趙 曉 星

(山西省建筑設(shè)計(jì)研究院，山西 太原 030013)

城市綜合商務(wù)辦公區(qū)設(shè)計(jì)

趙 曉 星

(山西省建筑設(shè)計(jì)研究院，山西 太原 030013)

介紹了城市綜合商務(wù)辦公區(qū)的相關(guān)理論知識(shí)，結(jié)合上海陸家嘴辦公區(qū)、北京三里屯SOHO項(xiàng)目及太原綜合商務(wù)辦公區(qū)工程案例，探討了城市綜合商務(wù)辦公區(qū)的設(shè)計(jì)措施，提出了強(qiáng)化整體規(guī)劃、實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、加強(qiáng)環(huán)境建設(shè)等建議。

城市，商務(wù)辦公區(qū)，規(guī)劃，環(huán)境

1 城市綜合商務(wù)辦公區(qū)的概念

在工業(yè)社會(huì)向后工業(yè)社會(huì)過(guò)渡中，隨著制造業(yè)發(fā)展及人們對(duì)城市環(huán)境的重視使其向城市外圍轉(zhuǎn)移，這就需要有相應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)來(lái)支持城市內(nèi)部的發(fā)展，由此，金融、通信等服務(wù)業(yè)隨之產(chǎn)生，并迅速發(fā)展。這也就需要相應(yīng)的商業(yè)辦公設(shè)施，以提供服務(wù)平臺(tái)，就逐漸形成了城市綜合商務(wù)辦公區(qū)。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，城市人口隨之不斷增加，城市在原來(lái)的中心區(qū)域不能滿足需求之后，逐步向外擴(kuò)張，建立了大量的辦公樓、居民區(qū)及其配套設(shè)施來(lái)適應(yīng)城市的發(fā)展。城市的快速發(fā)展使得商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，企業(yè)組織逐漸增多，商務(wù)辦公功能在很多城市中心集聚，從而逐步形成了區(qū)域性，甚至國(guó)際性的業(yè)務(wù)區(qū)。商務(wù)辦公機(jī)構(gòu)以商業(yè)辦公樓作為其活動(dòng)的物質(zhì)載體，因此，大量商務(wù)辦公樓的區(qū)域是商務(wù)辦公區(qū)的建筑景觀特征。

對(duì)于一個(gè)城市，居住、商業(yè)、辦公及工業(yè)等功能要素對(duì)其空間格局產(chǎn)生重要影響。而當(dāng)今社會(huì)如金融、保險(xiǎn)、證劵、信息服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)已成為城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，綜合商務(wù)辦公區(qū)就是這些行業(yè)的舞臺(tái)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，在一定意義上代表著城市的繁榮程度，成為城市的重要功能核心。

2 城市綜合商務(wù)辦公區(qū)相關(guān)案例分析

房地產(chǎn)業(yè)是許多城市的支柱產(chǎn)業(yè)，而辦公建筑是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。商務(wù)辦公區(qū)往往集中了許多各行各業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)往來(lái)、商務(wù)貿(mào)易、文化交流的重要場(chǎng)所，許多城市的地標(biāo)性建筑都在商業(yè)辦公區(qū)，成為城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征。如：中國(guó)香港中環(huán)，美國(guó)紐約華爾街，日本東京新宿等著名地區(qū)。下面介紹一些國(guó)內(nèi)商業(yè)辦公區(qū)。

2.1 上海陸家嘴辦公區(qū)

上海陸家嘴辦公區(qū)是上海六大商務(wù)辦公區(qū)中唯一位于浦東地區(qū)的辦公區(qū)，最大的特色是金融貿(mào)易。商務(wù)辦公樓主要分布在源深路—張揚(yáng)路—黃浦江所在的區(qū)域內(nèi)，其中世紀(jì)大道和小陸家嘴沿路范圍內(nèi)分布最廣泛。這一區(qū)域內(nèi)的辦公樓大都是由世界頂級(jí)的建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，像金茂大廈、上海中心大廈、中銀大廈等匯聚了世界尖端建筑理念和技術(shù)的上海市標(biāo)志性建筑，現(xiàn)總面積已逾100萬(wàn)m2，并且這一區(qū)域還在不斷的建設(shè)中，今后這種高檔寫(xiě)字樓會(huì)越來(lái)越多。由于這一地區(qū)在政策、交通、環(huán)境等各方面的優(yōu)勢(shì)比較大，所以，這一地區(qū)被很多大型企業(yè)看好。眾多的知名企業(yè)都在這一地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，還有眾多的銀行，包括國(guó)內(nèi)外的各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)也在此設(shè)立代表處。更有跨國(guó)的金融集團(tuán)將中國(guó)區(qū)總部設(shè)立于此，比如匯豐銀行、花旗銀行等。目前已匯聚了四千多家中外機(jī)構(gòu)。

2.2 北京三里屯SOHO項(xiàng)目

三里屯SOHO項(xiàng)目作為北京最具國(guó)際化氣氛和傳統(tǒng)的區(qū)域，憑借其獨(dú)特的消費(fèi)文化及娛樂(lè)氣息而聞名世界。其位置是在北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，毗鄰第二使館區(qū)和工人體育館。該區(qū)域總占地逾5萬(wàn)m2，規(guī)劃總建筑面積約為46萬(wàn)m2。由5個(gè)大型購(gòu)物中心、9幢30層高的寫(xiě)字樓和公寓樓組成，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。其中5個(gè)購(gòu)物中心由旱冰場(chǎng)和帶燈光的小河串聯(lián)起來(lái)，曲線形的建筑外形，時(shí)尚的裝修風(fēng)格以及完備的功能體系使其成為三里屯地區(qū)的一個(gè)突出亮點(diǎn)。

其集商業(yè)，餐飲，娛樂(lè)為一體的模式深受此處辦公人士及國(guó)內(nèi)外游客喜愛(ài)，成為北京最聚人氣的國(guó)際化商務(wù)核心區(qū)和國(guó)際化時(shí)尚區(qū)。

2.3 太原綜合商務(wù)辦公區(qū)

太原作為一個(gè)中部?jī)?nèi)陸城市，雖不如一線城市及沿海地區(qū)發(fā)展迅猛，但也逐漸形成一些綜合商務(wù)辦公區(qū)。府西街商務(wù)區(qū)是太原發(fā)展最早，最成熟的商業(yè)辦公區(qū)，匯聚了太原房地局、地稅大廈、華宇國(guó)際、山西國(guó)際貿(mào)易中心及王府大廈等中高檔寫(xiě)字樓，但因處在老城區(qū)中心位置，停車(chē)難，運(yùn)營(yíng)成本高，成為制約其發(fā)展的主要問(wèn)題。隨著太原城市的向南擴(kuò)張，長(zhǎng)風(fēng)街地區(qū)形成新的綜合商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)風(fēng)街沿線的和信摩爾商座、千禧世紀(jì)廣場(chǎng)等都是集商業(yè)、辦公、酒店為一體的成功運(yùn)營(yíng)的綜合體項(xiàng)目。太原高新區(qū)以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)更是規(guī)劃成以不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的含文化廣場(chǎng)、商貿(mào)城、標(biāo)準(zhǔn)化寫(xiě)字樓等配套設(shè)施的綜合商務(wù)辦公區(qū)。

3 城市綜合商務(wù)辦公區(qū)設(shè)計(jì)的完善對(duì)策

3.1 強(qiáng)化整體規(guī)劃

商務(wù)辦公區(qū)可以促進(jìn)地區(qū)的發(fā)展，起到一種催化的作用，進(jìn)駐商務(wù)區(qū)是每個(gè)大企業(yè)所追求的，這樣可以大大提高企業(yè)在該地區(qū)的形象。辦公樓與其他功能的樓座相比回報(bào)率較高，所以，辦公樓的建設(shè)又能為地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入的增加做出貢獻(xiàn)。因此，商務(wù)辦公區(qū)在各個(gè)城市中的分量都是比較重的。城市政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和管理，通過(guò)引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)城市土地合理利用與城市發(fā)展方向空間分布的合理規(guī)劃，對(duì)商務(wù)辦公區(qū)做精心良好的宏觀規(guī)劃指導(dǎo)和監(jiān)管。政府部門(mén)應(yīng)依據(jù)城市發(fā)展政策的空間要求，從而引導(dǎo)和控制商務(wù)辦公區(qū)的建設(shè)與管理。除了這些方面，政府應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃控制，盡量不批準(zhǔn)單獨(dú)建造的辦公樓，引導(dǎo)集中建設(shè)辦公區(qū)域，使各項(xiàng)市政資源能得到高效利用。對(duì)于不切實(shí)際的“政績(jī)工程”，應(yīng)該采取有效的治理，應(yīng)該堅(jiān)決轉(zhuǎn)換和清理。對(duì)于大型項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)家討論后，制定相應(yīng)的戰(zhàn)略，從各個(gè)方面做科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，保證符合城市經(jīng)濟(jì)生態(tài)的要求。

3.2 商務(wù)辦公樓平面布局多樣化以實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)

目前中高檔商務(wù)辦公區(qū)是大勢(shì)所趨，該區(qū)域中大型辦公機(jī)構(gòu)的用戶越多，所需要的空間也就相應(yīng)越大，而且也需要較高端的硬件設(shè)施來(lái)配合，所以，在這些建筑里的辦公空間應(yīng)該建成為一個(gè)硬件設(shè)備條件比較完善高檔的寫(xiě)字樓，適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需求，更多的規(guī)劃大開(kāi)間的辦公室，但同時(shí)也應(yīng)注意適當(dāng)設(shè)置、配置、裝飾較為簡(jiǎn)單的、獨(dú)立的小開(kāi)間寫(xiě)字間。可隨意變化的靈活的平面布局有利于商業(yè)辦公建筑開(kāi)發(fā)商根據(jù)不同規(guī)模企業(yè)的特點(diǎn)，將中小企業(yè)放置在外圍或樓座底層裙房，充分發(fā)揮其自身規(guī)模小，資金少的特點(diǎn)，使其租用較小，但先進(jìn)和具有成本效益的辦公室，將設(shè)施齊備、裝修高檔的高層樓座配置給大型公司，將樓座分區(qū)域管理以滿足不同級(jí)別企業(yè)的消費(fèi)群體的特定需求。

3.3 加強(qiáng)辦公區(qū)環(huán)境建設(shè)

在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)不要忘了人文需求，要加強(qiáng)辦公區(qū)的環(huán)境建設(shè)，通過(guò)建設(shè)水景，栽種綠化植物來(lái)改善環(huán)境，通過(guò)設(shè)置餐飲業(yè)、商業(yè)及配套公寓等相關(guān)設(shè)施來(lái)使辦公區(qū)的功能更加完善，更好解決該區(qū)域工作人士的生活需求。對(duì)辦公區(qū)的發(fā)展做好規(guī)劃，有效和合理利用土地，空間，水，空氣等能源和資源，注意節(jié)能環(huán)保建材的應(yīng)用，同時(shí)使辦公區(qū)具有生態(tài)休閑等功能。在創(chuàng)造優(yōu)美的外部環(huán)境的同時(shí)，也應(yīng)注意建筑物內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造，在高層樓座中，每隔幾層可設(shè)計(jì)共享空間、室內(nèi)庭院等，給樓中的工作人員提供休憩、交流的場(chǎng)所。此外，由于土地資源的緊缺，新建設(shè)的辦公區(qū)高層辦公樓居多，可以利用建筑高聳這一特殊優(yōu)勢(shì)來(lái)進(jìn)行都市旅游的發(fā)展。如陸家嘴現(xiàn)代建筑，現(xiàn)在已經(jīng)成為了上海城市的旅游景點(diǎn)之一。綜上所述，商業(yè)辦公的環(huán)境不應(yīng)該是單一的，而應(yīng)提供全面發(fā)展的，人性化，更便捷的服務(wù)。商務(wù)辦公的業(yè)務(wù)功能應(yīng)該被改變，變?yōu)槿δ艿纳虅?wù)服務(wù)，成為一個(gè)綜合的商務(wù)中心。基于商務(wù)人士衣，食，住，行，教育，音樂(lè)等的需求，為客戶提供軟硬設(shè)施，使服務(wù)更加全面。

4 結(jié)語(yǔ)

辦公服務(wù)業(yè)，企業(yè)管理服務(wù)職能要想發(fā)展，必須進(jìn)行商業(yè)寫(xiě)字樓的建設(shè)，以其為載體，建筑師應(yīng)對(duì)商務(wù)辦公聚集區(qū)進(jìn)行研究，了解商務(wù)辦公區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，才能更好的合理布局辦公服務(wù)業(yè)，適應(yīng)城市科學(xué)發(fā)展的需求。近幾年在國(guó)家調(diào)控政策下，全國(guó)各大城市商品住宅成交量均出現(xiàn)下滑，與此同時(shí)，不受限購(gòu)的寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房則成為開(kāi)發(fā)商以及投資者的新目標(biāo)，在不少城市量?jī)r(jià)齊升。但商務(wù)辦公區(qū)的設(shè)計(jì)是一個(gè)規(guī)劃、市政、建筑的綜合體，合理的交通體系規(guī)劃是商務(wù)辦公區(qū)存在的基礎(chǔ)。因此，合理的城市規(guī)劃為城市發(fā)展提供支持，尤其是為商業(yè)辦公區(qū)的規(guī)劃提供更多指導(dǎo)，促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)的合理化，使得商務(wù)辦公區(qū)與城市其他空間相協(xié)調(diào)，使城市顯得更加有序。

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The city comprehensive business office area design

Zhao Xiaoxing

(ShanxiArchitectureDesignInstitute,Taiyuan030013,China)

This paper introduced the relevant theoretical knowledge of city comprehensive business office area, combining with the engineering case of Shanghai Lujiazui district, Beijing Sanlitun SOHO project and Taiyuan comprehensive business office area, discussed the design measures of city comprehensive business area, put forward to strengthen the overall planning, implementing identity management, to strengthen the environment construction and other suggestions.

city, business office area, planning, environment

1009-6825(2015)28-0006-02

2015-07-21

趙曉星(1976- )，男，高級(jí)工程師

TU247

A