錢 晉

（后勤工程學院工程技術應用研究院，重慶 400041）

美國租賃住房發(fā)展的歷史研究

錢 晉

（后勤工程學院工程技術應用研究院，重慶 400041）

租賃住房在美國是住宅市場的一個重要部分，其歷史發(fā)展受到城市化與社會文化變革的影響。在以時間為主線的美國租賃住房歷史發(fā)展的探究中，將其分為三個階段發(fā)展。早期發(fā)展階段，政府和法院開始提供租賃交易的相關服務；中期發(fā)展階段隨著城市大量上升，租賃戶受到社會歧視，政府頒布了相關貧民法律；進入晚期發(fā)展階段后，社會對政府公租房不滿，轉(zhuǎn)而變?yōu)檎苯影l(fā)放住房優(yōu)惠券，并沿用至今。

美國 租賃住房 歷史 政策

所謂租賃關系，是指出租人和承租人依法約定，于一定時間內(nèi)轉(zhuǎn)移某物的占有權、使用權，而出租人因此收取租金的法律關系。如今距離美國住房自有率最高的時期已超過十年，房屋自有率下跌450多個基點。相應的租賃住房需求新增750萬個家庭，是之前半個世紀以來十年期最高數(shù)量。

一、美國租賃住房早期發(fā)展

20世紀60、70年代，美國法院逐漸開始將不動產(chǎn)租賃視為提供服務的合同。法院在處理租賃關系時，運用契約規(guī)則獲得了現(xiàn)代合同法所具備的靈活性。[1]法院還將租賃住房與商業(yè)用租賃房產(chǎn)區(qū)分開來，以家庭居住生活為目的房產(chǎn)為租賃住房。美國立國后，在政治方面秉著三權分立與“最小政府”理念，在經(jīng)濟上以斯密的市場經(jīng)濟宗旨，工商業(yè)群體占主導地位，而且市場與社會的主導作用得到了肯定和維護。在這一文化背景下，在住房權屬上首先重視自有住房和業(yè)主或者有產(chǎn)者，而忽視租賃住房與租戶。從美國農(nóng)業(yè)社會時起到1860年以前，租戶被視作缺乏才智之人而不被賦予公民的政治權力；其次在土地的獲得、住房的建造與住房出租活動中，以市場交換與社會互助為主，政府則以法治原則，提供相關的法律服務。[2]

二、美國租賃住房中期發(fā)展

到了美國城市化中期（1861-1920），住房問題和住房政策取得進一步發(fā)展。1861年后，美國經(jīng)歷了南北戰(zhàn)爭以及包括一戰(zhàn)在內(nèi)的對舊大陸的爭奪戰(zhàn)，促進了工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，國際地位也有了較大程度的提高，同時也推動了美國城市化的不斷上升。在整個中期城市化階段，市場租賃住房的主導格局逐漸突出，住房供應服務取得了較大成就。然而美國城市住房問題總體還臨諸多困難。首先移民和工人的住房自有率較低，1880年前后 60%以上的美國工人以租賃住房為主。[3]再次，房屋的居住質(zhì)量較差，部分以木竹結(jié)構為主，從而形成了大量窩棚鎮(zhèn)。[4]最后，大城市出現(xiàn)住房極其擁擠、住房條件差的現(xiàn)象。1890年，據(jù)統(tǒng)計美國住房平均每套人口為5.45人，其中辛辛那提、芝加哥和波士頓分別為8.87、8.6和8.52人，紐約市則高達18.52人。到1900年，紐約貧民住房的居住者人口已高達150萬人，占全市人口總數(shù)的1/3以上。[5]1865年后大量外國和鄉(xiāng)村移民涌入城市，這種歧視現(xiàn)象變得更加突出。[6]與此同時，中產(chǎn)階級的慈善與倡導活動得到重視，以簡?亞當斯為主要領導人的“貧民區(qū)改良運動”在1910年前得到全美400多個城市的響應。1879年，紐約市建立了“貧民區(qū)法案”，倡導建設“啞鈴式公寓”。到1920年，其他40多個城市相繼制定了類似法律。[7]

三、美國租賃住房晚期發(fā)展

到了美國城市化的晚期階段（1920～1960年），美國經(jīng)歷了1929年的經(jīng)濟大蕭條和第二次世界大戰(zhàn)。1920年至1929年間，外國人和城鄉(xiāng)移民的遷入，加之城市人口的自身增長，使城市住房短缺成為了嚴重的社會問題。1929年的大蕭條，不僅是經(jīng)融方面的危機，還是嚴重的住房危機。從1930年開始，聯(lián)邦居住和城市發(fā)展部門（HUD）就利用補助金和貸款補助支持地方政府修建公共住宅，提供給低收入家庭居住。直到1982年此類公共住宅約占住房總量的1%，其中聯(lián)邦居住和城市發(fā)展部門擁有130萬套。[8]1934至1937年間，政府通過清理舊住房與購買土地興建了 2.16萬套造價低廉且服務完善的低租金補助住房。1949年與1954年的住房法都要求聯(lián)邦政府以低廉的租金、低成本的住房面向低收入人群，但執(zhí)行效果差強人意，對窮人和黑人的住房建設受到嚴重抵制。最后白人中產(chǎn)階級在政府的支持下遷至郊區(qū)，窮人則被限制在市中心，加劇了郊區(qū)和市中心、獨立住房與公寓租賃住房、白人與黑人之間的地域與社會分裂。到1950年，大部分州的租賃控制權力被取消，如今美國的大部分租賃住房都已全部市場化，并沒有政府補貼和租賃管制。

20世紀60年代末，由于美國社會普遍對城市的舊城改造與公租房項目不滿，聯(lián)邦政府撤銷了私營地產(chǎn)企業(yè)修建廉租住房的方案做法。通過向開發(fā)商提供不動產(chǎn)抵押貸款保險與減免稅收的方式，來激起地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情。1972年，為了使住宅租賃市場有統(tǒng)一適用的法律規(guī)則，美國統(tǒng)一州法全國委員會頒布了《統(tǒng)一住宅租賃關系法》。至今已有十多個州以此為藍本制定了本州法律，其他州也或多或少受到它的影響。在尼克松執(zhí)政期間，于1974年出臺的《住房法》作了局部調(diào)整，該法案第八條規(guī)定，政府接受提供貧困租戶的私營房地產(chǎn)企業(yè)和自有住宅的房東資金補貼。[9]自20世紀70年代中期起，聯(lián)邦政府住房補助的重點逐漸從直接用資金新建住房轉(zhuǎn)向直接給符合資助對象的家庭發(fā)放房屋租賃券，同時租房補貼也從以套為單位改為以戶為單位。20世紀80、90年代，《住房法》第八條的租房單證逐漸被租房優(yōu)惠券取代。到1998年美國國會采取將租房優(yōu)惠券與租房單證合并為住房選擇租賃券，相關家庭可以租到比政府確定的租賃價格和品質(zhì)較高的住房，只需支付市場房租價格與實際房租價格的差額，此規(guī)定擴大了相關家庭租賃住房選擇范圍。

[1] 邁克爾?D.貝勒斯．《法律的原則：一個規(guī)范的分析》（張文顯等譯）[M]．北京?中國大百科全書出版社，1996:127

[2] Dreier P.The status of tenants in the United States[M].1982:02

[3] 李莉．美國公共住房政策的演變[J]．廈門：廈門大學，2008

[4] Nicolaides B.M. Where the Working Man Is Welcomed: Working-Class Suburbs in LosAngeles-1900-[J].1999(04)

[5] Riis J.A．Leviatin D How the other half lives [J]. 2010

[6] Peterson J.A．The birth of city planning in the United States：1840-1917[J].2003

[7] McKelvey B．The urbanization of America 1860-1915[J].1963

[8] 廖俊平，高堃．我國經(jīng)濟適用房與美國可支付住宅的政策比較[J]．北京：經(jīng)濟社會體制比較，2007(1) :138-141

[9] 楊雁．美國公租房發(fā)展歷程解讀[J]．重慶：人民論壇，2012(32)

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1007–6344（2015）01–0348–01

錢晉（1986-），女，重慶，本科，助理工程師，主要從事建筑設計及其理論研究