摘要:我國(guó)稅收政策改革的不斷深入，在很大程度上影響了企業(yè)的稅收工作，尤其是營(yíng)改增的出臺(tái)，大大的促進(jìn)了我國(guó)稅收體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位非常重要，其稅收問(wèn)題一直被廣泛關(guān)注，本文針對(duì)營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收成本測(cè)算問(wèn)題進(jìn)行幾點(diǎn)分析和研究。

從我國(guó)推行營(yíng)改增稅改體質(zhì)一來(lái)，很多研究人員以及國(guó)家的稅收部門(mén)都對(duì)其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)行了研究，大部分的研究者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅以及增值稅統(tǒng)一為增值稅，這在很大程度上意識(shí)了房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，對(duì)于平衡效率有著非常現(xiàn)實(shí)的意義，另外對(duì)于社會(huì)整體利益的提高也有著明顯的影響。

一、實(shí)施“營(yíng)改增”的意義

全面開(kāi)展“營(yíng)改增”制度，不但能夠使我國(guó)的稅收體制進(jìn)一步完善，同時(shí)對(duì)稅收管理方面也具有非常巨大現(xiàn)實(shí)意義，由于我國(guó)在這個(gè)方面的漏洞很多，增值稅的實(shí)施，避免了稅收重復(fù)的現(xiàn)象，增值稅可以幫助企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，能有占有不敗之地，但是增值稅的這種最用，也需要具有一定的前提條件，男就是要以寬廣的稅收為前提，這樣才能夠有效得以實(shí)施和推廣。除此之外，增值稅以及營(yíng)業(yè)稅兩種制度同時(shí)進(jìn)行，也產(chǎn)生了很多弊病，在市場(chǎng)進(jìn)行形式愈發(fā)多元化的前提下，商品化服務(wù)也越來(lái)越多，因此，逐步將增值稅代替營(yíng)業(yè)稅，是非常必要的。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響預(yù)測(cè)剖析

可抵扣進(jìn)項(xiàng)不足，稅負(fù)增加的可能性很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)化的綜合性的產(chǎn)業(yè)，涉及土地使用、建筑行業(yè)、設(shè)計(jì)、勘察、金融等。在銷(xiāo)售額一定的情況下，原先征收的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)穩(wěn)定，但“營(yíng)改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)很大程度上取決于進(jìn)項(xiàng)稅額。

比如：某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兩年內(nèi)已經(jīng)完成項(xiàng)目的營(yíng)改增前后稅收負(fù)擔(dān)的變化測(cè)算記性具體計(jì)算：

wy項(xiàng)目工程結(jié)算收入為87,200,000元，工程成本為80，077，897元。

yw項(xiàng)目工程結(jié)算收入為128，500，255，27元，工程成本為118，983，46元。

銷(xiāo)售稅額為：

wy項(xiàng)目工程銷(xiāo)項(xiàng)稅額=87,200,000÷（1+11%）×11%=8，641，441（元）

yw項(xiàng)目工程銷(xiāo)項(xiàng)稅額=128，500，255（1+11%）×11%=12，734，2609(元）

進(jìn)項(xiàng)稅額為：

通過(guò)對(duì)該單位各項(xiàng)數(shù)據(jù)的總結(jié)分析計(jì)算得出，wy項(xiàng)目全部可以取得進(jìn)項(xiàng)稅的情況下其進(jìn)項(xiàng)稅收為6，837，802.17元，而部分取得進(jìn)項(xiàng)稅的時(shí)候則為3.493，419，67元，yw項(xiàng)目為9，942，917，66元，部分取得進(jìn)項(xiàng)稅的情況下為5，105，454，77元。

營(yíng)改增后的稅負(fù)變化情形之一：材料可全部扣稅情況的稅負(fù)

Wy項(xiàng)目應(yīng)交增值稅額= 8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）

增值稅稅負(fù)＝1,803,621÷87,200,000＝2.07%

Yw應(yīng)交增值稅額= 12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）

增值稅稅負(fù)＝2,791,345÷128,500,255＝2.17%

情形之二：部分材料可扣稅情況的稅負(fù)

wy應(yīng)交增值稅額=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）

wy增值稅稅負(fù)＝5,148,021÷87,200,000＝5.90%yw

應(yīng)交增值稅額=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）

增值稅稅負(fù)＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的若干策略

(一)提高成本結(jié)構(gòu)的可抵扣比例，提升項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理能力

營(yíng)改增中在可抵扣進(jìn)項(xiàng)方面存在一些不足，為了能夠彌補(bǔ)這些不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的財(cái)務(wù)人員在小項(xiàng)目中，不能夠進(jìn)行增值稅抵扣，其次要全面提高企業(yè)內(nèi)部所有員工對(duì)于增值稅的認(rèn)識(shí)，進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)講座，訓(xùn)練相關(guān)的管理者以及財(cái)務(wù)人員全面掌握營(yíng)改增的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，通過(guò)提高成本構(gòu)架的可抵扣比例來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)于營(yíng)改增中進(jìn)項(xiàng)中存在的不足。

(二)加強(qiáng)人員培訓(xùn)，積極應(yīng)對(duì)稅改帶來(lái)的各種納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

提高相關(guān)人員的整體素質(zhì)，對(duì)于正確處理稅收成本測(cè)算工作必然具有一定的促進(jìn)作用，針對(duì)營(yíng)改增推行所帶來(lái)的一系列復(fù)雜問(wèn)題以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)工作者的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)以及處理問(wèn)題的應(yīng)變能力，是非常必要的。企業(yè)針對(duì)新的稅收相關(guān)制度以及重點(diǎn)的稅收條例，開(kāi)展公共講座，或者是課程培訓(xùn)，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員參與進(jìn)來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)這些條例的進(jìn)一步推廣，除了要堅(jiān)持理論性知識(shí)的培訓(xùn)，企業(yè)還應(yīng)該從財(cái)務(wù)中篩選一些能力較強(qiáng)的工作者，進(jìn)行營(yíng)改增的相關(guān)實(shí)踐，從實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，進(jìn)而掌握各種新型的技術(shù)。

(三)強(qiáng)化員工“營(yíng)改增”意識(shí)，做好增值稅票據(jù)的管理及跟蹤

企業(yè)稅收測(cè)算中，發(fā)表處理是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，尤其是針對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅票的處理方面，難度更加，那么企業(yè)強(qiáng)化員工營(yíng)改增意識(shí)，積極跟進(jìn)票據(jù)的管理，就成為了一項(xiàng)重要的工作。員工必須要充分認(rèn)識(shí)到新稅對(duì)于企業(yè)的積極影響，在房地產(chǎn)行業(yè)中，稅收制度是均衡利益的有效手段，然后，工作人員針對(duì)新稅務(wù)以及發(fā)票的處理方法必須要全面掌握，從而避免出現(xiàn)紕漏，同時(shí)管理人員以及財(cái)務(wù)基層人員以及核算部門(mén)還需要積極跟蹤增值稅票據(jù)，最大限度的發(fā)揮出營(yíng)改增的積極作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

從現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中推行營(yíng)改增的現(xiàn)狀來(lái)看，其對(duì)于稅率測(cè)算的影響很大，帶來(lái)積極的意義的同時(shí)也存在一些問(wèn)題，礙于篇幅有限，本文只從三個(gè)方面進(jìn)行了研究，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)的工作人員提供一些建議和幫助，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)收益的不斷提高，為國(guó)家建設(shè)發(fā)展獻(xiàn)出更多力量。