李 楠 曹麗娜

(大連億達美加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

房地產(chǎn)項目造價控制措施之我見

李 楠 曹麗娜

(大連億達美加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

從目前的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來看，老百姓對于房屋的需求因為房價的上漲而得不到滿足，商品房的空置率提高，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，老百姓只能對著房子空嘆氣。社會的經(jīng)濟發(fā)展過程中，資金不斷的涌向房地產(chǎn)業(yè)，促使房價不斷的虛高，呈現(xiàn)出“供”大于“求”的狀態(tài)。炒房已經(jīng)給社會民生帶來了諸多的不利影響，政府也不斷的出臺限購令來控制房價的增長。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，一方面是要盡可能的讓老百姓買得起房，另一方面又要迅速占領(lǐng)市場，加快資金的回報率以及投資的收益率。下文中，筆者將從我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中的造價控制問題及形成原因分析、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的造價控制手段兩方面做出分析。

房地產(chǎn)項目 造價控制措施

房地產(chǎn)造價的控制與管理就是要運用科學(xué)技術(shù)的原理以及經(jīng)濟和法律手段，解決在項目建設(shè)過程中的技術(shù)和經(jīng)濟、經(jīng)營和管理等等問題。長期以來，建筑工程的造價不能合理的確定及有效的控制，嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資，只有不斷的從投資決策、設(shè)計和施工以等過程對造價進行控制管理，才能降低工程的成本和產(chǎn)品的市場價格，才能最大的提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資利益。

1.我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中的造價控制問題及形成原因分析

1.1 房地產(chǎn)造價控制與管理的現(xiàn)狀和問題

房地產(chǎn)造價控制和管理的重要就是要合理的確定以及有效的控制建筑項目的造價?，F(xiàn)在，很多房地產(chǎn)建筑單位對于限額設(shè)計都不重視，也沒有采取相應(yīng)的有效措施，結(jié)果就導(dǎo)致大量的建筑項目沒有實行設(shè)計招標(biāo)，也沒有實施優(yōu)選設(shè)計的方案，給建筑項目的造價與管理帶來了很多問題。如果定額的換算不合理，那么因為新技術(shù)和新結(jié)構(gòu)以及新材料的不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致了定額的缺項或者需要補充的項目和內(nèi)容也會不斷增多。房地產(chǎn)項目中普遍存在高估冒算的現(xiàn)象。部分施工單位為了獲得較多的收入，利用多計工程量和提高定額單價等手段來提高工程造價。房地產(chǎn)建筑項目的造價合理確定，是在建筑實施的各個程序階段中，合理的確定投資估算、概算和預(yù)算造價、承包的合同價以及結(jié)算價和竣工決算價。

1.2 造價控制問題形成原因分析

要想有效的控制房地產(chǎn)造價，就必須對于影響房地產(chǎn)造價的因素進行全面的分析。一是房地產(chǎn)建筑的土地成本。由于房屋受地段的影響，對在市區(qū)的好地段必須要保證銷售率，但是這些地段經(jīng)常需要拆遷，那就要安置拆遷戶，開放商品房的有些部分是需要社會公共的部分，還包括綠化地帶所占用的土地。因此要保證房子的出產(chǎn)率，原因在于它的高低直接影響了房子的價位，也間接的反應(yīng)了項目土地的造價成本。二是房地產(chǎn)項目樓房的設(shè)計及項目規(guī)劃。合理科學(xué)的設(shè)計規(guī)劃能降低成本還能帶來效益，所以很有必要利用價值工程原理來做好項目的規(guī)劃期工作，它直接影響項目后期的施工及銷售。三是建筑的施工和安裝成本。這部分成本大概占到總成本的40%,建材價位的也在不斷攀升，這些支出部分上升，采購、儲存、保管、材料的選擇、施工設(shè)備的選擇、施工隊伍的選擇、工程量預(yù)算等因素都會影響建造成本，所以根據(jù)計價工程原理來看，要在保證質(zhì)量的情況下，控制好房地產(chǎn)的造價。四是房地產(chǎn)在項目運作的過程中所需要的費用。房地產(chǎn)項目的開發(fā)投資相對來說都很大，在這過程中有大量的資金被占用，時間的推遲過程也會對造價成本產(chǎn)生不容忽視的影響。房地產(chǎn)開發(fā)商在購買了土地之后，向銀行做抵押獲得貸款，如果建造的周期太長，那么產(chǎn)生的利息就會很多，資金的占用時問越短，周轉(zhuǎn)次數(shù)就會越多，從而效益也就越大。在今天物價不斷上漲的情況下，資金隨時問的推遲而不斷的在貶值所以，建筑項目的周期決定了資金的損值量，周期越短，效益也就越高。

2.房地產(chǎn)項目開發(fā)中的造價控制手段

2.1 房地產(chǎn)造價控制的設(shè)計管理

設(shè)計階段工程造價的計價形式是采用編制設(shè)計預(yù)算，通過設(shè)計預(yù)算了解造價的構(gòu)成，分析資金的分配合理性。房屋的設(shè)計階段應(yīng)主動的控制房屋的造價，嚴(yán)格按預(yù)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來編制造價計劃。

2.2 房地產(chǎn)造價控制的核算分析

房地產(chǎn)的開發(fā)成本核算指的是，企業(yè)將開發(fā)規(guī)定數(shù)量內(nèi)的商品房所需要支出的費用，按照成本項目來進行歸集與分配，最后計算出所開發(fā)項目的總成本及單位建筑面積的成本。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中會涉及到很多費用，其中可以直接計算到開發(fā)產(chǎn)品的承重的費用稱為開發(fā)的直接費用，有些則必須經(jīng)過分配后，才能計算到開發(fā)產(chǎn)品成本的費用被稱為是開發(fā)間接費用，不能計算到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用則稱為期間費用。商品房的成本核算對象，應(yīng)該結(jié)合開發(fā)的地點和用途、結(jié)構(gòu)和裝修、層高和施工隊伍等因素來確定。一旦確定，就不能隨意的改變，來保證商品房的成本核算準(zhǔn)確性。成本費用項目和核算內(nèi)容應(yīng)該根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況來看，按照不同的建造成本來設(shè)置不同的成本項目。商品房的開發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)的開發(fā)成本歸集對象也不同。對于比較小規(guī)模的開發(fā)，可以將整個開發(fā)量看作是成本歸集對象。對于大規(guī)模程度的開發(fā)，成本的核算則不能過細，核算過細會增加工作量，使成本核算工作更加繁瑣。相反，成本的核算也不能以簡單的小區(qū)為單位，因為從開始建設(shè)到完成往往需要幾年到十幾年的時間，而這其中的商品房的開發(fā)確是持續(xù)完工出售的，這樣就會造成成本核算的滯后，失去成本在結(jié)算及管理上的作用。

2.3 房地產(chǎn)造價控制的施工管理

一是做好對質(zhì)量和造價以及進度的有效管理控制。工程的系統(tǒng)目標(biāo)主要是由質(zhì)量和造價及進度三個部分組成的矛盾統(tǒng)一體，其中任何一個因素發(fā)生了變化，另外兩個因素也會隨之而變化。在相關(guān)制度的約束下，開發(fā)商可以改變的只有工程的造價及進度。建筑的施工過程中，造價是和進度相互掛鉤的。在工程的招標(biāo)過程中就要對施工日期進行合理的確定，否則就會影響到整個工程的建設(shè)全局。二是對施工階段的造價控制和管理的重要環(huán)節(jié)是對設(shè)備費和材料的價格控制。設(shè)備費和材料費大概占到整個工程項目的總投資的70%，是工程費的主要組成部分，其價格的高低往往直接影響到工程的造價。因此，在對工程的造價進行控制和管理的關(guān)鍵在于對設(shè)備費和材料費的控制和管理。

2.4 房地產(chǎn)造價控制的經(jīng)濟技術(shù)管理

對房地產(chǎn)項目設(shè)計規(guī)劃階段的造價控制，要在技術(shù)和經(jīng)濟上對其進行全面的實施安排，對于項目的施工安裝、完成周期、經(jīng)濟效果等方面都會產(chǎn)生積極的影響，并目起到?jīng)Q定性的作用。在施工的過程中，從設(shè)計到最終完成，工程量已經(jīng)完全具象化，大量的資金在這一階段投入。從施工管理經(jīng)驗來說，這個階段的節(jié)約概率比較小，但是可以避免浪費，這就需要從施工隊伍的選擇、材料的選擇、施工設(shè)備的選擇等幾個方面來進行管理，從而有效的控制和管理房價。

綜上所述，房價的波動從很大程度上嚴(yán)重影響了老百姓的生活，目前的房價已經(jīng)超出了普通老百姓的購買能力，所以降低房價，讓老百姓有購房能力，對社會的安定起到了積極的意義。從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，努力將建造的成本降低，不僅可以提高利潤，還可以從成本降低戰(zhàn)略這個方面來贏得幣場，從而提升品牌的競爭力。

[1]趙金虎.對房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風(fēng)險可行性分析[J]. 中小企業(yè)管理與科技(下旬刊). 2011(04)

[2]王菲.淺談房地產(chǎn)銷售資源管理與控制[J]. 知識經(jīng)濟. 2011(10)

TU43

B

1007-6344（2015）05-0080-01