肖穎　孟展

（江蘇省地產(chǎn)發(fā)展中心江蘇南京210008）

關(guān)于江蘇省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)化建設(shè)的一些思考

肖穎孟展

（江蘇省地產(chǎn)發(fā)展中心江蘇南京210008）

通過(guò)搭建全省統(tǒng)一的補(bǔ)充耕地交易平臺(tái)，能夠在一定程度上推動(dòng)補(bǔ)充耕地指標(biāo)的調(diào)劑工作由原來(lái)以政府部門(mén)主導(dǎo)為主，進(jìn)一步的變?yōu)橐允袌?chǎng)調(diào)節(jié)為主，不僅促進(jìn)了全省耕地占補(bǔ)平衡，同時(shí)也進(jìn)一步的調(diào)動(dòng)了基層耕地保護(hù)的積極性，在一定程度上樹(shù)立了節(jié)約集約用地的鮮明導(dǎo)向。社會(huì)各界對(duì)省廳此項(xiàng)改革創(chuàng)新舉措給予了普遍認(rèn)同和充分肯定。本文主要介紹的就是江蘇省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)化的一些建議，并且提出了具體措施。

補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)化建議與思考

2014年12月底，江蘇省2014年第4批補(bǔ)充耕地指標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)在省廳成功舉行。目前，省地產(chǎn)發(fā)展中心作為指標(biāo)交易機(jī)構(gòu)，在省廳領(lǐng)導(dǎo)下，已成功組織了四次補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易活動(dòng)，交易補(bǔ)充耕地指標(biāo)數(shù)量共計(jì)4.32萬(wàn)畝。江蘇省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)化，意味著跨省轄市的補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易必須通過(guò)省級(jí)交易平臺(tái)進(jìn)行公開(kāi)交易，不再允許通過(guò)其他任何途徑進(jìn)行私下交易，這對(duì)于進(jìn)一步科學(xué)配置土地資源、集約節(jié)約用地具有重要的戰(zhàn)略意義。

1　指標(biāo)交易市場(chǎng)化的必要性

耕地占補(bǔ)平衡制度作為我國(guó)國(guó)土資源管理的一個(gè)重要制度，是保障“18億畝”耕地紅線的強(qiáng)有力措施。由于江蘇省蘇南、蘇中和蘇北的耕地資源分布的不均衡性以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異性特征，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求與耕地后備資源缺乏之間的矛盾，耕地占補(bǔ)平衡“舉步維艱”。因此，近年來(lái)，一些地區(qū)通過(guò)政府及部門(mén)間的溝通與協(xié)調(diào)，將補(bǔ)充耕地指標(biāo)進(jìn)行了“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”的買(mǎi)賣(mài)。這種買(mǎi)賣(mài)雖然在一定時(shí)期內(nèi)，滿(mǎn)足了指標(biāo)“缺乏者”的發(fā)展需求，也增加了指標(biāo)“相對(duì)盈余者”的財(cái)力，實(shí)現(xiàn)了資源與經(jīng)濟(jì)之間的互補(bǔ)。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其弊端也是顯而易見(jiàn)的：其一是由于缺乏統(tǒng)一的管理，指標(biāo)交易存在隨意性強(qiáng)、自主定價(jià)等問(wèn)題；其二是缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督，擬交易指標(biāo)的真實(shí)狀況“無(wú)人管”，已交易指標(biāo)管護(hù)情況“無(wú)人問(wèn)”；其三是指標(biāo)交易價(jià)格忽略了其生態(tài)補(bǔ)償價(jià)值，未能真正體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。綜上所述，為規(guī)范全省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易，提高易地補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易透明度，更好地落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡政策，省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)化勢(shì)在必行。

2　指標(biāo)交易市場(chǎng)化的具體舉措

（1）政策“護(hù)航”，保障指標(biāo)交易市場(chǎng)化順利發(fā)展。省廳領(lǐng)導(dǎo)高度重視省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)化工作，早在2013年上半年，廳領(lǐng)導(dǎo)就提出了開(kāi)展省級(jí)補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易市場(chǎng)化建設(shè)的要求。經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)研和多輪次、多部門(mén)的探討和修改，經(jīng)省政府同意，由江蘇省國(guó)土資源廳和江蘇省財(cái)政廳共同擬定的《江蘇省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易管理暫行辦法》（蘇國(guó)土資發(fā)〔2014〕10號(hào)）于2014年1月正式發(fā)布。該《辦法》明確規(guī)定了指標(biāo)交易的主體、原則、程序、服務(wù)機(jī)構(gòu)、交易方式、監(jiān)督途徑等主要事項(xiàng)，為規(guī)范指標(biāo)交易，保障指標(biāo)交易市場(chǎng)化發(fā)展提供了重要依據(jù)。同時(shí)，為配合《辦法》的出臺(tái)，幫助競(jìng)買(mǎi)人與出讓人更好地參與指標(biāo)交易，省廳耕保處、省地產(chǎn)發(fā)展中心隨即制定了《江蘇省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易指南》（試行）?！督灰字改稀穼⒅笜?biāo)交易過(guò)程中所需用到的格式文本一一列出，并設(shè)計(jì)了《補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易流程圖》，讓參與交易者一目了然，從而快速掌握交易流程。

（2）精心組織，搭建省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易平臺(tái)。為了落實(shí)《辦法》的要求，做好省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易具體工作，省地產(chǎn)發(fā)展中心在廳耕保處的直接指導(dǎo)下，精心組織搭建了省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易平臺(tái)?！爸行摹辟?gòu)買(mǎi)了必要的設(shè)備，配備了具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)職人員，專(zhuān)門(mén)從事省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易服務(wù)工作。同時(shí)，“中心”也十分注重工作人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，在進(jìn)行指標(biāo)交易具體服務(wù)工作之前，多次組織交易服務(wù)人員進(jìn)行集中學(xué)習(xí)，吃透《辦法》的具體條款，熟悉《交易指南》的具體要求，確保省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易平臺(tái)健康、高效運(yùn)行。

（3）借助網(wǎng)絡(luò)，增加省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易透明度。在省廳信息中心的大力支持下，《江蘇省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易專(zhuān)欄》在江蘇土地市場(chǎng)網(wǎng)首頁(yè)順利發(fā)布。該《專(zhuān)欄》分為“政策文件”、“通知公告”、“結(jié)果公示”、“新聞中心”和“資料下載”五個(gè)子欄目，《專(zhuān)欄》的內(nèi)容發(fā)布工作由交易服務(wù)機(jī)構(gòu)人員負(fù)責(zé)完成。《專(zhuān)欄》信息更新非常及時(shí)，不僅能夠較好地服務(wù)于參與交易指標(biāo)相關(guān)人員，而且能夠使指標(biāo)交易活動(dòng)接受社會(huì)各界的監(jiān)督，從而增強(qiáng)指標(biāo)交易透明度，進(jìn)一步提升指標(biāo)交易市場(chǎng)化程度。

3　指標(biāo)交易市場(chǎng)化的一些思考

（1）耕地后備資源富余地區(qū)積極性有待進(jìn)一步提高。盡管《江蘇省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易管理暫行辦法》明確規(guī)定，省廳以增加下達(dá)年度土地利用計(jì)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)或優(yōu)先安排省以上投資土地整治項(xiàng)目等方式對(duì)提供指標(biāo)并成功交易的出讓人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，但是后備資源富余地區(qū)提供出讓指標(biāo)的積極性仍需進(jìn)一步提高。造成這種情況的原因是多方面的。但立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，積極挖掘潛力、增加補(bǔ)充耕地指標(biāo)投放交易市場(chǎng)，不僅能夠真正實(shí)現(xiàn)土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，倒逼地方政府節(jié)約集約用地，還能享受省廳的用地計(jì)劃獎(jiǎng)勵(lì)，可謂一舉多得。

（2）嚴(yán)格擬交易補(bǔ)充耕地指標(biāo)質(zhì)量復(fù)核。對(duì)于擬入市交易的補(bǔ)充耕地指標(biāo)，其土壤質(zhì)量、平整程度、水利交通基礎(chǔ)設(shè)施配套程度以及預(yù)期產(chǎn)能等狀況應(yīng)當(dāng)達(dá)到較高的水平。省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)在每次交易之前，需進(jìn)一步做好擬交易指標(biāo)的外業(yè)復(fù)核工作，對(duì)不符合入市交易的指標(biāo)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整。

（3）科學(xué)制定交易方式和程序。江蘇省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)不均衡，蘇南、蘇中和蘇北的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平明顯呈現(xiàn)出由高到低的趨勢(shì)，這就導(dǎo)致很多蘇北地區(qū)的競(jìng)買(mǎi)人擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)力不及蘇南地區(qū)，買(mǎi)不到交易指標(biāo)。另外，也某些交易指標(biāo)出讓方擔(dān)心自己所提供的指標(biāo)會(huì)賣(mài)出很低的價(jià)格。以上問(wèn)題提醒我們，必須要制定一個(gè)科學(xué)的、操作性強(qiáng)的交易方式和程序。例如，制定一個(gè)具有時(shí)效性的、合理的交易底價(jià)，可以避免交易價(jià)過(guò)低；通過(guò)一定時(shí)間段內(nèi)的掛牌，可以避免一次性報(bào)價(jià)而產(chǎn)生的隨機(jī)性；通過(guò)限定競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)買(mǎi)的標(biāo)的個(gè)數(shù)，可以限制購(gòu)買(mǎi)力超強(qiáng)的競(jìng)買(mǎi)人，給購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱的競(jìng)買(mǎi)人創(chuàng)造機(jī)會(huì)；采用將成交單價(jià)應(yīng)當(dāng)取平均值，再以該平均值與提供出讓指標(biāo)的數(shù)量的乘積作為成交價(jià)支付給出讓人，可以公平的對(duì)待每一位出讓人；等等。

（4）加強(qiáng)指標(biāo)交易后的管護(hù)工作。對(duì)于已成交的補(bǔ)充耕地指標(biāo)，其后續(xù)的管護(hù)工作不容忽視。為加強(qiáng)交易后耕地的使用和維護(hù)管理，在確定交易指標(biāo)時(shí)，應(yīng)要求指標(biāo)出讓方附上新增耕地后期管理措施的相關(guān)說(shuō)明，此外，省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)適時(shí)對(duì)已交易的補(bǔ)充耕地指標(biāo)的使用和維護(hù)情況實(shí)行檢查并向省廳報(bào)告，防止出現(xiàn)交易指標(biāo)“棄耕拋荒”現(xiàn)象。

（5）積極引導(dǎo)省屬相關(guān)企業(yè)參與交易。省交通廳、省水利廳、省沿海辦、省農(nóng)墾集團(tuán)等部門(mén)下屬企業(yè)有不少也擁有較多的耕地后備資源。同時(shí)，這些企業(yè)有時(shí)也會(huì)有面積較大的省以上重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)需要使用補(bǔ)充耕地指標(biāo)。因此，應(yīng)進(jìn)一步積極引導(dǎo)這些企業(yè)更好地參與到省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易活動(dòng)中來(lái)，進(jìn)一步盤(pán)活指標(biāo)交易市場(chǎng)，推動(dòng)省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易的深入發(fā)展，為全省更好地落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡政策、節(jié)約集約用地做出貢獻(xiàn)。

F301.21[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2015）-7-335-1