陳春秀

（四川至美項目管理有限公司四川成都　610051）

房產(chǎn)企業(yè)項目工程成本控制要點分析

陳春秀

（四川至美項目管理有限公司四川成都610051）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，市場集中度提高，以及經(jīng)濟發(fā)展、城市化率等外部因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也過渡到了內(nèi)部管理的競爭。在新的競爭環(huán)境下，加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的關鍵因素和核心內(nèi)容。在保證質(zhì)量的前提下，節(jié)約成本，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟利潤。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理進行研究，通過有效的協(xié)調(diào)、組織和控制來實現(xiàn)成本控制的目標，增強成本管理水平，提高企業(yè)在市場的競爭力。本文是以房地產(chǎn)項目成本管理為研究對象，在對項目成本管理充分認知的基礎上，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項目開發(fā)實際建設中房地產(chǎn)項目成本管理所用到的方法、方式進行深入研究。

企業(yè)項目；成本控制；要點分析

引言

作為房地產(chǎn)企業(yè)，控制成本永遠是其運作的中心議題，因為成本控制的好壞，直接決定著企業(yè)的經(jīng)濟效益，沒有較好的經(jīng)濟效益，企業(yè)是難以發(fā)展甚至是難以生存的，如何通過加強管理，通過降低成本以求提高經(jīng)濟效益早已成為房地產(chǎn)行業(yè)共同追求和努力的目標之一。研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實質(zhì)就是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的研究。在開發(fā)成本中，土地成本、前期工程費中的地勘測繪費、三通一平工程費、臨時設施費、行政及經(jīng)營性收費在項目初期大部分就可以確定，其波動幅度小，可控性相對較小。而工程成本則因項目情況及復雜因素不同出現(xiàn)差異較大情況，如能采取有效措施，則可控性很強。因此工程成本是項目開發(fā)成本控制的重點。

本文就對工程成本控制階段的重點進行分析。

1　可行性研究階段項目的決策總體方案和投資規(guī)模是重點

可行性研究階段項目的選址要綜合考慮自然環(huán)境、交通狀況、公眾基礎設施、當?shù)氐淖》啃枨蠛湍軌蚪邮艿匿N售價格，對選址地需要修建房屋進行合理定位，確定建筑方案，確定銷售價格后倒推工程目標成本。建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)成本基本就確定了。因此可行性研究階段項目的決策總體方案和投資規(guī)模是重點。

2　設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點

盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好壞直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。

結(jié)構(gòu)成本基本上占到整個建安成本的40～60%，但往往因為規(guī)劃和設計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，例如不同規(guī)劃及方案的基礎選型往往造成上千萬元的造價差別；不同的設計結(jié)果會導致建筑物每平米的含鋼量相差幾十公斤，一個十幾萬平米建筑面積的小區(qū)僅鋼筋造價就可能相差幾千萬元（當然結(jié)構(gòu)并不僅僅只是指鋼筋一項）。結(jié)構(gòu)成本，在房產(chǎn)項目的整個成本中所占比重很大，是一個關鍵成本，設計階段成本控制是成本控制的關鍵與重點。

2.1推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新。所以在設計合作伙伴的選擇上要很慎重，要保證在整個設計過程中能夠讓合作伙伴和我們業(yè)主在設計思路上能夠進行廣泛的溝通，并能進行充分的換位思考，能夠站在我們業(yè)主的位置上去思考和工作，才能保證總成本的降低，使總效率進一步提升。

2.2設計周期的合理取值

設計周期的不同對總成本也有至關重要的影響，因為項目不同對資金的時間價值、市場風險的變化和產(chǎn)品的實際價值的綜合關系就不同，有些項目需要快速回籠資金那就需要快速的設計，迅速開盤銷售使資金回籠，有些項目就需要精耕細作慢慢實現(xiàn)產(chǎn)品的實際價值，這就要求我們在設計周期的控制上要把握好項目的特點，需要縮短設計周期的項目要采取有效的決策導向和管理措施，做好工序的前置和搭接，作好標準化設計和推廣，在保證質(zhì)量和不增加成本的前提下縮短設計周期。

2.3開展限額設計，有效控制造價

與設計院簽訂的合同中，把結(jié)構(gòu)的含鋼量和混凝土量等指標進行定量的約定并對此進行設計成果的考核。

限額設計合同的引入和使用以及對設計單位應承擔的風險進行約定據(jù)行業(yè)內(nèi)標桿企業(yè)的內(nèi)部統(tǒng)計資料顯示，設計失誤造成的損失一般占總成本的3～10%，而設計決策失誤占到了整個設計失誤的60%以上，雖然很多企業(yè)沒有做類似的定量分析，但估計因設計失誤造成的成本損失也是一個不小的數(shù)字；因此要將設計錯誤所導致的損失（錯漏碰缺）、設計延誤所導致的損失、施工配合不到位所導致的損失、設計結(jié)果超限額的罰則在合同中進行約定。

一般我們要有意識的在方案及擴初階段和施工圖設計階段，要求并引導設計院在保持結(jié)構(gòu)安全意識的同時，也保持有較強烈的結(jié)構(gòu)成本控制意識，通過更精細化的設計來降低結(jié)構(gòu)成本；結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化應以滿足規(guī)范要求、保證結(jié)構(gòu)安全和建筑產(chǎn)品的品質(zhì)為前提。

2.4注意設計院對于施工圖設計階段的精細化設計

設計單位對結(jié)構(gòu)的精細化設計也非常重要。如：

（1）基礎的選型及設計圖

注意勘察報告的取值建議：關注基礎選型及地基處理建議，關注承載力的取值建議，關注抗浮設計水位的標高，可否提出最低設計水位標高和施工期間的水位標高。當基礎有“墩基”和“樁基”選擇時，因“墩基礎”往往會比“樁基礎”的造價高很多。我們在確定樁基方案時，當我們的荷載比較大時，寧愿挖深一些，使基礎成為“人工挖孔樁”，而不要采用“人工挖孔墩”。

（2）地下室的布置：注意地下室的空間利用率。

（3）注意空調(diào)、電纜、水管的管道空間，管線的交叉布置和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，控制層高，可以減少建筑的總高度、降低結(jié)構(gòu)的總荷載。同時可以減少地下室土方開挖及運輸?shù)臄?shù)量，減少基坑支護的面積、基坑支護的單價，間接降低結(jié)構(gòu)成本。

（4）減少所有外維護磚墻、內(nèi)分隔墻、裝飾隔斷的數(shù)量，減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、瓷磚、石材、防水材料等數(shù)量。

（5）建筑的地下室及屋頂找坡：找坡的材料成本和結(jié)構(gòu)成本，結(jié)構(gòu)找坡或半結(jié)構(gòu)找坡比建筑找坡更加節(jié)約成本。

（6）結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖

在正常樓層，十字梁較井字梁便宜約16～22%；在一定跨度范圍內(nèi)，梁的布置越少越好；優(yōu)化剪力墻布置的位置數(shù)量，在建筑物的兩端和周邊重點布置，在建筑物的內(nèi)部和中間位置減少布置，以保證結(jié)構(gòu)的抗震扭轉(zhuǎn)指標滿足要求。結(jié)構(gòu)的計算位移是否與規(guī)范的最低要求相差不遠，清除不必要的結(jié)構(gòu)成本。

（7）標準單元的樣板截面及配筋圖

優(yōu)化剪力墻的長度，最優(yōu)化的剪力墻長度是其寬度的8倍+ 100。

優(yōu)化剪力墻的厚度：對于底部商業(yè)、底層假復式住宅或架空層層高較高，《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術規(guī)程》附錄D專門的公式驗算，大部分墻厚不需比標準層加厚或加厚一點即可滿足穩(wěn)定要求，節(jié)省本層造價約15%。

（8）鋼筋材料的選擇：在結(jié)構(gòu)設計中墻、柱、梁優(yōu)先選用Ⅲ級螺紋鋼，少用Ⅱ級螺紋鋼；樓板配筋中優(yōu)先采用冷軋帶肋鋼筋，板底配筋盡量采用直徑小、間距密的方式配置；可以滿足配筋要求，并可以減少鋼筋用量。

（9）對于墻、柱提高混凝土標號可顯著減小柱墻的尺寸，增加建筑實際使用率；但是對于梁及板不宜采用高標號，應盡量采用低標號；減少所有結(jié)構(gòu)柱、剪力墻等豎向構(gòu)件的長度和體積。

（10）降低上部結(jié)構(gòu)所承受的地震力、風荷載，間接降低結(jié)構(gòu)成本。

（11）降低設備及營運費用，更好地滿足節(jié)能規(guī)范的要求，減少空調(diào)等設備的負荷量，減少后期空調(diào)等設備的運營成本。

2.5審圖與優(yōu)化設計階段

項目擴初及施工圖設計階段“工程成本控制目標”的確立?！肮こ坛杀境醪侥繕恕贝_立后，成本主責部門應編制《擴初與施工圖設計階段成本控制建議書》用于指導擴初與施工圖階段設計。施工圖設計完成后，一般在30d內(nèi)，成本管理部應負責細化及修正“成本初步目標”，并結(jié)合項目銷售預測與盈利預測情況進行合理成本分配，形成項目最終的“工程成本控制目標”。此階段的成本目標一般作為控制招標采購價的最高價。在我國，項目成本估算需要在項目不同階段編制，三階段成本目標是一些大型項目常用做法，小型項目可根據(jù)實際情況確定兩個階段的成本目標。

3　招投標階段

（1）選擇恰當?shù)恼袠朔绞?，一般不要搞公開招標，首先選擇邀請招標，找原來的合作伙伴，這樣大家都比較了解，也比較放心。合同中要對風險范圍、獎懲、結(jié)算調(diào)整范圍等要約定清楚。

（2）做好招標文件的編制及控制價的編制。

（3）先擇合適的施工單位，合理低價者中標。避免投標單位以低于成本價惡意競爭。選擇一個合適的施工單位，不但可以保證工程質(zhì)量，還可以維護建設單位的后續(xù)工程、市場賣價、口碑、社會地位等等。

（4）做好合同的簽定工作

應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。

4　施工階段的成本控制，在工程建設成本管理中仍然占有重要地位

工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設計意圖最終實現(xiàn)并形成工程實體的階段也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要階段，需要投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項目工程成本的可能性為10～15%，雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小，但浪費的可能性確很大，極易造成投資的超支。

（1）項目開工前對乙方報送的施工組織設計要認真審查，要采用先進的施工組織新技術和科學的施工方案。

（2）密切與設計單位溝通，挖掘能降低成本，且科學合理的設計變更，嚴格控制變更程序，控制不合理的變更。

（3）嚴格管理增加工程量變更、簽證的發(fā)生，盡量縮短施工周期。

（4）對工程變更進行技術經(jīng)濟分析，選擇技術先進，造價合理的變更實施。

（5）加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。注意施工材料的認價與封樣，避免施工單位使用劣質(zhì)材料，影響工程質(zhì)量。

（6）注意施工單位的索賠。

5　結(jié)算階段的成本控制

結(jié)算階段的成本控制是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

6　結(jié)束語

房地產(chǎn)項目建筑成本控制不是簡單的某一階段的成本控制，而是項目開發(fā)的全過程控制，從而達到降低成本，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益和企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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F275.3

A

1673-0038（2015）15-0147-03

2015-3-26

陳春秀（1971-），女，工程師，主要從事建筑工程造價工作。