曹小琳,諶姍姍
(重慶大學(xué) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院, 重慶 400045)
為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,國家針對房地產(chǎn)行業(yè)頒布了一系列諸如“限購”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”等調(diào)控政策。加之保障性住房的大批量建設(shè)等因素,對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系、成交價格、成交量等造成了極大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入受到很大限制。在此種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)若想在日趨微利競爭的市場環(huán)境下保證利潤空間、實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展,必須著眼于降低項目成本,提高成本管理水平。成本管理貫穿于項目投資決策到項目后期的整個生命周期。只有在充分了解房地產(chǎn)項目全生命周期各階段成本管理水平的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)企業(yè)才能清楚地認(rèn)識到項目開發(fā)各階段成本管理的薄弱環(huán)節(jié),進(jìn)而明確改進(jìn)方向并制定相應(yīng)的改進(jìn)措施,達(dá)到降低項目成本、提升利潤空間的目的。為了科學(xué)定量地評價房地產(chǎn)項目全生命周期各階段成本管理水平,筆者將成熟度模型引入到房地產(chǎn)項目成本管理水平評價過程中,構(gòu)建基于全生命周期的房地產(chǎn)項目成本管理成熟度模型(以下簡稱為成本管理成熟度模型)及評價指標(biāo)體系,將層次分析法和變權(quán)綜合評價法運(yùn)用到模型評價過程中,并用實例證明所構(gòu)建模型及評價方法的實用性和有效性。
在借鑒房地產(chǎn)企業(yè)項目管理成熟度模型結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上,結(jié)合本文研究內(nèi)容,立足項目層面,構(gòu)建基于成本管理成熟度模型。將房地產(chǎn)企業(yè)項目管理成熟度模型的三個維度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,確定成本管理成熟度模型的三個維度分別為全生命周期各階段、成熟度等級、成本管理能力評價指標(biāo)域。成本管理成熟度模型模型結(jié)構(gòu)如圖 1 所示。
圖1 成本管理成熟度模型模型結(jié)構(gòu)圖
近年來,房地產(chǎn)開發(fā)商項目成本管理已經(jīng)從單純的項目開發(fā)的某個階段拓展到整個項目全生命周期的集成研究。鑒于此,結(jié)合傳統(tǒng)意義上房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中成本發(fā)生的過程,筆者將房地產(chǎn)項目生命周期劃分為投資決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷、項目后期管理五個階段。
以往典型的成熟度模型層次結(jié)構(gòu)的劃分方式、成熟度等級數(shù)和名稱各不相同,不過均能體現(xiàn)項目管理水平從低級到高級、不斷優(yōu)化的過程。借鑒以往組織項目管理成熟度模型的成熟度等級劃分方式,考慮到成本管理理論由不成熟到成熟的發(fā)展軌跡,同時要能體現(xiàn)其由不完善逐漸向完善改進(jìn)的過程,筆者將房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理成熟度等級劃分為初始級、成長級、規(guī)范級、控制級、優(yōu)化級五個上升的梯級,如圖 2 所示。
圖2 成本管理成熟度模型成熟度等級
成本管理能力評價指標(biāo)域,是評價房地產(chǎn)項目成本管理成熟度的各項指標(biāo)的集合,也即為下文即將構(gòu)建的房地產(chǎn)項目成本管理成熟度評價指標(biāo)體系。
2.1.1 一級指標(biāo)的確定
與成本?管理成熟度模型維度 1 相對應(yīng),筆者將投資決策成本管理、規(guī)劃設(shè)計成本管理、建設(shè)施工成本管理、市場營銷成本管理、項目后期成本管理設(shè)計為成本管理成熟度模型評價指標(biāo)體系的一級指標(biāo)。在此基礎(chǔ)上,梳理各一級指標(biāo)的主要影響因素,并將其確定為所對應(yīng)的一級指標(biāo)的二級指標(biāo)。
2.1.2 二級指標(biāo)的確定
通過大量的文獻(xiàn)查閱,運(yùn)用頻度統(tǒng)計法篩選房地產(chǎn)項目全生命周期各階段成本管理影響因素;針對初步篩選出的成本管理影響因素進(jìn)行專家調(diào)查,統(tǒng)計各影響因素的專家選擇頻度,最終確定用于成本管理成熟度評價的二級指標(biāo)。
2.1.3 評價指標(biāo)體系的構(gòu)建
經(jīng)過以上兩個過程,最終確定 5 個一級指標(biāo)、19 個二級指標(biāo)作為評價指標(biāo)體系的指標(biāo)要素。在確立了一級、二級指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上,結(jié)合擬采用的層次分析法,將評價指標(biāo)體系的層次結(jié)構(gòu)與層次分析法中的目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層進(jìn)行一一對應(yīng),建立成本管理成熟度模型評價指標(biāo)體系。如表1 所示。
表1 成本管理成熟度模型評價指標(biāo)體系
2.2.1 標(biāo)準(zhǔn)制定原則
為了客觀地評價項目成本管理水平,衡量指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)的選取至關(guān)重要。一個指標(biāo)可能會兼具定性與定量的綜合判斷,因此要設(shè)置多方面的衡量標(biāo)準(zhǔn),才能將某些問題反映清楚。但對最終的結(jié)果進(jìn)行處理時,必須將其統(tǒng)一地量化處理。筆者的評價標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置有以下兩大原則。
(1)定量指標(biāo)以行業(yè)允許值、歷史數(shù)據(jù)、計劃數(shù)據(jù)及實際數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)。筆者建立的成本管理成熟度模型評價指標(biāo)體系中涉及到的能用數(shù)值衡量的指標(biāo),均屬于定量指標(biāo),如:投資估算準(zhǔn)確性 U11、施工進(jìn)度偏差率 U33、營銷推廣費(fèi)率U42、“三算”差異率 U52。這些定量指標(biāo)應(yīng)根據(jù)行業(yè)允許值、歷史數(shù)據(jù)、計劃數(shù)據(jù)或?qū)嶋H數(shù)據(jù),分別制定五個成熟度水平所對應(yīng)的層級標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)間。
(2)定性指標(biāo)以成熟度等級特征為標(biāo)準(zhǔn)。每個成熟度等級均對應(yīng)相應(yīng)的成本管理水平。定性指標(biāo)主要是通過房地產(chǎn)企業(yè)對自身該定性指標(biāo)的實現(xiàn)程度進(jìn)行衡量。重點(diǎn)在于把握各個成熟度等級的特征差異,根據(jù)不同的等級特征描述,把企業(yè)自身指標(biāo)實現(xiàn)程度與成熟度等級實現(xiàn)一一對應(yīng)。
2.2.2 評價等級標(biāo)準(zhǔn)
評價等級標(biāo)準(zhǔn)的確定,建立在上述等級標(biāo)準(zhǔn)制定原則的基礎(chǔ)之上(見表 2)。
表2 評價等級標(biāo)準(zhǔn)
2.3.1 用層次分析法(AHP)確定各評價指標(biāo)的權(quán)重
對目標(biāo)層房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理成熟度而言,LCBRE-CM3 評價指標(biāo)體系中 5 個一級指標(biāo)及 19 個二級指標(biāo)對目標(biāo)層的貢獻(xiàn)程度及影響效應(yīng)不相同。筆者擬采用 AHP 確定各指標(biāo)權(quán)重。具體過程見圖 3。
圖3 運(yùn)用AHP計算權(quán)重的步驟圖
2.3.2 基于變權(quán)綜合評價法的模型評價過程
變權(quán)綜合評價法的本質(zhì)是對低于可容許范圍最低標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)分值予以懲罰,對高于可容許范圍最高標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)分值進(jìn)行激勵。指標(biāo)分值越低,說明房地產(chǎn)項目成本管理在該方面表現(xiàn)越差,就需相應(yīng)地降低其指標(biāo)權(quán)重,以降低其在綜合評價中的作用;相反地,指標(biāo)分值越高,說明房地產(chǎn)項目成本管理在該方面表現(xiàn)越出色,則應(yīng)相應(yīng)地提高其指標(biāo)權(quán)重,以提高其在綜合評價的重要性。
運(yùn)用變權(quán)綜合評價法的具體過程如下。
首先,根據(jù)各專家給出的指標(biāo)分值,分別計算公司領(lǐng)導(dǎo)(m1人)、成本部負(fù)責(zé)人(m2人)、專職成本管理人員(m3人)三個序列內(nèi)部評價指標(biāo)分值的算數(shù)平均數(shù) y1,y2,y3。
然后,結(jié)合各序列評分對最終結(jié)果的影響程度,將以上三個序列內(nèi)部的評價指標(biāo)分值算數(shù)平均數(shù)進(jìn)行加權(quán),即為指標(biāo)最終分值 yj=0.3y1+0.4y2+0.3y3。
接著,通過各位專家評分值變異系數(shù)判別專家意見一致性。如果變異系數(shù)過大,則將上述判別結(jié)果反饋給各位專家,并由專家重新進(jìn)行評分,直至評分值趨于一致。
(2)指標(biāo)分值 yj規(guī)范化指標(biāo)分值 xj。為了剔除指標(biāo)分值評價過程的影響,需將各指標(biāo)最終評分進(jìn)行單位化,從而得到指標(biāo)j的規(guī)范化指標(biāo)分值 xj=(0.3y1+0.4y2+0.3y3)/5。
(3)選擇合適的狀態(tài)變權(quán)向量 S(X)。筆者選取的狀態(tài)變權(quán)向量為其中:α、β、C 分別為[0,1]內(nèi)的參數(shù),稱 α 為否定水平,β 為激勵水平,C 為調(diào)整水平;xj為指標(biāo)j的規(guī)范化指標(biāo)分值。
當(dāng) xj∈[0,αi]時,對指標(biāo) j 進(jìn)行懲罰,懲罰力度隨 的增大而減??;當(dāng) xj∈[βi,1]時,則對指標(biāo) j 進(jìn)行獎勵,獎勵力度隨 xj的增大而增大;xj∈[αi,βi]時,對指標(biāo)j既不懲罰也不獎勵。調(diào)整水平 C 越小,用于懲罰和激勵的空間就越大,反之,懲罰和激勵的空間越小。
(4)計算變權(quán)向量 W(X)。
(5)計算變權(quán)綜合評分結(jié)果 V(X)。
建筑工程電氣安裝工程涉及到的管線敷設(shè)非常多,確保建筑電氣安裝工程管線敷設(shè)的質(zhì)量,需要注意以下方面的質(zhì)量控制要點(diǎn):
其中,Wj( x) 為指標(biāo) j 的變權(quán),xj為指標(biāo) j 的規(guī)范化指標(biāo)分值。
本次實例研究選擇的是重慶市某房地產(chǎn)企業(yè)一個已竣工項目。該企業(yè)綜合實力為重慶市房地產(chǎn)企業(yè) 10 強(qiáng)之一。
從該房地產(chǎn)企業(yè)選擇 8 位專家組成專家組(其中,公司領(lǐng)導(dǎo) 3 人、成本部負(fù)責(zé)人 3 人,專職成本管理人員 2 人),判斷表 1 中各指標(biāo)的相對重要性及指標(biāo)分值,從而計算出評價指標(biāo)體系中各級指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。計算結(jié)果見表 3。
表3 各級指標(biāo)權(quán)重
根據(jù)變權(quán)綜合評價方法運(yùn)用過程,首先,由上述 8 位專家對表 1 的 5 個一級評價指標(biāo)和 19 個二級評價指標(biāo)分別打分。然后,經(jīng)過簡單的計算過程,得到各級評價指標(biāo)的分值。在此基礎(chǔ)上,對指標(biāo)分值進(jìn)行規(guī)范化,得到規(guī)范化指標(biāo)分值。
確定狀態(tài)變權(quán)向量過程中,結(jié)合該房地產(chǎn)項目全生命周期各階段成本管理情況,在充分聽取專家意見的前提下,最終確定 α=0.4,β=0.5,C=0.4,則該房地產(chǎn)項目的狀態(tài)變權(quán)向量為:
根據(jù)計算出的各級指標(biāo)的規(guī)范化指標(biāo)分值,利用狀態(tài)變權(quán)向量公式,可求得各級指標(biāo)狀態(tài)變權(quán)向量值;進(jìn)而利用公式(2)求出各級指標(biāo)的狀態(tài)向量。
將成本管理成熟度模型變權(quán)綜合評價過程中計算出的各級評價指標(biāo)的變權(quán)數(shù)值,匯總于表 4。
表4 成本管理成熟度模型各級評價指標(biāo)的變權(quán)數(shù)值
在已知指標(biāo)規(guī)范化分值及狀態(tài)向量的基礎(chǔ)上,利用公式(3),即可求得各級評價指標(biāo)的成本管理能力變權(quán)綜合評價的結(jié)果(見表 5)。
表5 各級指標(biāo)成本管理能力變權(quán)綜合評價結(jié)果
結(jié)合房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理成熟度五個等級的劃分,筆者將房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理能力等級劃分為初始級、成長級、規(guī)范級、控制級、優(yōu)化級,各等級變權(quán)合評分值范圍劃分如下:優(yōu)化級 V(X)≥0.8,控制級0.6≤V(X)<0.8,規(guī)范級 0.4≤V(X)<0.6,成長級 0.2≤V(X)<0.4,初始級 V(X)<0.2。
對照表 5 與上述等級分值范圍可以看出:該房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理成熟度等級為規(guī)范級,但仍處于規(guī)范級別的較低層次;投資決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、市場營銷及項目后期各階段成本管理成熟度均處于規(guī)范級;相比較之下,規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工及項目后期三個階段處于規(guī)范級別更低的水平。說明該公司仍需重點(diǎn)關(guān)注規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、項目后期三階段成本管理能力的改善和提升。
同時,規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計人員成本管理意識 U22,建設(shè)施工階段設(shè)計變更 U31、施工合同管理 U34、專職成本管理人員的素質(zhì) U35、項目后期階段物業(yè)提前介入 U53 和物業(yè)管理團(tuán)隊 U54 等方面,是需要提升的重點(diǎn)。另外,投資決策階段領(lǐng)導(dǎo)成本管理意識 U13 和營銷策劃階段基于銷售的規(guī)劃設(shè)計方案的調(diào)整 U43,也是需要重點(diǎn)改善的方面。在確定需重點(diǎn)改善因素的基礎(chǔ)上,有針對性地制定改進(jìn)計劃,從而使得該房地產(chǎn)企業(yè)全生命周期各階段成本管理成熟度上升到新的臺階。
由此得出的成熟度評價結(jié)果與該房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的實際情況較為吻合,在一定程度上較好地說明了所構(gòu)建的基于成本管理成熟度模型及評價方法的可行性。
通過選取全生命周期的視角評價房地產(chǎn)項目成本管理成熟度水平,可以對房地產(chǎn)項目成本管理總體及生命周期各階段成本管理水平有較為全面的認(rèn)識,幫助房地產(chǎn)企業(yè)找出其項目成本管理過程中存在的不足,從而有針對性地制定改進(jìn)計劃,持續(xù)不斷、循環(huán)往復(fù)地提高房地產(chǎn)項目成本管理水平,為日后房地產(chǎn)企業(yè)其他項目成本管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。
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