文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-260X（2015）10-0152-02

基金項(xiàng)目：安徽省高校人文社會(huì)科學(xué)研究重點(diǎn)項(xiàng)目（SK2014A396）；宿州學(xué)院皖北城鄉(xiāng)一體化研究中心招標(biāo)項(xiàng)目（SK2015A185）；安徽省高校人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究項(xiàng)目“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下皖北農(nóng)村人居環(huán)境現(xiàn)狀與對(duì)策研究”（SK2015A570）

1　安徽省物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與資質(zhì)等級(jí)情況

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2014年12月安徽省住宅面積約8億平方米、實(shí)施物業(yè)管理的建筑面積約6.8億平方米，占85%.注冊(cè)有資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)個(gè)數(shù)約為3700個(gè)，其中一級(jí)136個(gè)，占3.7%；二級(jí)284個(gè)，占7.75%；三級(jí)約2600個(gè)，約占70%；暫定約816個(gè)，約占22%.物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人數(shù)約為22.5萬人，其中一級(jí)約2.3萬人，約占10.2%；二級(jí)約4.7萬人，約占20.8%；三級(jí)約13.3萬人，約占59.1%；而暫定資質(zhì)約2.2萬人，占9.8%.2014年物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約為82.3億元.其中高等級(jí)企業(yè)多集聚在省會(huì)合肥，一級(jí)資質(zhì)占全省一級(jí)資質(zhì)企業(yè)總數(shù)的54.4%.

1.2物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)制定情況

1997年10月25日起施行《安徽省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)以及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)做了明確規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用與物業(yè)用房也做了限定.

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，安徽省頒布了《安徽省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（2001年）、《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知》（2005年1月1日施行）、《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（2005年8月1日起執(zhí)行），對(duì)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)做了明確規(guī)定，規(guī)定住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等其他收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并且各市可以根據(jù)本市具體情況制定收費(fèi)實(shí)施細(xì)則.

2005年5月1日起施行《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我省物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展具有重要意義.

2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議對(duì)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂，該條例的修訂體現(xiàn)了安徽省物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)的與時(shí)俱進(jìn)，標(biāo)志著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展.同年9月1日起執(zhí)行的安徽省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則，對(duì)住宅小區(qū)提供機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)的收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定.

2006年2月27日發(fā)行實(shí)施的《安徽省住宅區(qū)物業(yè)移交接管驗(yàn)收試行辦法》，對(duì)住宅區(qū)物業(yè)移交接管驗(yàn)收牽頭單位、接管驗(yàn)收依據(jù)以及移交接管的內(nèi)容做了明文規(guī)定，為物業(yè)企業(yè)接管項(xiàng)目提供了可靠的法律依據(jù).

2007年1月1日起施行的《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》，對(duì)專項(xiàng)維修資金的含義、繳存、用途、歸屬、使用程序以及監(jiān)督等方面都做了詳細(xì)規(guī)定，為專項(xiàng)維修資金的管理提供了依據(jù).

2009年5月4日，安徽省物價(jià)局做出對(duì)沒有裝修、每月發(fā)生的電費(fèi)不超過2度的新建普通商品住房，符合未入住條件的新建普通商品住房住戶，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)減半收取的規(guī)定.

2012年，為進(jìn)一步發(fā)揮物業(yè)服務(wù)業(yè)對(duì)改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng)新社會(huì)管理、促進(jìn)安徽省經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的積極作用，政府部門制定了《安徽省加快物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干政策》，從而為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來新的契機(jī).

2014年3月1日起實(shí)施《住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，同時(shí)廢止《安徽省住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)程》，從而將安徽省住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)實(shí)行分等定級(jí)，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)頻次做了明確規(guī)定，同時(shí)建議簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，確定服務(wù)等級(jí)，從而按等級(jí)收費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)不直接掛鉤而與服務(wù)等級(jí)掛鉤，也就是說資質(zhì)等級(jí)低的企業(yè)只要提供的服務(wù)等級(jí)高，滿足要求也可“高”收費(fèi)，做到質(zhì)價(jià)相符.

2　構(gòu)建安徽省物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展模式的必要性

1.業(yè)主幸福生活的需要.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2014年末，安徽省的常住人口為6082.9萬人，其中在城鎮(zhèn)居住的人口為2989.7萬人，所占比例為49.15%，而這一水平遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的80%，說明安徽省的城鎮(zhèn)化發(fā)展還有很大的空間，享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主人數(shù)還有很大的上升空間，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.人民生活水平的提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也會(huì)越來越高，而現(xiàn)在的物業(yè)管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足人們的要求，業(yè)主需要自己的生活因物業(yè)管理而更加幸福，因此，安徽省的物業(yè)管理行業(yè)只有不斷追求卓越，才能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和人們生活質(zhì)量的要求 [1].

2.行業(yè)發(fā)展的需要.物業(yè)管理發(fā)展至今30余年，大多還是提供初級(jí)的服務(wù)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小、服務(wù)收費(fèi)偏低已經(jīng)不能夠滿足企業(yè)自身的發(fā)展需要，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展儼然進(jìn)入瓶頸期，各大企業(yè)都在積極探討下一個(gè)物業(yè)管理發(fā)展的方向，從物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)到與“互聯(lián)網(wǎng)+”結(jié)合發(fā)展路徑的探索，作為物業(yè)水平不高的中部地區(qū)，更應(yīng)該積極探索適合自己的發(fā)展之道.

3.提升物業(yè)認(rèn)可度的需要.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今，在社會(huì)上的認(rèn)可度不高，安徽省有幾所高校都開設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)，盡管是新開設(shè)專業(yè)，但?？?、本科層次均有，從每年的招生情況來看，錄取情況不容樂觀，報(bào)考的人數(shù)很少，基本最終要靠調(diào)劑才能達(dá)到招生目標(biāo)，另外從本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)情況來看，真正從事物業(yè)行業(yè)的學(xué)生比例不高，而能夠留在安徽發(fā)展的從事本行業(yè)的就少之又少了.從物業(yè)企業(yè)人員流動(dòng)性也能看出來，物業(yè)行業(yè)的員工穩(wěn)定性較差.因此，安徽省的物業(yè)管理行業(yè)只有探索新的發(fā)展模式，提升社會(huì)認(rèn)可度，才能吸引更多的人才加入到這個(gè)行業(yè)中來.

3　構(gòu)建安徽省物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展模式的路徑

1.走規(guī)模經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)建品牌的路徑.由物業(yè)管理現(xiàn)狀可以看出，現(xiàn)階段安徽省的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較小，等級(jí)高的企業(yè)較少，所接管的項(xiàng)目規(guī)模偏小，這樣不利于產(chǎn)生規(guī)模效益，浪費(fèi)人力物力.由于社會(huì)發(fā)展較快，各項(xiàng)材料以及人員的工資均有所上漲，而小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)的良性發(fā)展極為不利，如一個(gè)兩萬多平的項(xiàng)目也要設(shè)置一個(gè)物業(yè)管理處，設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理一名，客服部經(jīng)理一名、安保部經(jīng)理一名、工程部經(jīng)理一名、保潔部經(jīng)理一名，其他工作人員配置若干，這樣在人員配置上就明顯浪費(fèi)了.但是，若將該小區(qū)周邊的幾個(gè)小區(qū)都集中起來管理，那么這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理以及部門經(jīng)理的工作將會(huì)很充實(shí)，但這并不一定會(huì)影響到他們的工作效率與工作成效，人員工資少了，但管理費(fèi)用多了. [2,3]

2.走互聯(lián)網(wǎng)+的路徑.互聯(lián)網(wǎng)+是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的熱門話題，也給行業(yè)發(fā)展帶來巨大的挑戰(zhàn)和發(fā)展的機(jī)遇.在這種環(huán)境背景下，安徽省的物業(yè)行業(yè)要想健康、持續(xù)發(fā)展，自然也要堅(jiān)持走互聯(lián)網(wǎng)+的路徑.互聯(lián)網(wǎng)+并不能只是空談，要結(jié)合安徽省情和本地物業(yè)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，并且要區(qū)別物業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的客戶與傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)如百度、微信、360等客戶的不同，物業(yè)的客戶都是現(xiàn)實(shí)生活中的真實(shí)用戶，是物業(yè)的直接服務(wù)對(duì)象，他們相較于傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)的虛擬客戶來說更為實(shí)際，他們更需要物業(yè)服務(wù)給他們帶來方便快捷生活、解決工作當(dāng)中的難題. [4,5]

3.走行政監(jiān)管互助的路徑.物業(yè)管理者在提供服務(wù)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)力不從心的尷尬處境，由于物業(yè)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，有些情況他不能采取強(qiáng)硬態(tài)度.如在很多小區(qū)出現(xiàn)的私占公共綠地、私改建筑外立面、車輛亂停亂放等現(xiàn)象，盡管物業(yè)有義務(wù)制止，但是物業(yè)慣用的手段為動(dòng)之以情、曉之以理的勸說，而沒有強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，對(duì)于一些一意孤行不聽勸阻的業(yè)主，基本上是解決不了問題的.如果出臺(tái)相應(yīng)的地方法規(guī)，規(guī)定私占公共綠地由城管部門監(jiān)管、外墻外立面的破壞由房地產(chǎn)管理部門監(jiān)管、車輛的停放由交通管理部門等執(zhí)法部門監(jiān)管的話，物業(yè)小區(qū)在建成以后可以將竣工圖報(bào)給相關(guān)部門，若出現(xiàn)上述現(xiàn)象，物業(yè)公司在無法完善解決的時(shí)候，可以上報(bào)相關(guān)部門采取強(qiáng)硬手段執(zhí)行，以確保業(yè)主的公共利益.有強(qiáng)有力的法律做后盾，物業(yè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展才更有保證.

4.走人性化服務(wù)管理的路徑.人性化應(yīng)該體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，對(duì)物業(yè)的服務(wù)對(duì)象——業(yè)主要實(shí)行人性化的服務(wù).2014年安徽省常住人口6082.9萬人，城鎮(zhèn)化率為49.15%，根據(jù)城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率為85%計(jì)算，將近有2518.7萬人在接受物業(yè)服務(wù).因此，怎么樣讓這些人的生活因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)而發(fā)生根本性的改變，如何借助物業(yè)提高生活的幸福指數(shù)，這就要求物業(yè)在提供服務(wù)的時(shí)候體現(xiàn)人性化，想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急，充分站在業(yè)主的角度去考慮問題提供服務(wù)，從而得到業(yè)主的認(rèn)可與贊同.第二，人性化還體現(xiàn)在對(duì)內(nèi)部員工的人性化管理，安徽省物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員約為22.5萬人，要讓這樣一個(gè)龐大的隊(duì)伍穩(wěn)定，人才為己所用，實(shí)行人性化的管理勢(shì)在必行.人性化的管理表現(xiàn)在：每一個(gè)企業(yè)員工都能感受到企業(yè)的關(guān)愛，能夠體會(huì)到自己被尊重，自己的付出能夠得到認(rèn)可，感受到自己的工作是體面的，自己的權(quán)利能夠得到保障，晉升機(jī)會(huì)是均等公平的，要讓員工為自己在做的工作感到自豪 [6].