朱毓旻，邱扶東，吳文智

（華東師范大學(xué) 商學(xué)院，中國(guó) 上海200241）

引言

旅游房地產(chǎn)作為旅游投資的新領(lǐng)域，其開發(fā)主體不再局限于旅游行業(yè)。由于國(guó)家的土地和房產(chǎn)政策日益緊縮，越來(lái)越多的房企開始關(guān)注旅游房地產(chǎn)這一領(lǐng)域。從21世紀(jì)初開始，學(xué)者們也紛紛從不同的角度對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行探討，雖然對(duì)什么是旅游房地產(chǎn)還存在各種爭(zhēng)議，但是有關(guān)旅游房地產(chǎn)的主要內(nèi)涵卻達(dá)成了一定程度的共識(shí)。概括以往研究對(duì)旅游房地產(chǎn)概念的界定［1－7］，我們認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)是依托旅游資源，具備滿足旅游者休閑、度假、養(yǎng)生等需要的一系列功能，集實(shí)用、投資價(jià)值于一體，可用多種形式交易，形式多樣的特殊房地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)的旅游房地產(chǎn)研究主要涉及旅游房地產(chǎn)的類型、開發(fā)模式、投資和營(yíng)銷手段等方面［8］，少數(shù)學(xué)者從經(jīng)營(yíng)管理［9－10］和地理學(xué)［11－12］的角度，對(duì)旅游房地產(chǎn)的績(jī)效和空間分布進(jìn)行了研究。國(guó)外學(xué)者則主要研究分時(shí)度假，沒有專門針對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究［13－15］。從研究?jī)?nèi)容來(lái)看，旅游房地產(chǎn)研究還有待拓展；從研究方法來(lái)看，以往研究大多采用定性的方法進(jìn)行研究，鮮有學(xué)者對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行定量的實(shí)證研究。此外，目前對(duì)旅游房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究還比較少。因此，本文旨在使用定量的研究方法，在以往研究的基礎(chǔ)上，對(duì)旅游房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及其深層原因進(jìn)行比較全面的實(shí)證研究。

一、長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀

長(zhǎng)三角作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腹地，區(qū)域內(nèi)部與外部都對(duì)旅游房地產(chǎn)具有比較高的市場(chǎng)需求。目前，有13座長(zhǎng)三角城市①擁有旅游房地產(chǎn)，這些城市均為優(yōu)秀旅游城市，旅游發(fā)展成熟，擁有優(yōu)秀的旅游資源，并且有較大的人口規(guī)模，城市的內(nèi)、外部交通也相當(dāng)便利。長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)的類型包括公寓、別墅和酒店式公寓3類，所在城市按照行政級(jí)別包括一、二線城市，三、四線城市和四線以下城市3類。具體的旅游房地產(chǎn)現(xiàn)狀，如表1所示。

由表1可見：1、長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)主要為公寓類，且主要集中于四線以下城市。2、一、二線城市則以別墅類旅游房地產(chǎn)為主。3、三、四線城市的3種類型的旅游房地產(chǎn)數(shù)量分布相對(duì)均勻。

進(jìn)一步分析長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)的具體情況，由表2可見：1.價(jià)格和總戶數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差較大，表明長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)在這兩方面存在較大差異。2.旅游房地產(chǎn)距主城區(qū)平均24.02km，大多位于相對(duì)偏遠(yuǎn)的城郊。3.旅游房地產(chǎn)容積率的均值約為1.43，與普通住宅水平相當(dāng)。這一結(jié)果的出現(xiàn)的主要原因是本次研究不僅納入了別墅類的旅游房地產(chǎn)，還同時(shí)納入了公寓和酒店式公寓這些容積率偏高的旅游房地產(chǎn)。但另一方面，旅游房地產(chǎn)在容積率上表現(xiàn)出較大的標(biāo)準(zhǔn)差，這也說(shuō)明了長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)的容積率存在顯著差距。

表1 長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)所在城市級(jí)別及其類別數(shù)量情況

二、旅游房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究，主要是把研究結(jié)果應(yīng)用于房?jī)r(jià)調(diào)控和政策制定，大量研究探討的是政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、通貨膨脹等宏觀因素［16］～［18］對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。旅游房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)面臨的宏觀因素大體類似，以宏觀因素為指標(biāo)進(jìn)行研究意義不大，而且無(wú)法體現(xiàn)旅游房地產(chǎn)在價(jià)格上的特性。因此，本文主要將區(qū)位（與主城區(qū)距離）、規(guī)模（占地面積和建筑面積）、舒適度（容積率、總戶數(shù)）、房地產(chǎn)類型、所在城市級(jí)別，以及核心吸引物的資源類型六大指標(biāo)，作為旅游房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行研究。

（一）區(qū)位、規(guī)模和舒適度

通過SPSS19.0計(jì)算旅游房地產(chǎn)價(jià)格與占地面積、建筑面積、與主城區(qū)距離、容積率和總戶數(shù)的Person相關(guān)系數(shù)，從而得出旅游房地產(chǎn)價(jià)格與各個(gè)變量間線性相關(guān)時(shí)兩者之間的相關(guān)程度，結(jié)果如表3所示：

表3 旅游房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位、規(guī)模和舒適度的Pearson相關(guān)系數(shù)

由表3可見：

1.相比規(guī)模，舒適度與旅游房地產(chǎn)價(jià)格更為相關(guān)

旅游房地產(chǎn)價(jià)格與占地面積、容積率和總戶數(shù)，在95%的置信水平上，呈現(xiàn)顯著相關(guān)關(guān)系，這說(shuō)明規(guī)模和舒適度對(duì)旅游房地產(chǎn)價(jià)格均有一定影響。然而規(guī)模變量中僅占地面積與價(jià)格相關(guān)，而代表舒適度的容積率和總戶數(shù)均與價(jià)格均呈現(xiàn)顯著相關(guān)關(guān)系。由此可見，相比規(guī)模，舒適度對(duì)于價(jià)格的影響更大。總戶數(shù)反映的是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的容量和項(xiàng)目私密度的體現(xiàn)。從相關(guān)系數(shù)的絕對(duì)值來(lái)看，總戶數(shù)與價(jià)格最高，意味著旅游房地產(chǎn)的私密度對(duì)價(jià)格具有較大的影響，同時(shí)也反映了市場(chǎng)在旅游房地產(chǎn)的選擇上更為關(guān)注項(xiàng)目的私密度。

2.占地面積對(duì)價(jià)格有顯著的影響，而建筑面積對(duì)價(jià)格的影響不顯著

在規(guī)模這一指標(biāo)中，僅有占地面積在95%的置信水平上，與價(jià)格顯著相關(guān)。導(dǎo)致這樣結(jié)果的原因，可能是因?yàn)檎嫉孛娣e與房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分——地價(jià)［18］③關(guān)系緊密。同一地價(jià)水平下，可將地價(jià)作為占地面積的權(quán)重來(lái)看，占地面積的大小，會(huì)直接影響旅游房地產(chǎn)價(jià)格的高低。與地價(jià)相比，建筑耗材與設(shè)計(jì)成本等在價(jià)格上的反映很小，因此建筑規(guī)模對(duì)價(jià)格并沒有顯著影響。

3.與主城區(qū)距離遠(yuǎn)近對(duì)旅游房地產(chǎn)價(jià)格沒有顯著的影響

作為旅游房地產(chǎn)區(qū)位的指標(biāo)，和主城區(qū)距離遠(yuǎn)近與價(jià)格并未呈現(xiàn)顯著相關(guān)，這是本研究的一個(gè)重要發(fā)現(xiàn)。傳統(tǒng)房地產(chǎn)的區(qū)位是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素［19］，主城區(qū)的配套、需求、升值空間等因素，都吸引購(gòu)房者購(gòu)買接近主城區(qū)的房地產(chǎn)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格。但是，區(qū)位不是旅游房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，體現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)的特性。其原因可能有兩個(gè)：①旅游房地產(chǎn)所在地正在或已形成旅游綜合體，相應(yīng)配套較為齊全，從某種角度上可以替代主城區(qū)的功能，例如上海的佘山度假區(qū)、無(wú)錫的太湖度假區(qū)等。②旅游房地產(chǎn)保值或升值空間的大小，與當(dāng)?shù)氐闹鞒菂^(qū)的關(guān)系不大，關(guān)鍵在于它們依托的旅游核心吸引物的吸引力。只要旅游核心吸引物具有相對(duì)恒久的吸引力，當(dāng)?shù)氐穆糜畏康禺a(chǎn)就能相對(duì)保值或升值。因此，旅游房地產(chǎn)的營(yíng)銷重點(diǎn)，不是宣傳它們是否與主城區(qū)距離近，而應(yīng)當(dāng)更多宣傳它們周邊的相應(yīng)配套與它們依托的旅游核心吸引物的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）旅游房地產(chǎn)類型

長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)主要有公寓、別墅和酒店式公寓3類，其中公寓類旅游房地產(chǎn)在長(zhǎng)三角占據(jù)較大比重。通過單因素方差分析發(fā)現(xiàn)，不同類別的旅游房地產(chǎn)的價(jià)格存在顯著差異（F：22.694，P：0.000），因此，旅游房地產(chǎn)類型是價(jià)格的影響因素之一。進(jìn)一步通過Bronferroni校正法，對(duì)不同類型的旅游房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行多重比較，結(jié)果見表4。

表4 不同類型旅游房地產(chǎn)價(jià)格多重比較結(jié)果

通過表4可見：僅有公寓與其他兩類旅游房地產(chǎn)的價(jià)格存在顯著差異，別墅與酒店式公寓的價(jià)格差異不大。造成公寓與別墅、酒店式公寓的價(jià)格產(chǎn)生顯著差異的原因，可能包括以下兩個(gè)方面。

1.目標(biāo)市場(chǎng)不同

長(zhǎng)三角地區(qū)的別墅大多設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，周邊配套高檔休閑設(shè)施如高爾夫、游艇俱樂部，主要針對(duì)高消費(fèi)層的購(gòu)買者。酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶群是年輕白領(lǐng)、小型辦公族、常駐商務(wù)人士和商務(wù)旅游等短期租賃人士［20］，這些人的消費(fèi)能力也相對(duì)較強(qiáng)。然而，在公寓的購(gòu)買者中，有一定比例的當(dāng)?shù)鼐用瘢缛f(wàn)科投資的良渚文化村，即以改善型客戶為主，兼顧旅游客戶與投資型客戶，長(zhǎng)期自住、度假和投資三者比例為5：3：2④。當(dāng)?shù)鼐用裣鄬?duì)于高消費(fèi)人群，價(jià)格敏感性較大，也難以負(fù)擔(dān)過高的價(jià)格，因此公寓類旅游房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低。

2.居住環(huán)境和配套服務(wù)不同

長(zhǎng)三角地區(qū)別墅居住面積大（2～3層的居住空間），私密性和綠化率較高（平均總戶數(shù)僅為公寓的一半，綠化率超過公寓20個(gè)百分點(diǎn)），不少別墅位于景區(qū)內(nèi)，居住環(huán)境是公寓無(wú)法相比的。酒店式公寓則提供住戶一應(yīng)俱全的配套設(shè)施和管家式服務(wù)，購(gòu)房者只需每季提著行李即可享受度假生活，這些是普通公寓所沒有的附加值。

（三）旅游房地產(chǎn)所在城市級(jí)別

將旅游房地產(chǎn)按照城市行政級(jí)別分類，對(duì)其價(jià)格進(jìn)行單因素方差分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不同城市級(jí)別的旅游房地產(chǎn)在價(jià)格上存在顯著差異（F：42.795，P：0.000）。進(jìn)一步進(jìn)行多重比較，結(jié)果見表5，發(fā)現(xiàn)三個(gè)級(jí)別城市的旅游房地產(chǎn)之間，都存在顯著的價(jià)格差異。由此可見，旅游房地產(chǎn)所在的城市級(jí)別，會(huì)對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生顯著的影響。

表5 不同級(jí)別城市旅游房地產(chǎn)價(jià)格多重比較結(jié)果

旅游房地產(chǎn)所在的城市級(jí)別，之所以對(duì)其價(jià)格有顯著影響，可能取決于以下4個(gè)方面的原因。

1.地價(jià)水平

根據(jù)搜房網(wǎng)⑤公布的2013年6月長(zhǎng)三角部分城市的地價(jià)歸納可得，一、二線城市的平均地價(jià)為7 167.847元／m2，而三、四線城市和四線以下城市僅為2 722.85元／m2和1 507.827元／m2。如上文所提及的，地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要組成部分可直接影響房?jī)r(jià)。

2.配套水平

由表6可見，休閑配套設(shè)施主要集中于一、二線城市，而且一、二線城市旅游房地產(chǎn)群，已經(jīng)形成較為成熟的綜合體，例如蘇州太湖新天地區(qū)域就是其中典型的代表，該區(qū)域不僅有景可觀，同時(shí)配備一系列的美食、購(gòu)物、游艇等休閑設(shè)施，并不定期舉辦一系列活動(dòng)，提供豐富的度假選擇。相比之下，四線以下城市的旅游房地產(chǎn)因?yàn)榕涮撞蛔?，功能綜合性不夠。

3.市場(chǎng)需求

對(duì)于旅游房地產(chǎn)的需求，主要來(lái)自城市所接待的旅游者與當(dāng)?shù)鼐用?。由?可見，一、二線城市的旅游接待量，不論從旅游收入，還是接待人數(shù)，都是三、四線城市和四線以下城市所不能比擬的。此外，高級(jí)別城市的人口密度也相對(duì)較大。從而使高級(jí)別城市對(duì)旅游房地產(chǎn)的內(nèi)外需求都高于低級(jí)別城市，導(dǎo)致了較高的旅游房地產(chǎn)價(jià)格。

表6 長(zhǎng)三角旅游地產(chǎn)周邊休閑配套設(shè)施一覽表

表7 長(zhǎng)三角旅游房地產(chǎn)所在城市的旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（2012年）

4.政策因素

政策影響主要體現(xiàn)在兩方面，一是政策對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的支持；二是政策對(duì)土地資源的控制。由表7可見，三、四線城市及四線以下城市，旅游收入占GDP比例較高，當(dāng)?shù)卣畠A向?qū)⒙糜巫鳛槠渲еa(chǎn)業(yè)。這些城市的旅游開發(fā)仍有很大潛力，旅游局也較為重視旅游方面的招商引資。政府對(duì)旅游招商引資的關(guān)注與鼓勵(lì)，是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的極大推力，它降低了開發(fā)商的市場(chǎng)進(jìn)入成本。在土地資源控制方面，一、二線城市的土地資源較為緊缺，控制非常嚴(yán)格。近兩年一、二線城市頒布的“限購(gòu)令”，中央頒布的房產(chǎn)稅試點(diǎn)等相關(guān)政策，在一定程度上提高了旅游房地產(chǎn)的投資成本。行政級(jí)別低的城市，則由于地方政府更依賴土地財(cái)政，更愿意出讓土地，為旅游房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件，但同時(shí)也可能會(huì)造成旅游房地產(chǎn)的不理性開發(fā)和投資現(xiàn)象。

（四）旅游核心吸引物的資源類型

為排除城市級(jí)別和房地產(chǎn)類型等因素的影響，更加準(zhǔn)確地檢驗(yàn)旅游房地產(chǎn)依托的旅游核心吸引物的資源類型是否對(duì)其價(jià)格具有顯著影響，我們以黃山市的公寓類旅游房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)作為分析對(duì)象，進(jìn)行研究。通過單因素方差分析發(fā)現(xiàn)，不同的旅游核心吸引物的資源類型對(duì)旅游房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著影響（F：9.490，P：0.000）。進(jìn)一步進(jìn)行多重比較，結(jié)果見表8。可見其中依托人文資源的旅游房地產(chǎn)價(jià)格較低，與依托自然資源和人工資源的旅游房地產(chǎn)相比，存在較大的價(jià)格差異。

表8 依托不同旅游核心吸引物的資源類型的旅游房地產(chǎn)價(jià)格多重比較結(jié)果

依托不同旅游核心吸引物的資源類型的旅游房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著差異，可能是旅游資源吸引力不同、人們休閑、度假活動(dòng)的娛樂性需求高于文化性需求，以及旅游房地產(chǎn)對(duì)人文資源的價(jià)值體現(xiàn)不足等因素造成的。

1.不同類型的旅游資源吸引力不同

黃山市旅游房地產(chǎn)依托的人文資源，主要是古村落和古鎮(zhèn)，這類資源存在很大的同質(zhì)現(xiàn)象，而且外行者很難領(lǐng)會(huì)其文化內(nèi)涵，因而對(duì)長(zhǎng)三角客源吸引力不大，排斥了一部分市場(chǎng)。相對(duì)于自然資源可供觀賞怡情，以及人工資源可供休閑享受而言，依托人文資源的旅游房地產(chǎn)，對(duì)市場(chǎng)的吸引力較小。此外，黃山市旅游房地產(chǎn)依托的人文資源主要是棠樾牌坊群、唐模景區(qū)和鹽鋪景區(qū)等，這些景區(qū)的級(jí)別和市場(chǎng)知曉度，都無(wú)法與以黃山為代表的自然資源相比。

2.人們休閑、度假活動(dòng)的娛樂性需求高于文化性需求

旅游房地產(chǎn)主要滿足購(gòu)房者的休閑、度假需求。根據(jù)《關(guān)于上海居民休閑情況研究》的調(diào)查結(jié)果［20］，上海居民休閑活動(dòng)的娛樂性需求大于文化性需求，在休閑方式的選擇上，文化類活動(dòng)與娛樂類活動(dòng)相差10～20個(gè)百分點(diǎn)。相比人文資源的艱澀難懂，自然資源的高觀賞性和人工資源的高娛樂性，更受到市場(chǎng)的追捧，從而推高了依托自然資源和人工資源的旅游房地產(chǎn)價(jià)格。

3.旅游房地產(chǎn)對(duì)人文資源的價(jià)值體現(xiàn)不足

依托自然資源的旅游房地產(chǎn)，借助良好的環(huán)境提升其價(jià)格，依托人工資源的旅游房地產(chǎn)，則相當(dāng)于附加了休閑娛樂功能，例如依托黃山醉溫泉的旅游房地產(chǎn)，就具備溫泉這項(xiàng)休閑功能，也相應(yīng)提升了其價(jià)格。人文資源雖然具有豐厚的歷史文化內(nèi)涵和很高的文化體驗(yàn)價(jià)值，但是目前黃山市公寓類旅游房地產(chǎn)對(duì)人文資源的內(nèi)涵與價(jià)值體現(xiàn)不夠。除部分項(xiàng)目以徽派建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)外形，其余項(xiàng)目與普通公寓并無(wú)區(qū)別，皖韻徽風(fēng)無(wú)從領(lǐng)略。如果旅游房地產(chǎn)能夠融匯更多的當(dāng)?shù)匚幕兀瑫r(shí)，豐富項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的文化活動(dòng)，尤其是民俗文化活動(dòng)，讓艱澀難懂的文化，以生動(dòng)形象的方式走向旅游者和當(dāng)?shù)鼐用?，給他們零距離體驗(yàn)的機(jī)會(huì)，就可以更好地體現(xiàn)人文資源的價(jià)值，并提升自身的價(jià)格。

三、結(jié)論

1.研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，旅游房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素包括：規(guī)模（占地面積）、舒適度（容積率和總戶數(shù)）、房地產(chǎn)類型、所在城市級(jí)別、依托的旅游核心吸引物的資源類型。

2.不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)的區(qū)位對(duì)其價(jià)格沒有顯著影響，其價(jià)格更多取決于它們依托的旅游核心吸引物的吸引力。

3.規(guī)模變量中僅占地面積與價(jià)格顯著相關(guān)，代表舒適度的容積率和總戶數(shù)均與價(jià)格顯著相關(guān)，說(shuō)明相比規(guī)模，市場(chǎng)更注重旅游房地產(chǎn)的舒適度，特別是地產(chǎn)項(xiàng)目的私密性。

4.從旅游房地產(chǎn)類別對(duì)價(jià)格的影響來(lái)看，公寓與其他兩類旅游房地產(chǎn)的價(jià)格存在顯著差異，但別墅與酒店式公寓的價(jià)格差異不大，其原因出于公寓類旅游房地產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)、提供消費(fèi)者的居住環(huán)境和配套服務(wù)與其他兩類旅游房地產(chǎn)存在較大差異。

5.旅游房地產(chǎn)所在城市級(jí)別對(duì)旅游房地產(chǎn)價(jià)格存在顯著影響，城市級(jí)別越高的旅游房地產(chǎn)價(jià)格也越高，其原因是不同級(jí)別城市的地價(jià)水平、配套水平、市場(chǎng)需求、政策等因素的差異。

6.旅游房地產(chǎn)依托的旅游核心吸引物的資源類型對(duì)其價(jià)格具有顯著影響，其中依托人文資源的旅游房地產(chǎn)價(jià)格較低，與依托自然資源和人工資源的旅游房地產(chǎn)相比，存在較大的價(jià)格差異。其原因是旅游資源吸引力不同、人們休閑度假活動(dòng)的娛樂性需求高于文化性需求，以及旅游房地產(chǎn)對(duì)人文資源的價(jià)值體現(xiàn)不足。

注釋：

①具體城市名稱見表7.

②由于數(shù)據(jù)來(lái)源渠道以及提供的信息口徑不同，造成了一些樣本的部分信息缺失，例如某個(gè)樣本可能缺失了總戶數(shù)和容積率的信息。在之后的實(shí)證分析中，本文通過去除不完整信息的樣本，保證對(duì)變量?jī)蓛捎?jì)算相關(guān)系數(shù)或進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)時(shí)，變量的樣本數(shù)相同，從而抹去因樣本數(shù)不同所造成的檢驗(yàn)誤差。

③在當(dāng)前的房?jī)r(jià)構(gòu)成上，土地購(gòu)買占了相當(dāng)大的比例，土地成本幾乎占據(jù)直接成本的百分之60。

④資料來(lái)源：杭州－良渚文化村［EB／OL］.http：／／wenku.baidu.com／view／c22898f1551810a6f5248647.html.2014／3／25.

⑤數(shù)據(jù)來(lái)源：http：／／fdc.soufun.com／data／land／

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