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        分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善

        2015-03-18 08:35:01沈陽(yáng)華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司張美萍
        關(guān)鍵詞:部門制度管理

        沈陽(yáng)華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司 張美萍

        現(xiàn)階段,我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速向前發(fā)展,帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步。但是,由于近幾年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,一定程度上使得同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言,在無(wú)法改變政策環(huán)境的情況下,應(yīng)從自身財(cái)務(wù)管理入手,建立并不斷完善內(nèi)部控制制度,進(jìn)而迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。為此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)對(duì)內(nèi)部控制管理進(jìn)行總結(jié),并研究新型管理思路,進(jìn)一步從管理和制度角度促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。文章結(jié)合工作實(shí)際,分析當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的不足之處,淺談建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的策略。

        一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度存在的主要問(wèn)題

        (一)主觀忽視內(nèi)控制度

        在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中,一些管理層及財(cái)務(wù)人員普遍認(rèn)為,財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制給企業(yè)帶來(lái)的往往都是間接經(jīng)濟(jì)效益,且需要很長(zhǎng)時(shí)間才能凸現(xiàn)出來(lái),而直接經(jīng)濟(jì)效益則很難通過(guò)內(nèi)控機(jī)制帶來(lái)。這種觀念上的認(rèn)識(shí)偏差,使得在實(shí)際工作中偏重于“開(kāi)源”,忽視“節(jié)流”問(wèn)題。若管理人員不能及時(shí)糾正理念誤區(qū),則會(huì)對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成制約。

        (二)缺乏專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才

        我國(guó)政府適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策,使得企業(yè)在施工、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等方面一定困境,也對(duì)相關(guān)管理人員業(yè)務(wù)技能提出了更高要求。內(nèi)部控制涉及行政、管理、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)等多種學(xué)科的專業(yè)知識(shí),因此對(duì)管理人員的自身要求也非常高。但是,現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制崗位人員的綜合素質(zhì)及個(gè)人能力良莠不齊,一定程度上影響到相關(guān)工作的質(zhì)量和進(jìn)度。

        (三)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)存在特殊性

        房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè),其經(jīng)營(yíng)、管理存在特殊性和差異性,給內(nèi)部控制制度的建立、完善及實(shí)施均帶來(lái)了不同程度的影響。例如,房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)、選址、土地征收、拆遷、施工設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)投標(biāo)、施工到竣工,項(xiàng)目需要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間跨度。與此同時(shí),需要涉及到很多部門,如業(yè)主、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、材料供應(yīng)廠商等,因此要承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這些特殊性直接關(guān)系到內(nèi)控工作的正常實(shí)施,增加了制度貫徹和有效執(zhí)行的難度。

        (四)缺乏完善的監(jiān)督管理體制

        目前,內(nèi)部審計(jì)部門是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展監(jiān)督、管理和評(píng)審的核心機(jī)構(gòu),在完善企業(yè)內(nèi)部控制制度上發(fā)揮重要作用。但是,很多企業(yè)往往將內(nèi)部審計(jì)部門劃分給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。也就是說(shuō),審計(jì)部門并非獨(dú)立的主體,而是依附于財(cái)務(wù)管理部門。同時(shí),很多企業(yè)規(guī)定,內(nèi)部審計(jì)部門只允許對(duì)比較簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行核算,而不能對(duì)內(nèi)控工作執(zhí)行效果、各部門工作效率做出正確評(píng)價(jià)。

        二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善策略

        根據(jù)上述分析,結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)首先建立內(nèi)部控制制度,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷完善,才能促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的順利實(shí)施。

        (一)全面優(yōu)化管理,創(chuàng)造良好的內(nèi)控環(huán)境

        要想建立和完善內(nèi)部控制制度,首先應(yīng)在企業(yè)營(yíng)造良好的內(nèi)控環(huán)境,進(jìn)一步提高企業(yè)內(nèi)控管理效果。根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為可從三個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化。首先,站在企業(yè)管理者的角度,應(yīng)掌握并理解內(nèi)部控制制度的真正內(nèi)涵,轉(zhuǎn)變思想觀念,從戰(zhàn)略角度認(rèn)識(shí)到內(nèi)控工作的重要性。其次,應(yīng)對(duì)廣大職工開(kāi)展教育和培訓(xùn),貫徹法律法規(guī)、內(nèi)控制度及企業(yè)文化,使每個(gè)職工能夠充分意識(shí)到內(nèi)控效果不僅關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展,也與自身利益息息相關(guān),進(jìn)而在企業(yè)內(nèi)部形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍和內(nèi)控環(huán)境,為內(nèi)控制度的建立奠定基礎(chǔ),同時(shí)也能夠逐步提高職工對(duì)相關(guān)制度的執(zhí)行效果。最后,對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行明確和完善,是創(chuàng)造良好內(nèi)控環(huán)境的核心措施,可通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)、國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)等方法,來(lái)對(duì)企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行優(yōu)化。例如,創(chuàng)建董事會(huì),由內(nèi)部、外部成員共同構(gòu)成,進(jìn)而形成完善的監(jiān)督體制。

        (二)加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè),完善考核制度

        全面提高企業(yè)內(nèi)控工作崗位人才的綜合素質(zhì),才能更好的為企業(yè)內(nèi)控工作服務(wù)。例如,可通過(guò)教育、培訓(xùn)等具有針對(duì)性的活動(dòng),進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)控管理人員實(shí)踐能力,并在相關(guān)活動(dòng)中不斷對(duì)其心理素質(zhì)、職業(yè)素質(zhì)進(jìn)行完善,使其在實(shí)際工作中樹(shù)立良好的工作作風(fēng)。與此同時(shí),對(duì)內(nèi)部人事制度進(jìn)行改革,努力引進(jìn)高素質(zhì)人才。例如,實(shí)施人才招聘制度,制定具有針對(duì)性的招聘方案,根據(jù)人員綜合能力決定是否聘用。制定績(jī)效考核管理目標(biāo),進(jìn)而對(duì)內(nèi)控崗位職工進(jìn)行全面評(píng)價(jià),為其薪酬、獎(jiǎng)金及人員晉升提供公平機(jī)會(huì),進(jìn)一步發(fā)揮績(jī)效管理作用。懂得換位思考,站在職工角度,提供合理的薪金,并提供安全、健康的工作環(huán)境。例如,通過(guò)訪談方式了解職工情感訴求,為其營(yíng)造良好的工作氛圍。為職工提供成長(zhǎng)及展現(xiàn)個(gè)人才能的舞臺(tái),使其個(gè)人發(fā)展與企業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合,進(jìn)而最大程度提高工作效率。

        (三)強(qiáng)化全面預(yù)算管理,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

        全面預(yù)算管理不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自身財(cái)務(wù)活動(dòng)的預(yù)算,同時(shí)應(yīng)考慮到企業(yè)內(nèi)部責(zé)任、利益等因素之間的對(duì)等關(guān)系。在開(kāi)展全面預(yù)算管理時(shí),需要所有部門和人員進(jìn)行全力配合,這樣才能為內(nèi)部控制制度的建立和完善提供重要依據(jù),進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)揮指導(dǎo)性作用。同時(shí),對(duì)主要業(yè)務(wù)的流程要進(jìn)行優(yōu)化和整合,應(yīng)從三個(gè)方面加以體現(xiàn)。第一,加強(qiáng)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)部控制,進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)內(nèi)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)企業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及主要項(xiàng)目實(shí)施情況,制定年度招投標(biāo)計(jì)劃。第二,加強(qiáng)合同管理,使內(nèi)控工作緊緊圍繞在工程項(xiàng)目合同信息管理中,如工程合用、設(shè)備合同及材料合同等。第三,強(qiáng)化與客戶之間的聯(lián)系,隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和進(jìn)步,消費(fèi)者越來(lái)越重視自身維權(quán)意識(shí),使得行業(yè)由賣方市場(chǎng)逐漸向買方市場(chǎng)過(guò)渡,因此最大限度提升客戶滿意度,是取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

        (四)設(shè)置獨(dú)立審計(jì)部門,完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

        設(shè)置獨(dú)立的審計(jì)部門,一方面能夠強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算管理觀念,并在實(shí)際工作中嚴(yán)格要求相關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部控制制度,進(jìn)而加大資金調(diào)控力度,提升資金應(yīng)用效率。另一方面,審計(jì)部門要及時(shí)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表及預(yù)算執(zhí)行總體情況,有助于企業(yè)及時(shí)對(duì)收支進(jìn)行調(diào)整。與此同時(shí),提倡監(jiān)督職能和管理職能并行,正確處理審計(jì)部門與財(cái)務(wù)部門之間的矛盾問(wèn)題,以大局為重,為企業(yè)內(nèi)部控制工作奠定良好的基礎(chǔ)。加強(qiáng)溝通交流,對(duì)財(cái)務(wù)核算過(guò)程進(jìn)行全面監(jiān)督,對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行研究和分析,并向企業(yè)提出科學(xué)化意見(jiàn),進(jìn)而促進(jìn)內(nèi)部控制工作的順利實(shí)施。

        三、結(jié)束語(yǔ)

        建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷完善和改進(jìn),能夠有效提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理能力,進(jìn)而正確防范房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展之路,使企業(yè)肩負(fù)起維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的責(zé)任和重?fù)?dān)。

        [1]黃坤.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究——以W集團(tuán)采購(gòu)與付款為例[J].西華大學(xué)學(xué)報(bào),2012

        [2]李瑩瑩.Y房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制案例分析[J].華南理工大學(xué)學(xué)報(bào),2013

        [3]王卉.論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與完善[J].企業(yè)研究,2013

        [4]周琦.基于社會(huì)責(zé)任觀的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系研究[J].河北工程大學(xué)學(xué)報(bào),2012

        [5]林燕荔.中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用內(nèi)部控制研究——以JD公司為例[J].廣東商學(xué)院,2013

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