【摘要】有效的成本控制是促進房地產(chǎn)項目開發(fā)成功并獲取經(jīng)濟效益的基本保證，也關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展進程，筆者從決策階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段探討了房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制，希望能有所裨益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本控制；全過程

一、引言

新時期，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展變革，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在不斷拓展的同時也面臨激烈的市場競爭，而且復雜多變的地產(chǎn)業(yè)形勢也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)，為了在激烈的行業(yè)競爭中占據(jù)有利的競爭地位，房地產(chǎn)企業(yè)需要在確保建設(shè)質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，強化全過程成本控制，通過精細化管理節(jié)約各項成本開支，提高企業(yè)的整體效益。

二、決策階段成本控制

對當前房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段成本控制是第一步也是非常重要的一步，而其中投資可行性研究是重點的內(nèi)容所在。為了達到在房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本投資的合理性，全方位的市場調(diào)查是一步，以達到對未來的銷售趨勢進行判斷的目的，進而進行準確的項目定位，開發(fā)適銷對路的地產(chǎn)；其次，需要在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，對比同類地產(chǎn)開發(fā)項目，并進行多方位的功能分析以及方案比較，通過全面的經(jīng)濟評價以及技術(shù)分析，制定切實可行的經(jīng)濟優(yōu)化的目標成本；再者，要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃條件和可行性研究成果，編制科學合理的方案任務(wù)書，以便為后續(xù)開發(fā)過程中的成本控制提供指導和依據(jù)。

三、設(shè)計階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制，一方面，要推行限額設(shè)計，在嚴格遵守投資估算以及設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上，科學合理地分解工程量和投資額，并且在確保各項功能完善的前提下，進行施工組織優(yōu)化設(shè)計，合理地配置人工費用以及材料設(shè)備費用，將開發(fā)項目概算控制在投資估算范圍內(nèi)。進而以限額設(shè)計為基準，按照初步的工程概算，進行施工圖紙設(shè)計，在遵守規(guī)范設(shè)計標準，滿足設(shè)計目標需求的同時，要通過不斷優(yōu)化設(shè)計，提高施工圖的技術(shù)先進性以及經(jīng)濟可行性，避免發(fā)展頻繁的工程變更增加項目開發(fā)成本支出；另一方面，要強化工程設(shè)計圖的審核工作，工程設(shè)計圖作為項目的整體規(guī)劃以及模擬目標，之間關(guān)系到整個施工進程，進而影響到項目開發(fā)總成本，因此，在出圖前一定要強化各級監(jiān)督以及審核管理，確保設(shè)計圖的質(zhì)量，以便為后續(xù)工程施工提供技術(shù)指導，促進項目開發(fā)的安全有序開展，節(jié)約各項成本費用開支。

四、招投標階段的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從土地競拍、規(guī)劃設(shè)計、項目承包、采購材料設(shè)備、銷售代理以及物業(yè)委托都需要開展招投標工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招投標階段，需要堅持將施工圖預算作為招投標控制標準，并充分任用專業(yè)技術(shù)人員，全面做好招標文件審核工作，把握好技術(shù)指標分析以及商務(wù)談判技巧，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部資源，爭取以合理的報價中標，有效控制招投標成本開支。

五、施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的資金投入量非常大，此階段的成本控制目標主要是確保工程項目的質(zhì)量安全，并加大施工監(jiān)管力度，合理控制工程意外費用以及額外支出，在工期規(guī)定時間內(nèi)保質(zhì)保量完成項目建設(shè)開發(fā)，加速資金回籠，節(jié)約造價成本。具體而言，首先要合理選擇工程承包商，通過行業(yè)對比分析，盡量選擇技術(shù)力量雄厚、信譽好且報價合理的承包單位，并簽訂嚴密的承包合同，明確雙方的責任權(quán)限，尤其是對于工期延誤、結(jié)算方式等影響工程造價的因素，需要在合同中以法律形式明確責任，并對做好房地產(chǎn)開發(fā)工程索賠應(yīng)急預案，避免過度的索賠增加總成本開支；其次，要合理控制工程變更，對于由客觀環(huán)境因素以及施工技術(shù)條件所引起的工程變更，要盡量將工程變更控制在合同規(guī)定的變更限額費用內(nèi)，避免大規(guī)模的工程變更引起施工成本的大幅度增加，而且要嚴格審核工程變更簽證，分區(qū)簽證屬于合同內(nèi)包干的還是另外的，避免重復計費；最后，還要重視對材料和設(shè)備費用的控制，可以深入到相關(guān)材料和設(shè)備所在的市場進行調(diào)研和分析，了解清楚市場價格之后，再根據(jù)國家相關(guān)的要求和標準開展招投標。對投標企業(yè)提交的設(shè)備材料和清單要仔細進行校核，對于不合格的材料堅決不能用在項目中，在確保質(zhì)量的同時要保證合理的成本支出。

六、竣工結(jié)算階段成本控制

很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視開發(fā)項目的竣工結(jié)算階段的成本控制工作，實際上，該環(huán)節(jié)也是成本控制的重要階段。在具體的成本控制工作中，一方面需要在合同條款的規(guī)定以及施工設(shè)計圖紙的要求下，嚴格進行工程項目的驗收，如果發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)不合理的費用等等，需要了解清楚并進行處理。而且，房地產(chǎn)企業(yè)要詳細準確地計量工程量的增減情況，并注意對照合同文件，嚴格執(zhí)行工程投標單價或者是簽證價格。另一方面，還可以按照合同協(xié)議的規(guī)定，設(shè)置優(yōu)質(zhì)獎、工期獎等費用，促進工程項目竣工結(jié)算的有序展開，保證結(jié)算質(zhì)量的提升，從而有效達到成本控制的目的。

七、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制是一個相互聯(lián)系相互貫通的系統(tǒng)化的工作，需要協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部資源，完善成本控制體系，合理確定并調(diào)整項目投入比例，并通過綜合對比分析，強化監(jiān)管以及審核工作，努力將項目開發(fā)各項成本開支降到最低，提高全過程成本控制效率，獲取更多的社會經(jīng)濟效益。

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