【摘要】近年來，越來越多的人選擇以按揭的方式購買商品房，這無疑大大地便利和促進了商品房買賣活動的進行，但同時也引起了很多法律糾紛的產(chǎn)生。其中，按揭貸款未獲批而導致的商品房買賣合同以及其他相關合同的違約問題在現(xiàn)實生活中頻頻出現(xiàn)，房屋出賣人和買受人往往因定金是否返還以及違約賠償問題發(fā)生糾紛。若在二手房按揭買賣中還會牽扯到中介費用支付等相關問題的糾紛。本文從現(xiàn)實生活中發(fā)生的真實案例出發(fā)，運用民法學的知識和相關理論，厘清各方當事人在這種情況下的責任承擔問題，并提出合理的建議，為以后商品房按揭買賣風險防范以及司法實踐活動提供一些參考。

【關鍵詞】按揭貸款；商品房買賣；違約責任；居間合同

一、問題的提出：從現(xiàn)實中發(fā)生的兩則真實的案例說起

案例一：李某以按揭付款方式與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同，就付款方式雙方約定如下：房屋價款60萬，買受人李某以按揭方式支付購房款。其中定金3萬元，首付款為總房款的20%，即人民幣12萬元，由買受人李某于合同簽訂之日起3日內(nèi)支付；剩余購房款，即人民幣44萬元，由買受人李某向銀行申請貸款支付。合同簽訂后，李某依約支付了3萬元定金和相應的首付款，但在申請銀行貸款的時候遇阻，貸款拖了一個月始終未放下來。原來，李某曾經(jīng)將信用卡借給朋友使用，被刷爆，后償還延遲，影響了李某的信用記錄，銀行拒絕了李某的貸款申請。因按揭貸款未獲批準，李某無力支付剩余購房款，于是向開發(fā)商提出退房。開發(fā)商同意退房，但是拒絕返還購房定金和首付款。

案例二：家住南京的王某，欲通過一家房屋中介公司在市中心購買一套二手房，遂與某房屋中介公司簽訂了一份《二手房買賣中介合同》，約定中介費用為房屋價款的百分之一。后經(jīng)過中介公司的介紹，王某看中了劉某的一套房屋，并與劉某簽訂《房屋買賣合同》約定房屋價款100萬，買受人先支付3萬元定金，首付款40萬在七天內(nèi)交付給出賣人，剩余房款由買受人通過按揭貸款的方式支付。買受人需在合同簽訂之日起60日內(nèi)辦理完畢全部貸款手續(xù)，并保證出賣人收到按揭貸款。合同簽訂后，王某按照合同約定支付了相應的首付款，并及時將貸款申請材料遞交銀行。很快，兩個月過去了，王某的貸款申請始終沒有獲批。后來王某經(jīng)過多方打聽，才知其身份證號碼與他人的身份證號碼相同，所以銀行拒絕發(fā)放貸款。得知這一消息，王某當即到了當?shù)嘏沙鏊M行查詢，結(jié)果王某的身份證號碼是正確的。王某持派出所提供的證明，又到了該商業(yè)銀行，銀行看了證明仍然拒絕發(fā)放貸款。因按揭貸款未獲批準，王某無力支付余下的購房款，無奈提出解除合同。三方就定金和中介費用支付發(fā)生爭議。

從上述兩個案例中，我們不難發(fā)現(xiàn)商品房按揭貸款未獲批的情況下，買賣雙方甚至中介第三方都將面臨一定的法律風險，遭受一定的損失，為了盡量保全己方的利益免受損失而發(fā)生一系列的糾紛。我們需要從合同法的相關規(guī)定尋求救濟，厘清這種情況下合同雙方當事人的權利義務，從而為公平合理地解決糾紛提供法律上的依據(jù)。

二、問題的分析：按揭的法律性質(zhì)初探

（一）商品房按揭貸款的性質(zhì)

“按揭”是英美法系中的一種物品的擔保方式，即“Mortgage\"。最初是由香港人翻譯而來。簡而言之，商品房按揭貸款就是指買受人將與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的商品房買賣合同標的物抵押于商業(yè)銀行，商業(yè)銀行把一定數(shù)額的錢款貸給購房者并以購房者的名義將錢款交予房地產(chǎn)商的一種法律行為。具體而言，按揭是由房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、商品房買受人三方共同參加的融資購銷樓房的行為；買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品住房買賣合同，支付不低于一定比例的首付款后，由買受人將所購商品房設定物的擔保，向商業(yè)銀行申請購房余款的貸款；商業(yè)銀行收存買受人所購商品房的權利證書，并將購房余款一次性劃歸房地產(chǎn)開發(fā)商；房地產(chǎn)開發(fā)商向商業(yè)銀行承擔買受人按期還款付息的連帶責任保證或者回購用于擔保的商品房、并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款本息的責任。1

按揭貸款于20世紀90年代始從我國香港地區(qū)移植到我國大陸，所以相關的法律規(guī)定相對較少，對商品房按揭的定性尚不明確。學術界一般認為，商品房按揭貸款的法律性質(zhì)屬于讓與擔保。2

（二）現(xiàn)行法律的依據(jù)

2003年公布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條第二款規(guī)定，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買收人?！?該條款成為許多買受人主張權利，要回首付款、定金甚至中介費的依據(jù)，然而每個個案中關于“因不可歸責于當事人雙方的事由”的判斷存在爭議。

三、法律的運用：按揭商品房買賣中當事人權利義務分析

法律是樸素的，是解決實際問題而產(chǎn)生的。在按揭貸款未獲批準的情況下，房屋買賣合同當事人的關于首付款和定金返還問題，以及房屋中介合同當事人中介費支付或返還問題要根據(jù)具體的案件情況做出不同的處理。

（一）一手房買賣中首付款和定金糾紛處理

在一手房買賣中，購房者與開發(fā)商基于意思自由簽訂商品房買賣合同或者預售合同。合同中，買賣雙方約定首付款支付以及余款通過銀行貸款支付，此時的買賣合同成立并且生效。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的”，一方當事人可以請求解除合同。這即是說，按揭貸款合同未能簽訂，已經(jīng)簽訂的商品住房買賣合同可因解除而終止，商品住房買賣合同終止，出賣人的經(jīng)營利益就不能得以實現(xiàn)。這種情況下，按揭貸款沒有申請下來，而迫使買賣合同無法繼續(xù)履行，開發(fā)商應當將購房者支付的首付款返還給購房者。至于購房者支付的定金是否需要返還，則要考慮按揭貸款沒有獲批是否由于不可抗力或者其他不可歸責于雙方當事人的事由了。根據(jù)“定金罰則”，支付定金的一方違約，則不能要求返還定金，收取定金的一方違約，則要雙倍返還定金。案例一中，張某因為信用記錄不良而無法申請按揭貸款，自然要承擔違約責任。盡管是張某的朋友透支了他的信用卡影響了其信用，但這都是由于張某一方的原因?qū)е掳唇屹J款未獲批，張某存在過錯或過失。如果雙方?jīng)]有約定定金，則根據(jù)買賣合同中的違約條款，支付違約金。若未約定違約金條款，守約一方可以根據(jù)實際損失要求賠償違約金。

（二）二手房買賣中中介費用支付問題

1、二手房買賣中介合同的性質(zhì)

我國《合同法》第四百二十四條規(guī)定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

二手房屋買賣中介合同屬于居間合同，合同中中介公司一方的主要義務就是提供訂立合同的機會或者服務，因此一般情況下，只要房屋買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，不管按揭貸款有沒有申請下來，房屋買賣合同是否履行完畢，都不影響中介費的支付。通常情況下，中介合同中也會約定在買賣雙方簽訂好合同后支付中介費。如因按揭貸款未批，而解除房屋買賣合同的，買受人無權要求中介公司返還中介費用。

2、中介費與勞務費的區(qū)別

與中介費不同，勞務費不以促成合同的成立為前提，它是對中介公司從事居間活動必要支出的一種補償。我國《合同法》第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。根據(jù)這項規(guī)定，我們可以看出二手房買賣中介費是以促成簽訂買賣合同為充分必要條件。之后進行的買受人向商業(yè)銀行申請按揭貸款是否被批，與中介公司無關，中介公司不承擔風險。因此，案例二中王某沒有理由要求中介公司返還中介費。

那么王某是否能基于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定要求出賣人返還定金呢？王某既沒有過錯也沒有過失，但是客觀上，的確是由于王某一方的原因?qū)е路课葙I賣合同不能繼續(xù)履行。在合同沒有約定的情況下，只能依照法律的規(guī)定來確定責任歸屬?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對因商品房貸款擔保合同不能成立導致商品房按揭合同解除問題如何解決有所規(guī)定，但是對于哪種情形下才是“因當事人一方原因”，哪種情形下可以認定為“不可歸責于雙方當事人原因”并沒有做出進一步的解釋說明，司法實踐中看法也不盡統(tǒng)一。筆者認為，不可歸責于雙方當事人的原因，僅限于不可抗力、國家政策的變更等原因。案例二中，銀行的主觀審查行為導致王某的按揭貸款未批，不屬于上述范疇。王某一方的原因?qū)е潞贤荒芾^續(xù)履行，可以請求返還首付款，但是也要承擔不予返還定金的違約責任。

四、法律的建議：防范法律風險的幾點做法

上述討論，都是基于合同當事人未就按揭貸款不批情況下，剩余房款支付方式或者合同履行方式，以及定金、首付款、中介費等未作出約定時的前提下開展的。

現(xiàn)實生活中，很多因按揭貸款未批，買賣合同無法繼續(xù)履行，而讓購房者承受了不少不必要的損失。其實，購房者在以按揭貸款購買商品房時，更加謹慎周全一點，就能避免很多不必要的糾紛。

（一）簽訂合同前自查還款能力

以按揭方式購買商品房，一方面有個人信用的要求，另一方面又要受到限貸政策的影響。購房者在簽訂購房合同前，一般不會去自查還款能力和自身是否符合按揭貸款的條件，就盲目簽訂相關合同，最后因履行不能產(chǎn)生一系列糾紛。因此，在按揭買房前，購房者一定要先明確自己的個人信用系統(tǒng)是否良好以及自己是否在限貸范圍之內(nèi)。

一般情況下，貸款人按揭貸款的月還款額不得超過其可支配收入的百分之五十。按揭買房，所以，購房者通過按揭貸款買房時，應根據(jù)月供比對自己的償還能力做出一個判斷，從而最大可能地確保申請的按揭貸款能夠如期獲準。

（二）關注違約條款的賠付

購房者在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要格外關注有關違約條款的賠付問題。大多數(shù)情況下，商品房買賣合同是一種格式合同，購房一方存在一定的信息劣勢，因此更需要留意逾期付款的條款規(guī)定，以判斷是否會面臨高額違約金的風險。

（三）簽訂補充協(xié)議

為了避免按揭貸款沒有如期獲批，商品房買賣不能正常履行而導致的違約情況的發(fā)生，購房者可與房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房買賣合同的補充協(xié)議中做出一個約定，例如增加一條“如非雙方故意或重大過失導致按揭貸款不能如期申請下來，由買賣雙方協(xié)商余款支付方式或者解除購房合同，雙方互不承擔違約責任”的條款，用約定排除法定，規(guī)避違約風險。

五、結(jié)語

在高房價的時代，以按揭方式購買商品房成為越來越多人的選擇，因貸款未批導致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行的違約糾紛也不斷發(fā)生。一方面，我們要運用合同法理以及相關法律知識，正確劃分合同各方當事人的權利義務，運用現(xiàn)有法律規(guī)定判斷違約責任的承擔，解決已經(jīng)發(fā)生的法律糾紛。另一方面，提出合理建議，提醒買房者更加審慎的進行商品房按揭貸款行為，規(guī)避法律風險，減少糾紛的產(chǎn)生。

注釋：

1 唐烈英：《商品住房買賣按揭貸款法律問題研究》，法律出版社2008年版，第68頁。

2 王闖：《讓與擔保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第132頁。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買收人。