邵 昆

(陜西西咸新區(qū)城建投資集團(tuán)有限公司，陜西 咸陽(yáng) 712000)

關(guān)于安置項(xiàng)目采用BT建設(shè)模式的探析

邵 昆

(陜西西咸新區(qū)城建投資集團(tuán)有限公司，陜西 咸陽(yáng) 712000)

BT作為一種新型的建設(shè)模式，在我國(guó)一些重大城市基礎(chǔ)設(shè)施工程領(lǐng)域已得到了廣泛應(yīng)用，特別是近幾年BT模式引入到房建項(xiàng)目中并取得了一定成效，通過(guò)對(duì)BT模式下安置項(xiàng)目建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)例分析，提出了政府拆遷安置項(xiàng)目采用BT建設(shè)模式應(yīng)注意的一些問(wèn)題，并給出相關(guān)建議。

BT模式，安置項(xiàng)目，工程建設(shè)，建議

1 概述

隨著城市快速發(fā)展，城市原有的棚戶區(qū)、城中村、居民區(qū)因政府進(jìn)行新的城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，為妥善解決拆遷群眾住房問(wèn)題而由政府主導(dǎo)配建的房屋我們習(xí)慣稱之為政府拆遷安置房。

安置房開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)專業(yè)性、綜合性、協(xié)調(diào)性很強(qiáng)的工作，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目也是資金密集型產(chǎn)業(yè)，安置房的開發(fā)建設(shè)亦需要大量資金成本。近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速發(fā)展及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)面臨前所未有的沖擊，地方基層政府往往無(wú)力承擔(dān)巨額投資建設(shè)費(fèi)用。為了推動(dòng)城市發(fā)展，在一些城市的開發(fā)區(qū)的安置項(xiàng)目中也嘗試采用BT建設(shè)模式，本文通過(guò)BT模式下的安置項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)例分析研究，給出安置項(xiàng)目采用BT建設(shè)模式的一些建議。

2 采用BT模式建設(shè)安置項(xiàng)目

2.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

該安置項(xiàng)目位于陜西省西咸新區(qū)某新城，項(xiàng)目占地180余畝，建筑面積約為85萬(wàn)m2，項(xiàng)目總投資近20億元，共計(jì)安置約7 000余戶村民及部分居民。項(xiàng)目自2010年8月啟動(dòng)建設(shè)，2013年8月交付使用，項(xiàng)目建成后極大地提升了開發(fā)區(qū)形象，改善了該項(xiàng)目原區(qū)域內(nèi)臟、亂、差的居住環(huán)境；同時(shí)，通過(guò)項(xiàng)目拆遷也使得原有西安至咸陽(yáng)的交通主干道得到了拓寬，對(duì)西安和咸陽(yáng)兩地的經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了巨大的推動(dòng)作用。

2.2 項(xiàng)目BT建設(shè)模式

該安置項(xiàng)目由BT方組建投資公司，西咸新區(qū)某新城管委會(huì)組建專業(yè)項(xiàng)目代建公司，通過(guò)招投標(biāo)程序確立項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、施工總承包單位和監(jiān)理單位。BT投資公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資并參與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理，項(xiàng)目代建公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工現(xiàn)場(chǎng)管理及協(xié)調(diào)工作。

2.3 項(xiàng)目成本管理

該安置項(xiàng)目作為政府回購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)成本一般不能超出政府投資預(yù)算，因此，在實(shí)施過(guò)程中，項(xiàng)目代建公司對(duì)各種涉及成本的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證審核極為嚴(yán)格。為了保證項(xiàng)目順利實(shí)施，項(xiàng)目總造價(jià)在可控范圍內(nèi)，項(xiàng)目代建公司專門制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竟芸亓鞒蹋?/p>

1)設(shè)計(jì)變更管理。按項(xiàng)目代建公司制定的設(shè)計(jì)變更流程，先由施工單位提出設(shè)計(jì)變更方案，經(jīng)監(jiān)理單位初步審核通過(guò)后上報(bào)BT投資公司，投資公司同意后上報(bào)項(xiàng)目代建公司，代建公司組織項(xiàng)目、合約、技術(shù)、材料部門及設(shè)計(jì)單位對(duì)變更進(jìn)行審查，確認(rèn)變更的必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)合理性，從而決定是否實(shí)施。

2)項(xiàng)目簽證管理。簽證一般為設(shè)計(jì)圖紙外零星工程，對(duì)于簽證事項(xiàng)一般由項(xiàng)目代建公司審核簽證施工事項(xiàng)的必要性，對(duì)于確需實(shí)施的由代建公司通知BT投資公司；實(shí)施過(guò)程中，代建公司和監(jiān)理單位實(shí)行全過(guò)程跟蹤管控；施工完畢后，簽證辦理時(shí)根據(jù)簽證金額大小實(shí)行不同管理層面的審批制度。

3)工程材料管理。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所有主材及機(jī)電設(shè)備均由施工總承包單位按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)技術(shù)要求在《陜西工程造價(jià)管理信息》(以下簡(jiǎn)稱：《信息價(jià)》)中遴選質(zhì)量可靠、市場(chǎng)知名的3種～5種材料予以上報(bào)，經(jīng)監(jiān)理單位、BT投資公司審核后，最終由項(xiàng)目代建公司予以確認(rèn)。

該安置項(xiàng)目建安成本總體控制較好，項(xiàng)目成本增加費(fèi)用主要是由于國(guó)家強(qiáng)制對(duì)外墻保溫材料消防等級(jí)提高，導(dǎo)致設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更，材料費(fèi)用增加；另外，由于項(xiàng)目建安材料采用《信息價(jià)》為材料基準(zhǔn)價(jià)格，項(xiàng)目安裝成本因材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致成本增幅較大。

2.4 項(xiàng)目進(jìn)度管理

安置房進(jìn)度能否按期完工涉及老百姓能否如期回遷，同時(shí)也涉及老百姓拆遷后過(guò)渡費(fèi)支付等問(wèn)題，所以安置房工期為項(xiàng)目管理重中之重。由于該安置項(xiàng)目建設(shè)體量巨大，施工人員組織和建設(shè)材料供應(yīng)便成為進(jìn)度管理的重要工作，為此，項(xiàng)目代建公司根據(jù)項(xiàng)目總體情況編制了一份總體計(jì)劃作為指導(dǎo)性文件，并分解至年度、季度、月度任務(wù)，對(duì)于計(jì)劃中涉及施工人員組織及材料采供予以重點(diǎn)跟進(jìn)，BT投資公司也為此專門編制了詳細(xì)的資金計(jì)劃以保證項(xiàng)目按期推進(jìn)。

該安置項(xiàng)目自開工至交付，在進(jìn)度方面略有滯后，但總體進(jìn)度在可控范圍。該項(xiàng)目一標(biāo)段較計(jì)劃滯后3個(gè)月，二標(biāo)段較計(jì)劃滯后1個(gè)月，造成項(xiàng)目進(jìn)度滯后的原因主要有三個(gè)：1)拆遷交地影響，因項(xiàng)目拆遷交地滯后致使一標(biāo)段進(jìn)度滯后3個(gè)月；2)項(xiàng)目配套影響，項(xiàng)目完工后因外部市政供電電源容量制約，無(wú)法滿足交房后居民正常用電負(fù)荷，為解決配套供電問(wèn)題延遲交房1個(gè)多月；3)材料采供影響，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，一些材料和設(shè)備沒有在《陜西工程造價(jià)管理信息》上刊登，項(xiàng)目代建公司對(duì)材料的認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)需要一個(gè)過(guò)程，致使施工總承包單位在材料采購(gòu)供應(yīng)上對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度造成一定程度的制約。

2.5 項(xiàng)目質(zhì)量管理

政府主導(dǎo)的拆遷安置房是一項(xiàng)民生工程，關(guān)乎政府聲譽(yù)，所以安置房的質(zhì)量便是整個(gè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)工作。根據(jù)BT模式特點(diǎn)，該項(xiàng)目在質(zhì)量管控方面主要采取以下措施：1)嚴(yán)格質(zhì)量管控程序。項(xiàng)目代建公司要求監(jiān)理單位嚴(yán)格按照合同、設(shè)計(jì)圖紙及國(guó)家規(guī)范對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管控，定期組織BT投資公司參與現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，并要求BT投資單位根據(jù)質(zhì)量情況采取獎(jiǎng)罰措施，該措施在BT投資公司支付工程進(jìn)度款中予以執(zhí)行。2)推行樣板先行。對(duì)于重點(diǎn)工序及易發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的工序，要求施工總承辦單位先行樣板施工，由項(xiàng)目代建公司、BT投資公司、監(jiān)理單位樣板驗(yàn)收合格后大面積推行施工，從而保證安置房工程質(zhì)量可靠、達(dá)標(biāo)。3)實(shí)施分戶驗(yàn)收?，F(xiàn)場(chǎng)施工完工達(dá)到交付條件后，項(xiàng)目代建公司組織物業(yè)單位、監(jiān)理單位、BT投資公司、施工總承包單位五方共同組成分戶驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施逐戶驗(yàn)收。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，形成質(zhì)量整改通知單下發(fā)至施工單位，并要求在回遷安置戶收房前限期完成，確?；剡w安置戶入住房屋基本無(wú)質(zhì)量問(wèn)題。

項(xiàng)目交付后，政府通過(guò)對(duì)項(xiàng)目回遷安置戶的回訪調(diào)查顯示，廣大回遷安置戶對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量表示滿意，所以該項(xiàng)目總體質(zhì)量較好。但項(xiàng)目代建公司在項(xiàng)目后評(píng)估過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)別公共設(shè)施出現(xiàn)了一些質(zhì)量問(wèn)題，需要引起注意，如位于一標(biāo)段地下車庫(kù)中的配電室曾出現(xiàn)側(cè)墻滲水，主要原因是設(shè)計(jì)配電室的位置不太合理以及施工單位在車庫(kù)回填土?xí)r對(duì)車庫(kù)側(cè)壁防水材料成品防護(hù)不到位造成。

3 BT項(xiàng)目建設(shè)結(jié)論及建議

3.1 明晰BT項(xiàng)目參建各單位職責(zé)

該安置項(xiàng)目在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中，由于采用BT模式，存在BT投資公司、項(xiàng)目代建公司，對(duì)于施工總承包單位而言，無(wú)疑存在兩個(gè)甲方，在項(xiàng)目過(guò)程管理中便出現(xiàn)多頭管理。兩個(gè)甲方單位出于不同的立場(chǎng)，對(duì)于某件具體的事情可能有兩種不同的意見，施工總承包單位有時(shí)會(huì)出現(xiàn)無(wú)所適從；有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)誰(shuí)管誰(shuí)都不管的現(xiàn)象，影響項(xiàng)目推進(jìn)。為此，在類似項(xiàng)目中，建議BT投資公司主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資，項(xiàng)目代建公司(回購(gòu)單位)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目外圍協(xié)調(diào)(包含征地拆遷、市政配套)、對(duì)接政府部門、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理、聯(lián)系設(shè)計(jì)及勘測(cè)、管理監(jiān)理單位等。

3.2 重視項(xiàng)目材料的認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)管理

安置項(xiàng)目一般體量較大，工程中設(shè)計(jì)材料種類多，數(shù)量大，特別是在BT模式下，材料的認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)需要BT投資單位和代建單位(回購(gòu)單位)雙方共同認(rèn)可，所以項(xiàng)目材料的認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)需要一個(gè)較長(zhǎng)過(guò)程。因此，在實(shí)施BT模式建設(shè)安置項(xiàng)目時(shí)，建議參建各方重視材料認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)工作。

3.3 加快拆遷進(jìn)度，按期移交場(chǎng)地

安置項(xiàng)目一般均涉及拆遷問(wèn)題，如果項(xiàng)目代建單位無(wú)法如期向施工總承包單位移交建設(shè)場(chǎng)地，對(duì)于BT投資公司而言工期順延后將面臨政府回購(gòu)?fù)七t，建設(shè)期投資、融資成本增大等問(wèn)題；對(duì)于政府而言，亦將面臨群眾無(wú)法按期回遷政府聲譽(yù)受損，同時(shí)也將多余支付因延期交房造成的回遷居民過(guò)渡費(fèi)用等。因此，建議類似項(xiàng)目政府應(yīng)盡早啟動(dòng)征地拆遷，項(xiàng)目代建單位按期交付場(chǎng)地，避免因此而帶來(lái)的諸多風(fēng)險(xiǎn)而影響B(tài)T投資建設(shè)。

3.4 提前完善項(xiàng)目市政配套

安置房作為一項(xiàng)民生工程，項(xiàng)目一般要求水、電、氣、暖等配套設(shè)施到位。文中所述安置項(xiàng)目一標(biāo)段延期交房很大程度上受制于供電電源影響，后經(jīng)多方協(xié)調(diào)得以解決，但也為此付出較大代價(jià)。因此，建議類似項(xiàng)目在啟動(dòng)伊始，由項(xiàng)目代建公司(回購(gòu)單位)提前進(jìn)行項(xiàng)目配套建設(shè)，BT投資單位予以重視并提供資金支持，避免后期項(xiàng)目完工卻因配套不到位而造成延期交房，影響群眾按期回遷安置。

[1] 夏 瓊.淺析在建BT模式項(xiàng)目的實(shí)施[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2015(8)：159-162.

[2] 王竹霽，張 凱.關(guān)于BT項(xiàng)目投資建設(shè)方風(fēng)險(xiǎn)若干問(wèn)題的探討[J].市政技術(shù)，2009(3)：312-314.

Discussion on application of BT mode in housing placement construction

Shao Kun

(ShannxiXixianUrbanConstructionInvestmentGroupCo.,Ltd,Xianyang712000,China)

As a new mode of construction, BT mode has been widely used in some big cities in infrastructure engineering field of our country. Especially in recent years, BT mode is introduced into the constructed project and achieved some results. Through the instance analysis of housing placement under the BT mode, propose some problems that the government housing placement should pay attention by using BT mode, and give relative suggestions.

BT mode, housing placement, engineering construction, suggestion

1009-6825(2015)32-0240-02

2015-09-09

邵 昆(1981- )，男，工程師

TU712

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