益陽(yáng)市中級(jí)人民法院(413000) 張勇

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宅基地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓才有效

益陽(yáng)市中級(jí)人民法院(413000) 張勇

【案例】某村村民張某一家3口原先住在農(nóng)村的老房子里，2015年初全家搬到縣城居住，并將老房子賣給了鄰村的李某，雙方簽訂了房屋買賣合同。村委會(huì)得知后認(rèn)為農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，張某轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時(shí)也處分了宅基地使用權(quán)，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，因此雙方簽訂的合同無(wú)效。那么，張某的宅基地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓才有效？

【評(píng)析】當(dāng)前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：①必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，即同村的村民間買賣才有效，城鎮(zhèn)居民或其他村村民購(gòu)買宅基地在法律上均認(rèn)定為無(wú)效。國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”②受讓人沒(méi)有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用權(quán)分配條件的。③轉(zhuǎn)讓行為需征得集體組織同意。需由村委會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理所、縣(市)國(guó)土資源管理局逐級(jí)審核，批量報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理所逐宗落實(shí)到戶。④宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，土地隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。

本案中，張某轉(zhuǎn)讓的對(duì)象李某屬于其他村村民，且在轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，未征得本村集體組織同意及審核，故而張某和李某所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的。