土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性；土地的經(jīng)濟特性則指人們在利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。

（一）土地的自然特性

土地的自然特性包括：土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性（多樣性）、土地永續(xù)利用的相對性（土地功能的永久性）等。

1、土地面積的有限性。土地是自然的產(chǎn)物，人類不能創(chuàng)造土地。廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球表面積所決定。人類雖然能移山填海，擴展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒有增加土地面積。

2、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互換，不能搬動。人們通常可以搬運一切物品，房屋及其它建筑物雖然移動困難，但可拆遷重建。只有土地固定在地殼上，占有一定的空間位置，無法搬動。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地；同時，這一特性也決定了土地市場是一種不完全的市場，即不是實物交易意義上的市場，而只是土地產(chǎn)權(quán)流動的市場。

3、土地質(zhì)量的差異性（多樣性）。不同地域，由于地理位置及社會經(jīng)濟條件的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素（如土壤、氣候、水文、地貌、植被、巖石）的自然性狀不同，而且人類活動的影響也不同，從而使土地的結(jié)構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的差異上。

4、土地永續(xù)利用的相對性（土地功能的永久性）。土地作為一種生產(chǎn)要素，“只要處理得當(dāng)，土地就會不斷改良。”在合理使用和保護的條件下，農(nóng)用土地的肥力可以不斷提高，非農(nóng)用土地可以反復(fù)利用，永無盡期。土地的這一自然特性，為人類合理利用和保護土地提出了客觀的要求與可能。土地是一種非消耗性資源，它不會隨著人們的使用而消失，相對于消耗性資源而言，土地資源在利用上具有永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一，作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性；第二，作為人類的活動場所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。其它的生產(chǎn)資料或物品，在產(chǎn)生過程或使用過程中，會轉(zhuǎn)變成另一種資料、物品，或逐漸陳舊、磨損，失去使用價值而報廢。土地則不然，只要人們在使用或利用過程中注意保護它，是可以年復(fù)一年地永遠(yuǎn)使用下去的。但是，土地的這種永續(xù)利用性是相對的。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實現(xiàn)永續(xù)利用。

（二）土地的經(jīng)濟特性

土地的經(jīng)濟特征包括：土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地利用方向變更的困難性（土地用途變更的困難性）、土地增值性、土地報酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用后果的社會性。

土地分類是根據(jù)土地的性狀、地域和用途等方面存在的差異性，按照一定的規(guī)律，將土地歸并成若干個不同的類別。

按照不同的目的和要求，有不同的分類。我國的土地目前大致有三種分類：

（1）按土地的自然屬性分類，如按地貌、植被、土壤等進行分類；

（2）按土地的經(jīng)濟屬性分類，如按土地的生產(chǎn)水平、土地的所有權(quán)、使用權(quán)等進行分類；

（3）按土地的自然和經(jīng)濟屬性以 及其他因素進行的綜合分類，如土地利用現(xiàn)狀分類。