摘要：押在物業(yè)服務(wù)合同的履行過(guò)程中，抗辯權(quán)的不當(dāng)行使可能會(huì)給公共環(huán)境和公共利益造成損害。從物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的表現(xiàn)類型入手，分析物業(yè)服務(wù)合同履行中濫用抗辯權(quán)的弊端以及我國(guó)法律規(guī)定的缺陷，提出規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的措施，旨在對(duì)解決實(shí)踐中頻繁發(fā)生的物業(yè)糾紛起到一定的借鑒作用。

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1674-0033（2015）03-0093-04

doi:10.13440/j.slxy.1674-0033.2015.03.021

收稿日期：2015-02-28

基金項(xiàng)目：商洛學(xué)院教育教學(xué)改革研究項(xiàng)目（13JYJX139）

作者簡(jiǎn)介：王瀟雅，女，陜西商州人，碩士，助教

Study on the Right to Defense in Performance of the Property Service Contract

WANG Xiao-ya

(College of Econmics and Management, Shangluo University, Shangluo 726000, Shaanxi)

Abstract:In the performance of the property service contract, improper exercise of right to defense might hurt the public environment, and harm public interests. This article starts with the type of the right to defense in the performance of the property service contract, detailed analysis is done on the abuse of the right to defense in the performance of the property service contract and the defects of the law in our country, and finally the standard measures of the exercise of the right to defense in performance of the property service contract are propsed to provide certain reference to the solution to the frequent property disputes in practice life.

Key words:property service contract; performance of the contract; the right to defense

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化速度的加快，城市小區(qū)的和諧化建設(shè)越來(lái)越受到關(guān)注，物業(yè)服務(wù)合同能否全面的保護(hù)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主等三方主體的權(quán)利是影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的重要因素。近年來(lái)學(xué)者對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的研究較多，但大多數(shù)是基于《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、主體和效力進(jìn)行法律分析，專門針對(duì)合同履行中的抗辯權(quán)進(jìn)行分析的研究較少，而物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的行使直接關(guān)系到物業(yè)費(fèi)的繳納制度、物業(yè)糾紛的合理解決等物業(yè)服務(wù)合同中的核心問(wèn)題。在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上，以“物業(yè)糾紛”為關(guān)鍵詞，檢索到的523份判決文書(shū)中，大部分糾紛與物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)主體行使抗辨權(quán)有關(guān)。所以，規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)具有重要的理論和實(shí)踐意義。

我國(guó)《合同法》規(guī)定，在雙務(wù)合同中，一方不履行債務(wù)或者其履行債務(wù)與約定不符時(shí)，另一方可以通過(guò)行使抗辯權(quán)來(lái)拒絕其相應(yīng)的履行請(qǐng)求，所以，抗辯權(quán)就是對(duì)抗請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利?？罐q權(quán)有三種基本形式：先履行抗辯權(quán)、同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。先履行抗辯權(quán)是指在有先后履行順序的合同中，先履行一方?jīng)]有履行義務(wù)時(shí)后履行方可以拒絕履行的權(quán)利；同時(shí)履行抗辯權(quán)主要體現(xiàn)在無(wú)先后履行順序的雙務(wù)合同中，一方?jīng)]有履行，另一方拒絕履行的權(quán)利；不安抗辯權(quán)的行使有嚴(yán)格的條件，必須是先履行方有足夠證據(jù)證明另一方喪失了履行債務(wù)的能力，在對(duì)方?jīng)]有恢復(fù)履行能力或者沒(méi)有提供擔(dān)保之前，拒絕履行的權(quán)利 [1]。區(qū)別主要表現(xiàn)在是否有履行的先后順序和是否是提起抗辯的適格主體，都是為了保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。根據(jù)合同的分類，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該屬于雙務(wù)合同、有償合同 [2]。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供合同中約定的服務(wù)，業(yè)主向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)，任何一方不履行義務(wù)，另一方可基于《合同法》所賦予的抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯。

一、物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的類型

（一）業(yè)主行使抗辯權(quán)的類型

1.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)先履行合同義務(wù)的抗辯

在大多數(shù)物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目基本都做了規(guī)定，但對(duì)完成相應(yīng)項(xiàng)目的時(shí)間并未作明確規(guī)定，比如公共設(shè)施報(bào)修后的維修時(shí)間等，所以如果在應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)的這一段時(shí)期里，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同約定完成服務(wù)，業(yè)主則會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司未履行先合同義務(wù)而行使先履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi) [3]。

2.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合約定的抗辯

物業(yè)服務(wù)合同中會(huì)約定物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，比如地面的清潔程度、花草的修剪頻率、安保人員的巡邏次數(shù)，等等。合同中還經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“保安必須24小時(shí)值班”“建筑物公有部位的養(yǎng)護(hù)每月一次”等約定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未保質(zhì)保量的完成合同約定，業(yè)主就有可能依據(jù)《合同法》賦予的抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi)。

3.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化的不安抗辯

當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化，拖欠高額水暖氣費(fèi)，出現(xiàn)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、挪用專項(xiàng)維修資金，履行債務(wù)能力明顯降低，有不能為對(duì)待給付的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)，因巨大債務(wù)被訴諸法院，被申請(qǐng)破產(chǎn)時(shí)，業(yè)主依法行使不安抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi) [4]。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)類型

在物業(yè)服務(wù)合同中，在部分業(yè)主未按合同約定的期限繳納物業(yè)費(fèi)，或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的催繳，仍不繳納時(shí)，物業(yè)公司則會(huì)通過(guò)行使抗辯權(quán)來(lái)對(duì)抗欠費(fèi)業(yè)主提出的要求提供維修服務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，促使欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)。

在較多的業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司可能會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況，拒絕給整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。這雖然也是物業(yè)服務(wù)公司為了維護(hù)自身合法利益所行使的抗辯權(quán)，但在實(shí)際生活中此種抗辯權(quán)的行使會(huì)帶來(lái)很嚴(yán)重的后果，比如在大多數(shù)業(yè)主不交供暖費(fèi)的情況下，如果物業(yè)服務(wù)公司停止對(duì)整個(gè)小區(qū)的供暖，這不僅會(huì)侵害已繳納供暖費(fèi)的業(yè)主的利益，而且會(huì)增加小區(qū)的不和諧因素，激化業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的矛盾。

二、物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使之利弊分析

在實(shí)踐中，業(yè)主通常以拒交或少交物業(yè)費(fèi)來(lái)行使抗辯權(quán)；物業(yè)服務(wù)公司則通過(guò)拒絕為欠費(fèi)業(yè)主提供服務(wù)項(xiàng)目等形式進(jìn)行抗辯，抗辯權(quán)如果行使不當(dāng)會(huì)帶來(lái)很大的危害。

第一，影響業(yè)主的正常生活。物業(yè)服務(wù)公司會(huì)對(duì)少數(shù)未交費(fèi)業(yè)主采取停止物業(yè)服務(wù)的措施，如得不到合理解決，則會(huì)過(guò)激的采用一些自認(rèn)為合理或合法的方式進(jìn)行抗辯，例如停水停氣等，這些行為嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，而業(yè)主又有可能采取其他方式對(duì)停水停電等行為進(jìn)行抗辯，如此將會(huì)進(jìn)入到一個(gè)惡性循環(huán)當(dāng)中，進(jìn)一步激化業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。

第二，破壞物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。物業(yè)費(fèi)的收取是物業(yè)服務(wù)合同賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，也是其生存和發(fā)展的需要，是其為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本保證。如果業(yè)主經(jīng)常采取拒交物業(yè)費(fèi)的形式進(jìn)行抗辯，其他業(yè)主也進(jìn)行效仿，難免會(huì)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，嚴(yán)重時(shí)可導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，難以運(yùn)轉(zhuǎn)，最終撤離小區(qū)。

第三，損害公共環(huán)境，影響公共利益。如果業(yè)主過(guò)多行使抗辯權(quán)，影響到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，肯定會(huì)出現(xiàn)小區(qū)衛(wèi)生無(wú)人清潔，公共設(shè)施無(wú)人養(yǎng)護(hù)，公共環(huán)境造成破壞，公共安全無(wú)法保障等情況，這不僅會(huì)對(duì)本小區(qū)居民的生活造成不便，也會(huì)影響到周圍其他居民甚至整個(gè)社區(qū)的公共利益。如果業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴求還是不能得到更好地解決，則難免會(huì)出現(xiàn)訴諸政府或者媒體的情況，因業(yè)主數(shù)量較多、訴求不一，處理不當(dāng)可能會(huì)造成群體性事件，危害公共安全。

由此可見(jiàn)，雖然《合同法》在合同履行中設(shè)計(jì)抗辯權(quán)是為了保障合同的交易安全和交易效率，保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，更好地防范合同風(fēng)險(xiǎn) [5]，然而，物業(yè)服務(wù)合同屬于有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主等三方主體的新型合同，在合同性質(zhì)、合同主體、合同標(biāo)的等方面都具有特殊性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)也是不可計(jì)量的，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)具有一定的依賴性和不可替代性。所以，實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)合同中雙方主體抗辯權(quán)的行使很難達(dá)到立法目的，甚至?xí)绊懙胶贤恼Ｂ男小p害合同交易的安全和效率，所以對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中雙方主體抗辯權(quán)的行使加以詳細(xì)規(guī)定和限制很有必要。

三、物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的法律規(guī)定之缺陷

（一）抗辯權(quán)的行使法律規(guī)定之缺陷

2003年頒布2007年修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了各主體間的權(quán)利和義務(wù)，更好地保護(hù)了業(yè)主的利益。為了正確審理物業(yè)糾紛案件，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，2009年最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），第一次明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的行使 [6]。

《解釋》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！薄督忉尅返?條雖然對(duì)抗辯權(quán)提供了法律依據(jù)，但對(duì)抗辯權(quán)規(guī)定并不完善，存在一定的缺陷。

第一，主體不完整。該條并未涉及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗辯權(quán)行使的規(guī)定。在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該如何行使抗辯權(quán)，急需法律法規(guī)加以規(guī)定。

第二，行使抗辯權(quán)的情形單一。本司法解釋規(guī)定只有違規(guī)收費(fèi)的行為可以抗辯，而對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中經(jīng)常出現(xiàn)的情形并未提及。比如對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同的約定履行義務(wù)或者履行合同有瑕疵等情形沒(méi)有規(guī)定，在實(shí)踐中業(yè)主抗辯權(quán)的行使還是無(wú)法可依，不利于各主體權(quán)益的保護(hù)。

第三，行使抗辯權(quán)時(shí)應(yīng)采取的措施未作規(guī)定。業(yè)主主要通過(guò)拒交或者少交物業(yè)費(fèi)來(lái)進(jìn)行抗辯，那這種行為到底是否合法，如果拒交行為給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)很大損失應(yīng)該如何處罰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以采用其他方式來(lái)對(duì)抗業(yè)主的拒交行為，均未作明確規(guī)定。

（二）抗辯權(quán)的限制法律規(guī)定之缺陷

《解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！北緱l旨在限制業(yè)主的抗辯權(quán)，但也存在很多問(wèn)題。

第一，未對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使抗辯權(quán)進(jìn)行限制。而在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)多或者不當(dāng)使用抗辯權(quán)會(huì)造成比業(yè)主濫用抗辯權(quán)更大的危害。如果不加以限制就相當(dāng)于無(wú)限制地?cái)U(kuò)大了行使抗辯權(quán)的范圍，這就違反了合同的公平性和平等性，業(yè)主則會(huì)處于弱勢(shì)地位，業(yè)主的權(quán)益不能公平地受到保護(hù)。

第二，未明確正當(dāng)理由的范圍。該條只規(guī)定了業(yè)主必須在有正當(dāng)理由的情況下才能行使抗辯權(quán)，但并未明確何為正當(dāng)理由。

第三，未對(duì)業(yè)主行使抗辯權(quán)進(jìn)行全面限制。如果對(duì)業(yè)主抗辯權(quán)的行使僅僅用本條所規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行限制，根本達(dá)不到防止業(yè)主濫用抗辯權(quán)的目的，比如根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主對(duì)小區(qū)的公共部分享有共有權(quán)，如果業(yè)主對(duì)共有部分使用抗辯權(quán)是有違合同法設(shè)立抗辯權(quán)的法律目的的。

所以，在物業(yè)服務(wù)合同的履行中，業(yè)主如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不符合約定或服務(wù)有瑕疵提出抗辯，無(wú)法律依據(jù)可以參考，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì)因業(yè)主拒交或者少交物業(yè)費(fèi)而降低服務(wù)質(zhì)量，這就會(huì)陷入到一個(gè)惡性循環(huán)當(dāng)中，使雙方利益都受到損害。只有規(guī)范我國(guó)法律關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)的相關(guān)規(guī)定，才能在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立良好的關(guān)系，建立和諧的社區(qū)，維護(hù)基層組織的穩(wěn)定。

四、規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的措施

（一）明確抗辯權(quán)行使的情形

物業(yè)服務(wù)合同在履行的過(guò)程中，只有采用法律法規(guī)的形式明確業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使抗辯權(quán)的情形，才能讓當(dāng)事人明晰自己權(quán)利義務(wù)的邊界，最大限度地避免合同雙方濫用抗辯權(quán)，化解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，在一定程度上對(duì)法官的自由裁量權(quán)進(jìn)行了限制，使法律適用更具有穩(wěn)定性。

在物業(yè)服務(wù)合同履行中，對(duì)業(yè)主而言，正當(dāng)行使抗辯權(quán)的情形除過(guò)法律已經(jīng)規(guī)定的違法收費(fèi)外，還應(yīng)包括：經(jīng)過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不符合要求、存在瑕疵的；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況惡化的不安抗辯等。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，對(duì)單個(gè)業(yè)主的欠費(fèi)行為，可以根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)，針對(duì)其專屬的服務(wù)，行使抗辯權(quán)；對(duì)大部分業(yè)主欠費(fèi)有權(quán)拒絕繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，但不能采取停水、電、暖、氣等四停的方式進(jìn)行抗辯，避免矛盾的進(jìn)一步激化 [7]。

（二）建立完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系

在實(shí)踐中，物業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分糾紛都是關(guān)于物業(yè)費(fèi)的欠繳，而采用欠繳物業(yè)費(fèi)的形式抗辯的主要原因就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在瑕疵或與合同約定不符，所以，要規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同履行中的抗辯權(quán)，首先要建立完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。

第一，健全物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。嚴(yán)格按照《合同法》《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定訂立物業(yè)服務(wù)合同。內(nèi)容應(yīng)完善、全面，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格的認(rèn)定方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行詳細(xì)約定，物業(yè)服務(wù)合同的約定是判斷物業(yè)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)的一個(gè)重要依據(jù)。

第二，完善物業(yè)管理法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)自律。各級(jí)政府要結(jié)合國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)建立適合自己區(qū)域物業(yè)管理的地方性法規(guī)、地方規(guī)章和規(guī)范性法律文件，細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)糾紛的解決，有法可依、有章可循；加強(qiáng)管理，相關(guān)部門要定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛處理機(jī)制和管理機(jī)制等進(jìn)行監(jiān)督檢查；發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在本行業(yè)的自律作用，形成管理標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)自我約束。

第三，質(zhì)量評(píng)價(jià)采取舉證責(zé)任倒置。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有按合同約定履行義務(wù)提出抗辯的，則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供其已經(jīng)完全履行了約定義務(wù)的證據(jù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗辯業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的，可以由業(yè)主來(lái)提供其不繳納物業(yè)費(fèi)的原因和相關(guān)證據(jù)，這樣既可解決在實(shí)際糾紛中取證難的困境，又能更好地判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) [8]。

（三）完善物業(yè)費(fèi)收繳制度

業(yè)主采用停交或少交物業(yè)費(fèi)的形式進(jìn)行抗辯會(huì)給其他業(yè)主甚至整個(gè)小區(qū)都帶來(lái)危害，所以為防止這種行為，我們有必要進(jìn)一步完善物業(yè)費(fèi)收繳制度。

1.按服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)

目前大部分物業(yè)服務(wù)公司都是按照住戶的房屋面積來(lái)收取物業(yè)費(fèi)，對(duì)于物業(yè)費(fèi)收取的詳細(xì)項(xiàng)目并未進(jìn)行公示，這種收費(fèi)方式非常不利于雙方主體請(qǐng)求權(quán)的行使和抗辯權(quán)依據(jù)的確定，所以，為了解決這些問(wèn)題，有必要全面落實(shí)按項(xiàng)目收費(fèi)和公示制度。

按項(xiàng)目收費(fèi)，就是把物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)分成不同的項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目又分成不同的等級(jí)，服務(wù)等級(jí)和服務(wù)項(xiàng)目由業(yè)主在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由選擇，作為收費(fèi)的依據(jù)計(jì)算物業(yè)費(fèi)的總額 [9]，并在小區(qū)定期進(jìn)行公示，保證收費(fèi)的公開(kāi)性和合理性，為主體間物業(yè)費(fèi)糾紛的解決提供依據(jù)。

2．優(yōu)化物業(yè)費(fèi)催交程序

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知。通過(guò)上門告知、電話通知、短信提示的方式提醒業(yè)主物業(yè)費(fèi)的最后繳納期限，也可進(jìn)行第二次的通知和提醒，對(duì)仍未繳納的業(yè)主，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取滯納金。

其次，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的積極作用。按照《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，催繳物業(yè)費(fèi)是法律賦予業(yè)主委員會(huì)的法定義務(wù)。對(duì)拒不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，如果評(píng)價(jià)結(jié)果認(rèn)為符合合同約定，則應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主繳納；如果服務(wù)有瑕疵，則應(yīng)按照詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取與服務(wù)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi) [10]。

最后，使用督促程序。根據(jù)督促程序，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，以支付令的方式，催促債務(wù)人在法定期間內(nèi)向債權(quán)人履行給付金錢的義務(wù) [11]。當(dāng)然，督促程序的使用應(yīng)該要有嚴(yán)格的限制，對(duì)于經(jīng)過(guò)物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會(huì)催繳之后，無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主可以考慮使用督促程序，由法院直接發(fā)出支付令，強(qiáng)制執(zhí)行。

總之，物業(yè)服務(wù)合同的三分主體在行使抗辨權(quán)的實(shí)際操作中，應(yīng)堅(jiān)持以減實(shí)信用和禁止權(quán)利濫用等合同法的基本原則為指導(dǎo)，使抗辨權(quán)的行使更加規(guī)范化，便各主體的權(quán)益都能得到最大的保護(hù)。