（美國(guó)）路易斯 斯蒂芬妮·索爾

就在不久之前，哥倫布環(huán)島還曾是幾十名流浪者的臨時(shí)住所，他們占據(jù)了紐約會(huì)議中心的遺址。

在9·11襲擊之后，這座會(huì)議中心的拆除和時(shí)代華納中心的落成把該地區(qū)變成了一個(gè)繁忙的購(gòu)物餐飲中心。時(shí)代華納中心包括兩棟高層公寓建筑，中庭是一些零售商店，樓內(nèi)還有企業(yè)辦公室以及文華東方酒店。這些共管公寓引領(lǐng)了一系列俯瞰中央公園的豪華住宅樓的開(kāi)發(fā)。

通過(guò)把這些共管公寓推銷給富有的國(guó)際買家，時(shí)代華納的開(kāi)發(fā)商站在了為紐約地產(chǎn)行業(yè)吸引海外資金的前沿。新公寓首次出售時(shí)，26%被賣給了海外買家，這個(gè)比例目前已經(jīng)增長(zhǎng)到了超過(guò)一半 。

神秘的所有權(quán)

業(yè)主身份是一個(gè)被嚴(yán)格保守的秘密

當(dāng)你走進(jìn)時(shí)代華納中心的共管公寓范圍內(nèi)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這里既沒(méi)有門鈴，也沒(méi)有帶有戶主姓名的信箱。你不太可能在走廊里撞見(jiàn)閑逛的鄰居，因?yàn)闊o(wú)論何時(shí)都只有大約三分之一的業(yè)主住在公寓里。

走廊里空空如也，但許多公寓里的設(shè)施則符合豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置：開(kāi)闊的視野、石材浴缸，全部家當(dāng)都是訂做的——音響系統(tǒng)、木制門窗、照明裝置。

就連樓層的編號(hào)方式也別出心裁，強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商Related Companies提出的“五星級(jí)居住環(huán)境”的營(yíng)銷概念。因此，標(biāo)注為第80層的頂層公寓實(shí)際上是在53層。

大樓的格局和規(guī)則也為業(yè)主隱藏身份信息提供了便利。這192套共管公寓有多個(gè)入口——不光是兩棟大樓的大門，還可以通過(guò)一個(gè)附近的車庫(kù)以及時(shí)代華納中心內(nèi)的商鋪進(jìn)入。盡管物業(yè)有一本與各單元有關(guān)的人員名冊(cè)，但業(yè)主們沒(méi)有把名字錄進(jìn)去同樣可以進(jìn)入樓內(nèi)。他們可以和名字在手冊(cè)上的人一起進(jìn)入大樓，也可以通過(guò)商鋪或酒店進(jìn)入大樓，然后乘坐安全電梯進(jìn)入公寓，只要一名業(yè)主說(shuō)他們是訪客就可以。

美國(guó)高端房地產(chǎn)銷售

將近一半的買主是空殼公司

在時(shí)代華納中心的這些公寓掛牌銷售以來(lái)的10年里，高端房地產(chǎn)銷售整體上已經(jīng)變得越來(lái)越不透明。2003年，時(shí)代華納中心售出的所有單位中，超過(guò)三分之一被空殼公司所購(gòu)買。到了2014年，這個(gè)比例超過(guò)了80%。

數(shù)據(jù)顯示，最近幾年，在美國(guó)各地超過(guò)500萬(wàn)美元的住宅交易中，將近一半的買主是空殼公司，而不是實(shí)名的個(gè)人 。

有限責(zé)任公司是目前在房產(chǎn)交易中被普遍使用的一種公司結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)直到上世紀(jì)70年代之后才在美國(guó)出現(xiàn)。起初，使用這種公司結(jié)構(gòu)的主要是懷俄明州的油氣交易商，目的是讓公司的所有者免除責(zé)任——比如在礦井工人受傷時(shí)，還可以避免政府對(duì)公司和投資者征稅。

然而目前，有限責(zé)任公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域被普遍用來(lái)保護(hù)隱私、轉(zhuǎn)移財(cái)富或是分享所有權(quán)。

除了使用有限責(zé)任公司進(jìn)行交易，為了隱藏自己的身份，時(shí)代華納中心的許多業(yè)主還動(dòng)用了更多辦法。在許多房契上，購(gòu)買者的簽名一欄都是空白的、難以辨認(rèn)的，或者由律師及其他代表代簽的。可能會(huì)透露業(yè)主真實(shí)信息的公開(kāi)記錄中則充滿了虛假信息：電話號(hào)碼是用律師的名字申請(qǐng)的;提交給紐約樓宇局的維修表格上的業(yè)主信息是時(shí)代華納的員工代簽的;稅務(wù)報(bào)表上的地址則寫著有限責(zé)任公司的名字。

由于多數(shù)交易是現(xiàn)金全款購(gòu)買，幾乎沒(méi)有按揭貸款的單據(jù)。此類單據(jù)本來(lái)是另一種可能透露業(yè)主信息或引發(fā)嚴(yán)密審視的公開(kāi)記錄。

共管公寓比合作公寓審查要寬松

開(kāi)發(fā)商并不在乎購(gòu)房者的身份而更重錢財(cái)

曼哈頓許多最好的地段傳統(tǒng)上一直以合作公寓的方式進(jìn)行管理，在合作公寓，居民是建筑的共同所有者。合作公寓委員會(huì)一般傾向于長(zhǎng)期的住戶，有意購(gòu)買合作公寓的買家需要接受嚴(yán)格的審查。這些合作公寓不接受億萬(wàn)富豪，尤其是海外買家。

相比之下，時(shí)代華納和多數(shù)最新的豪華建筑是共管公寓;住戶擁有獨(dú)立的單位，委員會(huì)沒(méi)有那么大的權(quán)力對(duì)潛在買家進(jìn)行篩查。除此之外，時(shí)代華納中心和其他許多樓盤的規(guī)定是，如果公寓委員會(huì)拒絕一位買家， 則其余住戶需要湊錢買下這個(gè)單元， 因此委員會(huì)不會(huì)太挑剔。

事實(shí)上，共管公寓委員會(huì)并不總是清楚空殼公司背后的具體個(gè)人是誰(shuí)。

曾是時(shí)代華納中心業(yè)主的謝默斯·麥克馬洪表示，自己2006年擔(dān)任委員期間，并不知道有公寓被賣給了沙特的王室成員。Related Companies公司通常不會(huì)將買主的詳細(xì)情況向委員們通報(bào)。

Related Companies的前副董事長(zhǎng)戴維·J·瓦恩直言不諱地表示，他們并不在乎購(gòu)房者的身份 ?！澳阒饕强此麄兊呢?cái)務(wù)實(shí)力，”瓦恩說(shuō)，“他們買得起嗎？他們簽了合同，交了錢，交易就完成了。他們必須證明自己有錢，這是最重要的。我不認(rèn)為哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)有不同的做法?！?/p>

房地產(chǎn)中介稱，隱私方面的承諾十分重要?！白鳛橐幻叨私?jīng)紀(jì)商就意味著，我們必須保護(hù)客戶的隱私?！?/p>

74B房間的內(nèi)情

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)并不在乎買家是否涉嫌犯罪

當(dāng)名字復(fù)雜的25CC ST74B公司在2010年豪擲1565萬(wàn)美元，買下時(shí)代華納中心的那套共管公寓時(shí)，沒(méi)有出現(xiàn)和出資方有關(guān)的信息。

但2013年1月，該公司控告一家承包商要價(jià)過(guò)高，這是紐約市一樁經(jīng)典的翻修糾紛。在該案中，公寓的所有人被指是“定居在俄羅斯，通常都不在紐約的俄羅斯參議員維塔利·馬爾金”。過(guò)了不到兩周，當(dāng)事人重新提起訴訟，此時(shí)一個(gè)細(xì)節(jié)發(fā)生了變化：起訴書稱公寓的所有人是某信托基金，馬爾金既不是基金的受托人，也不是受益人。

該承包商的一名前雇員在證詞中表示，他明白客戶是“那名俄羅斯寡頭參議員”，但他不能提這名客戶的姓名。他說(shuō)，如果真的用了對(duì)方的姓氏，他會(huì)被訓(xùn)斥，并被告知“一定只能提25CC”。

實(shí)際上，在十多年的時(shí)間里，維塔利·馬爾金一直處于公眾視野中，而且有時(shí)會(huì)牽扯爭(zhēng)議。

今年62歲的馬爾金在金屬產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)發(fā)家，是俄羅斯議會(huì)上院聯(lián)邦委員會(huì)最富有的議員之一。2013年3月，俄羅斯活動(dòng)人士阿列克謝·納瓦爾尼指出，馬爾金沒(méi)有公開(kāi)其在加拿大擁有房產(chǎn)，并持有俄羅斯和以色列雙重國(guó)籍。之后，馬爾金退出了聯(lián)邦委員會(huì)。

但困擾馬爾金的事件涉及1996年的一項(xiàng)協(xié)議，內(nèi)容是對(duì)安哥拉欠俄羅斯的50億美元債務(wù)進(jìn)行重組。

在該協(xié)議中，安哥拉在長(zhǎng)期的內(nèi)戰(zhàn)期間欠下的這筆債務(wù)，被減免至15億美元。協(xié)議在一定程度上是由生于俄羅斯的商人蓋伊達(dá)馬克促成的。但加拿大政府和瑞士調(diào)查機(jī)構(gòu)的文件顯示，債務(wù)償付是通過(guò)一家中介公司進(jìn)行的，而馬爾金持有該公司的股份。

文件顯示，安哥拉償還了這筆債務(wù)后，蓋伊達(dá)馬克從中得到了1.3億美元，馬爾金獲得了4880萬(wàn)美元。倡導(dǎo)團(tuán)體腐敗觀察發(fā)布的一份報(bào)告顯示，還有一部分錢流向了眾多安哥拉官員。蓋伊達(dá)馬克還因?yàn)樯嫦訁⑴c面向安哥拉政府的武器銷售，而受到法國(guó)的調(diào)查。后來(lái)，他因洗錢和稅務(wù)欺詐而被判在法國(guó)一所監(jiān)獄服刑3年。

2007年，當(dāng)馬爾金申請(qǐng)加拿大的入境許可時(shí)，此事成了一個(gè)問(wèn)題。早前兩年，加拿大的一名移民官員認(rèn)為馬爾金屬于“不得入境”的人員，并寫道他“嚴(yán)重謊報(bào)”自己的凈資產(chǎn)，以及是如何取得這些資產(chǎn)的。

加拿大移民官員再次宣布馬爾金不得入境，并表示這一次是因?yàn)轳R爾金“與涉嫌參與有組織犯罪和洗錢的人員有廣泛聯(lián)系”。

法庭文件顯示，馬爾金極力否認(rèn)參與了有組織犯罪，稱加拿大當(dāng)局的說(shuō)法沒(méi)有依據(jù)。馬爾金起訴了加拿大當(dāng)局，2009年6月，一名法官裁定應(yīng)對(duì)該案進(jìn)行重審。

馬爾金的律師說(shuō)，馬爾金于2012年獲許進(jìn)入加拿大，并表示，“加拿大當(dāng)局從未掌握或提供任何證據(jù)，表明馬爾金有任何不端行為?！彼f(shuō)，在安哥拉債務(wù)一事中，瑞士調(diào)查機(jī)構(gòu)最終也并未發(fā)現(xiàn)馬爾金有不端行為。他說(shuō)，那4880萬(wàn)美元是其當(dāng)事人在該公司所持股份帶來(lái)的分紅。至于時(shí)代華納中心那套共管公寓長(zhǎng)時(shí)間翻修一事，他表示，“馬爾金不是那處公寓的所有人，近期也未參與任何翻修?！?/p>

美國(guó)律師協(xié)會(huì)表示，在房地產(chǎn)交易中，肯定應(yīng)該對(duì)馬爾金這樣的人給予更密切的關(guān)注，但該機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)方針是自愿執(zhí)行的。

負(fù)責(zé)時(shí)代華納中心那筆交易的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是布倫達(dá)·S·鮑爾斯和伊麗莎白·L·桑普爾，她們就住在樓里，代理了許多外國(guó)客戶。桑普爾表示，在審核買家時(shí)她關(guān)注的重點(diǎn)是：“他們必須要有買房的錢。其他的就算了。我們只需要知道這一點(diǎn)?！?/p>

（待續(xù)）（編輯/立原）