需要臭錢買房對不少人來說是房價(jià)快速上漲的痛苦回憶。

“住房問題”作為熱詞，已經(jīng)紅火了將近十年，現(xiàn)在盡管房價(jià)的漲勢已經(jīng)控制住，但是根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，今年兩會(huì)的熱詞中，住房問題的關(guān)注度依然排在前五。住房問題非常復(fù)雜，尤其房價(jià)是眾多因素中最受關(guān)注的一個(gè)。那么，在這波“穩(wěn)增長、新常態(tài)”中，房價(jià)有沒有可能重新抬頭？國內(nèi)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)嘉豐瑞德的理財(cái)師為大家作如下分析。

“房產(chǎn)還會(huì)漲“的聲音為什么依然此起彼伏？

首先，之所以會(huì)有“房產(chǎn)還會(huì)漲”的聲音，是因?yàn)榇嬖谀骋活愄囟ㄈ巳旱睦骝?qū)動(dòng)。房產(chǎn)漲價(jià)對于手頭擁有幾套投資性住房的人和房地產(chǎn)開發(fā)商來說，確實(shí)存在很大利益，這群人也是支持房價(jià)繼續(xù)上漲的簇?fù)碚吆驮靹菡?。過去的幾年，由于房地產(chǎn)來錢快，引得各上市公司、金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)以及信托機(jī)構(gòu)紛紛介入房產(chǎn)，至今這批人的數(shù)量依然相當(dāng)龐大。

中央政府為了增加社會(huì)上資金的流動(dòng)性，確實(shí)出臺(tái)了一系列政策，有的確實(shí)難以避免會(huì)對房產(chǎn)有某種程度的刺激，雖然輕微，但是上述人群對于這些政策的過度解讀，卻會(huì)使得相關(guān)輿論造成市場恐慌。

政府出臺(tái)的諸多措施會(huì)對房地產(chǎn)有哪些影響？

有人注意到，此前政府不僅在部分城市取消了限購，今年的兩會(huì)也沒有提要“抑制投機(jī)投資性需求”，因此被某些房企解讀為房產(chǎn)的“天大利好”。那么，事實(shí)是否如此？

①所謂“利好“是否真的能轉(zhuǎn)化為買方的動(dòng)力？

房地產(chǎn)和任何一種投資品種一樣，其上漲在于兩種原因，一是所謂“剛性需求者”數(shù)量眾多，而供應(yīng)量少;二是有大量的投機(jī)者有“該投資品種會(huì)繼續(xù)漲價(jià)”的預(yù)期。拋開了這兩點(diǎn)，任何所謂的“刺激”都是空中樓閣。

比如降準(zhǔn)和降息。在年前，中央政府下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，今年開春又下調(diào)了存款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。字面上理解確實(shí)對房地產(chǎn)有好處：意味著購房者每個(gè)月還貸金額減少了，可能會(huì)進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)的買賣。然而，這一部分的刺激始終是有限的。主要的受益群體是有著所謂“剛性需求”的人：想在一線城市及省會(huì)城市扎根的外來人員，以及想要在近期結(jié)婚的青年人群，大多集中在“80后”。房地產(chǎn)炒作再厲害，最終也要為買方市場服務(wù)。房地產(chǎn)有價(jià)無市的現(xiàn)象已經(jīng)存在多年，“無市”之后，“有價(jià)”就非常難以支撐。如果投機(jī)者抓住這類機(jī)會(huì)炒作，房價(jià)繼續(xù)上漲，會(huì)發(fā)生什么情況呢？顯然，沒有了真正的交割者，這類炒作就會(huì)像少數(shù)人在玩雜耍，大家都在看，誰都不會(huì)真的去參與。

同樣的，放開二套房的思路也是一樣，政府僅僅是為了讓那些真正想買房的人有房可買，并不是為了讓投機(jī)的資金再有機(jī)會(huì)進(jìn)入。具體結(jié)果我們可以參見“二獨(dú)生二胎”，其“保障人權(quán)”的意義更勝過“刺激人口進(jìn)一步增長”的結(jié)果。

②政府“支持“的究竟是哪一部分的房產(chǎn)交易？

政府對于房產(chǎn)的交易還是沒有一棍子打死，而是給了房地產(chǎn)企業(yè)另外一種盈利模式：租賃和保障性安居工程。政府的目的并不是為了“利好房地產(chǎn)企業(yè)”，或是“餓死房地產(chǎn)企業(yè)”，而是為了“讓普通的民眾買得起房”。出于這個(gè)目的，房地產(chǎn)企業(yè)既不會(huì)“過不下去”，也不會(huì)“富得流油”。政府對于房地產(chǎn)的放開有著一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。此前的限購、增加房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記、“打虎”行動(dòng)，都是給房地產(chǎn)市場正?；粋€(gè)有力的緩沖時(shí)間。此后，政府作了在二三線城市放開限購的嘗試，發(fā)現(xiàn)房價(jià)并沒有出現(xiàn)此前擔(dān)心的恐慌性上漲，于是現(xiàn)在逐步地在各個(gè)地區(qū)放開了?！胺砰_”本身意味著政府有足夠的自信可以把控這個(gè)度，而非給了房地產(chǎn)泡沫卷土重來的機(jī)會(huì)。

另外一方面，正像上文所說的，買方市場才是支撐一切的關(guān)鍵。政府通過大力度支持保障性住房和推廣廉租房，實(shí)際上也在分化買方市場，大量的“剛需者”通過保障性住房和廉租房，就能夠?qū)崿F(xiàn)購買現(xiàn)有商品房才能實(shí)現(xiàn)的目的，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的動(dòng)能也就不足了。

③各個(gè)行業(yè)政策紅利對房地產(chǎn)的影響有多少？

嘉豐瑞德理財(cái)師認(rèn)為，政府通過平穩(wěn)推進(jìn)各個(gè)領(lǐng)域的改革，給市場上的炒作資金帶來了更多的盈利機(jī)會(huì)，不管是對A股的政策支持，還是對大量推廣海外信托，或是最近徹底將P2P公司合法化，都代表這一種信號(hào)：炒作資金可以遍地開花，至于如何做，才能達(dá)到最好的效果，各憑本事。這些舉動(dòng)無意間也對房地產(chǎn)的炒作資金進(jìn)行了很大程度的分流。

支持地產(chǎn)“大而不倒”的根本因素是什么？

不知道誰先提出的房地產(chǎn)是“剛性需求”，其實(shí)這種說法是相對而言的，在歐美等國家，由于人口遷徙的頻繁，人們買房的需求并不旺盛，甚至有不少人采取了終身租房的方式。中國的“剛需”是有很多歷史成因的，一是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的農(nóng)耕文化，使得中國人對“地”有著別樣的依賴，二是因?yàn)橹袊膽艏贫?，以及城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡所致。

有這些因素的存在，房價(jià)即使不會(huì)再上漲，在一線以及省會(huì)城市的房屋本身具有的價(jià)值也并不低。所以解決房價(jià)問題，歸根結(jié)底是要解決城鄉(xiāng)一體化和戶籍的差異化。慶幸的是，這些都已經(jīng)被政府提上了日程，而且從近期看，消化購房需求還可能通過另外一些形式改善。

①繼承方式

“剛需”的購房人群普遍是“80后”到“90后”，這批青年大多都是獨(dú)生子女，本身的人群數(shù)量就不算最大，隨著老一輩的“日暮西山”，有不少能夠通過繼承的方式得到上一代的房產(chǎn)。

②租房方式

另外，一批在大城市接受教育的青年或者會(huì)慢慢地接受外來的思想，走上“租而不買”的西式道路。這些新式舉動(dòng)多少會(huì)引發(fā)老一輩的不滿情緒，但是任何社會(huì)矛盾其實(shí)都是時(shí)代變化的產(chǎn)物，誰也不能說這些新鮮的念頭是錯(cuò)的。

政策調(diào)控下，房地產(chǎn)一方面缺乏游資炒作的熱情，一方面缺乏足夠的買方市場，嘉豐瑞德理財(cái)師有充分的理由相信，房價(jià)并不會(huì)重新抬頭，繼續(xù)暴漲。但是你要說房地產(chǎn)的春天到來了，也不無道理。溫和的刺激、市場化的進(jìn)程、理性的買賣，自然會(huì)帶來房地產(chǎn)健康發(fā)展的新一季。當(dāng)然，執(zhí)行的情況會(huì)由于各個(gè)地方政府的政策不同而有所差別，但是這個(gè)大方向卻是不會(huì)改變的。