吳紅杰

重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理總站（400014）

中央商務(wù)區(qū)的綠色成本淺析

吳紅杰

重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理總站（400014）

中央商務(wù)區(qū)（Central Business District，簡(jiǎn)稱CBD）作為城市的核心，其區(qū)域內(nèi)高樓林立、建筑密度大、現(xiàn)代智能化程度高，同時(shí)也造成交通擁擠、生態(tài)過(guò)載、高能耗與高污染等一系列生態(tài)問(wèn)題。本文針對(duì)上述問(wèn)題，從建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本分析，提出具體措施建議。

中央商務(wù)區(qū)；綠色；成本；建議

1 中央商務(wù)區(qū)面臨的綠色生態(tài)問(wèn)題

中央商務(wù)區(qū)高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化，同時(shí)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能。以重慶市中央商務(wù)區(qū)為例，由解放碑、江北嘴、彈子石三大板塊構(gòu)成，規(guī)劃建設(shè)了一批高品質(zhì)寫字樓、高端商務(wù)酒店、高檔商業(yè)及文化娛樂(lè)設(shè)施，形成集中展現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)風(fēng)貌的地標(biāo)性建筑群。規(guī)劃總面積達(dá)10平方公里,規(guī)劃范圍內(nèi)商務(wù)商業(yè)用地2.4平方公里，商務(wù)商業(yè)建筑量1 500萬(wàn)m2；居住用地約2平方公里，居住建筑量約1 100萬(wàn)m2。中央商務(wù)區(qū)高樓林立，建筑密度大，其發(fā)展將面臨著高成本、交通擁擠以及高密度人群下的生態(tài)過(guò)載；高密度建筑下的高能耗與高污染等一系列綠色生態(tài)問(wèn)題。如何改善中央商務(wù)區(qū)綠色生態(tài)問(wèn)題，需要規(guī)劃建設(shè)者，結(jié)合區(qū)域城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)，通過(guò)全壽命周期成本分析，對(duì)中央商務(wù)區(qū)范圍及各功能進(jìn)行合理分區(qū)，實(shí)施差異化的政策引導(dǎo)，對(duì)不同功能區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度、綠地、建筑覆蓋等指標(biāo)采取分類控制，提高中央商務(wù)區(qū)的公共空間品質(zhì)，美化城市環(huán)境。

2 綠色建筑的內(nèi)涵

綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材），保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑盡量減少使用合成材料，充分利用陽(yáng)光，節(jié)省能源，為辦公或居住者創(chuàng)造一種接近自然的感覺(jué)。在建設(shè)中注重對(duì)自然環(huán)境的尊重與保護(hù)，對(duì)微觀氣候與生活環(huán)境的改進(jìn),對(duì)生態(tài)系統(tǒng)與其多樣性的保護(hù)以及對(duì)城市活力的保護(hù)等內(nèi)容，利用天然條件和人工手段創(chuàng)造良好、健康的辦公和居住環(huán)境，盡可能地控制和減少對(duì)自然環(huán)境的使用和破壞，充分體現(xiàn)向大自然的索取和回報(bào)之間的平衡。按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)總體要求,推進(jìn)中央商務(wù)區(qū)的綠色建筑行動(dòng)，將生態(tài)文明融入建設(shè)和使用期全過(guò)程，不斷提高商務(wù)區(qū)綠色生態(tài)文明水平。

3 綠色建筑的全壽命經(jīng)濟(jì)效益分析

綠色建筑同一般建筑相比，會(huì)采用一些新的技術(shù)、產(chǎn)品和設(shè)施，使建筑成品更節(jié)能環(huán)保，滿足使用者對(duì)健康和舒適性的要求，這勢(shì)必產(chǎn)生增加成本的問(wèn)題。根據(jù)資料顯示，如果把綠色建筑有關(guān)的措施、造價(jià)全部統(tǒng)計(jì)加起來(lái)（包括節(jié)地部分、保溫體系、固定綠化、遮陽(yáng)等等內(nèi)容），直接增加的成本是405元/ m2，扣除關(guān)于工程節(jié)能強(qiáng)制規(guī)定的影響因素后我們得到的成本價(jià)是280元/m2。在綠色建筑的全壽命周期內(nèi)，雖然建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工階段采用“四節(jié)一環(huán)?！钡拇胧?，使設(shè)計(jì)和建設(shè)成本有所增加，但在長(zhǎng)期使用過(guò)程中因持續(xù)產(chǎn)生資源節(jié)約效益而顯著降低了運(yùn)營(yíng)成本。采取減少污染，生態(tài)保護(hù)與環(huán)境改善等措施，雖然增加了一定的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，但減少了對(duì)環(huán)境的不良影響，減輕了項(xiàng)目所在地市政公用設(shè)施（如污水處理廠、垃圾處理廠等）的處理負(fù)荷，并通過(guò)改善建筑物理環(huán)境以及周邊生態(tài)環(huán)境，使居住和使用者健康和舒適性要求得到更好的滿足。如經(jīng)過(guò)持續(xù)研發(fā)的水源熱泵的建設(shè)成本，雖比傳統(tǒng)空調(diào)高80元/m2，但與分體式空調(diào)比，水源熱泵可節(jié)能40%；與中央空調(diào)比，水源熱泵夏季可節(jié)能15%至40%,冬季節(jié)能40%至50%,只需3年左右，便可通過(guò)節(jié)能收益彌補(bǔ)其建設(shè)增加的成本。在重慶大劇院項(xiàng)目中，江水源熱泵供冷供熱面積為9.8萬(wàn)m2，與采用普通冷水機(jī)組加鍋爐中央空調(diào)系統(tǒng)相比，全年替代常規(guī)能源量1 502 t標(biāo)煤，年減排二氧化碳3 710 t,二氧化硫30 t,粉塵15 t，年節(jié)約運(yùn)行費(fèi)用152萬(wàn)元，還極大降低了區(qū)域熱島效應(yīng)、消除空調(diào)用冷卻塔噪聲、改善區(qū)域環(huán)境品質(zhì)、提升區(qū)域價(jià)值，節(jié)能效果明顯，生態(tài)效益顯著。根據(jù)美國(guó)綠色建筑委員會(huì)的官方統(tǒng)計(jì)結(jié)果，新建綠色建筑平均減少13.6%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,樓宇價(jià)值提升10.9%，投資回報(bào)率提高9.9%，人員入駐率提高6.4%，并能夠提高6.1%的租金。

4 發(fā)展綠色生態(tài)中央商務(wù)區(qū)的幾點(diǎn)建議

通過(guò)上述分析，在提升中央商務(wù)區(qū)的公共空間品質(zhì)，美化城市環(huán)境時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展綠色建筑，同時(shí)在對(duì)其成本效益評(píng)價(jià)分析時(shí)，應(yīng)在綠色建筑的全壽命期內(nèi)從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)三個(gè)角度考慮。在建設(shè)綠色生態(tài)中央商務(wù)區(qū)工作中,政府應(yīng)加以引導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)政策方面給予一定扶持,通過(guò)全過(guò)程管理和控制，執(zhí)行綠色低碳的發(fā)展思路，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)與自然生態(tài)的良好融合。

1）注重前期綠色節(jié)能設(shè)計(jì)管理

中央商務(wù)區(qū)不是單棟建筑，設(shè)計(jì)建造綠色建筑不應(yīng)該是單獨(dú)建筑，而應(yīng)是通過(guò)區(qū)域形式實(shí)現(xiàn)綠色節(jié)能。因此應(yīng)該從區(qū)域規(guī)劃開始，這樣可以更好地指導(dǎo)綠色建筑單體的設(shè)計(jì)。從項(xiàng)目選址規(guī)劃初期就應(yīng)融入綠色設(shè)計(jì)，為今后編制低碳生態(tài)區(qū)域做準(zhǔn)備,結(jié)合重慶市能源、氣候特點(diǎn)以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力,重點(diǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的空間規(guī)劃、交通組織、資源利用和生態(tài)環(huán)境上進(jìn)行創(chuàng)新與實(shí)踐，在設(shè)計(jì)施工中融入節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材及室內(nèi)空氣質(zhì)量控制與改善的綠色低碳發(fā)展思路。

2）中央商務(wù)區(qū)綠色建筑的全過(guò)程管理

綠色建筑的實(shí)施,貫穿了建筑的全壽命周期，因此，應(yīng)通過(guò)建立從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)和竣工驗(yàn)收等階段的綠色建筑實(shí)施管理機(jī)制和辦法，明確土地、立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理等監(jiān)管部門在建設(shè)項(xiàng)目的不同階段的監(jiān)管內(nèi)容。在運(yùn)營(yíng)管理階段委托專業(yè)評(píng)審機(jī)構(gòu)對(duì)落實(shí)綠色建筑相關(guān)技術(shù)措施及內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審，同時(shí)指導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主分階段落實(shí)項(xiàng)目的綠色建筑建設(shè)目標(biāo)要求和技術(shù)措施。

3）中央商務(wù)區(qū)綠色建筑的全壽命期造價(jià)控制

中央商務(wù)區(qū)公共建筑的業(yè)主、使用者、運(yùn)行者之間相互分離，建設(shè)業(yè)主一般只關(guān)注項(xiàng)目的建造成本控制，忽視高能耗建筑在未來(lái)使用中給業(yè)主和社會(huì)帶來(lái)的高額費(fèi)用，使用者的節(jié)能只能是一種被動(dòng)的使用成本控制，根本達(dá)不到全面節(jié)能、節(jié)約國(guó)家資源的目的。因此，要扭轉(zhuǎn)只重視建造成本控制，輕視使用成本控制的狀況，推行中央商務(wù)工程項(xiàng)目全壽命期成本控制，盡快制（修）訂與中央商務(wù)區(qū)不同類別建筑相關(guān)的工程建設(shè)、運(yùn)用管理、能源管理體系的建造及能耗費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，全面系統(tǒng)體現(xiàn)綠色建筑全壽命期成本效益。加強(qiáng)全壽命期能耗的研究和第三方節(jié)能量審核評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)能力建設(shè)。

4）著力推進(jìn)建筑節(jié)能技術(shù)應(yīng)用

將生態(tài)理念融入建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及建筑材料生產(chǎn)中，使建筑物能夠充分適應(yīng)生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)和能量的循環(huán)運(yùn)動(dòng)，使用對(duì)人體無(wú)害的環(huán)保節(jié)能型建筑材料，充分利用地?zé)?、太?yáng)能、風(fēng)能來(lái)滿足建筑物的能耗。明確并嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)新增建筑的節(jié)能管理，確保施工階段執(zhí)行節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的比例不斷提高。加強(qiáng)成熟、適用建筑節(jié)能新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和推廣應(yīng)用，鼓勵(lì)和扶持太陽(yáng)能等可再生能源在建筑領(lǐng)域規(guī)?；?。開展以重點(diǎn)工程為載體的綠色建筑示范試點(diǎn)，推廣建筑節(jié)能新技術(shù)、新產(chǎn)品，培育綠色建筑設(shè)計(jì)、施工隊(duì)伍。

5）加大宣傳，制定激勵(lì)機(jī)制

發(fā)展綠色建筑歸根到底還是要通過(guò)經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)才會(huì)有持久的發(fā)展動(dòng)力。政府應(yīng)廣泛開展形式多樣的建筑節(jié)能方面的宣傳教育，提高社會(huì)公眾對(duì)發(fā)展綠色建筑的認(rèn)知度和認(rèn)可度。對(duì)涉及建筑節(jié)能的新技術(shù)、新材料的研究和推廣應(yīng)用制定激勵(lì)機(jī)制,對(duì)于綠色建筑所產(chǎn)生并由社會(huì)成員所共享的環(huán)境和社會(huì)效益，政府應(yīng)及時(shí)推出相關(guān)激勵(lì)政策，包括稅收和補(bǔ)貼等形式，以鼓勵(lì)綠色建筑的開發(fā)和購(gòu)買行為。

總之，打造綠色生態(tài)的中央商務(wù)區(qū)，應(yīng)要依靠政府部門的倡導(dǎo)，加大宣傳力度，出臺(tái)相關(guān)的激勵(lì)政策，大力推廣新技術(shù)、新材料的運(yùn)用。確立合理的設(shè)計(jì)規(guī)范，實(shí)施全過(guò)程管理和全壽命周期的造價(jià)控制，強(qiáng)制將綠化生態(tài)建設(shè)思路貫穿于項(xiàng)目的決策、建造、實(shí)施及使用的每個(gè)階段。

[1]重慶市人民政府關(guān)于加快中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)2013,6.

[2]曾堅(jiān),李曉峰,左長(zhǎng)安.20世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展中綠色思想的演進(jìn)[J].天津師范大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2012(3).

[3]冷艷鋒,趙輝,張?jiān)?原如冰.重慶大劇院江水源熱泵項(xiàng)目[J].建設(shè)科技,2010(18).

[4]李芳,安宇,李遠(yuǎn).上海虹橋商務(wù)區(qū)綠色建筑管理模式探索與實(shí)踐[D].第九屆國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)論文集.

[5]高度集聚的中央商務(wù)區(qū)—國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及中國(guó)城市商務(wù)區(qū)的評(píng)價(jià)[J].規(guī)劃師,2009(9).