàn)象，這樣很容易在施工過程中因設(shè)計質(zhì)量問題從而影響施工質(zhì)量，所以在施工前對圖紙認真進行審查優(yōu)化極為重要。由于目前建筑市場較為混亂，施工、監(jiān)理單位水平參差不齊，在這一階段，加強審查，從源頭上選擇好的施工、監(jiān)理單位至關(guān)重要。②施工過程的質(zhì)量管理。施工過程的質(zhì)量管理有質(zhì)量目標的確定、設(shè)備材料進場的控制、工序的控制措施、驗收的控制、成品的保護等等幾個方面。這里重點闡述房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理應(yīng)特別注意的地方，也就是直接關(guān)系到客戶滿意度的一些問題，通過對我司以往開發(fā)項目客戶重點關(guān)注及投訴問題主要集中在“偏差、開裂、滲水、觀感”四個方面，針對上述問題，要專門定流程、定制度。另外更重要的是去執(zhí)行、檢查落實，靠每個人的監(jiān)督管理，因此要做到“多巡視、多檢查、多記錄、多復核”，把質(zhì)量問題降低到最低，盡量提高客服滿意度。③安全文明施工的管理。雖然安全文明施工的主體責任是施工企業(yè)，但沒有很好的完成安全文明施工的企業(yè)是不可能建設(shè)出好的工程質(zhì)量，同時也直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須加強對安全文明施工的管理。

2.3 進度管理

房地產(chǎn)工程的進度不僅影響到項目的交付使用，同時也影響著銷售、銀行放款等方面，因此進度管理對于房地產(chǎn)的重要性也是不言而喻的。對于工程進度的管理貫穿項目管理的全過程。做好房地產(chǎn)工程的進度管理，主要從以下幾個方面進行：①做好項目進度計劃。針對總體計劃進行分解，制定出每一階段詳細的進度計劃；②嚴格按照進度計劃實施。在工程施工過程前，將審批后的進度計劃落實到具體實施的部門，將責任落實到人身上。為確保進度，建設(shè)需要的物品、資金也要進行計劃并跟上。定期對對照施工進度，查找原因，及時糾偏；③做好組織協(xié)調(diào)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目在工程建設(shè)階段涉及勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方參建單位，同時涉及交通、市政、供電、供水、燃氣、網(wǎng)絡(luò)通訊等幾十個部門和單位，甚至于最終用戶消費者的影響和制約。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，為了確保工程進度，必須做好組織協(xié)調(diào)工作，方能確保項目總體目標的順利完成。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)工程管理的范疇比施工單位、監(jiān)理單位等企業(yè)所涉及的內(nèi)容更加廣泛，因此要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要更加注重房地產(chǎn)工程的管理，加強工程管理人才隊伍建設(shè)。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的今天，只有不斷提高開發(fā)項目工程的管理水平，才能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，并能夠在激烈的市場競爭中占據(jù)有利的地位。

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2015-8-12