張 曉 輝

(中共商丘市委黨校，河南 商丘 476000)

地下空間建筑在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的歸屬問題

張 曉 輝

(中共商丘市委黨校，河南 商丘 476000)

針對(duì)地下空間及其建筑的權(quán)利歸屬問題，對(duì)現(xiàn)有的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了梳理，并對(duì)地下空間建筑的人民防空工程權(quán)利歸屬展開分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)住宅小區(qū)地下空間建筑的權(quán)屬爭議進(jìn)行了探討，以供參考借鑒。

地下空間，建筑物，所有權(quán)

0 引言

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指權(quán)利者對(duì)于建筑物專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。本文所稱地下空間建筑是指商品房住宅小區(qū)地下空間建筑，一般來說是指地下車庫、車位以及地下室。相對(duì)于地上車位、車庫以及外墻面、屋頂平臺(tái)等共用部分，由于空間上的特殊性，權(quán)利所屬一直是法律上的疑難問題。地下空間建筑的歸屬涉及諸多法律法規(guī)以及規(guī)章的規(guī)定，各地也相繼出臺(tái)規(guī)范性文件試圖解決地下空間建筑的歸屬問題，但是由于法律規(guī)定較為不明確，導(dǎo)致實(shí)際操作問題較多。建筑物的共有部分區(qū)別很大，往往不同的共有部分特征不同。比如建筑物的走道、外墻、水電、綠化與用作地下車庫、車位或者地下儲(chǔ)藏室的地下空間建筑不同，前者或者是建筑物的基本構(gòu)造部分，或者是和住宅小區(qū)建筑物作為整體的必備運(yùn)營設(shè)備設(shè)施。而且地下空間建筑往往包含權(quán)利歸屬更為復(fù)雜的依法建設(shè)的人民防空工程，對(duì)于地下空間建筑權(quán)利歸屬于國家、開發(fā)商亦或業(yè)主所有爭議很大。

本文從對(duì)現(xiàn)有法律法規(guī)等規(guī)定的梳理入手，對(duì)地下空間及其建筑的權(quán)屬問題進(jìn)行分析。

1 關(guān)于地下空間建筑的有關(guān)規(guī)定

1)國家對(duì)地下空間建筑的相關(guān)規(guī)定。

《人民防空法》(下稱《人防法》)第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有……”由此可見，就地下空間建筑中的人防工程的所有權(quán)和利用人防工程修建的地下車位所有權(quán)歸屬，《人防法》未能給出界定結(jié)論。建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》(下稱《地下空間規(guī)定》)為我國城市地下空間開發(fā)利用的開展奠定了基礎(chǔ)。但是此規(guī)定出臺(tái)于20世紀(jì)末，部分內(nèi)容已經(jīng)無法體現(xiàn)城市日新月異的發(fā)展，雖然其后經(jīng)過部分修改，但是綜合來說這部規(guī)章主要針對(duì)地下空間開發(fā)中的規(guī)劃權(quán)限問題以及為執(zhí)法檢查等提供依據(jù)，而對(duì)地下空間開發(fā)利用本身的權(quán)利歸屬及權(quán)利取得方式等內(nèi)容沒有也無法進(jìn)行界定與規(guī)范。同時(shí)，由于此規(guī)定只是部門規(guī)章，適用中在界定民事權(quán)屬上也存在法律效力過低的問題。

《物權(quán)法》對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的空間性質(zhì)做出了明確規(guī)定，第一百三十六條指出可以在地上、地表或者地下分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。從《物權(quán)法》的規(guī)定可以看出，我國對(duì)地上、地表、地下分別設(shè)立了建設(shè)用地使用權(quán)。而地下空間也有了正式的法律依據(jù)。但是《物權(quán)法》的規(guī)定過于籠統(tǒng)，對(duì)于爭議較大的屬于人防工程的地下空間建筑以及如何確定地下空間建筑在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的權(quán)屬劃分并沒有詳細(xì)說明。

建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(下稱《分?jǐn)傄?guī)則》)對(duì)于部分地下空間建筑是否計(jì)入公用建筑面積在第九條做出了規(guī)定，指出地下室應(yīng)否計(jì)入“公攤”要看是否作為獨(dú)立使用空間被出租、銷售。同時(shí)單獨(dú)強(qiáng)調(diào)作為人防工程也不計(jì)入公用建筑面積。但是《分?jǐn)傄?guī)則》只是指出了地下空間建筑在特定情況下并不計(jì)入公攤面積，而對(duì)于初始權(quán)利歸屬以及人防工程歸屬問題并沒有提及。

2)地方對(duì)地下空間建筑的相關(guān)規(guī)定。

在物權(quán)法出臺(tái)前，地方層面對(duì)于地下空間開發(fā)利用的規(guī)定較少。《浙江省土地登記辦法》規(guī)定地下空間可以依法辦理土地使用權(quán)證書?！渡虾Ｊ腥嗣裾P(guān)于印發(fā)上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定的通知》提出了“地下土地使用權(quán)”之概念，規(guī)定了地下空間用地的審批、規(guī)劃等。但是都沒有涉及到利用地下土地使用權(quán)所建造的建筑物權(quán)利歸屬和辦理方式。

自《物權(quán)法》出臺(tái)后，各地也相繼出臺(tái)規(guī)定對(duì)地下空間進(jìn)行規(guī)范，如《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法》規(guī)定了人民防空工程的使用許可制度?！陡＝ㄊ〉叵驴臻g建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定》把地下空間分為淺層、中層和深層。《上海市地下空間規(guī)劃建設(shè)條例》規(guī)定了地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的土地出讓金按照比例繳納以及價(jià)款的優(yōu)惠。《南昌市城市地下空間建筑物登記暫行辦法》對(duì)地下空間建筑物進(jìn)行了界定：城市地下空間建筑物(以下簡稱地下建筑物)，是指在依法批準(zhǔn)建設(shè)的城市地下空間內(nèi)，界址明確、能夠獨(dú)立使用、可以按照基本單元予以登記的永久性建筑物?？梢钥闯鰧?duì)于地下空間的規(guī)定在不斷完善，但是限于法律的缺失，各地只能采取地方標(biāo)準(zhǔn)，或進(jìn)行管理，或進(jìn)行規(guī)范，但是均無法明確權(quán)利歸屬問題。

2 人防工程地下空間建筑的歸屬問題

對(duì)于人防工程的所有權(quán)問題，法律沒有明確規(guī)定。從前述《人防法》的規(guī)定來看，僅僅是對(duì)人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)以及國家應(yīng)當(dāng)給予人防工程建造方的優(yōu)惠做出了規(guī)定，而對(duì)于使用權(quán)還附加了管理責(zé)任?？梢哉f僅僅是提到投資人對(duì)人防工程的部分所有權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為，按照規(guī)定，國家依法減免了人防工程投資者的土地出讓金以及部分有關(guān)稅費(fèi)等支出，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為國家已經(jīng)對(duì)投資者行使了購買行為，此時(shí)的投資者應(yīng)當(dāng)是國家，所以推論出人防工程歸屬國家所有，但是減免不等于投資，而投資者雖然享受了出讓金以及稅費(fèi)的優(yōu)惠但是依法仍然需要繳納人防工程的管理費(fèi)用，如果由國家所有，管理維護(hù)應(yīng)當(dāng)由財(cái)政資金負(fù)擔(dān)。明確人防工程屬于國家的依據(jù)只有國家人防委員會(huì)、財(cái)政部1985年出臺(tái)的《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條：人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財(cái)產(chǎn)。但是依據(jù)《物權(quán)法》第四十五條，法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有。也即是說設(shè)定財(cái)產(chǎn)屬于國家的只能是法律，而1985年的暫行規(guī)定只是部委規(guī)章，其效力并不能設(shè)定國家所有權(quán)。雖然《物權(quán)法》同時(shí)在第五十二條提出了國防資產(chǎn)屬于國家所有，但商品房住宅小區(qū)防空地下室工程的投入資金方初期是建設(shè)單位，同時(shí)在建設(shè)過程中根據(jù)不同情況投資者也不同。如果最終費(fèi)用計(jì)入開發(fā)總成本參與分?jǐn)偟矫繎?，承?dān)投入資金的終端將會(huì)是業(yè)主，如果初期投資全部由開發(fā)商承擔(dān)，那么投入資金來源是開發(fā)商。依據(jù)《國防法》對(duì)國防資產(chǎn)的定性來看，國防資產(chǎn)的范圍被限定為：國家為武裝力量建設(shè)、國防科研生產(chǎn)和其他國防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等。從此條文來看，國防資產(chǎn)的范圍只能是由國家直接投入資金的項(xiàng)目或成果、國家劃撥使用的土地等。由此分析可以知道，不是所有的人防工程都是由國家投資的，至少對(duì)于住宅小區(qū)人防地下室工程而言國家沒有投入任何資金，甚至還需要收取管理費(fèi)用，因此商品房住宅小區(qū)的人防工程應(yīng)當(dāng)不屬于國防資產(chǎn)。以上有關(guān)法律規(guī)定雖然并沒有確定地指出人防工程所有權(quán)歸屬私人所有，而且表述上更傾向于國家對(duì)人防工程的所有權(quán)。但是傾向并不是結(jié)論。雖然有部分部委規(guī)章和規(guī)范性文件試圖把人防工程納為國家所有，但是效力層次明顯偏低，而且并沒有直接的確認(rèn)所有權(quán)的意思表示。反而不少地方規(guī)定明確人防工程歸屬于私人所有的意思表達(dá)。例如《廣州市人民防空管理規(guī)定》第六條和第七條分別對(duì)人防經(jīng)費(fèi)的承擔(dān)作出了不同規(guī)定，分別規(guī)定不同情況由人民政府以及有關(guān)單位或者個(gè)人負(fù)擔(dān)。第二十五條指出人民防空工程所有權(quán)歸屬的確定依據(jù)《物權(quán)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，適用與建設(shè)用地使用權(quán)相一致的原則。并且提出人民防空工程可以依照有關(guān)規(guī)定來辦理產(chǎn)權(quán)登記。

由以上分析可以看出，法律上并未明確區(qū)分所有權(quán)建筑中的人防工程的所有權(quán)的歸屬。而依據(jù)《立法法》，民事基本制度和基本經(jīng)濟(jì)制度只能制定法律，或由全國人大授權(quán)國務(wù)院先行制定行政法規(guī)。沒有法律行政法規(guī)予以明確權(quán)屬的情況下，不應(yīng)當(dāng)對(duì)單位、個(gè)人取得人防工程所有權(quán)進(jìn)行限制。所有權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)來確定，而建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)者所有，當(dāng)然，在進(jìn)行依法出售轉(zhuǎn)讓后可以由符合規(guī)定的購買者所有。

3 地下空間建筑的權(quán)利歸屬問題

在明確小區(qū)人防工程與其他地下空間建筑都可以由單位或個(gè)人行使權(quán)利后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的權(quán)利歸屬一并討論。有關(guān)單位或者個(gè)人依照物權(quán)法和土地管理法等的規(guī)定，取得地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，繳納土地出讓金后，可以對(duì)地下空間進(jìn)行開發(fā)利用，利用地下空間所建造的車庫、車位、地下室等可以取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。但是產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商還是業(yè)主存在較多爭議。按照《物權(quán)法》第七十四條，僅僅對(duì)于車位和車庫作出了規(guī)定，而沒有提及地下室的權(quán)屬問題。但是參照《物權(quán)法》對(duì)于車庫、車位權(quán)屬的設(shè)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。有人認(rèn)為地下空間建筑產(chǎn)權(quán)可以在商品房合同中用約定的方式確認(rèn)權(quán)利所屬。但是《物權(quán)法》所說出售等行為的前提應(yīng)當(dāng)是指一方當(dāng)事人已經(jīng)取得了對(duì)車庫、車位的產(chǎn)權(quán)，之后才能依法轉(zhuǎn)讓、收益。《地下空間規(guī)定》規(guī)定了地下空間建筑“誰投資、誰所有”的原則，同時(shí)規(guī)定了建設(shè)單位的處分權(quán)，如對(duì)自己投資開發(fā)的地下空間建筑進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者租賃。表明地下建筑的確權(quán)原則在于歸出資人所有。依照《分?jǐn)傄?guī)則》，地下室、地下車位等并不強(qiáng)制計(jì)入公攤面積，但是如果在合同約定中或者商品房預(yù)售中已經(jīng)把地下空間建筑的面積分?jǐn)偟椒课菝娣e中去，或者在核算建筑成本的時(shí)候并沒有對(duì)地下空間建筑單獨(dú)核算而是與地上建筑一并核算的話，地下空間建筑成本已經(jīng)平均到每戶業(yè)主的名下，初始所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬全體業(yè)主共有。如果地下空間建筑單獨(dú)核算，開發(fā)商承擔(dān)土地出讓金及其建設(shè)成本，地下空間建筑的面積也沒有計(jì)入公攤面積的話，其初始所有權(quán)歸屬于開發(fā)商所有，除車庫、車位需有限滿足業(yè)主需求外，其他地下建筑可以拆分出售、出租等。

4 結(jié)語

城市地下空間的合理開發(fā)、利用對(duì)于整個(gè)社會(huì)發(fā)展起著巨大的推動(dòng)作用。在目前城市用地明顯不足的情形下，更加迫切的需要利用地下空間尋求更大的發(fā)展，如何有效的去開發(fā)利用地下空間，讓地上、地表、地下空間協(xié)調(diào)發(fā)揮作用，對(duì)于緩解目前的用地難題非常關(guān)鍵。開發(fā)和利用地下空間，建造地下空間建筑，首先要明確所有權(quán)使用權(quán)的歸屬問題。而盡快出臺(tái)明確地下空間及其建筑的權(quán)屬問題的法律，對(duì)于法律已有規(guī)定但是現(xiàn)實(shí)中有爭議的用司法解釋予以明確才能解決目前層出不窮的商品房住宅小區(qū)相關(guān)權(quán)屬糾紛問題，才能解決人防工程沒有明確權(quán)屬時(shí)難以管理的問題。

[1] 劉閱春.區(qū)分所有建筑物的人防工程歸屬論[J].法學(xué)，2013(2)：9-10.

[2] 馬栩生.論城市地下空間權(quán)及其物權(quán)法構(gòu)建[J].法商研究,2010(3)：51-52.

[3] 林淑娟.住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬問題探討[J].法治論壇,2009(4)：25-27.

On contribution of ownership of underground space buildings in buildings

Zhang Xiaohui

(PartySchoolofShangqiuMunicipalPartyCommittee,Shangqiu476000,China)

According to the ownership contribution of the underground space and buildings, the paper indicates the current related regulations, analyzes the contribution of the civil air-defense works of the underground space buildings, and explores the contribution disputes of the underground buildings in complexes, so as to provide some reference.

underground space, building, ownership

1009-6825(2015)30-0243-02

2015-08-14

張曉輝(1980- )，男，碩士，講師

D923.2

A